한 세대만 점유하고 있어도, 일괄 공사대금 잔액 전부에 대해 유치권을 행사할 수 있다

해당 판결

대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결〔건물명도〕

대법원은 한 세대에 대한 유치권의 피담보채권을 그 세대의 공사대금인 3,542,263원으로 제한한 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송하였다.

확정 여부: 미확인 — 파기환송 후 판결 및 확정 여부는 확인되지 않았다.

하급심

제1심: 서울서부지방법원 2004. 5. 20. 선고 2003가단37689 판결
원심: 서울서부지방법원 2005. 2. 17. 선고 2004나1664 판결

원심은 유치권의 성립 자체는 인정하면서도, 그 담보 범위를 피고가 점유하고 있는 한 세대의 공사대금으로 제한하였다. 이에 피고가 공사대금채무자로부터 3,542,263원을 지급받음과 동시에 원고에게 주택을 인도하도록 명하였다.

원고가 함께 청구한 월 75만 원의 차임 상당 손해배상 또는 부당이득반환은 인정하지 않았다.

사실관계

가. 7동 56세대의 창호·잡철 공사를 하나의 계약으로 하도급받았다

서울 은평구의 토지 소유자들을 대표한 재건축조합장은 2002. 2. 1. 원수급인에게 다세대주택 7동, 총 56세대를 재건축하는 공사를 도급하였다.

피고는 2002. 7.경 원수급인으로부터 재건축공사 중 창호와 기타 잡철 부분의 공사를 하도급받았다. 공사에는 각 세대의 새시와 방화문 설치뿐 아니라 각 동의 현관과 계단 등 공용부분에 관한 작업도 포함되었다.

피고와 원수급인은 공사대금의 50%를 현금으로, 나머지 50%를 완공된 주택으로 지급하기로 약정하였다. 공사대금은 각 동·호수별로 나누어 지급하는 방식이 아니라 전체 공사를 기준으로 지급하기로 하였다.

나. 공사를 완료하였지만 157,387,000원을 지급받지 못하였다

피고는 2003. 5.경 하도급받은 공사를 완료하였다.

총 공사대금은 267,387,000원이었으나, 원수급인이 지급한 금액은 110,000,000원에 그쳤다. 미지급 공사대금은 157,387,000원이었다.

원수급인이 지급한 110,000,000원도 특정 세대의 공사대금을 따로 지급한 것이 아니라 전체 공사대금의 일부로 지급한 것이었다.

피고와 원수급인은 2003. 6. 19. 남은 공사대금과 관련하여 신축 빌라 제4동 301호와 302호를 대물변제하기로 약정하였다. 그러나 원수급인은 이 약정을 이행하지 않았다.

원심은 해당 약정을 원수급인이 2003. 7. 30.까지 공사대금을 모두 지급하는 것을 전제로, 그 지급을 담보하기 위해 체결한 것으로 해석하였다.

다. 하자보수를 위해 열쇠를 받은 뒤 주택을 점유하였다

피고는 2003. 5. 11.경 공사 현장부장으로부터 이 사건 주택 등을 보수해 달라는 요청을 받았다. 이를 위해 분양사무소 실장으로부터 주택들의 열쇠를 교부받아 점유를 시작하였다.

피고는 2003. 5. 13. 재건축조합장에게 미지급 공사대금채권을 근거로 이 사건 주택을 포함한 7세대에 대해 유치권을 행사한다는 통지를 하였다.

이후 다른 주택들의 점유를 상실하였고, 항소심 변론종결 당시에는 이 사건 주택 한 세대만 점유하고 있었다.

그 한 세대에 시행한 공사에 해당하는 금액은 3,542,263원이었다. 이 금액과 전체 미지급 공사대금 157,387,000원 중 어느 금액을 해당 주택이 담보하는지가 핵심 쟁점이 되었다.

