해당판결
대법원은 경매 매수인인 원고의 상고를 모두 기각하였다.
확정 여부: 상고기각으로 확정
공사업자들의 유치권을 인정하면서, 주택 사용이익을 공제한 잔액을 지급받음과 동시에 각 점유 부분을 인도하도록 한 원심판결이 확정되었다.
사건명은 ‘점유권확인’이지만, 실제로는 경매 매수인이 공사업자들을 상대로 건물 인도를 청구하고, 공사업자들이 유치권으로 항변한 사건이다.
하급심
가. 제1심
창원지방법원 2008. 10. 1. 선고 2008가단18706 판결
나. 항소심
원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 변경하였다.
피고들의 유치권 항변은 인정하되, 미지급 공사대금에서 각 층의 사용이익을 공제하여 다음과 같이 상환이행을 명하였다.
이는 원고에게 별도의 공사대금 지급을 명한 판결이 아니라, 피고들의 건물 인도의무에 위 금액의 지급이라는 상환조건을 붙인 판결이다.
관련판례
가. 유치권 항변이 인정되는 경우의 상환이행판결
물건 인도청구에 대하여 유치권 항변이 인정되면 청구를 전부 배척할 것이 아니라, 피담보채권의 변제와 상환으로 물건의 인도를 명하여야 한다고 판단하였다. 이 사건 원심이 직접 인용한 판결이다.
나. 점유보조자를 통한 주택 거주와 보존행위
공사대금채권자가 점유보조자를 통하여 주택에 거주하면서 장기간 사용한 경우에도, 특별한 사정이 없다면 보존에 필요한 사용에 해당한다고 판단하였다.
다만 사용이익을 공사대금에 우선 충당하였으므로 반환할 부당이득이 없다는 주장은 상고심에서 처음 제기되었다는 이유로 받아들이지 않았다. 사용이익 정산에 관한 주장은 사실심에서 구체적으로 제시할 필요가 있다.
다. 관리의무 위반과 유치권 소멸의 범위
여러 필지에 유치권이 성립한 경우 일부 토지에 대해서만 관리의무를 위반하였다면, 특별한 사정이 없는 한 그 토지의 유치권만 소멸시킬 수 있다고 판단하였다.
유치권자가 직접 주택에 거주하는 경우와 제3자에게 주차장·차고지 등으로 사용하게 하는 경우를 구별하여 검토할 때 참고할 판결이다.
관련법령
- 민법 제320조: 유치권의 성립요건과 불법행위로 취득한 점유의 제한.
- 민법 제323조: 유치물의 과실수취권과 채권 변제에 대한 충당.
- 민법 제324조: 유치권자의 선관의무, 사용·대여 등의 제한 및 유치권 소멸청구.
- 민법 제325조: 유치물에 지출한 필요비·유익비의 상환청구.
- 민법 제536조: 동시이행의 항변권.
- 민법 제741조: 부당이득반환.
- 민사집행법 제91조 제5항: 경매 매수인의 유치권 부담.
- 민사집행법 제268조: 담보권 실행을 위한 경매에서 강제경매 규정의 준용.
사실관계
가. 공사업자들은 공사를 마쳤지만 대금을 지급받지 못하였다
피고들은 소외 회사가 소유하던 마산시 교방동 소재 건물의 신축공사에 참여한 공사업자들이었다.
피고 1은 2004. 11. 16. 전기 및 설비공사를 공사대금 4,000만 원, 공사기간은 같은 날부터 2005. 1. 5.까지로 정하여 도급받았다.
피고 2는 2004. 5. 31. 철근콘크리트공사를 공사대금 1억 1,000만 원, 공사기간은 같은 날부터 2004. 6. 30.까지로 정하여 도급받았다.
법원은 피고들이 각 공사를 완료하였다고 인정하였다. 피고 1은 4,000만 원을 지급받지 못하였고, 피고 2는 공사대금 중 5,000만 원만 지급받아 6,000만 원이 남아 있었다.
나. 피고 1은 3층을, 피고 2는 배우자를 통하여 2층을 점유하였다
피고 1은 2005년 9월경부터 건물 3층 전체를 점유하였다. 피고 2는 같은 무렵부터 배우자로 하여금 건물 2층 전체를 점유하게 하였다.
