건축자재를 공급한 것만으로는 그 자재가 사용된 건물에 유치권을 행사할 수 없다

해당 판결

대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결〔건물명도〕

대법원은 건축자재대금채권을 근거로 아파트에 대한 유치권을 인정한 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송하였다.

확정 여부: 미확인. 파기환송 후의 재판 결과 및 확정 여부는 확인되지 않았다.

하급심

제1심은 피고의 유치권을 인정하여 원고의 무조건적인 인도청구를 기각하였다. 다만 피고가 아파트에 거주하면서 얻은 차임 상당 이익을 정산한 뒤, 남은 피담보채권액을 지급받는 것과 상환으로 아파트를 인도하도록 명하였다.

원심은 원고의 항소를 기각하여 제1심의 판단을 유지하였다.

사실관계

가. 건축자재를 공급하고도 136,384,293원을 지급받지 못하였다

주식회사 에이치오아이디는 부산 사하구 하단동에 주상복합건물을 신축하는 사업의 발주자였고, 주식회사 한울은 그 신축공사를 도급받은 시공사였다.

피고는 한울과의 약정에 따라 2003. 4. 1.부터 2004. 7.경까지 공사현장에 시멘트·모래 등 건축자재를 공급하였다. 그러나 자재대금 중 136,384,293원을 지급받지 못하였다.

이 사건에서 인도 여부가 문제 된 부동산은 위 주상복합건물 중 5층 503호 아파트였다.

피고가 수행한 거래의 내용은 시공사에 건축자재를 공급하는 것이었다. 피고가 직접 해당 건물의 신축공사나 특정 부분의 시공을 맡아 완성한 것으로 인정된 사안은 아니었다.

나. 발주자와 시공사의 승낙을 받아 아파트에 거주하였다

에이치오아이디는 2004. 7. 5. 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤다.

피고는 에이치오아이디의 대표이사이자 한울의 사실상 대표이사인 사람의 승낙을 받아, 2004년 말경부터 가족들과 함께 이 사건 아파트에 거주하였다.

피고의 배우자는 2004. 10. 7., 피고는 2005. 1. 20. 각각 전입신고를 하였다.

제1심은 배우자의 전입신고만으로 피고가 2004. 10. 7.부터 아파트를 실제로 사용하였다고 인정하기는 부족하다고 보았다. 이에 피고가 인정한 2004년 말경을 실제 거주 개시 시점으로 판단하였다.

다. 경매가 개시된 뒤 유치권을 신고하였고, 원고가 아파트를 매수하였다

이 사건 아파트에 관하여 2005. 2. 15. 강제경매가 개시되었고, 2005. 2. 17. 경매개시결정 기입등기가 이루어졌다.

이어 2005. 3. 8. 임의경매도 개시되어 두 경매사건이 병합되어 진행되었다.

피고는 2005. 3. 10. 다른 공사업자들과 함께 이 사건 아파트를 비롯한 건물의 여러 호실에 대하여 유치권을 신고하였다.

따라서 피고가 실제 거주를 시작한 시점은 경매개시결정 기입등기 전이었고, 경매법원에 유치권을 신고한 시점은 그 등기 후였다.

원고는 경매절차에서 이 사건 아파트를 매수하여 2010. 5. 6. 매각대금을 납부하고 소유권을 취득하였다.

라. 자재대금 지급소송과 유치권부존재확인 소송이 별도로 진행된 적이 있었다

피고는 발주자인 에이치오아이디를 상대로 미지급 자재대금의 지급을 구하는 소송을 제기하였다.

부산지방법원은 2007. 9. 20. 선고한 2005가합20708 판결에서 에이치오아이디에게 136,384,293원과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 명하였다. 이 판결은 그 무렵 확정되었다.

한편 에이치오아이디에 대한 금융기관의 대출채권을 양수한 정리금융공사는 피고를 비롯한 유치권 신고자들을 상대로 유치권부존재확인을 구하였다.

부산지방법원은 2008. 9. 17. 선고한 2006가합20453 판결에서 피고가 신고한 부동산 중 이 사건 아파트를 제외한 나머지 부동산에 대해서는 유치권이 존재하지 않는다고 확인하고, 이 사건 아파트에 관한 유치권부존재확인청구는 기각하였다. 이 판결도 그 무렵 확정되었다.

