해당판결
확정 여부: 확정 — 파기자판
대법원은 원심판결을 파기하고 직접 재판하여 제1심판결을 변경하였다.
전체 55필지 중 유치권이 소멸한 9필지는 공사대금 지급을 조건으로 하지 않는 인도를 명하였다. 나머지 46필지는 시행사로부터 공사대금 144억 3,200만 원과 지연손해금을 지급받는 것과 상환으로 인도하도록 하였다.
또한 토지 소유권을 신탁회사에 이전한 뒤에도 소송에 남아 있던 종전 소유자의 청구를 기각하였다.
하급심
가. 제1심
부산지방법원 동부지원 2017. 8. 10. 선고 2016가합100583 판결
제1심은 최종적으로 토지 소유권을 취득한 재승계참가인인 신탁회사의 청구에 관하여 판단하였다. 그러나 그 전에 토지를 매수하였다가 신탁회사에 소유권을 이전한 제1차 승계참가인의 청구는 판단하지 않았다.
이러한 청구 누락을 항소심에서 어떻게 처리할 것인지가 대법원에서 별도의 쟁점이 되었다.
나. 항소심
항소심은 시공사가 일부 토지를 제3자에게 주차장·차고지 등으로 사용하게 한 행위를 유치권자의 관리의무 위반으로 보았다.
다만 그 효과는 관리의무를 위반한 필지에 한정된다고 판단하여, 8필지는 무조건 인도하고 나머지 47필지는 공사대금 등의 지급과 상환으로 인도하도록 명하였다.
한편 제1차 승계참가인의 항소에 대해서는 항소취지가 기재되지 않았고 제1심의 판단도 없었다는 이유로 각하하였다.
다. 원심과 대법원의 판단 비교
관련판례
가. 유치권의 불가분성과 전체 공사대금의 담보
유치권의 불가분성은 목적물이 분할 가능하거나 여러 개의 물건인 경우에도 적용된다. 여러 세대의 공사를 하나의 계약으로 일괄 수행하였다면, 계속 점유하는 한 세대가 전체 미지급 공사대금을 담보할 수 있다.
이 사건에서 일부 토지의 유치권이 소멸하더라도 나머지 토지가 피담보채권 전부를 담보한다는 판단의 기초가 된다.
나. 보존에 필요한 사용과 무단사용의 구별
공사대금채권자가 유치물인 주택에 직접 거주하는 것은 특별한 사정이 없으면 보존에 필요한 사용에 해당한다. 다만 그 사용으로 얻은 차임 상당 이익은 별도로 정산하여야 한다.
이 사건의 제3자에 대한 주차장·차고지 사용 허용과 비교하여, 사용 목적과 형태에 따라 관리의무 위반 여부가 달라진다는 점을 확인할 수 있다.
다. 승계참가 후에도 종전 당사자가 소송에 남아 있는 경우
소송목적인 권리를 승계하였다는 이유로 제3자가 참가하고, 종전 원고가 승계 여부를 다투지 않으면서도 소송에 남아 있다면, 중첩된 두 청구에는 필수적 공동소송에 관한 민사소송법 제67조가 적용된다.
이 사건 원심 선고 후에 나온 전원합의체 판결로서, 대법원이 승계참가인의 청구 처리에 관한 오류를 직권으로 판단한 근거가 되었다.
라. 무단 임대 후 소유권을 취득한 사람의 유치권 소멸청구
유치권자가 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우, 특별한 사정이 없다면 그 임대행위 이후에 소유권을 취득한 사람도 유치권 소멸을 청구할 수 있다.
이 사건의 관리의무 위반에 대한 제재 법리를 바탕으로, 소유권 취득 시점과 소멸청구권의 관계를 구체화한 후속판례이다.
관련법령
사실관계
가. 관광지 조성을 위한 토목공사를 진행하다가 대금 미지급으로 중단하였다
시행사인 무송종합엔지니어링은 부산 남구의 여러 필지에서 숙박시설과 근린생활시설 등을 신축하는 관광지 조성사업을 추진하였다.
시공사인 창조토건은 2005. 6. 무렵 시행사와 부지조성을 위한 토목공사를 진행하기로 약정하였다. 당시에는 먼저 공사를 시작하고, 공사대금은 향후 선정될 시공사와의 협의 등을 통하여 정하기로 하였다.
