자녀 소유 회사에 토지를 저가양도한 경우의 증여일과 담보신탁재산 평가기준

실무적 유의점

자녀가 주주인 회사에 부동산을 이전할 때에는 매도인의 양도소득세뿐 아니라 회사의 저가양수로 주주에게 발생하는 증여의제이익을 함께 검토해야 한다. 실제 거래대금이 공시지가나 임대료 환산가액보다 높다는 사정만으로 저가양수에 따른 증여세 과세를 피할 수 있는 것은 아니다. 담보신탁재산에는 별도의 평가특례가 적용될 수 있기 때문이다.

이 사건에서는 증여일을 매매계약일이 아닌 잔금청산일로 보아야 한다는 원고들의 주장이 받아들여졌다. 그러나 잔금일에 토지와 건물을 함께 담보신탁하였다는 사정만으로 종전 수익권증서 금액을 토지와 건물에 안분할 수는 없다고 판단하였다. 평가기준일을 바로잡는 것과 그 기준일의 재산가액을 낮추는 것은 별개의 문제이다.

토지와 건물의 가액을 나누어 평가하려면 신탁계약의 목적물 표시뿐 아니라 수익권증서 발행 당시 실제로 어떤 재산의 가치가 반영되었는지 확인해야 한다. 담보평가서, 대출심사자료, 신탁계약 변경자료 등으로 그 내용을 구체적으로 증명하는 것이 중요하다.

법인세 상당액 공제를 주장할 때에도 해당 거래에 따른 당해 사업연도의 법인세 부담과 공제할 금액을 제시해야 한다. 회사가 장래 부동산을 처분하면 법인세를 낼 수 있다는 사정만으로 현재의 증여의제이익에서 법인세 상당액을 미리 공제할 수는 없다.

해당판결

대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두34823 판결
사건명: 증여세부과처분취소
확정 여부: 상고기각으로 원고패소 확정

대법원은 증여일, 담보신탁재산의 평가 및 중복세무조사에 관한 상고이유를 판단한 후 원고들의 상고를 모두 기각하였다.

사건 경과

심급	판결	주요 판단 및 결과
제1심	서울행정법원 2024. 1. 19. 선고 2023구합58343 판결	증여일을 매매계약일인 2019. 4. 10.로 보고 토지가액을 324억 원으로 판단하여 청구 모두 기각
항소심	서울고등법원 2025. 7. 24. 선고 2024누34377 판결	증여일을 잔금청산일인 2019. 5. 17.로 변경하되, 토지가액은 임대보증금을 포함한 325억 원으로 판단하여 항소 모두 기각
상고심	대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두34823 판결	항소심 판단을 수긍하여 상고 모두 기각

따라서 확정된 판단은 잔금청산일인 2019. 5. 17.을 증여일로 하고, 토지가액을 325억 원으로 평가한 것이다. 제1심의 매매계약일 기준 판단이 그대로 확정된 것은 아니다.

사실관계

가. 부친과 자녀들 소유 회사 사이의 토지매매

원고들은 회사 대표이사인 부친의 자녀 4명으로, 회사 발행주식을 각 25%씩 보유하고 있었다.

부친은 2016년 서울 강남구 소재 토지 3필지를 나대지 상태로 총 386억 원에 매수하였다. 회사는 부친으로부터 토지를 임차하여 그 지상에 회사 소유의 건물을 신축하였다.

부친은 2019. 4. 10. 회사에 토지를 200억 원에 매도하는 계약을 체결하였다. 회사는 2019. 5. 17. 잔금을 지급하고 같은 날 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 토지만을 대상으로 한 담보신탁과 수익권증서 발행

부친은 토지 취득 당시인 2016. 12. 30. 토지를 대상으로 제1차 담보신탁계약을 체결하였다. 이후 대출이 증가하면서 수익권증서 발행금액도 변경되었다.

