해당 판결
대법원 2021. 7. 29. 선고 2019다216077 판결〔건물명도(인도)〕
대법원은 유치물 소유자가 제시한 대체담보의 상당성을 인정한 원심판결을 수긍하여 유치권자의 상고를 기각하였다.
확정 여부: 확정 — 대법원의 상고기각으로 원심판결이 확정되었다.
하급심
- 제1심: 대전지방법원 천안지원 2018. 5. 9. 선고 2017가단106172 판결
- 원심: 대전지방법원 2019. 1. 25. 선고 2018나106744 판결
원고는 제1심에서 순위를 특정하지 않은 근저당권설정등기절차의 인수와 그 인수 후 건물 인도를 청구하였다. 항소심에서는 최선순위 근저당권을 설정하는 내용으로 청구를 교환적으로 변경하였다.
원심은 변경된 청구를 받아들여 피고에게 다음과 같이 명하였다.
- 원고가 소유한 대체담보 부동산에 관하여, 채무자를 기존 공사대금채무자로 하고 채권최고액을 1,181,538,082원으로 하는 최선순위 근저당권설정등기절차를 인수할 것.
- 위 근저당권설정등기절차를 인수한 후 원고에게 유치하고 있는 건물을 인도할 것.
따라서 이 사건은 담보를 제공하겠다는 제안만으로 즉시 건물을 인도하라고 명한 사건이 아니다. 근저당권설정등기절차의 인수를 먼저 이행하고, 그 후 건물을 인도하도록 한 사건이다.
관련 판례
가. 대체담보의 상당성과 소멸청구권자
담보의 상당성은 제공되는 담보의 가치와 형태가 기존 유치물의 담보력을 저하시키는지를 종합하여 판단한다. 유치물의 가치가 피담보채권액보다 크면 채권액에 상당하는 담보를 제공하면 되고, 유치물 소유자도 담보 제공을 근거로 유치권 소멸을 청구할 수 있다고 보았다.
이 사건은 이러한 법리를 바탕으로, 유치물 가치가 채권액보다 적은 경우의 담보 범위를 명확히 하였다.
나. 한 세대가 전체 미지급 공사대금을 담보할 수 있다
여러 동의 공사를 하나의 계약으로 수행하고 공사대금도 전체 공사를 기준으로 정하였다면, 남아 있는 한 세대의 유치권이 전체 미지급 공사대금을 담보할 수 있다고 보았다.
이는 유치권이 담보하는 채권의 범위에 관한 판단이다. 이 사건에서 문제 된 유치권을 대체할 담보의 가치와 구별하여 이해해야 한다.
다. 관리의무 위반에 따른 소멸청구와의 구별
여러 필지 중 일부 토지에 대해서만 유치권자의 관리의무 위반이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 그 토지의 유치권에 대해서만 소멸청구가 가능하다고 보았다.
이는 유치권자의 의무 위반을 이유로 하는 소멸청구이다. 상당한 담보를 제공하여 유치권 소멸을 청구하는 이 사건과는 요건이 다르다.
관련 법령
- 민법 제327조: 상당한 담보 제공에 의한 유치권 소멸청구
- 민법 제321조: 유치권의 불가분성
- 민법 제357조: 근저당권의 채권최고액과 피담보채무
- 민법 제324조: 유치권자의 관리의무와 그 위반에 따른 소멸청구
사실관계
가. 원고는 경매로 구분건물 3개를 취득하였다
원고 회사는 대전지방법원 천안지원 2014타경15759호 부동산임의경매 절차에서 2016. 2. 16. 원심판결 별지 2 목록에 기재된 구분건물 3개를 낙찰받아 소유권을 취득하였다.
그러나 피고가 해당 건물들을 점유하면서 공사대금채권에 기한 유치권을 행사하고 있어 건물을 인도받지 못하고 있었다.
원고는 이와 별도로 원심판결 별지 1 목록에 기재된 부동산 3개도 소유하고 있었다. 이후 원고는 이 부동산들을 대체담보로 제공하는 방법을 제시하였다.
나. 유치권으로 담보되는 공사대금은 원금만 4억 1,700만 원이었다
피고의 유치권은 유치 대상 건물들이 속한 집합건물에 관하여 발생한 공사대금채권을 담보하였다.
피담보채권의 내용은 다음과 같았다.
- 공사대금 원금: 4억 1,700만 원
- 지연손해금: 2008. 5. 16.부터 다 갚는 날까지 연 20%
위 연 20%는 이 사건 피담보채권에 적용된 지연손해금의 내용이다.
공사대금채무자는 판결문에 기재된 소외인이었다. 원고는 그 공사대금채무자가 아니라 경매로 유치물의 소유권을 취득한 회사였다.
다. 유치 건물의 평가액은 1억 5,500만 원, 대체담보의 평가액은 1억 5,900만 원이었다
- 16.을 기준으로 한 감정평가 결과는 다음과 같았다.