시공사는 시행사가 제공한 설계도면에 따라 기존 건축물과 지상시설을 철거하고, 암반 발파와 토지 평탄화 작업 등을 수행하였다. 원심은 공사부지에 이 사건 55필지 전부가 포함되었다고 인정하였다.
양사는 2007. 10. 22. 관할관청 제출 등을 위하여 공사대금을 269억 원으로 하고 기성금을 월 1회 지급하는 내용의 표준도급계약서를 작성하였다.
그러나 경기침체와 시행사의 자금난으로 기성공사대금이 지급되지 않았고, 공사는 2008. 10. 무렵 중단되었다. 시공사는 현장사무실과 화장실을 유지하면서 토지에 대한 점유를 계속하였다.
나. 감리 확인을 거쳐 기성공사대금을 144억 3,200만 원으로 정하였다
시공사는 2009. 11. 무렵 시행사에 공사대금을 청구하면서 감리회사에 시공물량 확인을 요청하였다.
감리회사가 확인한 시공물량 자료에 계약서 첨부 견적서의 시공단가를 적용하여, 기성공사대금이 144억 3,200만 원이라는 총괄기성조서가 작성되었다.
시공사와 시행사는 2010. 1. 26. 위 기성공사대금을 시행사가 지급하기로 약정하였다.
이후 시공사가 제기한 공사대금청구소송에서 부산지방법원 동부지원은 2013. 5. 30. 다음 금액의 지급을 명하였다.
- 공사대금 14,432,000,000원
- 위 금액에 대한 2012. 9. 21.부터 지급 완료일까지 연 20%의 지연손해금
사건번호는 2012가합3783이었다. 시행사의 항소와 상고가 모두 기각되어 위 지급판결은 확정되었다. 항소심 사건번호는 부산고등법원 2013나5503, 상고심 사건번호는 대법원 2014다45133이었다.
다. 토지가 신탁·매매·재신탁되면서 소송상 당사자도 변경되었다
시행사는 사업자금 조달과 관련하여 2008. 6. 27. 토지를 당시 동양종합금융증권에 관리처분신탁하고 소유권이전등기를 마쳤다. 이 회사는 이후 유안타증권으로 상호가 변경되었다.
유안타증권이 시공사를 상대로 토지인도소송을 제기한 뒤, 토지의 소유권은 다음과 같이 이전되었다.
국제자산신탁은 대법원판결 당시 우리자산신탁으로 상호가 변경되어 있었다.
금룡조경은 신탁회사의 권리승계를 다투지 않았지만, 자신은 소송에서 탈퇴하거나 소를 취하하지 않았다. 따라서 소유권을 넘긴 금룡조경의 청구와 소유권을 취득한 신탁회사의 청구가 함께 남아 있었다.
라. 유치 중인 토지 일부가 제3자의 주차장과 버스 차고지로 사용되었다
시공사가 유치권을 행사하던 토지 중 감정도상 6,117㎡의 구역에서는 제3자가 주차장 영업을 하고 있었고, 그 구역 중 일부는 마을버스 업체의 차고지로 사용되고 있었다.
차고지에는 컨테이너와 도크가 설치되고 바닥에 시멘트 포장이 되어 있었다.
주차장 운영자는 현장사무실 중 116㎡ 부분도 사무실로 사용하였으며, 인근에 48㎡ 규모의 창고를 설치하였다. 시공사가 설치한 현장사무실과 화장실을 함께 사용하는 관계도 인정되었다.
시공사는 제3자들이 자신의 의사에 반하여 점유를 침탈하였고, 자신은 토지를 빌려주거나 사용을 허락한 적이 없다고 주장하였다.
마. 법원은 문자메시지와 증언 등을 근거로 사용의 허락 또는 묵인을 인정하였다
원심은 다음과 같은 사정에 주목하였다.
첫째, 주차장 운영자는 2012년 무렵부터 토지를 사용하였는데, 시공사가 소송 제기 전까지 수년 동안 퇴거를 요구하였다고 볼 객관적인 자료가 부족하였다.
둘째, 시공사는 주차장 운영자에게 금전채무를 부담하고 있었다. 시공사 직원도 주차장 운영자가 돈을 받을 때까지 나갈 수 없다고 하여 양측이 채권 확보를 위하여 공존하는 관계라는 취지로 증언하였다.
셋째, 마을버스 업체 운영자는 2015년 무렵 시공사 측에 차고지 사용을 요청하여 허락받았다고 증언하였다.