시점	대출금액	수익권증서 발행금액
2016. 12. 30.	80억 원	96억 원
2017. 5. 29.	150억 원	180억 원
2018. 3. 12.	270억 원	324억 원

수익권증서 발행금액은 대출금액의 120%로 정해졌다. 마지막 대출금 270억 원에는 회사의 건물 신축을 위한 대출금 120억 원이 포함되어 있었다.

다만 건물 신축자금이 대출되었다는 사실과 그 건물의 가치가 담보평가에 반영되었다는 사실은 구별되어야 한다는 것이 법원의 판단이었다.

다. 잔금일에 이루어진 담보신탁 변경

잔금청산일인 2019. 5. 17. 제1차 담보신탁계약이 해지되었다. 같은 날 회사는 취득한 토지와 회사 소유 건물을 함께 대상으로 하는 제2차 담보신탁계약을 체결하였다.

제2차 담보신탁의 수익권증서 발행금액도 종전과 같은 324억 원이었다. 그러나 토지와 건물의 가치를 새로 평가하여 그 금액을 산정하였다고 볼 자료는 확인되지 않았다.

라. 증여세 부과

과세관청은 회사가 부친으로부터 토지를 저가양수하여 이익을 얻었고, 자녀들이 각 지분비율에 해당하는 이익을 증여받은 것으로 보아 2021. 6. 22. 증여세를 부과하였다.

원고 1명당 부과금액은 다음과 같다.

구분	금액
증여세 본세	1,562,500,000원
가산세	446,093,750원
합계	2,008,593,750원

원고들은 저가양수에 해당하지 않고, 법인세 상당액도 공제해야 하며, 과세의 기초가 된 세무조사가 위법한 중복조사라는 등의 이유로 부과처분의 취소를 구하였다.

법리

가. 회사가 취득한 이익을 주주들이 증여받은 것으로 보는 구조

구 상속세 및 증여세법(2019. 12. 31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것) 제45조의5는 일정한 특정법인이 주주 등의 특수관계인과 저가양수 등의 거래를 하는 경우, 특정법인의 이익에 주주의 주식보유비율을 곱한 금액을 주주가 증여받은 것으로 보도록 규정하였다.

이 사건 회사는 자녀들이 주식 전부를 보유하여 위 규정의 특정법인에 해당하였고, 부친은 그 주주들의 특수관계인이었다.

토지를 직접 취득한 주체는 회사이다. 자녀들에게 과세된 것은 회사가 토지를 싸게 취득하여 얻은 이익 중 각자의 지분비율에 해당하는 증여의제이익이다.

법원이 인정한 토지가액을 기준으로 계산구조를 나타내면 다음과 같다.

회사의 저가양수 차익: 325억 원 − 200억 원 = 125억 원
자녀 1명의 지분비율: 25%
법인세 상당액 공제가 없는 경우의 1인당 증여의제이익: 125억 원 × 25% = 31억 2,500만 원

위 금액은 증여의제이익을 설명하는 것으로, 증여세 산출세액 자체를 의미하지 않는다.

나. 증여일은 매매계약일이 아닌 잔금청산일

당시 법률은 특정법인이 특수관계인과 ‘거래를 한 날’을 증여일로 규정하면서 구체적인 증여일 판단을 대통령령에 위임하였다. 그러나 시행령에는 이를 직접 정하는 규정이 없었다.

대법원은 이러한 경우에도 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지를 종합하면 부동산 저가양도에 따른 증여일은 대금을 청산한 날로 보아야 한다고 판단하였다.

첫째, 증여의제이익이 사실상 이전되거나 귀속된 시점을 기준으로 삼는 것이 증여세의 성격에 부합한다.

둘째, 특수관계인 사이의 저가양수 이익을 규율하는 다른 증여세 규정도 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하고, 이를 원칙적으로 대금청산일로 정하고 있다.

