체납처분압류 후 취득한 유치권과 경매 임박을 안 점유취득 — 건물 유치권을 인정한 화해 확정 사례

해당판결

가. 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결

체납처분압류가 먼저 이루어졌더라도 경매개시결정등기 전에 취득한 민사유치권의 대항력을 그 사정만으로 부정할 수 없다고 판단하여 원심판결을 파기환송하였다.

나. 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다53462 판결

공사업자들이 경매절차가 곧 개시될 것임을 알고 부동산을 인도받았다는 사정만으로 유치권 행사를 신의칙 위반으로 볼 수 없다고 판단하여 다시 파기환송하였다.

다만 물품공급자 1명에 대해서는 선행 근저당권자에게 상사유치권으로 대항할 수 없다는 원심의 결론을 유지하여 상고를 기각하였다.

다. 확정 여부: 재파기환송심에서 화해로 확정

대전고등법원 (청주)2014나1974 사건의 화해권고결정이 확정되었다. 이에 따라 공사업자 10명과 근저당권자 사이에서는 호텔 건물의 유치권은 존재하고, 토지 두 필지의 유치권은 존재하지 않는 것으로 분쟁이 종결되었다.

물품공급자 1명에 대한 부분은 앞선 대법원판결에서 상고가 기각되어 이미 확정되었으므로 화해 대상에 포함되지 않았다.

하급심

가. 제1심: 청주지방법원 충주지원 2008. 10. 31. 선고 2008가합238 판결

근저당권자인 보험회사의 청구를 모두 받아들여 피고들의 유치권이 존재하지 않는다고 판단하였다.

나. 환송 전 항소심: 대전고등법원 2009. 7. 14. 선고 (청주)2008나642 판결

공사업자 등이 점유를 취득하기 전에 체납처분압류등기와 가압류등기가 마쳐져 있었다는 이유로 유치권의 대항력을 부정하고 제1심판결을 유지하였다.

다. 첫 번째 환송심: 대전고등법원 2014. 7. 8. 선고 (청주)2014나667 판결

대법원 전원합의체 판결에 따라 선행 체납처분압류나 가압류만으로 유치권 행사를 제한할 수 없다고 보았다.

그러나 피고들이 경매가 임박했음을 알면서 부동산을 인도받았다는 이유로 유치권 행사가 신의칙에 반한다고 판단하여 다시 보험회사의 청구를 모두 받아들였다.

라. 재파기환송심: 대전고등법원 (청주)2014나1974 화해권고결정

재파기환송된 공사업자 10명에 대하여 다음 내용의 화해권고결정이 확정되었다.

구분	확정된 내용
토지 두 필지	공사업자들의 유치권이 존재하지 않음
호텔 건물	공사업자들의 유치권이 존재함
이후의 주장	당사자들은 위 유치권 존부에 관한 확인 내용과 상반되는 주장을 하지 않음
소송총비용	각자 부담

사실관계

가. 호텔 신축공사와 미지급 공사대금

호텔사업자는 2003. 11. 4. 충주시 소재 토지 두 필지를 배우자 명의로 매수한 뒤, 그중 한 필지에 호텔을 신축하였다. 대상 토지는 각각 1,489㎡와 295㎡였고, 호텔은 지하층이 있는 지상 6층 건물이었다.

호텔사업자는 2004. 4. 1.부터 같은 해 11. 2.까지 공사업자 10명과 분야별 공사계약을 체결하였다. 공사에는 객실관리·보안설비, 전기, 소방, 토목·포장, 설비, 대리석, 골조·지붕, 형틀·철근콘크리트, 유리, 도장 등이 포함되었다.

공사업자들은 2004년 4월경부터 2005년 2월경까지 각 공사를 완료하였다. 호텔사업자는 2005. 2. 1. 건물의 소유권보존등기를 마치고 그 무렵부터 호텔을 운영하였다.

그러나 공사대금은 모두 지급되지 않았다. 환송심 판결의 공사내역표에 따르면 공사업자 10명의 계약금액 합계는 15억 3,935만 원, 지급받은 금액은 4억 985만 원, 남은 공사대금은 11억 2,950만 원이었다.

