해당판결
대법원은 공사업자들과 경매 매수인의 상고를 모두 기각하였다.
확정 여부: 상고기각으로 확정
공사업자들이 실제 점유하고 있던 사무실 부분에 대해서는 유치권확인 및 점유방해금지청구가 인정되었다. 건물의 나머지 부분에 관한 유치권확인·점유방해금지청구와 점유회수청구는 기각되었다.
하급심
가. 제1심
부산지방법원 2007. 9. 13. 선고 2007가합4175 판결
공사업자들이 점유한 사무실 부분의 유치권을 확인하고, 경매 매수인에게 그 점유를 방해하지 않을 의무가 있다고 판단하였다.
사무실을 제외한 나머지 부분에 관한 유치권확인 및 점유방해금지청구는 받아들이지 않았다.
나. 항소심
공사업자들과 경매 매수인의 항소를 모두 기각하여 제1심의 판단을 유지하였다.
공사업자들이 항소심에서 추가한, 사무실을 제외한 나머지 부분에 대한 점유회수청구도 기각하였다.
관련판례
가. 경매로 인한 압류 후 취득한 유치권의 대항력
경매개시결정등기로 압류의 효력이 발생한 후 채무자가 공사대금채권자에게 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 한 경우, 그 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 판단하였다. 이 사건이 직접 인용한 선행판결이다.
공사계약을 경매개시결정등기 전에 체결하였더라도 실제 점유를 그 등기 후에 취득하였다면 경매 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없다고 판단하였다.
나. 점유회수청구에서 확인해야 할 점유의 기준
점유 여부는 물건에 대한 사실적 지배관계를 사회통념에 따라 판단한다. 점유회수청구에서는 침탈을 주장하는 당시 해당 물건을 점유하고 있었는지가 중요하다. 이 사건 항소심이 인용한 판결이다.
다. 일부 목적물의 점유와 유치권이 담보하는 채권액의 관계
하나의 일괄 공사계약에서 발생한 공사대금채권이 공사 목적물 전체와 관련되어 있다면, 그중 한 세대만 점유하더라도 미지급 공사대금 전부를 담보할 수 있다고 판단하였다. 점유하는 목적물의 범위와 그 목적물이 담보하는 채권액의 범위를 구별할 때 참고할 판결이다. 국가법령정보센터
라. 경매 매수인이 부담하는 유치권의 의미
경매 매수인이 유치권의 부담을 인수한다는 것은 피담보채권을 변제받을 때까지 유치권자가 목적물의 인도를 거절할 수 있다는 의미이다. 매수인이 종전 채무자의 채무를 당연히 인수한다는 뜻은 아니다. 국가법령정보센터
마. 선행 저당권과 상사유치권의 관계
상사유치권은 그 성립 전에 설정된 저당권이나 그 저당권에 기한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단하였다. 이 사건의 법리를 상사유치권에 그대로 적용하지 않도록 구별할 필요가 있다. 국가법령정보센터
관련법령
사실관계
가. 근저당권이 설정된 건물을 찜질목욕탕으로 개조하였다
이 사건 건물에는 2002. 9. 27. 농업협동조합중앙회를 근저당권자로 하는 채권최고액 18억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었다.
소외 회사는 2003. 9. 2. 건물의 소유권을 취득한 뒤, 2004. 5.경까지 건물을 찜질목욕탕으로 개조하는 공사를 시행하였다.
원고들은 총 22명의 공사업자로서 소외 회사로부터 개조공사의 일부를 각각 도급받아 시공하였다. 이들 중에는 샤워대 설치공사나 컴퓨터 단말기 설치공사를 담당한 사람도 있었다.
나. 공사대금을 받지 못한 공사업자들이 사무실을 점유하였다
소외 회사는 2004. 6. 9.경 부도가 났다.
원고들은 공사대금을 지급받지 못하자 그 무렵부터 건물 안의 사무실 부분을 점유하면서 유치권을 행사하기 시작하였다.
해당 사무실은 건물 중앙에 위치한 공간으로, 도면에 ‘채권단’이라고 표시되어 있었다. 크기는 가로 4,200mm, 세로 6,000mm로, 면적은 25.2㎡였다.
이 사건에서 실제 점유가 인정된 공간은 바로 이 사무실 부분이었다.
다. 사무실의 유치권 행사 이후 경매가 개시되었다
근저당권자인 농업협동조합중앙회는 건물에 대한 임의경매를 신청하였다.
이에 따라 2004. 7. 15. 임의경매개시결정이 내려졌고, 2004. 7. 19. 경매개시결정등기가 이루어졌다.