셋째, 특정법인의 이익에서 공제하는 법인세 상당액과 그 공제 전 이익을 계산할 때에도 기준시점을 일치시킬 필요가 있다.

따라서 이 사건 증여일은 매매계약일인 2019. 4. 10.이 아니라, 회사가 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 마친 2019. 5. 17.이다.

다. 담보신탁재산에는 수익한도금액을 반영하는 평가특례가 적용된다

구 상속세 및 증여세법(2019. 12. 31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것) 제66조 제4호는 채무이행을 담보하기 위하여 신탁한 재산에 관하여 일반적인 평가액과 담보채권 등을 기준으로 한 특례평가액 중 큰 금액을 적용하도록 규정하였다.

구 상속세 및 증여세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것) 제63조 제1항 제6호는 이러한 담보신탁재산의 가액을 신탁계약이나 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액으로 평가하도록 정하였다.

이 사건에서 구별해야 할 금액은 다음과 같다.

구분	금액	의미
실제 대출금액	270억 원	대출채무의 금액
수익권증서 발행금액	324억 원	담보신탁 평가특례에 사용된 수익한도금액
토지 임대보증금	1억 원	동일 재산이 담보하는 임차보증금으로 합산
최종 인정된 토지가액	325억 원	324억 원 + 1억 원
실제 매매대금	200억 원	회사가 부친에게 지급한 대가

따라서 실제 대출금이 270억 원이라는 이유로 그 금액만을 토지가액으로 사용할 수는 없었다. 개별공시지가 약 165억 원이나 임대료 환산가액 약 195억 원만으로 평가할 수도 없었다.

법원은 담보신탁 수익한도금액에 임대보증금을 합산한 325억 원을 이 사건 토지가액으로 인정하였다.

라. 새 신탁에 건물을 추가하였어도 324억 원을 토지와 건물에 안분할 수 없다고 본 이유

원고들은 잔금일에 토지와 건물을 함께 담보신탁하였으므로 수익권증서 금액 324억 원을 양쪽에 나누어야 한다고 주장하였다.

원고들의 계산에 따르면 토지에 배분되는 금액은 약 174억 원이었다. 이는 임대료 환산가액 약 195억 원보다 낮으므로, 토지가액을 195억 원으로 보면 200억 원에 이루어진 거래는 저가양수가 아니라는 논리였다.

그러나 법원은 다음 사정을 근거로 이를 받아들이지 않았다.

첫째, 종전 수익권증서 324억 원은 토지만을 대상으로 한 제1차 담보신탁에서 발행되었다. 제2차 담보신탁에서 토지와 건물의 가치를 다시 산정하여 같은 금액의 수익권증서를 발행하였다고 볼 자료가 없었다.

둘째, 회사의 건물 신축을 위하여 대출이 실행되고 공사 기성고에 따라 자금이 지급되었다는 사실은 대출의 용도를 설명한다. 그것만으로 건물의 담보가치가 종전 수익권증서 금액에 포함되었다고 볼 수는 없다.

셋째, 신축 건물을 추가로 신탁하도록 정한 약정 역시 종전 토지의 담보가치를 보전하기 위한 것으로 볼 수 있었다. 건물의 가치를 별도로 평가하여 수익한도금액에 반영하였다는 증거는 없었다.

넷째, 원고들이 주장한 토지 배분액 약 174억 원은 회사의 추가대출 이전에 토지만을 대상으로 발행된 수익권증서 금액 180억 원보다도 낮았다. 부친이 토지를 386억 원에 취득한 이후 공시지가가 상승한 사정도 고려되었다.

이 판단은 건물의 가치가 없다는 의미가 아니다. 기존의 324억 원을 토지·건물의 새로운 합산평가액으로 볼 근거가 없으므로, 신탁 목적물에 건물이 추가되었다는 이유만으로 그 금액을 안분할 수 없다는 취지이다.

