해당판결
대법원은 경매 매수인인 원고들의 상고를 모두 기각하였다.
확정 여부: 상고기각으로 확정
시공사의 유치권을 인정하여 원고들의 점포 인도청구를 모두 기각한 원심판결이 확정되었다.
이 사건은 원고들에게 공사대금 지급을 명한 사건이 아니다. 시공사가 미지급 공사대금을 변제받을 때까지 점포를 유치할 수 있다는 이유로 인도청구를 배척한 사건이다.
하급심
가. 제1심
서울남부지방법원 2010. 5. 13. 선고 2009가단53776 판결
원고들의 점포 인도청구를 모두 기각하였다.
나. 항소심
서울남부지방법원 2011. 4. 7. 선고 2010나4849 판결
원고들의 항소를 모두 기각하였다.
항소심은 유치권 경매가 정지된 상태에서 근저당권 실행 경매로 매각되었으므로 유치권이 소멸하지 않았다고 판단하였다. 점포가 담보하는 채권을 해당 점포의 공사대금으로 제한하자는 주장과 사무실 사용을 이유로 한 유치권 소멸 주장도 배척하였다.
관련판례
가. 유치권에 의한 경매의 소멸주의와 배당순위
유치권에 의한 경매는 원칙적으로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 조건으로 진행되고, 유치권자는 일반채권자와 같은 순위로 배당받는다고 판단하였다.
다만 집행법원이 매각조건 변경결정을 통하여 부담을 매수인에게 인수시키는 것은 가능하다.
이 사건 대법원이 직접 인용한 결정이다. 이 사건에서는 유치권 경매가 정지되고 다른 경매절차에서 매각되었다는 점에서 적용 결과가 달라졌다.
나. 한 세대가 전체 공사대금 잔액을 담보할 수 있다
하나의 일괄 공사계약에서 발생한 공사대금채권이 공사 목적물 전체와 관련되어 있다면, 그중 한 세대만 점유하더라도 전체 미지급 공사대금을 담보할 수 있다고 판단하였다.
유치권의 불가분성은 목적물이 분할 가능하거나 여러 개의 물건으로 구성된 경우에도 적용된다. 이 사건 원심이 점포의 담보 범위를 판단하면서 직접 인용한 판결이다.
다. 보존에 필요한 사용과 사용이익 정산은 구별한다
공사대금채권자가 유치 중인 주택에 거주하는 것은 특별한 사정이 없는 한 보존에 필요한 사용에 해당한다고 판단하였다.
다만 보존에 필요한 사용이라고 하여 차임 상당 사용이익의 정산까지 면제되는 것은 아니다.
이 사건 원심은 위 판결을 참고하여 시공사의 점포 사용 경위와 상태를 검토하였다.
관련법령
사실관계
가. 시공사는 건물을 완공한 뒤 공사대금을 받지 못해 점유를 계속하였다
피고 민중종합건설 주식회사는 2002년 9월경 도급인들로부터 서울 강서구 소재 3필지 지상에 건물을 신축하는 공사를 도급받았다.
건물은 지상 7층, 지하 2층의 철근콘크리트조 근린생활시설 및 아파트였고, 시공사는 2003년 11월경 공사를 완공하였다.
그러나 공사대금을 지급받지 못하자 건물을 도급인들에게 인도하지 않고 점유를 계속하였다.
이 사건에서 인도 여부가 문제 된 부동산은 건물 전체가 아니라 1층에 있는 전유면적 61.73㎡의 점포였다.
시공사는 완공 시점부터 이 점포를 계속 점유하면서 처음에는 건물의 분양사무실로 이용하였고, 이후에는 자신의 사무실로 사용하였다.
나. 공사대금을 35억 원으로 정하고 제소전화해를 하였다
시공사는 도급인과 공사대금을 35억 원으로 확정한 뒤, 2004. 6. 21. 서울중앙지방법원 2004자620호로 제소전화해를 하였다.