피고는 이 경매절차를 통해 2006. 1. 10. 건물의 소유권을 취득하였다.
따라서 주요 권리관계의 순서는 다음과 같았다.
원고들의 유치권 취득은 근저당권 설정보다는 늦었지만, 경매로 인한 압류의 효력 발생보다는 빨랐다.
라. 사무실 밖에서는 다른 사람들이 찜질방을 운영하였다
사무실을 제외한 건물의 나머지 부분에서는 2005. 2.경부터 제3자들이 찜질방 영업을 하고 있었다.
이후 2006. 10. 30. 인도집행이 이루어졌고, 사무실을 제외한 나머지 부분은 경매 매수인인 피고에게 인도되었다.
항소심 변론종결 당시에도 원고들은 사무실 부분을 사용하고 있었고, 피고는 나머지 부분을 점유하면서 찜질방을 운영하고 있었다.
건물 출입문 열쇠는 피고 부부만 가지고 있었다. 원고들은 출입문 열쇠를 확보하지 못한 채 피고의 양해 아래 건물에 출입하면서 사무실을 사용하였다.
원고들 중 일부는 찜질방 손님들의 출입을 막아 피고의 영업을 방해하였다는 이유로 형사처벌을 받기도 하였다.
마. 원고들은 사무실 점유를 근거로 건물 전체의 유치권을 주장하였다
원고들은 사무실이 건물 중앙에 있고, 건물 전체에 관한 점유방해금지가처분 결정을 받아 결정문을 건물 안 두 곳에 부착하였으며, 관리인도 두었다고 주장하였다.
이러한 사정을 근거로 사무실을 점유하는 것이 곧 건물 전체를 계속 점유하는 것이라고 주장하였다. 피고가 사용하는 나머지 부분도 피고를 통하여 간접점유하고 있다는 주장도 하였다.
또한 피고가 2007. 3. 4.경 자물쇠를 몰래 열고 들어와 자신들의 점유를 침탈하였다고 주장하면서, 항소심에서 사무실을 제외한 나머지 부분을 돌려달라는 점유회수청구를 추가하였다.
그러나 법원은 원고들이 그 당시 건물 전체를 점유하고 있었다는 사실부터 인정하기 어렵다고 보았다.
바. 피고는 선행 근저당권과 공사대금채권의 존재 등을 다투었다
피고는 원고들이 공사계약을 체결하기 전부터 근저당권과 여러 압류·가압류가 존재하였다는 점을 들어, 원고들이 공사대금을 받지 못하거나 경매가 진행될 가능성을 예상할 수 있었다고 주장하였다.
또한 일부 원고들이 공사계약서나 견적서를 제출하지 못하였으므로 공사대금채권이 인정되지 않는다고 다투었다.
샤워대나 컴퓨터 단말기 설치는 부속물 설치에 불과하여 유치권의 근거가 될 수 없고, 컴퓨터 단말기를 설치한 원고는 이를 이미 수거해 갔다는 주장도 하였다.
법원은 제출된 자료와 증언을 종합하여 공사대금채권의 존재를 인정하였다. 단말기 등을 수거해 갔다는 주장도 증거가 부족하다고 판단하였다.
법리
가. 근저당권 설정 시점과 경매로 인한 압류 시점은 구별해야 한다
대법원은 근저당권이 먼저 설정되어 있었다는 이유만으로 그 후 취득한 유치권의 대항력을 부정할 수는 없다고 판단하였다.
경매로 인한 압류의 효력이 발생한 뒤 채무자가 공사대금채권자에게 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 하면, 목적물의 교환가치를 감소시킬 수 있어 압류의 처분금지효에 저촉된다.
그러나 이 사건에서는 원고들이 경매로 인한 압류 전에 사무실 부분의 유치권을 취득하였다. 따라서 그보다 먼저 설정된 근저당권에 기하여 경매가 진행되었다는 이유만으로 매수인에 대한 대항력이 부정되지는 않았다. 국가법령정보센터
피고는 선행 근저당권보다 늦게 대항력을 취득한 주택임차인에 관한 판례도 제시하였으나, 대법원은 임차권에 관한 그 판례를 이 사건 유치권에 그대로 적용할 수 없다고 보았다.
나. 건물 일부의 점유가 건물 전체의 점유로 확대되는 것은 아니다
유치권을 행사하려면 목적물에 대한 점유가 인정되어야 한다.