마. 법인세 상당액 공제가 인정되지 않은 이유

구 상속세 및 증여세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것) 제34조의4 제4항은 특정법인의 이익을 계산할 때 해당 이익에 대응하는 법인세 상당액을 공제하도록 규정하였다. 법인과 주주에게 같은 이익을 기초로 법인세와 증여세가 함께 과세되는 것을 조정하기 위한 것이다.

그러나 이 사건 회사는 토지의 시가와 매매대금 차액을 해당 사업연도의 소득금액에 포함하지 않았다. 과세관청이 그 저가양수 이익에 관하여 회사에 법인세를 부과하였다고 볼 자료도 없었다.

원고들은 회사가 장래 토지를 매각하면 양도차익에 대한 법인세를 부담하므로 이를 미리 공제해야 한다고 주장하였다. 법원은 장래 매각 여부 자체가 불확실하고, 위 규정이 그러한 추상적인 장래의 과세 가능성까지 미리 조정하는 것은 아니라고 보았다.

원고들이 해당 거래에 따른 추가 법인세 부담과 구체적인 공제액을 증명하지 않은 점도 고려되었다.

따라서 법인세 상당액 공제제도 자체를 부정한 것이 아니라, 이 사건에서 그 공제요건과 금액이 인정되지 않은 것이다.

바. 앞선 소명 요구가 세무조사에 해당하지 않아 중복조사 주장이 배척되었다

2020년 세무서에 대한 업무감사 과정에서 토지 평가 문제가 지적되었다. 이후 세무서 직원이 부친의 세무대리인에게 소명을 요청하였고, 세무대리인은 세무서를 방문하여 신탁관계를 설명하였다.

원고들은 이 절차 이후 2021년에 다시 세무조사를 실시하였으므로 금지되는 중복세무조사라고 주장하였다.

법원은 2020년의 절차가 일회성의 간단한 사실확인과 설명에 그쳤다고 보았다. 상당한 기간에 걸친 질문, 장부 등의 검사, 광범위한 자료 제출 요구가 있었거나 답변·검사 수인의무가 부과되었다고 볼 자료도 없었다.

따라서 앞선 절차 자체가 재조사 금지의 전제가 되는 세무조사에 해당하지 않았고, 이후 실시된 세무조사를 위법한 재조사라고 볼 수 없다고 판단하였다.

사. 지배주주를 특정하지 않았다는 주장도 배척되었다

항소심은 일반적으로 지배주주가 누구인지에 따라 특수관계인과 증여세 납세의무자의 범위가 달라질 수 있으므로 지배주주를 특정할 필요가 있다고 보았다.

다만 이 사건에서는 원고 4명이 모두 부친의 자녀이고 지분율도 각 25%로 같았다. 누구를 지배주주로 보더라도 특수관계인과 납세의무자의 범위가 달라지지 않았다.

따라서 지배주주 1명을 특정하지 않았다는 사정만으로 이 사건 부과처분이 위법해지는 것은 아니라고 판단하였다.

인정된 주장과 배척된 주장의 구분

쟁점	최종 판단
증여일은 잔금청산일이라는 주장	인정. 2019. 5. 17.을 증여일로 판단
새 담보신탁의 수익권증서 금액을 토지와 건물에 안분해야 한다는 주장	배척
토지가액을 임대료 환산가액 약 195억 원으로 보아야 한다는 주장	배척. 325억 원 인정
회사의 법인세 상당액을 공제해야 한다는 주장	해당 부담과 공제액이 증명되지 않아 배척
앞선 소명 절차로 인하여 이후 조사가 중복세무조사라는 주장	배척
지배주주를 특정하지 않아 부과처분이 위법하다는 주장	이 사건의 지분·친족관계에서는 배척
증여세 부과처분 취소청구	전부 기각 확정

증여일에 관한 주장이 받아들여졌어도 과세처분이 일부 취소된 것은 아니다. 원고 4명에게 부과된 증여세와 가산세는 모두 유지되었다.