이들은 공사대금을 지급받기 위하여 해당 부분을 점유하면서 주거에 사용하였다.
이후 토지와 건물에 대한 창원지방법원 2006타경7088호 임의경매절차에서 2006. 5. 3. 각 유치권을 신고하였다. 경매절차의 현황조사에서도 피고들이 공사대금채권을 확보하기 위하여 각 층을 점유하고 있는 사실이 확인되었다.
다. 종전 소유자를 상대로 공사대금 지급판결을 받았다
피고들은 소외 회사를 상대로 창원지방법원 2005가단34783호 공사대금 청구소송을 제기하였다.
법원은 2007. 1. 24. 소외 회사가 피고 1에게 4,000만 원, 피고 2에게 6,000만 원과 각 금액에 대한 2006. 9. 29.부터 연 20%의 지연손해금을 지급하도록 판결하였다. 이 판결은 그 무렵 확정되었다.
이는 공사대금채무자인 소외 회사를 상대로 받은 판결이었다. 이후 경매 매수인을 상대로 주장할 수 있는 유치권의 범위와 상환이행금액은 별도로 문제 되었다.
라. 원고는 경매로 소유권을 취득하고 인도와 사용이익을 청구하였다
원고는 경매절차에서 2007. 2. 28. 매각허가결정을 받고, 2007. 3. 22. 매각대금을 완납하였다. 소유권이전등기는 같은 해 4. 10. 마쳐졌다.
원고는 건물의 점유자들을 상대로 별도의 임료청구소송도 제기하였다. 창원지방법원 2007가단49154 사건에서는 2008. 8. 27. 다음 내용의 판결이 선고되어 확정되었다.
- 3층 점유자인 피고 1과 2층 점유자인 피고 2의 배우자는 각 6,586,543원을 지급한다.
- 2008. 3. 22.부터 각 점유 종료일까지 월 556,200원의 비율로 계산한 돈을 지급한다.
한편 이 사건에서는 원고가 피고 1에게 3층을, 피고 2에게 2층을 각각 인도하라고 청구하였다.
마. 원고는 유치권의 성립과 존속을 모두 다투었다
원고는 공사계약서의 작성 경위와 채권액에 의문이 있으므로 공사대금채권이 허위라고 주장하였다.
또한 토지에 대한 경매개시결정등기 후 건물을 점유하였다는 점, 종전 소유자의 동의 없이 입주하였다는 점 등을 들어 유치권의 성립을 다투었다.
유치권이 성립하였더라도 피고들이 건물을 주거에 사용하고 관리의무를 위반하였으므로 유치권이 소멸하였다고 주장하였다.
예비적으로는 유치권이 인정되더라도 사용이익과 손해액을 공사대금에서 공제한 잔액을 지급하는 조건으로 인도를 명해 달라고 주장하였다.
법원은 공사대금채권의 존재와 유치권을 인정하였다. 원고가 주장한 선행 경매개시결정은 토지만을 대상으로 한 것이어서, 그 사정만으로 건물 점유가 압류의 처분금지효에 저촉된다고 볼 수 없다고 판단하였다. 불법점유·권리남용·관리의무 위반 주장도 증거 부족 등을 이유로 받아들이지 않았다.
바. 사용이익을 공제하여 상환이행금액을 정하였다
원심은 피고들의 주거 사용에 따른 차임 상당 이익을 공사대금에서 공제하였다.
공제기간은 피고 1의 경우 2005. 9. 29.부터 2009. 3. 21.까지, 피고 2의 경우 2005. 9. 9.부터 2009. 3. 21.까지였다.
위 공제에는 원고가 소유권을 취득하기 전의 사용이익도 포함되었다. 이는 유치권이 담보하는 공사대금채권의 잔액을 정산한 내용이다. 원고가 소유권 취득 전부터 해당 부동산의 사용료를 자기 권리로 청구할 수 있었다는 의미는 아니다.
원심은 종전 공사대금 지급판결에서 인정된 지연손해금은 이 사건 상환이행금액에 포함하지 않았다.
사. 추가 손해액과 보존비용 주장은 받아들여지지 않았다
원고는 피고 2의 경매신청이나 사용 방해로 다른 층을 사용하지 못하였고 보수비도 발생하였다며 추가 공제를 주장하였다. 그러나 법원은 피고들의 손해배상책임을 인정할 위법행위나 고의·과실을 인정하기 어렵다고 보았다.
