해당판결
대법원은 경매 매수인인 원고의 상고를 기각하였다.
확정 여부: 상고기각으로 확정
시공사의 건물 유치권을 인정하고, 공사잔대금 8,076,767,311원과 약정 지연손해금을 지급받음과 동시에 건물을 인도하도록 한 원심판결이 확정되었다.
매수인이 청구한 월 85,000,000원의 손해배상은 인정되지 않았다.
하급심
가. 제1심
시공사의 유치권 항변을 받아들여, 공사잔대금 9,315,412,150원을 지급받는 것과 상환으로 건물을 인도하도록 명하였다. 원고의 나머지 청구는 기각하였다.
나. 항소심
원고의 항소와 피고의 부대항소를 각 일부 받아들여 제1심판결을 변경하였다.
추가로 확인된 배당금 등을 반영하여 공사잔대금을 8,076,767,311원으로 정리하고, 다음 지연손해금까지 상환이행의 대상에 포함하였다.
위 이율은 도급인과 시공사 사이의 지연손해금 약정에 따른 것이다.
관련판례
가. 경매개시결정등기 후 취득한 유치권의 제한
해당 부동산에 경매개시결정등기가 된 뒤 채무자로부터 점유를 이전받아 취득한 유치권으로는 경매 매수인에게 대항할 수 없다는 선례이다. 이 사건은 이러한 제한을 단순한 가압류 단계에까지 적용할 수 없다고 구별하였다.
나. 선행 근저당권과 민사유치권의 관계
근저당권 설정 후 취득한 유치권이라도 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 성립하였다면 경매 매수인에게 대항할 수 있다고 판단하였다.
다. 체납처분압류와 경매개시 압류의 구별
체납처분압류가 있다는 사정만으로 이후 취득한 민사유치권의 경매 매수인에 대한 대항력을 부정할 수 없다고 판단하였다. 이 사건 판결을 인용하면서, 가압류·체납처분압류와 경매개시결정에 따른 압류를 구별하였다.
라. 대체담보 제공에 의한 유치권 소멸
채무자뿐 아니라 유치물 소유자도 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있다고 판단하였다. 담보의 상당성은 기존 유치물에 의한 담보력을 저하시키지 않는지를 기준으로 판단한다.
관련법령
사실관계
가. 시공사는 공정률 90% 이상에서 공사를 중단하였다
피고 주식회사 삼일은 2002. 7. 29. 시행사인 유씨이 주식회사로부터 기존 건물을 철거하고 새 건물을 신축하는 공사를 도급받았다. 최초 공사대금은 148억 5,000만 원이었다.
시공사는 공사를 진행하였으나 시행사의 자금난으로 공사대금을 제때 지급받지 못하였다. 당사자들은 여러 차례 공사대금과 공사기간을 변경하였지만, 공사는 2005. 2.경 공정률 90% 이상의 상태에서 중단되었다.
건물은 미완공·미사용승인 상태였고, 채권자들의 가압류신청에 따른 법원의 촉탁으로 2005. 9. 21. 시행사 명의의 소유권보존등기가 이루어졌다.
나. 공사 중단 후 잔대금과 지급기한을 별도로 정하였다
시행사와 시공사는 2005. 8. 19. 공사잔대금을 9,591,500,000원으로 정산하였다.
시행사는 이를 2005. 9. 30.까지 지급하기로 하면서, 지급을 지체하면 다음 비율의 지연손해금을 가산하기로 약정하였다.
- 9,091,500,000원에 대하여 연 20%
- 500,000,000원에 대하여 연 10%
시행사는 이러한 내용을 담은 공정증서도 작성해 주었다.
이후 시공사는 부가가치세 환급금에 대한 채권압류 및 전부명령 등을 통해 일부 금액을 회수하였다. 항소심에서 인정된 정산 내역은 다음과 같다.
시공사가 채권압류 및 전부명령을 받은 대상금액 전부를 회수한 것은 아니었다. 시행사의 체납국세에 충당된 부분이 있어 실제 지급받은 금액을 기준으로 잔액을 계산하였다.