피담보채권은 원금만으로도 유치 건물의 평가액을 크게 초과하였다. 반면 대체담보 부동산의 평가액은 유치 건물보다 400만 원 높았다.
원심은 감정평가일 이후 특별한 사정이 없는 한 항소심 변론종결 당시에도 두 부동산 집단이 서로 상응하는 가치를 가진다고 판단하였다.
라. 원고는 다른 부동산에 최선순위 근저당권을 설정하겠다고 제안하였다
원고는 2018. 10. 26.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서에서 자신이 소유한 별지 1 부동산에 피고를 위한 최선순위 근저당권을 설정하겠다고 제안하였다.
동시에 이러한 담보 제공을 근거로 유치권의 소멸을 청구한다는 의사표시를 하였다.
변경신청서는 2018. 10. 30. 피고에게 도달하였다.
원고가 제시한 근저당권의 채무자는 기존 공사대금채무자인 소외인이었고, 채권최고액은 11억 8,153만 8,082원이었다. 원심은 이 금액을 공사대금 원금에 2017. 7. 중순 무렵까지의 지연손해금을 합산하여 원고가 구한 금액이라고 설명하였다.
마. 피고는 공사대금채권 전액에 상당하는 담보가 필요하다고 주장하였다
피고는 민법 제327조의 상당한 담보란 적어도 피담보채권액에 상당하는 담보를 의미하므로, 유치물의 가격에 해당하는 담보만으로는 부족하다고 주장하였다.
원심은 이를 받아들이지 않았다.
유치물 가치가 채권액보다 적은데도 채권 전액에 해당하는 가치의 담보를 요구하면, 유치권자가 기존에 확보하고 있던 담보력보다 과도한 담보를 인정하는 결과가 된다고 보았다.
또한 원고가 제시한 담보는 우선변제권이 있는 최선순위 근저당권이고, 담보물의 평가액도 유치 건물의 평가액에 상응하므로 상당성이 인정된다고 판단하였다.
대법원도 이러한 판단을 수긍하였다.
법리
가. 유치물 소유자도 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있다
민법 제327조는 채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 규정한다.
대법원은 소멸청구권자를 조문에 기재된 채무자로 한정하지 않는다. 유치물의 소유자도 상당한 담보를 제공하고 소멸청구권을 행사할 수 있다.
따라서 경매 매수인이 공사대금채무를 직접 부담하지 않더라도, 유치물 소유자의 지위에서 대체담보 제공에 의한 해결을 구할 수 있다.
나. 필요한 담보가치는 유치물 가치와 피담보채권액의 관계에 따라 정한다
담보의 상당성은 그 담보가 채권을 확보하기에 적절한지, 기존 유치물에 의한 담보력을 저하시키지 않는지를 종합하여 판단한다.
금액의 비교 기준은 다음과 같다.
- 유치물 가치가 피담보채권액보다 크면: 피담보채권액에 상당하는 담보를 제공하면 된다.
- 유치물 가치가 피담보채권액보다 작으면: 유치물 가치에 상응하는 담보를 제공하면 된다.
다만 명목상 금액만 같으면 언제나 충분하다는 의미는 아니다. 담보의 형태와 순위 등을 함께 살펴 기존 담보력이 유지되는지 판단해야 한다.
이 사건에서는 유치 건물의 가치가 1억 5,500만 원이었고, 원고가 제시한 담보는 평가액 1억 5,900만 원인 부동산에 설정하는 최선순위 근저당권이었다. 이러한 조건을 종합하여 담보의 상당성이 인정되었다.
다. 담보물의 평가액과 근저당권 채권최고액은 구별해야 한다
이 사건의 금액은 각각 의미가 다르다.
법원이 1억 5,900만 원 상당의 부동산에 설정하는 근저당권으로 충분하다고 판단하였다는 이유로, 채권최고액도 같은 금액으로 정하였다고 이해해서는 안 된다.
반대로 채권최고액이 11억 원을 넘는다고 하여 담보 부동산에 그만한 가치가 있다는 의미도 아니다.
이 사건에서 인정한 것은 유치물 가치에 상응하는 부동산에 일정한 조건의 최선순위 근저당권을 설정하는 방식의 상당성이다.
라. 유치권의 불가분성이 채권 전액에 해당하는 가치의 대체담보를 요구하는 근거는 아니다
민법 제321조에 따라 유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 관하여 권리를 행사할 수 있다.
그러나 이는 유치권이 담보하는 채권의 범위에 관한 원칙이다. 대체담보를 제공하여 유치권을 소멸시키는 경우에도 언제나 채권 전액에 해당하는 가치의 담보를 제공해야 한다는 의미는 아니다.