넷째, 시공사 측은 마을버스 업체에 도크 터파기 작업과 출입문 개방에 관한 지시를 하였다. 2018. 3. 14. 보낸 문자메시지에도 차고지로 사용할 수 있도록 도와주었다는 취지의 내용이 있었다.
다섯째, 제3자가 현장사무실과 화장실을 함께 사용하고 창고까지 설치한 사정은, 시공사의 의사에 반하여 무단으로 점유를 빼앗았다는 설명과 부합하지 않았다.
법원은 이를 종합하여 시공사가 제3자의 사용을 허락하였거나 적어도 묵인하였다고 인정하였다. 토지 소유자의 승낙을 받았다는 증거는 없었다.
바. 뒤늦은 반환 요구와 점유회복만으로 앞선 관리의무 위반이 부정되지는 않았다
시공사는 제3자에게 시설물 철거와 출입 제한을 요구하였고, 2018. 5. 무렵에는 주차장으로 사용되던 부분의 점유를 회복하였다. 마을버스 업체를 상대로는 토지인도를 구하는 소송도 제기하였다.
원심은 이러한 사정도 검토하였다.
그러나 소송 제기 이후의 반환 요구나 점유회복만으로, 그 전에 제3자의 사용을 허락하거나 묵인하였다는 사실인정을 뒤집기에는 부족하다고 보았다.
원고 측은 2017. 10. 13.자 및 2018. 3. 12.자 준비서면 등의 송달을 통하여 유치권 소멸청구의 의사표시를 하였다.
사. 원심은 소멸 대상에서 한 필지를 누락하였고, 대법원이 이를 바로잡았다
원심은 제3자가 주차장·차고지로 사용한 토지들과 사무실·창고 등이 있는 토지에 관하여 유치권이 소멸하였다고 판단하였다.
그런데 주차장 사용구역에는 원심 별지 제2목록 순번 4 토지의 일부도 포함되어 있었다. 원심은 이러한 사실을 인정하면서도 해당 필지를 유치권 소멸 대상에서 제외하였다.
대법원은 이를 판결에 영향을 미친 이유모순으로 보았다.
이에 위 토지를 무조건 인도 대상에 추가하였다. 최종적으로 9필지에 대한 유치권이 소멸하고, 나머지 46필지에 대한 유치권은 유지되었다.
또한 유치권이 소멸한 토지 위의 174㎡ 현장사무실과 22㎡ 화장실을 철거하도록 명하였다.
법리
가. 유치권자가 제3자에게 사용을 허락하거나 묵인하면 소멸청구의 대상이 될 수 있다
민법 제324조는 유치권자에게 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유할 의무를 부과한다. 소유자의 승낙 없이 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 제3자에게 대여하는 등 의무를 위반하면 유치권 소멸청구의 대상이 된다.
이 사건에서는 정식 임대차계약서의 존재보다 실제 사용 경위가 중요하였다.
주차장·차고지 사용을 허락한 경위, 출입문과 시설공사에 대한 지시, 현장사무실의 공동사용, 장기간 사용을 용인한 사정 등을 통하여 관리의무 위반이 인정되었다.
제3자로부터 사용료를 받지 않았다는 사정만으로 이러한 사용 허용이 정당화되는 것도 아니다.
나. 주차장·차고지 영업은 유치물 보존에 필요한 사용으로 인정되지 않았다
시공사는 제3자의 사용이 토지의 보존에 필요한 정도라고 주장하였다.
그러나 해당 토지는 관광지 조성사업을 위한 부지였고, 제3자는 이를 자신의 주차장 영업이나 버스 차고지로 사용하였다.
원심은 이를 유치물의 보존에 필요한 사용으로 보기 어렵다고 판단하였다. 시공사의 공사대금 회수수단이 유치권뿐이라는 사정 등을 이유로 소유자의 소멸청구가 권리남용에 해당한다고 볼 수도 없다고 하였다.
대법원은 이러한 판단을 수긍하였다.
다. 유치권의 불가분성과 소멸청구의 범위는 구별된다
민법 제321조에 따른 유치권의 불가분성이란 유치물의 각 부분이 피담보채권 전부를 담보한다는 의미이다.
따라서 여러 필지가 하나의 공사대금채권을 담보하고 있다면, 각 필지는 다른 필지와 관계없이 그 채권 전부를 담보한다. 이러한 법리는 상사유치권에도 적용된다.