이들과 별도로 물품공급자 1명이 호텔에 커튼, 이불, 베개, 침대커버 등을 공급하였고, 그 미지급 물품대금은 5,224만 원이었다.

나. 보험회사의 대출과 근저당권 설정, 체납처분압류

보험회사는 2005. 9. 22. 호텔사업자에게 19억 원을 대여하였다. 변제기는 2006. 9. 22., 이율은 연 7.5%였으며, 담보로 토지 두 필지와 호텔 건물에 채권최고액 24억 7,000만 원의 근저당권을 설정하였다.

그 후 충주시는 체납처분으로 다음과 같이 부동산을 압류하였다.

호텔 건물: 2005. 9. 23.
호텔이 신축된 토지: 2005. 12. 29.
나머지 토지: 2006. 10. 20.

호텔 건물에는 다른 채권자들의 가압류등기도 여러 건 마쳐졌다. 따라서 공사업자들이 부동산을 인도받을 당시에는 이미 근저당권뿐 아니라 체납처분압류와 가압류가 존재하고 있었다.

다. 대출 연체와 경매 예정 통지

호텔사업자는 2006년 4월경부터 대출이자 지급을 연체하였다.

보험회사는 여러 차례 임의경매 신청을 검토하였으나, 호텔사업자가 부동산을 매각하여 대출금을 갚겠다고 요청하자 경매 신청을 보류하였다. 그러나 매각은 성사되지 않았다.

결국 보험회사는 2006. 11. 9. 호텔사업자에게 같은 달 15일까지 대출금을 변제하지 않으면 임의경매를 신청하겠다는 취지의 통지를 보냈다.

라. 공사업자 등의 점유 취득과 호텔 임대

2006년 11월경 부동산에 대한 경매가 진행될 것이라는 소문이 돌자 공사업자들과 물품공급자는 같은 달 18일 회의를 열었다. 이들은 호텔사업자로부터 부동산을 인도받아 점유하면서 유치권을 행사하기로 하고, 공사업체 중 한 곳의 대표이사에게 그 업무를 맡겼다.

대표이사는 그 무렵 부동산을 인도받아 건물 벽면과 6층 출입문에 유치권 행사와 점유 사실을 알리는 현수막과 표지판을 설치하였다.

이어 2006. 11. 30. 제3자와 임대차계약을 체결하였다. 조건은 보증금 2,000만 원, 월 차임 200만 원, 임대차기간 2006. 12. 4.부터 2009. 12. 3.까지였다. 임차인은 호텔 영업을 하였고, 채권자들은 임차인을 통하여 부동산을 점유하는 형태를 취하였다.

이 사건에서 문제 된 점유 취득은 경매개시결정등기보다 앞선 2006년 11월경에 이루어졌다.

마. 경매절차 개시와 별도의 대금청구소송

보험회사는 2006. 12. 21. 임의경매를 신청하였다. 법원은 같은 달 22일 경매개시결정을 하였고, 2006. 12. 26. 경매개시결정등기가 마쳐졌다.

이후 2008. 2. 12. 실시된 현황조사에서도 공사업자 등은 호텔 운영자를 통하여 부동산을 점유하면서 유치권을 행사하고 있다고 주장하였다.

한편 공사업자들과 물품공급자는 호텔사업자를 상대로 별도의 공사대금·물품대금 청구소송을 제기하였다. 이들은 청주지방법원 충주지원 2007가합637 사건에서 2007. 11. 2. 전부 승소판결을 받았고, 그 판결은 확정되었다.

바. 근저당권자의 유치권부존재확인 청구

보험회사는 공사업자 등의 유치권을 다투며 유치권부존재확인소송을 제기하였다.

주요 주장은 채권이나 점유가 인정되지 않는다는 것, 점유가 위법하다는 것, 선행 압류·가압류의 처분금지효에 저촉된다는 것, 경매가 임박한 상황에서 점유를 취득하여 유치권을 주장하는 것이 신의칙에 반한다는 것이었다. 채권과 부동산 사이의 관련성도 다투어졌다.

소송은 두 차례 대법원 파기환송을 거쳤다. 그 과정에서 물품공급자 1명에 대한 패소 부분이 먼저 확정되었고, 나머지 공사업자 10명에 대한 사건은 건물과 토지를 구분하는 화해로 종결되었다.