따라서 이 사건 건물들이 공사대금 원금과 지연손해금 전부를 담보하더라도, 민법 제327조에 따른 대체담보의 상당성은 유치물 가치와 기존 담보력을 기준으로 판단할 수 있다.
대법원은 원심판결에 유치권의 불가분성에 관한 법리를 오해한 잘못도 없다고 보았다.
마. 담보 제공 제안과 유치권 소멸의 이행 단계는 구별해야 한다
이 사건에서 2018. 10. 30. 피고에게 도달한 것은 대체담보 제공의 청약과 유치권 소멸청구의 의사표시였다.
원심은 그 의사표시가 도달한 사실만으로 곧바로 무조건적인 건물 인도의무가 발생하였다고 판단하지 않았다.
피고가 정해진 조건의 근저당권설정등기절차를 인수하면 유치권이 소멸하므로, 그 절차를 인수한 후 건물을 인도하도록 명하였다.
따라서 이 사건을 실무에 적용할 때에는 제공할 담보의 구체적인 내용, 담보권 설정에 필요한 절차, 유치권 소멸과 인도의 선후관계를 함께 정리해야 한다.
실무상 유의점
가. 채권액과 부동산 가치를 별도로 입증해야 한다
공사대금채권의 액수가 크다는 사정만으로 대체담보의 규모가 결정되지는 않는다.
공사대금 원금과 지연손해금의 범위를 확인하는 한편, 유치물과 대체담보 부동산의 가치를 비교할 자료를 확보해야 한다.
이 사건에서는 같은 기준일에 평가한 두 부동산 집단의 감정평가 결과가 중요한 근거가 되었다. 평가 시점이 다르거나 감정 후 가격 변동이 문제 되는 경우에는 비교의 적정성과 변동 여부를 보충할 필요가 있다.
나. 담보의 순위와 실제 설정 가능성을 구체적으로 제시해야 한다
이 사건에서 원고는 항소심에 이르러 근저당권의 순위를 최선순위로 특정하였다.
실무에서도 부동산을 담보로 제공하겠다는 제안에 그치지 않고, 담보 목적물과 소유관계, 기존 권리의 부담, 설정할 담보권의 순위와 채권최고액을 구체적으로 제시할 필요가 있다.
채권최고액을 크게 정하는 것만으로 담보력이 확보되지는 않는다. 반대로 감정평가액이 충분하더라도 선순위 권리 등으로 실제 담보가치가 줄어들 수 있으므로 이러한 사정까지 검토해야 한다.
다. 청구취지에 담보 설정과 인도의 순서를 반영해야 한다
이 사건의 원심 주문은 근저당권설정등기절차의 인수와 그 인수 후 건물 인도를 함께 명하였다.
따라서 소송에서는 유치권 소멸의 법적 근거만 주장할 것이 아니라, 상대방이 인수할 담보의 조건과 그 이행 후 인도할 목적물을 명확히 특정해야 한다.
판결 확정 후에도 정해진 담보 설정 절차가 어떻게 이행되는지 확인해야 한다. 담보 제공의 제안, 판결의 확정, 담보 설정 절차의 이행을 모두 같은 단계로 취급해서는 안 된다.
라. 대체담보 제공으로 공사대금채무 자체가 줄어드는 것은 아니다
유치물 가치에 상응하는 담보를 제공할 수 있다는 법리는 공사대금채권을 그 금액으로 감액한다는 의미가 아니다.
이 사건에서도 공사대금 원금 4억 1,700만 원과 지연손해금채권이 담보물의 평가액인 1억 5,900만 원으로 줄어든 것은 아니다.
또한 원고가 대체담보를 제공한다고 하여 기존 공사대금채무를 직접 인수하는 것도 아니다. 실제 원심 주문에서도 근저당권의 채무자는 원고가 아니라 기존 공사대금채무자로 정하였다.
담보 제공에 관한 합의나 소송서류를 작성할 때에는 채무자, 담보 제공자, 피담보채권, 채권최고액을 각각 구별하여 표시해야 한다.
마. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「한 세대만 점유하고 있어도, 일괄 공사대금 잔액 전부에 대해 유치권을 행사할 수 있다」는 하나의 공사계약에서 발생한 미지급 공사대금 전부를 남아 있는 한 세대가 담보할 수 있는지를 다룬다. 함께 살펴보면, 유치권이 담보하는 채권의 범위와 그 유치권을 소멸시키기 위해 제공할 대체담보의 가치는 구별하여 판단해야 한다는 점을 이해할 수 있다.
ChatByun의 「여러 필지에 성립한 유치권의 일부 소멸과 승계참가인의 소송상 지위」는 유치권자의 관리의무 위반에 따른 소멸청구를 다룬다. 관리의무 위반이 있는 사건에서는 민법 제324조의 적용을 검토하고, 그러한 위반이 없더라도 상당한 담보를 제공할 수 있다면 민법 제327조에 따른 소멸청구를 검토할 수 있다.