그러나 담보 범위가 불가분적이라는 이유로, 한 필지의 관리의무 위반이 모든 필지의 유치권 소멸로 이어지는 것은 아니다.
대법원은 다음 이유로 소멸청구의 범위를 제한하였다.
- 일부 필지의 점유를 상실하더라도 나머지 필지의 유치권은 존속한다.
- 불가분성은 유치권자의 담보력을 보호하기 위한 것이므로, 이를 관리의무 위반과 관계없는 토지의 유치권까지 소멸시키는 근거로 삼기 어렵다.
- 관리의무 위반에 대한 제재는 위반의 대상과 정도에 비례하여야 한다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 관리의무를 위반한 필지에 대해서만 유치권 소멸청구가 가능하다.
라. 일부 필지의 유치권이 소멸해도 나머지 필지의 담보채권액이 비례하여 줄어들지는 않는다
이 사건에서는 55필지 중 9필지의 유치권이 소멸하였다. 그렇다고 나머지 46필지가 담보하는 공사대금이 필지 수나 면적의 비율에 따라 줄어드는 것은 아니다.
나머지 토지는 공사대금 144억 3,200만 원과 판결에서 인정된 지연손해금 전부를 계속 담보한다.
따라서 대법원도 나머지 46필지에 대하여 위 금액 전부의 지급과 상환으로 인도하도록 명하였다.
마. 공사대금과 지연손해금의 지급 조건은 시행사를 기준으로 정하였다
원심은 선행 공사대금소송의 확정판결과 시공물량 확인자료 등을 검토하여, 유치권의 피담보채권을 공사대금 144억 3,200만 원 및 지연손해금으로 인정하였다.
대법원은 이 판단을 유지하였다.
주문의 내용은 시공사가 시행사인 무송종합엔지니어링으로부터 공사대금과 지연손해금을 지급받음과 동시에 토지를 신탁회사에 인도하라는 것이다.
이는 신탁회사에 별도의 공사대금 지급을 명한 주문이 아니다. 토지의 소유자에게 인도를 청구할 권리가 있더라도, 유치권이 존속하는 토지에는 피담보채권의 변제라는 상환조건이 붙는다는 의미이다.
연 20%는 이 사건 선행 확정판결과 최종 주문에 반영된 지연손해금 비율이다.
바. 권리를 넘긴 당사자가 소송에 남아 있으면 그 청구도 함께 판단하여야 한다
금룡조경은 토지 소유권을 신탁회사에 이전하였고, 신탁회사의 권리승계를 다투지도 않았다. 그러나 소송에서 탈퇴하거나 소를 취하하지 않아 자신의 청구가 소송에 남아 있었다.
이 경우 종전 당사자와 승계참가인의 중첩된 청구는 모순 없이 함께 확정되어야 하므로 민사소송법 제67조가 적용된다.
원심은 금룡조경의 항소 형식과 제1심의 판단 누락을 이유로 항소를 각하하였다.
대법원은 소유권을 상실한 금룡조경의 청구가 이유 없으므로 그 청구를 기각하여야 한다고 판단하였다. 승계참가인의 청구만 판단하고 종전 당사자의 청구를 별도로 남겨 둘 수 없다는 취지이다.
실무상 유의점
가. 관리의무 위반은 계약서보다 실제 사용관계에서 드러날 수 있다
유치물을 제3자에게 사용하게 하였는지는 임대차계약서나 사용료 수수 여부만으로 판단되지 않는다.
사용 요청과 승낙에 관한 문자메시지, 시설공사 지시, 열쇠와 출입문 관리, 사무실 공동사용, 반환 요구의 시점, 당사자 사이의 채권관계 등을 함께 확인하여야 한다.
유치권자는 제3자의 사용을 통제하면서도 소송에서는 단순한 점유침탈이라고 주장하는 경우, 객관적인 행동과 주장이 모순되지 않는지 점검할 필요가 있다.
신탁부동산에서는 시행사·위탁자와 등기상 소유자인 수탁자를 구별하여, 누구에게 사용 승낙의 권한이 있었는지도 확인하여야 한다.
나. 소멸 대상 토지는 지번과 감정도를 대조하여 특정해야 한다
실제 사용구역은 여러 필지에 걸쳐 있을 수 있다. 사용면적만 제시하거나 지번 목록만 나열하면 소멸 대상이 누락될 수 있다.