라. 주택 소유자는 인도와 월 75만 원의 지급을 청구하였다

원고는 2003. 4. 25. 다른 사람들과 함께 이 사건 주택에 관한 소유권보존등기를 마쳤다. 이후 2003. 12. 3. 다른 공유자들의 지분을 모두 이전받아 단독소유자가 되었다.

원고는 피고에게 주택을 인도하고, 2003. 5. 20.부터 인도 완료일까지 월 75만 원을 지급하라고 청구하였다.

원고는 피고가 허락 없이 현관 잠금장치를 교체하면서 무단으로 점유를 시작하였으므로 유치권이 성립하지 않는다고 주장하였다. 또한 피고가 다른 주택 두 세대를 대물변제받기로 하였으므로 기존 공사대금채권을 근거로 이 사건 주택에 대한 유치권을 행사할 수 없다고 주장하였다.

원심은 이 두 주장을 모두 받아들이지 않았다. 점유 취득 경위에 관해서는 피고가 하자보수를 위해 열쇠를 교부받았다고 인정하였고, 대물변제 약정도 실제로 이행되지 않았으므로 공사대금채권이 소멸하지 않았다고 판단하였다.

마. 원심과 대법원은 유치권의 담보 범위를 달리 판단하였다

구분	원심	대법원
담보되는 공사대금	해당 세대 공사대금 3,542,263원	전체 미지급 공사대금 157,387,000원
주된 판단 근거	해당 주택이 독립한 구분건물이고 소유자가 공사대금채무자가 아니라는 점	하나의 일괄 공사계약에서 발생한 채권이고 대금도 전체 공사를 기준으로 지급하기로 한 점
다른 세대의 점유를 상실한 영향	현재 점유한 세대의 공사대금으로 담보 범위를 제한	남은 한 세대가 미지급 공사대금 전부를 담보
재판 결과	3,542,263원을 지급받는 것과 상환으로 인도하도록 명함	피고 패소 부분 파기환송

법리

가. 공사대금채권과 유치물 사이의 관련성은 계약관계 전체를 살펴 판단한다

민법 제320조 제1항의 유치권이 성립하려면 피담보채권이 유치물에 관하여 생긴 채권이어야 한다. 이를 채권과 목적물 사이의 견련관계라고 한다.

대법원은 이러한 채권에 목적물 자체에서 발생한 채권뿐 아니라, 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계에서 발생한 채권도 포함된다고 보았다. 다만 유치권 제도의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하는 경우는 제외된다.

이 사건에서는 다음 사정들이 중요하였다.

7동의 창호·잡철 공사를 하나의 계약으로 일괄 하도급하였다.
공사대금을 각 동·호수별로 구분하여 지급하기로 하지 않았다.
개별 세대뿐 아니라 현관과 계단 등 공용부분의 공사도 포함되었다.
지급받은 돈도 특정 세대가 아닌 전체 공사에 대한 대금이었다.
각 세대가 처음부터 별개의 공사대금채권을 담보하였다고 볼 사정이 없었다.

따라서 전체 공사대금채권은 하나의 하도급계약에서 발생한 채권으로서 공사 목적물 전체와 견련관계가 인정되었다.

나. 유치물의 각 부분은 피담보채권 전부를 담보한다

민법 제321조에 따르면 유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있다.

이는 유치물의 각 부분이 피담보채권 전부를 담보한다는 의미이다. 목적물이 나누어질 수 있거나 여러 개의 독립한 물건으로 구성되어 있어도 적용된다.

따라서 이 사건 주택이 다른 세대와 구별되는 독립한 구분건물이라는 이유만으로 담보 범위를 그 세대의 공사비로 제한할 수는 없다.

한 세대에 들어간 공사비를 계산할 수 있다는 것과, 계약상 그 세대에 관한 독립된 공사대금채권이 존재한다는 것은 구별하여야 한다.

다. 일부 목적물의 점유를 상실해도 남아 있는 목적물의 담보 범위가 줄어드는 것은 아니다

유치권은 점유를 기초로 하는 권리이므로, 점유를 상실한 목적물에 대해서는 원칙적으로 유치권도 소멸한다.