다. 토지 경매와 건물 가압류 후, 건물 경매 전에 점유를 취득하였다
토지와 건물의 집행절차는 서로 다른 시점에 시작되었다.
시공사는 건물 외벽과 출입문에 유치권 행사 사실을 알리는 현수막과 안내문을 부착하고, 방호창문 등을 설치하여 출입을 통제하였다.
따라서 시공사가 건물 유치권을 취득한 시점은 토지 경매와 건물 가압류 이후였지만, 건물 자체에 대한 강제경매 개시 전이었다.
라. 매수인은 건물 인도와 월 8,500만 원의 손해배상을 청구하였다
토지와 건물에 대한 경매절차는 병합하여 진행되었고, 원고 주식회사 뉴스타시큐리티가 이를 매수하였다.
매수인은 시공사에 건물을 조건 없이 인도하고, 소유권 취득 다음 날인 2007. 5. 12.부터 인도 완료일까지 월 85,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 청구하였다.
시공사는 공사잔대금과 약정 지연손해금을 지급받을 때까지 건물을 유치할 수 있다고 항변하였다.
마. 매수인은 여러 사유를 들어 유치권을 부정하였다
매수인은 다음과 같은 주장을 하였다.
- 토지 경매개시 후 건물 점유를 취득하였으므로 압류의 처분금지효에 저촉된다.
- 건물 가압류 후 취득한 유치권이므로 경매 매수인에게 대항할 수 없다.
- 건물이 준공되지 않았으므로 공사잔대금의 변제기가 도래하지 않았다.
- 토지에 대한 담보가등기와 건물 관련 권리의 양도 약정 등이 있었으므로 유치권이 소멸하였다.
- 시공사가 공정증서에 기하여 강제경매를 신청한 것은 유치권을 포기한 것이다.
- 토지의 근저당권 설정 후 신축된 건물로서 법정지상권이 인정되지 않으므로 유치권 행사도 허용되어서는 안 된다.
법원은 이러한 주장들을 받아들이지 않고, 공사잔대금과 지연손해금의 지급을 조건으로 건물을 인도하도록 판단하였다.
법리
가. 가압류 후의 점유 이전을 경매개시 후의 점유 이전과 동일하게 볼 수 없다
가압류에는 채무자의 처분을 제한하는 효력이 있다. 그러나 그 대상이 되는 처분행위는 부동산의 양도나 용익물권·담보물권 설정 등을 의미하며, 특별한 사정이 없는 한 점유 이전과 같은 사실행위는 여기에 포함되지 않는다.
반면 경매개시결정등기 후 채무자가 제3자에게 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 경우에는 경매절차의 공정성과 신뢰를 보호할 필요가 있다. 매수인이 예상하지 못한 유치권을 부담하거나 매각가격이 하락하여 집행절차가 지연될 수 있기 때문이다.
대법원은 이러한 차이를 근거로, 가압류등기만 되어 있고 현실적인 매각절차가 시작되지 않은 단계에서의 점유 이전은 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않는다고 판단하였다.
원심은 건물 가압류의 처분금지효에 관한 원고의 주장에 별도로 판단하지 않았다. 대법원은 그 판단 누락을 지적하면서도, 법리상 원고의 주장을 받아들일 수 없으므로 원심의 결론에는 영향이 없다고 보았다.
나. 토지에 대한 압류의 효력이 독립한 건물에 당연히 미치는 것은 아니다
토지와 그 지상건물은 독립한 부동산이다.
토지에 경매개시결정등기가 되었다고 하여, 독립한 소유권의 대상인 건물에 대해서도 같은 시점에 압류의 효력이 발생하는 것은 아니다.
이 사건에서는 시공사가 점유를 취득할 당시 토지 경매는 진행 중이었으나 건물 경매는 아직 개시되지 않았다. 따라서 토지 경매개시 이후 건물 점유를 취득하였다는 이유만으로 건물 유치권의 대항력을 부정할 수 없었다.