법리

가. 체납처분압류와 경매개시결정에 따른 압류는 구별해야 한다

대법원 전원합의체는 체납처분압류가 먼저 존재한다는 사정만으로 그 후 취득한 민사유치권의 대항력을 부정할 수 없다고 보았다.

민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하여 매각절차가 시작된다. 반면 체납처분에서는 압류와 동시에 공매가 시작되는 것이 아니며, 압류가 반드시 공매로 이어지는 것도 아니다. 체납처분절차와 법원의 경매절차도 서로 별개의 절차이다.

따라서 체납처분압류 후라도 경매개시결정등기 전에 민사유치권을 취득하였다면, 선행 체납처분압류만을 이유로 경매 매수인에 대한 유치권 행사를 막을 수 없다. 국가법령정보센터

이 판결은 체납처분압류 후 진행된 법원 경매에서의 대항력에 관한 것이다. 이를 체납처분에 따른 공매의 모든 경우에 그대로 적용하는 것은 별도의 검토가 필요하다.

나. 경매가 임박했음을 알았다는 사정만으로 권리남용이 되지는 않는다

첫 번째 환송심은 공사업자들이 경매가 곧 진행될 것임을 알고 점유를 취득하였다는 점을 들어 유치권 행사를 신의칙 위반으로 보았다.

그러나 대법원은 그러한 사정만으로는 부족하다고 판단하였다.

민사유치권은 목적물에 관하여 발생한 채권을 보호하기 위한 법정담보물권이다. 목적물에 먼저 근저당권이 설정되었더라도 그 후 적법하게 성립한 민사유치권을 주장할 수 있다. 따라서 공사업자가 실제 공사를 마치고도 대금을 받지 못한 상태에서 채권을 확보하기 위해 목적물을 인도받았다는 사정만으로 유치권제도의 남용을 단정할 수 없다.

신의칙 위반을 인정하려면 유치권을 부당하게 만들어 이용한 거래 경위 등 구체적인 남용 사정을 더 심리해야 한다.

다. 민사유치권과 상사유치권은 선행 근저당권과의 관계가 다르다

공사업자들의 공사대금채권에 기초한 민사유치권과 물품공급자의 상사유치권은 구별하여 판단되었다.

물품공급자는 호텔에 커튼·침구류 등을 공급한 채권자였다. 원심은 이 사람을 상사유치권자로 보면서, 선행 근저당권자인 보험회사에게 상사유치권을 주장할 수 없다고 판단하였다.

대법원은 이 부분 판단을 유지하여 물품공급자의 상고를 기각하였다. 따라서 최종 화해에서 건물 유치권이 인정된 사람들은 공사업자 10명이고, 물품공급자는 포함되지 않는다.

같은 시기에 같은 건물을 점유하더라도, 채권의 발생 원인과 유치권의 종류에 따라 결론이 달라질 수 있다.

라. 건물과 토지의 유치권은 목적물별로 구별해야 한다

최종 화해에서는 공사업자들의 건물 유치권은 인정하고 토지 두 필지의 유치권은 부정하였다.

토지와 건물이 함께 경매 대상이 되거나 일괄하여 점유되고 있다는 이유만으로 유치권의 범위가 당연히 같아지는 것은 아니다. 개별 채권이 어느 목적물에 관하여 발생하였는지, 그 목적물을 실제로 점유하고 있는지 등을 구분하여 살펴야 한다.

다만 이 사건에서 토지 유치권이 부정된 것은 최종 화해에서 정해진 해결 내용이다. 대법원이 이 사건의 모든 공사대금채권과 토지 사이의 관련성을 일률적으로 부정하는 판결을 하였다고 설명해서는 안 된다.

마. 화해의 확정 내용과 대금 지급의무는 구별해야 한다

확정된 화해권고결정은 재판상 화해와 같은 효력을 가지며, 재판상 화해는 확정판결과 같은 효력을 가진다. 이 사건 당사자들은 화해에서 정한 유치권 존부와 상반되는 주장을 하지 않기로 하였다. 조문정보

그러나 화해권고결정의 내용은 유치권의 존부와 소송비용에 관한 것이다. 보험회사에 공사대금 지급을 명하거나 공사업자별 변제금액을 정한 결정은 아니다.