그러나 여러 목적물이 하나의 공사대금채권 전부를 담보하고 있었다면, 일부 목적물의 점유를 상실하였다는 이유로 남아 있는 목적물이 담보하는 채권액까지 비례하여 줄어들지는 않는다.

이 사건에서도 다른 주택들의 점유를 상실하였지만, 계속 점유하고 있는 한 세대는 전체 미지급 공사대금 157,387,000원을 담보하였다.

다만 이 법리는 전체 채권과 전체 공사 목적물 사이의 견련관계가 인정된다는 전제에서 적용된다. 별개의 현장이나 독립된 계약에서 발생한 공사대금까지 모두 담보한다는 의미는 아니다.

라. 이행되지 않은 대물변제 약정만으로 공사대금채권이 소멸하지 않았다

원고는 피고가 특정 주택 두 세대를 대물변제받기로 하였으므로, 기존 공사대금채권이 주택의 인도청구권이나 소유권이전등기청구권으로 바뀌었다고 주장하였다.

원심은 이를 받아들이지 않았다.

이 사건 약정은 기존 공사대금의 지급을 담보하려는 취지였고, 약정에 따른 대물변제도 실제로 이루어지지 않았다. 따라서 공사대금채권이 소멸하거나 다른 청구권으로 전환되었다고 볼 수 없었다.

실무에서는 대물변제 약정의 존재뿐 아니라 기존 채무를 소멸시키기로 한 것인지, 지급을 담보하기 위한 것인지, 실제 이행이 이루어졌는지를 구체적으로 확인하여야 한다.

마. 유치권이 인정되어도 소유자가 공사대금채무자가 되는 것은 아니다

이 사건 공사대금채무자는 피고에게 공사를 하도급한 원수급인이었다. 원고는 유치물인 주택의 소유자였다.

피담보채권과 유치물 사이에 견련관계가 인정되면, 공사대금채무자가 아닌 제3자가 소유한 물건에도 유치권이 성립할 수 있다.

그러나 그로 인해 제3자인 소유자가 공사대금채무를 직접 부담하게 되는 것은 아니다. 유치권자는 채권을 변제받을 때까지 주택의 인도를 거절할 수 있는 것이다.

원심 주문도 피고가 원수급인으로부터 공사대금을 지급받음과 동시에 원고에게 주택을 인도하도록 되어 있었다. 대법원이 문제 삼은 것은 그때 담보되는 공사대금의 범위였다.

바. 적법한 유치권 행사와 사용이익 반환 문제는 구별한다

원심은 피고가 적법한 유치권에 기해 점유하고 있으므로, 불법점유를 전제로 한 차임 상당 손해배상청구를 인정하지 않았다.

부당이득반환청구에 대해서도 피고가 주택을 계속 점유하고 있다는 사실만으로는 부족하다고 보았다. 주택을 사용·수익하여 실질적인 이익을 얻었다는 증거가 없었기 때문이다.

이는 유치권자가 실제로 거주하거나 임대하여 이익을 얻는 경우에도 언제나 반환의무가 없다는 뜻은 아니다. 유치권 유지를 위한 점유와 실제 사용·수익으로 얻은 이익은 따로 판단하여야 한다.

이 부분은 원심의 판단이며, 대법원에서 직접 문제 된 핵심은 유치권의 피담보채권 범위였다.

실무상 유의점

가. 공사계약과 대금 정산의 단위를 먼저 확인해야 한다

여러 동이나 여러 세대를 공사한 사건에서는 현재 점유 중인 세대의 공사비를 계산하는 것만으로 담보 범위를 판단해서는 안 된다.

계약서, 견적서, 기성청구서, 정산서, 입금내역을 통해 공사계약이 하나인지, 대금을 전체 공사 기준으로 정하였는지, 특정 세대별로 독립된 지급의무를 약정하였는지를 확인해야 한다.