건물 안에 사무실을 두고 있다는 사실만으로 건물 전체를 점유한다고 볼 수는 없다. 사무실의 위치뿐 아니라 실제 사용·관리 상태, 출입통제, 열쇠의 보유, 다른 사람의 영업 여부 등을 종합하여 판단해야 한다.
이 사건에서는 피고가 나머지 부분에서 찜질방을 운영하고 있었고, 그 부분에 대한 인도집행도 이루어졌다. 건물 출입문 열쇠 역시 피고 부부만 가지고 있었다.
따라서 사무실이 건물 중앙에 있고 가처분결정문이 부착되어 있다는 사정만으로 원고들의 점유를 건물 전체로 확대할 수 없었다.
다. 간접점유를 주장하려면 점유매개관계가 있어야 한다
다른 사람이 목적물을 직접 사용하고 있더라도 임대차나 보관관계 등을 통하여 간접점유가 인정될 수 있다.
그러나 간접점유를 인정하려면 직접점유자와 간접점유자 사이에 점유를 매개하는 법률관계가 있어야 하고, 그 관계에 따라 목적물의 반환을 요구할 수 있어야 한다.
이 사건에서는 원고들과 피고 사이에 그러한 관계가 있다는 증거가 없었다.
피고가 건물의 소유자로서 자신의 영업을 위하여 점유하는 것을 원고들을 위한 점유라고 볼 수는 없었다.
라. 가처분결정을 받았다는 사실만으로 점유회수청구가 인정되는 것은 아니다
점유회수청구에서는 침탈을 당하였다고 주장하는 시점에 자신이 해당 부분을 실제로 점유하고 있었는지를 확인해야 한다.
원고들은 건물 전체에 관한 점유방해금지가처분 결정을 받았다는 점을 강조하였다. 그러나 법원은 그 결정의 존재만으로 2007. 3. 4.경 원고들이 건물 전체를 점유하고 있었다고 인정하지 않았다.
오히려 앞선 인도집행, 피고 측의 열쇠 보유, 찜질방 운영 상태 등을 고려하면 원고들은 피고의 양해 아래 사무실만 점유하고 있었다고 보았다.
따라서 나머지 부분을 점유하다가 빼앗겼다는 전제가 인정되지 않아 점유회수청구가 기각되었다.
마. 공사계약서가 없다는 이유만으로 공사대금채권이 부정되지는 않는다
유치권의 근거가 되는 채권은 실제로 존재하여야 한다. 다만 그 존재를 반드시 공사계약서 한 가지로만 증명해야 하는 것은 아니다.
이 사건에서는 일부 원고들이 계약서나 견적서를 제출하지 못하였지만, 다른 서류와 증언 등을 통하여 공사 관련 채권의 존재가 인정되었다.
샤워대나 컴퓨터 단말기 설치공사라는 이유만으로 해당 채권을 유치권의 근거에서 제외할 수 없다는 판단도 이루어졌다.
이는 모든 물품대금이나 설치대금에 건물 유치권이 성립한다는 의미는 아니다. 실제 계약 내용과 시공 내역, 채권과 건물의 관련성을 개별적으로 확인해야 한다.
바. 선행 담보권이 있었다는 사정만으로 신의칙 위반을 인정하지 않았다
원고들의 공사계약 전부터 건물에 근저당권과 압류·가압류가 존재하였던 사실은 인정되었다.
그러나 원고들은 각자 공사의 일부를 맡았고, 원고별 공사대금도 그리 크지 않았다. 소외 회사가 부도를 낸 시점과 공사 경위 등을 함께 고려하면, 선행 권리들이 있었다는 사정만으로 원고들이 대금 미지급이나 경매를 예상하면서 공사를 하였다고 단정하기 어려웠다.
법원은 이러한 증명 부족을 이유로 피고의 신의칙 주장을 배척하였다. 경매가 예상되는 모든 상황에서 유치권 행사가 언제나 허용된다는 일반적인 판단을 한 것은 아니다.
실무상 유의점
가. 근저당권 설정일보다 경매 압류와 유치권 취득의 선후를 정확히 확인해야 한다
민사유치권의 대항력을 검토할 때에는 등기부에 선행 근저당권이 있다는 사실만으로 판단을 마쳐서는 안 된다.
공사대금채권의 발생과 변제기, 실제 점유 취득 시점, 경매로 인한 압류의 효력 발생 시점을 대조해야 한다.
압류의 효력은 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때와 경매개시결정등기가 된 때 중 먼저 도래한 때 발생하므로, 필요한 경우 등기부뿐 아니라 경매기록의 송달자료도 확인해야 한다.