원심은 건물 유치권 행사에 토지 점유가 수반되는 범위에서 토지 인도를 거절할 수 있다고 보았다. 이는 토지 자체에 별도의 유치권이 성립한다는 의미는 아니다.
다. 미준공 상태라도 별도로 정한 공사대금의 변제기가 도래할 수 있다
유치권이 성립하려면 피담보채권의 변제기가 도래하여야 한다.
그러나 건물이 준공되지 않았다는 사실만으로 모든 공사대금채권의 변제기가 도래하지 않았다고 볼 수는 없다.
이 사건에서는 시행사의 대금 지급 지체로 공사가 중단된 후, 당사자들이 공사잔대금을 정산하고 2005. 9. 30.까지 지급하기로 별도로 약정하였다.
따라서 준공 여부와 관계없이 그 약정에 따른 지급기한이 도래하였고, 시공사는 해당 채권을 근거로 유치권을 행사할 수 있었다.
라. 다른 담보를 약정하거나 일부 제공하였다는 이유만으로 유치권이 소멸하지 않는다
시행사는 시공사에 토지의 담보가등기를 해주었다. 영화관으로 예정된 일부 층의 분양계약서를 제공하거나, 일정한 경우 건물의 소유권·분양권 등을 양도하기로 하는 약정도 있었다.
그러나 원심은 토지 담보가등기의 경우 선순위 근저당권과 지상권을 고려하면 공사대금채권을 담보하기에 부족하다고 판단하였다. 나머지 담보는 현실적으로 제공되지 않았다.
따라서 상당한 담보 제공에 따른 유치권 소멸을 인정하지 않았다.
실무에서는 담보 약정의 존재만 볼 것이 아니라 실제 제공 여부, 선순위 권리, 환가 가능성 및 기존 유치권의 담보력을 유지하는지를 확인해야 한다.
마. 공정증서에 기한 강제경매 신청은 유치권 포기와 다르다
유치권자는 민법 제322조에 따라 유치물을 경매할 수 있다.
그러나 유치권자가 별도로 집행권원을 확보하여 채무자의 재산에 강제집행하는 방법을 선택하였다고 하여 유치권을 포기하였다고 볼 수는 없다.
이 사건에서도 시공사가 집행력 있는 공정증서에 기하여 건물의 강제경매를 신청하였다는 사정만으로 유치권의 포기나 소멸을 인정하지 않았다.
다만 경매절차에서 실제로 변제받은 금액은 피담보채권에서 공제해야 한다. 이 사건 항소심도 배당받은 1,238,644,839원을 반영하여 공사잔대금을 줄였다.
바. 토지와 건물을 같은 사람이 취득한 이상 법정지상권 부재를 이유로 유치권을 부정할 수 없었다
매수인은 건물이 토지 근저당권 설정 후에 신축되었으므로 법정지상권이 성립할 수 없고, 결국 철거될 건물에 유치권을 행사하는 것은 부당하다고 주장하였다.
그러나 실제 경매 결과 토지와 건물을 모두 원고가 취득하였다. 토지와 건물의 소유자가 달라져 건물 존립을 위한 법정지상권이 문제 되는 상황이 아니었다.
대법원은 이러한 사정에서 원고가 주장하는 법정지상권 부재 가능성만으로 건물 유치권 행사를 부정할 수 없다고 판단하였다.
이는 토지와 건물을 서로 다른 사람이 취득하는 경우까지 동일한 결론이 된다는 의미는 아니다.
사. 유치권이 인정되면 피담보채권의 변제와 상환으로 인도를 명한다
건물 인도청구에 대하여 유치권 항변이 인정되면, 피담보채권을 변제받는 것과 상환으로 건물을 인도하도록 판결한다.
이 사건 항소심은 공사잔대금뿐 아니라 약정 지연손해금도 건물신축 도급계약이라는 동일한 법률관계에서 발생한 채권으로 보아 유치권의 담보 범위에 포함하였다.
그 결과 매수인은 시공사에 무조건적인 건물 인도를 요구할 수 없게 되었다.