피고 측도 보존비용으로 피고 1이 9,372,800원, 피고 2의 배우자가 10,107,800원을 지출하였다며 사용이익에서 공제하거나 상계해야 한다고 주장하였다.
법원은 원고에게 상환을 구할 수 있는 필요비 또는 유익비를 지출하였다는 증거가 부족하다며 이 주장도 받아들이지 않았다.
법리
가. 주택에 거주하였다는 이유만으로 유치권이 소멸하지는 않는다
유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다. 보존에 필요한 범위를 넘어 무단으로 사용하거나 대여하는 등 의무를 위반하면 유치권 소멸청구의 대상이 될 수 있다.
그러나 대법원은 공사대금채권자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 주택 보존에 도움이 되는 사용이라고 판단하였다.
따라서 주택에 거주하였다는 사실만으로 곧바로 관리의무 위반이나 유치권 소멸을 인정할 수 없다.
이 법리는 해당 주택의 성질과 사용 형태를 전제로 한다. 모든 부동산의 영업상 사용이나 제3자에 대한 임대까지 당연히 허용한다는 의미는 아니다.
나. 보존에 필요한 사용이라도 사용이익은 정산해야 한다
사용이 허용되는지와 그 사용으로 얻은 경제적 이익을 보유할 수 있는지는 별개의 문제이다.
대법원은 유치권자가 보존에 필요한 사용을 하였더라도 특별한 사정이 없는 한 차임 상당 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다고 판단하였다.
이 사건에서는 주택 거주가 유치권 소멸사유가 되지는 않았지만, 거주하면서 얻은 차임 상당 이익을 미지급 공사대금에서 공제하였다.
원심은 사용이익을 유치물의 과실에 준하여 공사대금 변제에 충당하는 것으로 보았고, 대법원은 그 거주가 보존에 필요한 사용이라는 전제에서 이러한 정산을 수긍하였다.
다. 소유자가 공사대금채무자가 아니어도 과실수취권이 배제되지는 않는다
민법 제323조는 유치권자가 유치물의 과실을 수취하여 피담보채권의 변제에 충당할 수 있도록 정한다.
원고는 자신이 공사대금채무자가 아닌 경매 매수인이므로, 피고들이 자신에 대한 관계에서는 과실수취권을 행사할 수 없다는 취지로 다투었다.
대법원은 이를 받아들이지 않았다. 유치권은 물권이므로, 소유자가 원래의 채무자가 아니라는 이유만으로 과실수취권이 부정되는 것은 아니다.
다만 이러한 과실수취권을 보존에 필요한 범위를 넘는 무단 사용이나 임대의 근거로 삼을 수는 없다. 사용행위의 허용 여부는 민법 제324조에 따라 별도로 판단해야 한다.
라. 상환이행판결은 경매 매수인의 채무 인수를 의미하지 않는다
경매 매수인이 유치권의 부담을 인수한다는 것은 유치권자가 피담보채권을 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있다는 의미이다.
그 자체로 매수인이 종전 소유자의 공사대금채무를 개인적인 지급채무로 인수하는 것은 아니다.
이 사건에서도 법원은 원고에게 독립적으로 금전 지급을 명하지 않았다. 피고들에게 정산된 잔액을 지급받는 것과 상환으로 각 층을 인도하라고 명하였다.
따라서 이 판결을 “경매 매수인이 공사업자들에게 공사대금을 지급하라는 판결”로만 설명하면 주문의 의미를 부정확하게 전달하게 된다.
마. 종전 지급판결의 지연손해금이 상환이행금액에 그대로 포함되는 것은 아니다
피고들은 종전 소유자를 상대로 원금과 연 20%의 지연손해금을 지급하라는 확정판결을 받았다.
그러나 이 사건 원심은 공사대금 지급의무와 건물 인도의무의 동시이행관계 및 계속된 점유 등을 이유로, 그 지급판결에 따른 지연손해금을 상환이행 대상에 포함하지 않았다.