나. 유치권 안내문보다 실제 점유를 보여 주는 자료가 중요하다
현수막이나 안내문, 가처분결정문은 권리 행사 사실을 알리는 자료가 될 수 있다. 그러나 그것만으로 건물 전체의 점유가 증명되는 것은 아니다.
현장 도면에 점유 구역을 표시하고, 출입문과 열쇠의 관리 주체, 관리인의 근무 내역, 공간별 사용 상태, 제3자의 영업 여부, 인도집행조서 등을 확보해야 한다.
특히 일부 공간만 점유하고 있다면 그 공간의 위치와 면적을 구체적으로 특정하여야 한다. 이 사건도 도면에 표시된 4.2m × 6m의 사무실 부분을 기준으로 청구의 인정 범위가 정해졌다.
다. 점유한 공간의 범위와 담보되는 공사대금의 범위를 구별해야 한다
이 사건에서 사무실 부분만 유치권의 대상으로 인정되었다고 하여, 피담보채권도 반드시 사무실 면적에 비례하여 줄어드는 것은 아니다.
하나의 공사계약에서 발생한 채권이 목적물 전체와 관련되어 있다면, 유치권의 불가분성에 따라 일부 목적물이 채권 전부를 담보할 수 있다.
반대로 불가분성이 인정된다고 하여 실제 점유하지 않는 건물 부분까지 점유하고 있는 것으로 취급되는 것도 아니다.
따라서 다음 두 문제를 나누어 검토해야 한다.
- 어느 공간을 유치할 수 있는가: 실제 점유 범위의 문제
- 그 공간이 얼마의 채권을 담보하는가: 채권의 관련성과 유치권의 불가분성 문제
이 사건의 25.2㎡라는 수치는 점유 범위를 특정한 것이다. 공사대금채권을 면적 비율로 계산한 금액을 의미하지 않는다.
라. 경매 매수인이 공사대금채무를 직접 인수한 것으로 처리해서는 안 된다
유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 있다는 것은, 채권을 변제받을 때까지 유치물을 인도하지 않을 수 있다는 의미이다.
그 자체로 경매 매수인에게 공사대금 전액의 지급을 청구할 수 있게 되는 것은 아니다.
이 사건에서 인정된 청구도 사무실 부분의 유치권확인과 점유방해금지였다. 경매 매수인에게 원고들의 공사대금을 직접 지급하라고 명한 판결은 아니다.
인도 협상을 진행할 때에는 공사대금채무자, 유치물 소유자, 실제 지급을 협의하는 주체를 구별하고, 합의금 지급과 인도 및 유치권 포기의 관계를 명확히 정해야 한다.
마. 민사유치권과 상사유치권을 구별해야 한다
공사업자가 상인이라는 사정만으로 모든 유치권 문제를 상사유치권으로 처리하거나, 이 사건의 대항력 법리를 그대로 적용해서는 안 된다.
민사유치권은 채권과 목적물 사이의 관련성이 요구된다. 상사유치권은 성립요건이 다르고, 선행 저당권과의 관계에 관하여 후속 판례가 별도의 기준을 제시하고 있다.
특히 상사유치권만을 근거로 하는 경우에는 경매 압류 전에 점유를 취득하였더라도, 그보다 먼저 설정된 저당권에 대한 대항력 문제가 남는다.
공사대금채권과 건물의 관련성을 먼저 확인하고, 어떤 유치권을 근거로 주장하는지 분명히 해야 한다.
바. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「공사계약을 먼저 체결했어도, 경매개시등기 후 점유했다면 유치권으로 대항할 수 없다」는 경매개시결정등기 후 실제 점유를 취득한 경우를 다룬다.
이 사건과 함께 보면, 선행 근저당권이 존재하는 것과 경매로 인한 압류가 이미 발생한 것은 서로 다른 문제임을 확인할 수 있다. 계약 체결일이나 근저당권 설정일만 볼 것이 아니라 유치권 취득과 압류의 선후를 확인해야 한다.
ChatByun의 「한 세대만 점유하고 있어도, 일괄 공사대금 잔액 전부에 대해 유치권을 행사할 수 있다」는 일부 목적물이 담보하는 공사대금채권의 범위를 다룬다.
두 사례를 함께 검토하면, 일부 공간을 점유한다는 이유로 건물 전체의 점유가 인정되는 것은 아니지만, 그 일부 공간이 담보하는 채권액까지 면적에 비례하여 제한되는 것도 아니라는 점을 구별할 수 있다.