이러한 별도 소송의 확정 사실과, 경매 매수인이 제기한 이번 건물명도 사건의 확정 여부는 구별하여야 한다.

마. 원고는 아파트의 인도를 구하면서, 예비적으로 거주이익의 공제도 주장하였다

원고는 피고가 가진 채권이 건축자재대금채권에 불과하므로 아파트와의 견련관계가 없고, 유치권도 성립하지 않는다고 주장하였다.

이에 주위적으로는 아무런 대금 지급 조건 없이 아파트를 인도하라고 청구하였다.

예비적으로는 유치권이 인정되더라도 피고가 아파트에 거주하며 얻은 차임 상당 이익을 피담보채권에서 공제해야 한다고 주장하였다. 원고가 제시한 차임 상당액은 월 775,000원이었다.

제1심은 피고의 유치권을 인정하면서도, 가족들과 함께 아파트를 살림집으로 이용한 것은 단순한 보존을 넘어 실제 사용이익을 얻은 경우라고 판단하였다.

제1심이 산정한 2004. 12. 31.부터 2010. 5. 5.까지의 차임 상당 이익은 49,724,999원이었다. 제1심은 이를 지연손해금 등에 충당한 뒤, 피고가 원고로부터 다음 금액을 지급받음과 동시에 아파트를 인도하도록 명하였다.

136,430,218원
그중 원금 136,384,293원에 대한 2009. 2. 2.부터 지급 완료일까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금

이는 당시 제1심이 유치권의 성립을 전제로 내린 판단이다.

바. 원심은 자재의 부합을 이유로 유치권을 인정하였으나, 대법원은 이를 받아들이지 않았다

원심은 시멘트와 모래가 신축공사에 사용되어 아파트의 구성부분이 되었으므로, 자재대금채권과 아파트 사이에 견련관계가 있다고 판단하였다.

원고는 자재대금채권의 변제기가 경매개시결정 기입등기 후에 도래하였다는 주장도 하였다. 그러나 원심은 자재 공급이 2004. 7.경 완료되었으므로 적어도 2004. 8.경에는 변제기가 도래하였다고 보았다.

별도 대금소송에서 지연손해금을 청구한 시작일인 2005. 11. 26.은 소장부본 최종 송달 다음 날일 뿐, 그날을 곧바로 자재대금채권의 변제기로 볼 수 없다고 판단하였다.

대법원은 이러한 판단 중 자재대금채권과 아파트 사이의 견련관계를 인정한 부분을 문제 삼았다.

구분	원심	대법원
채권의 성격에 대한 평가	건물 신축에 사용된 자재의 대금채권이라는 점을 중시	시공사와의 매매계약에서 발생한 매매대금채권이라고 판단
자재가 건물의 일부가 된 사정	건물과의 견련관계를 인정하는 근거	그 사정만으로 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 되지는 않는다고 판단
유치권 항변	인정	이를 인정한 원심의 법리오해를 지적
재판 결과	원고의 항소 기각	원심판결 파기환송

대법원은 견련관계에 관한 판단만으로 원심판결을 파기하였고, 나머지 상고이유에 대한 판단은 생략하였다.

법리

가. 유치권은 점유와 미지급 채권의 존재만으로 성립하지 않는다

민법 제320조 제1항의 유치권이 성립하려면, 점유자가 가진 채권이 그 점유하고 있는 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 이를 채권과 목적물 사이의 견련관계라고 한다.

따라서 어떤 사람에게 받을 돈이 있고, 그 사람이나 관련 회사의 건물을 점유하고 있다는 사정만으로 유치권이 성립하는 것은 아니다.

미지급 채권의 존재, 변제기의 도래, 목적물의 점유와 함께 그 채권이 해당 목적물에 관하여 발생한 것인지를 확인하여야 한다.

이 사건은 미지급 자재대금과 아파트 점유가 인정되더라도, 그 채권과 아파트 사이에 필요한 견련관계가 인정되지 않은 경우이다.

나. 자재가 건물에 부합되었다고 해서 매매대금채권의 성격이 바뀌지는 않는다

피고는 시공사인 한울과의 약정에 따라 시멘트와 모래 등을 공급하였다. 따라서 피고의 채권은 자재 공급을 내용으로 하는 매매계약에서 발생하였다.