이 사건에서도 감정도상 주차장 구역에 일부가 포함된 토지 한 필지가 원심의 소멸 대상에서 빠졌다.
지적도, 현황측량도, 감정도, 건물·시설물 위치와 토지 목록을 대조하여 다음 사항을 정리할 필요가 있다.
- 제3자가 실제 사용하는 구역
- 그 구역이 걸쳐 있는 각 필지
- 사무실·화장실·창고 등이 위치한 필지
- 각 필지에 관한 관리의무 위반의 내용
- 철거·인도를 구하는 대상과 범위
다. 위반 사실과 유치권 소멸청구의 의사표시를 구분해야 한다
관리의무 위반이 있었다는 사실과 그 위반을 이유로 유치권 소멸을 청구하였다는 사실은 별도로 정리하여야 한다.
소유자 측에서는 위반행위, 해당 토지, 소멸청구의 의사를 명확히 표시하고 그 의사표시가 상대방에게 도달한 자료를 확보하여야 한다.
소송서면으로 소멸청구를 하는 경우에는 서면 작성일뿐 아니라 송달 여부와 송달일도 확인하여야 한다. 이 사건 원심도 준비서면 등의 송달로 이루어진 소멸청구를 기준으로 판단하였다.
라. 뒤늦은 점유회복만으로 앞선 무단사용 문제가 해결되는 것은 아니다
시공사가 제3자에게 반환을 요구하거나 사용을 중단시켰다는 사정은 검토할 자료가 된다. 그러나 그것만으로 과거의 사용 허락이나 묵인이 없었던 것으로 되는 것은 아니다.
이 사건에서도 일부 토지를 실제로 회복하고 다른 점유자를 상대로 인도소송을 제기하였지만, 앞선 관리의무 위반에 관한 판단은 유지되었다.
사용 허용 시점, 반환 요구 시점, 소멸청구의 도달 시점, 실제 회복 시점을 구분하여 주장하여야 한다.
마. 유치권 일부 소멸과 피담보채권의 정산은 별도로 검토해야 한다
일부 토지의 유치권을 소멸시켰더라도 나머지 토지를 인도받으려면 여전히 전체 피담보채권이 문제 될 수 있다.
소유자 측에서는 필지 수나 면적에 비례하여 공사대금을 감액하는 방식으로 접근해서는 안 된다. 실제 변제액, 공사대금 정산, 지연손해금과 별도의 담보 해제 합의 등을 검토하여야 한다.
선행 공사대금 확정판결은 중요한 증거이지만, 현재 소송의 당사자에게 그 기판력이 당연히 확장되는지는 별개이다. 이 사건 원심도 선행판결의 존재와 함께 감리 확인자료, 시공물량 및 대금 산정 경위를 검토하였다.
바. 소유권 이전과 소송탈퇴는 자동으로 함께 이루어지지 않는다
소송 중 토지를 매도하거나 신탁하였다고 하여 종전 당사자가 자동으로 소송에서 빠지는 것은 아니다.
승계참가가 이루어지면 종전 당사자의 청구가 남아 있는지, 소송탈퇴나 소 취하가 이루어졌는지, 필요한 상대방의 동의가 있는지 등을 확인하여야 한다.
종전 당사자가 소송에 남아 있다면 승계참가인의 청구와 함께 어떤 본안판단을 받아야 하는지도 정리하여야 한다. 이 사건처럼 소유권을 상실한 당사자의 청구는 기각되어야 하는데, 항소각하로 처리하는 오류가 생길 수 있다.
사. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「한 세대만 점유하고 있어도, 일괄 공사대금 잔액 전부에 대해 유치권을 행사할 수 있다」는 여러 목적물 중 일부만 남아 있어도 전체 미지급 공사대금을 담보할 수 있다는 불가분성의 의미를 설명한다. 이 사건과 함께 보면, 일부 토지의 유치권 소멸과 나머지 토지가 담보하는 채권액의 범위는 구별하여 판단하여야 한다는 점이 분명해진다.
ChatByun의 「유치권자가 주택에 거주해도 유치권은 유지될 수 있다 — 사용이익은 공사대금에서 정산」은 보존에 필요한 사용과 사용이익 정산을 다룬다. 유치권자의 주택 거주가 허용되는 경우와, 제3자에게 주차장·차고지 영업을 허용하여 유치권 소멸청구의 대상이 되는 경우를 비교할 수 있다.