원심이 인정한 화해 내용은 다음과 같다.
위 연 20%는 이 사건 제소전화해에 기재된 지연손해금이다.
다. 일부 변제와 배당이 있었지만 공사대금은 모두 지급되지 않았다
시공사는 공사대금 중 2억 5,000만 원을 변제받았다.
또한 2008. 2. 15. 건물 중 일부에 관한 경매절차에서 매각대금 중 2,987,791,878원을 배당받았다.
원심이 인정한 회수 내역은 다음과 같다.
법원은 이러한 회수에도 공사대금이 전부 변제되지 않았다고 판단하였다.
이 사건에서는 잔존채권액을 특정한 금전 지급주문이 내려진 것은 아니다. 따라서 위 수치의 단순 차액을 지연손해금과 변제충당까지 반영한 최종 채권액으로 제시해서는 안 된다.
라. 유치권 경매가 먼저 개시되었지만 실제 매각은 근저당권 경매에서 이루어졌다
점포에는 2004. 2. 2. 도급인 명의의 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 달 5일 증여를 원인으로 다른 사람에게 소유권이전등기가 마쳐졌다.
이후 경매절차는 다음과 같이 진행되었다.
따라서 점포는 두 차례 경매로 소유자가 바뀌었다.
다만 최초 유치권 경매가 그대로 진행되어 매각된 것은 아니었다. 유치권 경매는 정지되었고, 첫 번째 매각부터 근저당권 실행을 위한 경매절차에서 이루어졌다.
마. 원고들은 점포 인도를 청구하면서 유치권의 범위와 존속을 다투었다
두 번째 경매에서 점포를 취득한 원고들은 시공사를 상대로 점포 인도를 청구하였다.
시공사는 건물 전체의 공사대금 중 미지급 부분을 모두 변제받을 때까지 점포를 유치할 수 있다고 항변하였다.
원고들은 이에 대하여 세 가지 주장을 하였다.
첫째, 이 점포에 해당하는 공사대금은 6,000만 원이고 그중 3,000만 원이 이미 지급되었으므로, 나머지 3,000만 원을 지급받는 것과 상환으로 점포를 인도해야 한다고 주장하였다.
둘째, 시공사가 신청한 유치권 경매에서 이미 점포가 매각되었으므로 유치권의 대상이 점포에서 매각대금으로 바뀌었다고 주장하였다.
셋째, 시공사가 점포를 본점 소재지로 등기하고 사무실로 사용한 것은 보존에 필요한 사용의 범위를 벗어났다고 주장하였다. 원고들은 유치권 소멸청구의 의사표시를 담은 2010. 9. 7.자 준비서면의 송달로 유치권이 소멸하였다고 다투었다.
바. 법원은 세 가지 주장을 모두 받아들이지 않았다
원심은 점포가 건물 전체의 미지급 공사대금을 담보한다고 보아, 담보 범위를 점포 자체의 공사비로 제한하지 않았다.
또한 실제 매각은 유치권 경매가 정지된 상태에서 근저당권 경매로 이루어졌으므로 유치권이 소멸하지 않았다고 판단하였다.
사무실 사용에 관해서도 완공 이후의 계속된 점유와 사용 경위, 점포의 훼손이나 효용 침해를 인정할 증거가 없다는 점 등을 고려하여 유치권 소멸을 인정하지 않았다.
대법원도 원심 판단을 수긍하여 원고들의 상고를 모두 기각하였다.
법리
가. 유치권 경매의 정지는 유치권의 소멸을 의미하지 않는다
민사집행법 제274조 제2항에 따르면 유치권 등에 의한 경매절차가 진행되던 중 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행 경매가 개시되면, 유치권 경매를 정지하고 채권자 또는 담보권자를 위한 절차를 계속 진행한다.
이는 경매절차 사이의 진행 관계를 정한 규정이다. 유치권 경매가 정지되었다고 하여 실체법상 유치권까지 소멸하는 것은 아니다.