그 후 시공사 등이 그 자재를 신축공사에 사용하여 건물의 일부로 만들었다고 하더라도, 자재업자의 매매대금채권이 건물 자체에 관하여 발생한 채권으로 바뀌는 것은 아니다.

대법원은 자재가 건물에 사용되었다는 사실과, 자재대금채권이 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 되는지는 구별하여야 한다고 보았다.

다. 공사대금과 자재대금은 계약에서 실제로 부담한 의무를 살펴 구별한다

실무에서는 공사현장과 관련하여 발생한 대금을 모두 ‘공사대금’이라고 부르는 경우가 있다. 그러나 유치권 판단에서는 이러한 명칭보다 계약과 이행의 구체적인 내용이 중요하다.

자재를 납품할 의무를 부담한 것인지, 일정한 시공을 맡아 공사를 완성할 의무를 부담한 것인지 확인하여야 한다.

다만 설치나 시공을 하였다는 사정만으로 건물 전체에 대한 유치권이 당연히 인정되는 것도 아니다. 설치 대상이 건물의 일부인지, 독립된 물건으로 남는지 등도 함께 검토해야 한다.

이 사건의 핵심은 건축자재의 단순 공급으로 발생한 매매대금채권을 건물 자체에 관한 채권으로 볼 수 없다는 것이다.

라. 경매 전 점유 여부는 유치권의 성립요건을 대신하지 못한다

피고는 경매개시결정 기입등기 전에 아파트를 점유하였다. 하급심은 이 점을 근거로 경매 매수인에 대한 대항력도 인정하였다.

그러나 경매 전에 점유를 취득하였다는 사정은 채권과 목적물 사이의 견련관계가 없다는 문제를 해결하지 못한다.

검토 순서는 먼저 해당 채권으로 유치권이 성립하는지를 판단하고, 그다음 성립한 유치권을 경매 매수인에게 주장할 수 있는지를 살피는 것이다.

유치권 신고서가 제출되어 있다는 사실이나 경매 전에 점유를 시작하였다는 사실만으로 유치권의 존재를 단정해서는 안 된다.

마. 변제기와 사용이익 정산에 관한 하급심 판단을 대법원의 판단으로 인용해서는 안 된다

원심은 별도 소송에서 청구한 지연손해금의 기산일과 자재대금채권의 실제 변제기를 구별하였다.

또한 제1심은 피고가 아파트에 거주하면서 얻은 차임 상당 이익을 피담보채권에 충당하였다.

그러나 대법원은 채권과 아파트 사이의 견련관계를 부정하여 파기환송하였을 뿐, 위 변제기 판단이나 사용이익의 구체적인 계산을 심사하여 확정한 것은 아니다.

특히 제1심의 상환이행 주문은 유치권이 성립한다는 전제에서 내려진 것이므로, 이를 대법원이 그대로 유지한 최종 결론으로 정리해서는 안 된다.

실무상 유의점

가. 계약서의 명칭보다 자재 공급과 시공의 실제 내용을 확인해야 한다

계약서에 ‘공사계약’, ‘하도급계약’ 또는 ‘공사대금’이라는 표현이 있다는 이유만으로 건물 유치권을 인정할 수는 없다.

계약서와 견적서, 납품서, 거래명세서, 세금계산서, 작업내역 등을 대조하여 실제로 부담한 의무를 확인해야 한다.

자재의 종류·수량·단가를 정하여 납품한 거래인지, 인력과 장비를 투입하여 일정한 공사를 완성한 거래인지가 중요한 검토사항이다. 자재 공급과 시공이 함께 이루어진 계약이라면 각 의무와 대금 산정 구조도 구체적으로 살펴야 한다.

나. 대금 지급판결의 확정과 유치권의 성립을 구별해야 한다

자재대금 지급판결이 확정되었다고 해서 특정 건물에 대한 유치권까지 인정되는 것은 아니다.

지급판결로 확인된 채권의 존재와 별도로, 그 채권이 점유 중인 건물에 관하여 생긴 것인지, 변제기가 도래하였는지, 적법하게 점유를 취득하고 유지하고 있는지를 검토해야 한다.