이는 이 사건 원심의 구체적인 판단이다. 이를 근거로 유치권은 언제나 원금만 담보한다거나, 유치권을 행사하면 지연손해금이 전혀 발생하지 않는다고 일반화해서는 안 된다.
계약상 지급기한, 인도의무와의 관계, 별도의 정산약정, 이행제공 여부, 선행판결의 당사자와 판단 범위를 확인해야 한다.
실무상 유의점
가. 유치권 소멸, 사용이익 반환, 공사대금 충당을 구분하여 주장해야 한다
소유자는 단순히 “유치권자가 살고 있다”는 사실만 제시할 것이 아니라, 그 사용이 보존 범위를 벗어났거나 관리의무에 위반된다는 구체적인 사정을 밝혀야 한다.
사용이익 반환을 구한다면 실제 사용기간, 점유 부분, 사용 형태와 차임 상당액을 입증해야 한다.
유치권자는 사용이익을 피담보채권에 충당하려는 경우 그 근거와 계산을 사실심에서 구체적으로 주장해야 한다. 보존에 필요한 사용이라는 주장만으로 사용이익 정산 문제까지 해결되는 것은 아니다.
나. 별도 임료판결과 공사대금 공제가 중복되지 않도록 확인해야 한다
이 사건에는 공사대금 지급판결, 임료 지급판결, 건물 인도판결이 각각 존재하였다. 소송별 당사자도 동일하지 않았다.
특히 2층에 관한 임료판결의 상대방은 피고 2의 배우자였고, 공사대금채권자이자 인도소송의 피고는 피고 2였다.
별도 임료판결에 따른 실제 지급·집행 내역과 공사대금에서 공제한 내역을 대조하여, 같은 사용이익이 중복 정산되지 않도록 해야 한다.
다. 사용이익은 기간별로 계산하고, 원금과 이자의 충당 순서를 확인해야 한다
소유권 취득일, 사용 개시일, 실제 사용 종료일, 차임 평가기간을 구분해야 한다. 판결이 계산한 기준일 이후에도 점유·사용이 계속되었는지는 별도로 확인할 사항이다.
또한 민법 제323조 제2항은 과실을 먼저 이자에 충당하고 남는 금액을 원본에 충당하도록 정한다.
이 사건에서 사용이익을 원금에서 공제하였다는 이유만으로 다른 사건에서도 같은 계산을 적용해서는 안 된다. 해당 사건에서 담보되는 이자·지연손해금의 존재와 충당 순서를 먼저 확인해야 한다.
라. 보존비용과 손해액은 구체적인 자료로 입증해야 한다
유치권자가 지출한 모든 비용이 필요비나 유익비가 되는 것은 아니다.
지출 목적, 공사·수선 내용, 지급 증빙, 보존 필요성, 가치 증가 여부 등을 구체적으로 제시해야 한다. 자신의 생활이나 영업을 위한 비용과 유치물의 보존·개량을 위한 비용도 구분해야 한다.
소유자가 손해배상을 주장하는 경우에도 유치권자의 위법행위, 고의·과실, 손해 및 인과관계를 입증해야 한다. 건물을 사용하지 못하였다는 사정만으로 손해배상책임이 당연히 인정되는 것은 아니다.
마. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「여러 필지에 성립한 유치권의 일부 소멸과 승계참가인의 소송상 지위」는 유치물을 제3자에게 사용하게 하는 등 관리의무를 위반한 경우를 다룬다. 이 사건과 함께 보면 보존에 필요한 주택 거주와 관리의무 위반에 해당하는 사용을 구별할 수 있다.
ChatByun의 「가압류 뒤 취득한 건물 유치권도 경매 매수인에게 대항할 수 있다」는 공사잔대금과 약정 지연손해금을 상환이행 대상에 포함한 사례이다. 지연손해금이 제외된 이 사건과 비교하면 공사대금 정산약정, 지급기한 및 동시이행관계를 개별적으로 검토해야 한다는 점이 드러난다.
ChatByun의 「점유를 빼앗긴 유치권자는 되찾을 수 있다는 이유만으로 유치권을 유지할 수 없다」는 점유상실에 따른 유치권 소멸을 다룬다. 유치권을 유지하려면 점유를 계속해야 하지만, 점유하면서 허용되는 사용 범위와 사용이익 정산도 함께 관리해야 한다는 점에서 연결된다.