이 사건에서도 시공사가 신청한 유치권 경매는 정지되었지만, 미지급 공사대금과 점포의 점유는 계속 존재하였다.
나. 유치권의 소멸 여부는 실제 매각이 이루어진 절차를 기준으로 판단한다
유치권에 의한 경매가 소멸주의에 따라 진행되어 매각되는 경우와, 유치권 경매가 정지된 뒤 근저당권 실행 경매에서 매각되는 경우는 구별해야 한다.
이 사건은 2010마1059 결정의 소멸주의 법리를 부정한 것이 아니다. 그 법리가 적용되는 유치권 경매에서 매각된 경우와, 다른 경매절차에서 매각된 경우를 구별한 것이다.
처음에 유치권자가 경매를 신청하였다는 사실만으로 매각 후 유치권이 소멸하였다고 판단할 수는 없다.
다. 두 차례 경매를 거쳤다는 사정만으로 기존 유치권이 없어지지 않는다
첫 번째 매수인은 근저당권 실행 경매에서 점포를 취득하면서 기존 유치권의 부담도 함께 인수하였다.
이후 원고들이 다시 근저당권 실행 경매에서 점포를 취득하였지만, 공사대금이 전부 변제되지 않았고 시공사의 점유도 계속되고 있었다.
따라서 대법원은 시공사가 원고들에 대해서도 미변제 공사대금에 기한 유치권을 행사할 수 있다고 보았다.
경매를 거친 횟수만으로 권리관계가 정리되었다고 볼 수는 없다. 각 매각절차의 성격과 그 과정에서 유치권이 소멸할 사유가 발생하였는지를 확인해야 한다.
라. 점포 하나가 건물 전체의 미지급 공사대금을 담보할 수 있다
민법 제321조에 따른 유치권의 불가분성은 유치물의 각 부분이 피담보채권 전부를 담보한다는 의미이다.
이 사건 원심은 시공사가 점포 자체의 공사대금만이 아니라 건물 전체의 공사대금채권을 담보하기 위하여 점포를 유치할 수 있다고 판단하였다.
따라서 원고들이 주장한 점포 공사비 6,000만 원과 그중 미지급액 3,000만 원을 기준으로 담보 범위를 제한하지 않았다.
다만 이러한 판단은 해당 공사대금채권과 전체 공사 목적물 사이의 관련성을 전제로 한다. 서로 독립된 계약이나 다른 현장에서 발생한 채권까지 하나의 점포가 모두 담보한다는 의미는 아니다.
마. 일부 변제와 배당만으로 나머지 채권에 관한 유치권이 소멸하지 않는다
시공사는 직접 변제와 경매 배당으로 상당한 금액을 회수하였다.
그러나 피담보채권이 전부 소멸하지 않았다면, 유치권자는 남은 채권을 변제받을 때까지 유치물을 계속 유치할 수 있다.
이 사건에서도 회수한 금액은 채권의 정산에 반영되었지만, 일부 회수 사실만으로 점포에 관한 유치권이 소멸하였다고 보지는 않았다.
바. 본점 등기와 사무실 사용만으로 보존의무 위반을 단정할 수 없다
민법 제324조는 유치권자의 관리의무와 사용 제한을 정하면서, 보존에 필요한 사용은 허용한다.
이 사건에서 법원이 고려한 사정은 다음과 같다.
- 시공사가 건물 완공 시점부터 점포를 계속 점유하였다.
- 점포를 분양사무실로 이용하다가 그대로 자신의 사무실로 사용하였다.
- 점포를 훼손하거나 효용을 해하였다고 인정할 증거가 없었다.
대법원은 이러한 사정 아래에서는 본점 소재지로 등기하고 사무실로 사용하였다는 사실만으로 보존에 필요한 범위를 넘는 사용이라고 단정하기 어렵다고 판단하였다.