사후에 작성된 세대별 공사비 산출표가 있다는 사정만으로 처음부터 별개의 공사대금채권이 존재하였다고 단정할 수는 없다.

나. 공사대금의 존재와 점유 취득 경위를 각각 입증해야 한다

공사대금을 받지 못하였다는 사실만으로 유치권이 성립하지는 않는다. 해당 목적물을 점유하고 있어야 하고, 점유가 불법행위로 취득된 경우에는 민법 제320조 제2항에 따라 유치권이 인정되지 않는다.

이 사건에서는 하자보수 요청과 열쇠 교부 경위가 원고의 무단점유 주장을 배척하는 중요한 근거가 되었다.

공사 수행 자료와 미지급금 자료에 더하여, 열쇠 인수 내역, 현장 관리 경위, 점유의 계속 여부를 확인할 자료도 확보할 필요가 있다.

다. 일부 변제나 일부 세대 인도에 합의할 때에는 해제 범위를 명확히 해야 한다

일부 공사대금을 지급하였다는 이유만으로 특정 세대의 유치권이 당연히 소멸하는 것은 아니다. 일괄 공사대금채권을 담보하는 유치권에는 불가분성이 적용될 수 있기 때문이다.

일부 세대를 먼저 인도받기로 합의한다면 지급할 금액, 인도할 세대, 해당 세대에 대한 유치권 포기 여부, 나머지 공사대금과 담보의 처리까지 구체적으로 정하는 것이 필요하다.

대물변제 약정을 체결할 때에도 기존 공사대금채권과 유치권을 언제 소멸시키기로 하는지 명확하게 정해야 한다.

라. 유치권을 유지하는 동안에도 관리의무를 준수해야 한다

유치권이 인정되더라도 목적물을 임의로 사용하거나 제3자에게 빌려줄 수 있는 것은 아니다.

민법 제324조에 따른 관리의무를 위반하면 유치권 소멸청구의 대상이 될 수 있고, 실제 사용·수익에 따른 부당이득반환 문제도 발생할 수 있다. 유치물의 보존에 필요한 사용인지, 별도의 영업이나 임대에 이용한 것인지 등을 구별하여 관리해야 한다.

마. 소유자는 상당한 담보 제공에 의한 해결도 검토할 수 있다

유치권의 담보 범위가 전체 공사대금으로 인정되더라도, 소유자가 목적물을 인도받기 위해 반드시 그 전액을 자신의 채무로 부담해야 하는 것은 아니다.

소유자는 민법 제327조에 따른 상당한 담보 제공과 유치권 소멸청구를 검토할 수 있다. 후속 판례는 유치물 가액이 피담보채권액보다 적은 경우, 기존 담보력을 저하시키지 않는 유치물 가액 상당의 담보를 제공하면 된다고 보았다.

다만 담보의 상당성은 명목상 금액뿐 아니라 담보권의 순위와 실제 담보가치 등을 함께 고려하여 판단해야 한다.

바. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결

ChatByun의 「여러 필지에 성립한 유치권의 일부 소멸과 승계참가인의 소송상 지위」는 여러 목적물이 하나의 채권 전부를 담보하는 상황에서 일부 목적물의 유치권만 소멸할 수 있는지를 다룬다. 이 사건과 함께 보면, 일부 목적물에 대한 유치권 소멸과 나머지 목적물이 담보하는 채권액의 범위는 구별하여 판단해야 한다는 점을 이해할 수 있다.

ChatByun의 「유치물 소유자의 담보제공에 의한 유치권 소멸청구와 담보액의 범위」는 유치권의 부담을 받는 소유자가 대체담보를 제공하여 목적물을 인도받는 방법을 다룬다. 이 사건이 한 세대로 전체 공사대금채권을 담보할 수 있는지를 설명한다면, 해당 칼럼은 그렇게 인정된 유치권을 상당한 담보 제공으로 소멸시키는 요건을 설명한다.