과거 유치권에 관한 별도 소송이 있었다면 그 판결의 당사자, 대상 부동산, 주문과 판단 범위도 확인해야 한다. 과거 판결이 있다는 사정만으로 현재 분쟁의 결론을 단정할 수는 없다.

다. 경매 매수인은 점유 시점뿐 아니라 신고된 채권의 발생 원인을 확인해야 한다

경매물건에 유치권 신고가 되어 있으면 점유 개시일과 경매개시결정 기입등기일을 비교하는 데 검토가 집중되기 쉽다.

그러나 이 사건에서는 점유가 경매 전에 시작되었음에도 피담보채권의 성격 때문에 유치권이 부정되었다.

유치권 신고서에 기재된 채권이 실제 공사대금인지, 단순 자재대금인지, 대여금 등 다른 채권인지 확인하고 계약 및 거래 자료와 대조해야 한다.

또한 유치권 신고일과 실제 점유 취득일은 구별하여야 한다. 신고서 제출은 유치권 성립요건의 충족 여부에 관한 법원의 확정적인 판단이 아니다.

라. 거주이익을 정산할 때에는 실제 사용기간과 충당 순서를 확인해야 한다

유치권을 주장하며 건물을 점유하는 것과 그 건물에서 실제로 생활하거나 영업하여 이익을 얻는 것은 별개의 문제이다.

사용이익이 문제 된다면 실제 사용 개시일, 사용 형태, 차임 상당액, 해당 기간의 소유자와 반환청구권자를 확인해야 한다. 전입신고일만으로 실제 사용기간이 모두 증명되는 것은 아니다.

또한 사용이익을 채권에 충당한다고 하더라도 그 금액이 전부 원금에서 공제되는 것은 아니다. 지연손해금의 발생 내역과 충당 순서를 함께 계산해야 한다.

이 사건 제1심에서도 상당한 사용이익을 인정하였지만, 지연손해금에 먼저 충당한 결과 원금은 그대로 남는 것으로 계산하였다.

마. 자재업자는 건물 점유 외의 대금 회수수단을 함께 검토해야 한다

단순 자재공급계약에서 발생한 채권이라면, 건물을 점유하여 유치권을 주장하는 방법에만 의존해서는 안 된다.

거래 단계에서 지급보증이나 담보를 확보하고, 대금이 연체되면 실제 지급의무자와 책임 범위를 확인하여 대금청구, 채권보전 및 강제집행 등 회수수단을 검토할 필요가 있다.

발주자가 자재대금을 직접 지급할 의무를 부담하는지 역시 계약과 적용 법률에 따라 별도로 판단해야 한다. 자재가 발주자 소유의 건물에 사용되었다는 사실만으로 지급의무나 유치권이 모두 인정되는 것은 아니다.

바. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결

ChatByun의 「한 세대만 점유하고 있어도, 일괄 공사대금 잔액 전부에 대해 유치권을 행사할 수 있다」는 하나의 계약으로 여러 세대의 창호·잡철 공사를 수행한 경우, 남아 있는 한 세대가 전체 미지급 공사대금을 담보할 수 있는지를 다룬다.

해당 칼럼과 이 사건을 함께 보면, 먼저 공사대금채권과 목적물 사이의 견련관계가 인정되어야 하고, 그다음 유치권의 불가분성에 따라 담보 범위를 판단한다는 순서를 이해할 수 있다. 견련관계가 없는 자재대금채권은 유치권의 불가분성을 내세워 건물 전체의 담보를 주장할 수 없다.

ChatByun의 「체납처분압류 후 경매개시 전 취득한 민사유치권의 대항력과 경매 임박을 안 점유취득의 신의칙 위반 여부」는 유치권의 성립 시점과 선행 압류·근저당권의 관계, 경매 매수인에 대한 대항력을 다룬다.

이 사건과 연결하여 보면, 유치권이 성립하는지와 성립한 유치권을 경매 매수인에게 행사할 수 있는지는 구별되는 문제라는 점이 분명해진다. 경매 전에 점유를 확보하였더라도, 해당 채권이 건물에 관한 민사유치권의 피담보채권이 될 수 없다면 그 점유 시점만으로 인도를 거절할 수는 없다.