이는 모든 영업상 사용을 허용한다는 일반적인 판단이 아니다. 기존 점유 경위, 사용 목적과 방식, 목적물에 미치는 영향을 종합한 판단이다.
실무상 유의점
가. 최초 경매부터 현재 매각까지 절차의 흐름을 확인해야 한다
등기부에 경매로 인한 소유권이전이 있다는 사실만으로 유치권 소멸을 판단해서는 안 된다.
최초 경매의 신청 근거, 중복경매의 개시, 유치권 경매의 정지, 실제 매각을 진행한 사건을 연결하여 확인해야 한다.
이 사건에서도 2004타경41559호 유치권 경매만 보았다면 결론을 잘못 내릴 수 있었다. 실제 매각이 이루어진 2004타경49041호와 이후 2008타경10829호 경매의 성격까지 확인해야 했다.
나. 점포 면적이나 개별 공사비만으로 담보되는 채권액을 계산해서는 안 된다
매수인이 취득한 점포가 건물의 일부라고 하여 그 점포의 공사비만 지급하면 인도받을 수 있는 것은 아니다.
공사계약이 전체 건물을 대상으로 체결되었는지, 공사대금이 일괄 정산되었는지, 구분건물별로 독립된 채권이 존재하는지 등을 확인해야 한다.
일부 금액을 지급하고 특정 점포를 인도받으려면, 지급액과 인도 대상, 해당 점포에 대한 유치권 포기 범위를 합의서에 명확히 정할 필요가 있다.
다. 원금·지연손해금·회수액을 구분하여 잔존채권을 정산해야 한다
이 사건에는 35억 원의 공사대금뿐 아니라 제소전화해에 따른 연 20%의 지연손해금 조항도 있었다.
실무에서는 당초 채권액에서 지급·배당액을 단순히 빼는 방식으로 정산을 마쳐서는 안 된다. 지급일, 배당기일, 이자와 지연손해금의 발생 범위, 변제충당 관계를 함께 확인해야 한다.
이 사건 판결이 제시한 3,237,791,878원은 법원이 인정한 회수액이다. 판결에서 특정하지 않은 최종 잔존채권액을 임의로 확정하여 인도협상의 기준으로 삼는 것은 적절하지 않다.
라. 유치권 소멸을 주장하려면 실제 사용 형태와 위반 사정을 제시해야 한다
법인등기부에 본점 소재지가 등록되어 있다는 사실만으로는 부족할 수 있다.
실제 사용 공간과 목적, 종전 사용과의 연속성, 시설 변경, 제3자 사용 여부, 훼손이나 효용 침해 등을 구체적으로 확인해야 한다.
한편 유치권 소멸이 인정되지 않는다고 하여 사용이익 반환 문제까지 해결되는 것은 아니다. 실제로 사무실을 사용하여 얻은 이익의 반환 여부는 별도로 검토할 사항이다. 이 사건은 그 사용이익의 액수나 정산 범위를 판단한 사건은 아니다.
마. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「유치권에 기한 경매에서는 일반채권자와 같은 순위로 배당받는다」는 유치권 경매가 소멸주의로 진행되는 경우를 다룬다. 이 사건과 함께 보면 유치권 경매의 신청 사실보다 실제 매각이 이루어진 절차가 중요하다는 점을 확인할 수 있다.
ChatByun의 「한 세대만 점유하고 있어도, 일괄 공사대금 잔액 전부에 대해 유치권을 행사할 수 있다」는 유치권의 불가분성을 설명한다. 이 사건에서 61.73㎡ 점포의 담보 범위를 해당 점포의 공사비로 제한하지 않은 이유를 이해하는 데 연결된다.
ChatByun의 「유치권자가 주택에 거주해도 유치권은 유지될 수 있다 — 사용이익은 공사대금에서 정산」은 보존에 필요한 사용과 사용이익 정산을 구별한다. 이 사건의 사무실 사용도 유치권 소멸 여부와 경제적 이익의 정산 문제를 나누어 검토해야 한다는 점에서 연결된다.