다만 상환이행판결은 매수인이 시행사의 공사대금채무를 당연히 인수하였다는 뜻은 아니다. 이 사건 주문은 매수인에게 별도로 금전 지급을 명한 것이 아니라, 시공사의 건물 인도의무에 상환조건을 붙인 것이다.
실무상 유의점
가. 토지와 건물의 등기 및 집행 경과를 따로 정리해야 한다
토지와 건물이 나중에 하나의 경매절차에서 매각되었다고 하여 압류의 효력 발생 시점까지 동일해지는 것은 아니다.
토지와 건물별로 근저당권, 가압류, 경매개시결정등기를 구분하고, 공사대금의 변제기와 건물 점유 취득일을 대조해야 한다.
이 사건에서도 토지 경매개시일만 기준으로 삼았다면 건물 유치권의 대항력을 잘못 판단할 수 있었다.
나. 공사 중단 후의 정산약정이 변제기와 담보 범위를 좌우할 수 있다
미준공 건물에서는 당초 도급계약의 준공 조건뿐 아니라, 공사 중단 이후 체결된 정산합의와 채무변제약정을 확인해야 한다.
이 사건은 정산한 잔대금, 별도로 정한 지급기한, 원금 일부에 서로 다른 이율을 적용한 지연손해금 약정이 최종 상환이행 범위에 반영되었다.
따라서 계약서와 공정증서를 검토할 때에는 원금만 확인하지 말고 지급기한, 지연손해금의 기산일과 적용 대상, 실제 회수액까지 함께 정리해야 한다.
다. 경매신청·배당·유치권 포기를 각각 구별해야 한다
강제경매 신청은 채권을 회수하는 방법이다. 배당금 수령은 그 범위에서 채권을 소멸시키는 사유이다. 유치권 포기는 별도의 의사표시 또는 그에 준하는 사정이 필요한 문제이다.
따라서 시공사가 경매를 신청하였거나 배당절차에 참여하였다는 사실만으로 잔존채권을 담보하는 유치권까지 소멸하였다고 단정해서는 안 된다.
반대로 유치권자는 이미 회수한 금액을 제외하고 남은 채권액을 정확하게 제시해야 한다.
라. 인도 지연에 대한 손해배상과 실제 사용이익은 나누어 판단해야 한다
이 사건에서 매수인의 월 85,000,000원 손해배상청구가 인정되지 않은 것은 시공사의 점유가 유치권에 기한 적법한 점유였기 때문이다.
제1심은 시공사가 건물을 점유하는 것을 넘어 실제로 사용·수익하였다는 증거도 없다고 보았다.
이는 유치권자가 건물을 임대하거나 영업에 사용하여 이익을 얻은 경우에도 언제나 반환책임이 없다는 뜻은 아니다. 유치권 유지를 위한 점유와 실제 사용·수익은 별도로 확인해야 한다.
마. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「공사계약을 먼저 체결했어도, 경매개시등기 후 점유했다면 유치권으로 대항할 수 없다」는 해당 부동산의 경매개시결정등기 후 점유를 취득한 경우를 다룬다.
이 사건과 함께 보면, 유치권 취득 당시 어떤 부동산에 어떤 집행절차가 진행되고 있었는지를 구체적으로 확인해야 한다는 점이 드러난다. 토지 경매와 건물 경매, 가압류와 경매개시 압류를 구별하는 것이 판단의 출발점이다.
ChatByun의 「체납처분압류 후 경매개시 전 취득한 민사유치권의 대항력과 경매 임박을 안 점유취득의 신의칙 위반 여부」는 가압류뿐 아니라 체납처분압류가 선행한 경우까지 비교할 수 있는 칼럼이다.
ChatByun의 「유치물 소유자의 담보제공에 의한 유치권 소멸청구와 담보액의 범위」는 유치권의 부담을 받는 매수인이 상당한 대체담보를 제공하여 목적물을 인도받는 방법을 다룬다. 이 사건에서 추가 담보 약정만으로 소멸이 인정되지 않은 이유와 함께 검토하면, 담보의 실질적 가치와 제공 방법이 중요하다는 점을 확인할 수 있다.