호텔사업자를 상대로 받은 대금 지급판결과 근저당권자 사이에서 이루어진 유치권에 관한 화해는 당사자와 해결 대상이 서로 다르다.

실무상 유의점

가. 등기부의 ‘압류’라는 명칭만으로 유치권의 대항력을 판단하지 않아야 한다

근저당권, 가압류, 체납처분압류, 경매개시결정에 따른 압류는 각각 의미가 다르다.

등기원인과 등기일을 확인하고, 채권 발생 및 변제기, 점유 취득 시점을 함께 정리해야 한다. 특히 공사계약 체결일만 확인할 것이 아니라 경매개시결정등기 전에 유치권의 성립요건이 갖추어졌는지를 확인해야 한다.

나. 실제 채권과 점유를 입증할 자료를 함께 확보해야 한다

공사계약서, 공사내역서, 준공·검수 자료, 세금계산서, 지급내역 등을 통하여 공사의 내용과 미지급 대금을 입증할 필요가 있다.

점유에 관해서는 인도 경위, 열쇠와 출입 관리, 현장 관리 주체, 임대차계약과 임차인의 실제 사용관계 등을 확인해야 한다. 현수막이나 표지판이 있다는 사실만으로 점유의 실체와 시작 시점이 모두 증명되는 것은 아니다.

다. 신의칙 위반을 주장하려면 구체적인 거래 경위를 제시해야 한다

유치권을 다투는 측에서는 경매가 임박했다는 사실을 알고 있었다는 주장에 그치지 않아야 한다.

채권이 실제로 존재하는지, 금액이 부풀려졌는지, 점유 이전이 형식에 불과한지, 유치권을 만들기 위한 거래가 별도로 이루어졌는지 등 구체적인 사정을 제시해야 한다.

유치권을 주장하는 측에서는 실제 공사와 미지급 대금, 점유 이전의 경위가 연결되도록 자료를 정리할 필요가 있다.

라. 공사업자와 물품공급자를 일괄하여 취급하지 않아야 한다

여러 채권자가 공동으로 점유하거나 유치권 행사를 함께 진행하더라도 각자의 채권과 유치권 성립요건은 개별적으로 검토해야 한다.

특히 공사대금채권에 기한 민사유치권과 물품대금채권에 기한 상사유치권을 구별해야 한다. 이 사건처럼 일부 채권자는 상고심에서 패소가 확정되고, 나머지 채권자만 환송심에서 화해하는 결과도 생길 수 있다.

마. 화해에서는 대상 부동산과 당사자 범위를 명확히 해야 한다

토지와 건물, 여러 필지, 여러 채권자가 관련된 사건에서는 어떤 사람의 어떤 부동산에 관한 유치권을 인정하거나 부정하는지를 분명히 적어야 한다.

유치권 존부에 관한 확인 외에 대금 지급, 점유 이전, 인도 시기 등을 해결하려면 그 내용도 별도로 정해야 한다. 유치권을 인정하는 문구만으로 지급금액과 지급시기까지 정해지는 것은 아니다.

바. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결

ChatByun의 「근저당권보다 늦게 취득한 유치권도 경매 매수인에게 대항할 수 있다」는 선행 근저당권과 민사유치권의 관계를 설명한다. 이 사건에서 근저당권 설정 후 점유를 취득했다는 이유만으로 공사업자들의 유치권을 배제할 수 없었던 근거와 연결된다.

ChatByun의 「가압류 뒤 취득한 건물 유치권도 경매 매수인에게 대항할 수 있다」는 가압류와 경매개시결정에 따른 압류를 구별한다. 이 사건 전원합의체 판결과 함께 보면 선행 보전처분·체납처분과 경매절차 개시를 구분하는 기준을 이해할 수 있다.

ChatByun의 「공사계약을 먼저 체결했어도, 경매개시등기 후 점유했다면 유치권으로 대항할 수 없다」는 점유 취득 시점의 중요성을 보여준다. 이 사건에서는 공사업자들이 경매개시결정등기 전에 점유를 취득하였다는 점이 중요한 차이이다.