채무자 부동산의 담보를 포기하면 물상보증인 부동산에서 우선배당이 제한된다

해당판결

대법원 2018. 7. 11. 선고 2017다292756 판결〔배당이의〕

피고들의 상고를 모두 기각하였다. 이에 따라 후순위근저당권자인 원고의 배당액을 0원에서 348,379,309원으로 변경한 원심판결이 확정되었다.

대법원은 공동담보의 처분대금으로 먼저 변제받은 금액에 따른 우선변제 한도의 감소와, 선순위 담보 포기에 따른 물상보증인의 면책을 구분하여 판단하였다. 원심의 이유 중 일부를 보완하면서 원고에게 위 금액을 배당한 결론을 유지하였다.

하급심

수원지방법원 안양지원 2017. 4. 6. 선고 2016가합104185 판결

원고가 제1심판결에 불복하여 항소하였다.

서울고등법원 2017. 12. 1. 선고 2017나2022702 판결

제1심판결을 변경하여 원고의 청구를 일부 인용하였다.

원고는 피고들에 대한 배당액 합계 748,723,325원 전부를 자신에게 배당해 달라고 청구하였다. 항소심은 원고의 근저당권이 설정된 부동산에서 배당받을 수 있는 348,379,309원만 인정하고 나머지 청구를 기각하였다.

항소심은 은행이 채무자 부동산의 경매·매각을 통하여 이미 공동근저당권의 채권최고액을 넘는 금액을 회수하였다는 점을 중심으로 판단하였다. 대법원은 실제 변제충당 내역에 따라 남은 우선변제 한도를 계산하고, 담보 포기로 인한 면책 법리를 추가하여 같은 결론에 이르렀다.

사실관계

가. 은행의 공동근저당권과 원고의 후순위근저당권

부림저축은행은 우양주택건설 주식회사에 대한 대출채권을 담보하기 위하여 다음 근저당권을 설정받았다.

구분	대출금	채권최고액	주요 담보관계
제1근저당권	30억 원	39억 원	채무자 회사와 물상보증인들의 부동산에 공동담보
제2근저당권	5억 원	6억 5,000만 원	채무자 회사 소유 부동산에 설정
제3근저당권	4억 원	5억 2,000만 원	채무자 회사 소유 부동산 일부에 설정

제1근저당권은 2009. 2. 26. 처음 설정될 당시 채권최고액이 65억 원이었으나, 이후 39억 원으로 변경되었다.

물상보증인 A 소유의 1~9번 부동산에는 은행의 제1근저당권과 그보다 후순위인 원고의 근저당권이 설정되어 있었다. 원고 근저당권의 채권최고액은 9억 1,000만 원이었다.

다른 소유자 B의 10~13번 부동산에도 은행의 제1근저당권이 설정되어 있었으나, 원고의 근저당권은 설정되어 있지 않았다.

나. 채무자 부동산의 선행경매에서 약 23억 원을 배당받았다

은행은 채무자 회사 소유 부동산에 관하여 임의경매를 신청하였다.

그중 일부 부동산이 매각되었고, 은행은 제1근저당권의 피담보채권 전부를 청구하여 2014. 11. 17. 2,349,438,592원을 배당받았다. 이 금액은 제1근저당권의 피담보채권에 충당되었다.

다. 나머지 채무자 부동산을 매각하면서 후순위채권부터 정리하였다

은행은 나머지 일부 부동산에 대한 경매신청을 취하하였다. 채무자 회사는 그 부동산들을 매각하여 2015. 4. 21. 은행에 21억 원을 지급하였다.

은행과 채무자 회사는 이 돈을 다음과 같이 충당하였다.

제2·제3근저당권의 피담보채권 원리금 전부: 1,282,429,004원
제1근저당권의 피담보채권 중 원금 전부와 연체이자 일부: 817,570,996원

그 결과 제1근저당권의 피담보채권 중 연체이자 1,614,876,677원이 남았다.

은행은 위와 같이 변제받은 후 매각된 채무자 부동산의 제1근저당권을 포기하고 등기를 말소하였다.

라. 물상보증인 부동산에서는 원고의 배당액이 0원으로 정해졌다

원고는 A 소유 부동산에 관하여 자신의 후순위근저당권을 실행하였다. 은행도 제1근저당권에 기하여 경매를 신청하였고, 관련 경매절차가 병합되었다.

2006. 10. 26. 작성된 배당표에서는 은행과 그 승계인들에게 합계 748,723,325원이 배당되고, 원고에게는 배당되지 않았다.

이 금액에는 다음 두 부동산군에서 다른 선순위채권자 등에 대한 배당을 마친 잔액이 포함되어 있었다.

원고의 근저당권이 설정된 A 소유 부동산: 348,379,309원
원고의 근저당권이 없는 B 소유 부동산: 400,344,016원

원고는 배당기일에 이의하고 2016. 10. 31. 배당이의의 소를 제기하였다.

법리

가. 공동담보를 임의로 매각하여 변제받은 경우에도 우선변제 한도가 줄어든다

공동근저당권자가 일부 공동담보의 경매대금에서 우선변제받았다면, 나머지 공동담보에서는 최초 채권최고액에서 이미 우선변제받은 금액을 공제한 범위에서만 담보권을 행사할 수 있다.

대법원은 이러한 법리가 채무자 소유의 공동담보 부동산을 제3자에게 매각하고 그 대금으로 피담보채권을 변제하는 경우에도 적용된다고 판단하였다.

물상보증인은 채무자 부동산의 담보가치를 기대하고 자신의 부동산을 담보로 제공한다. 경매 대신 임의매각을 선택하였다는 이유만으로 그 책임이 늘어나서는 안 되기 때문이다.

다만 이는 공동담보 부동산의 환가대금으로 피담보채권을 변제한 경우에 관한 판단이다. 통상적인 거래과정에서 이루어진 모든 임의변제를 동일하게 취급하는 것은 아니다.

나. 실제 변제받은 금액에 따른 잔존 우선변제 한도는 732,990,412원이었다

대법원은 제1근저당권의 피담보채권에 충당된 금액을 기준으로 남은 우선변제 한도를 계산하였다.

계산 항목	금액
제1근저당권의 채권최고액	3,900,000,000원
선행경매에서 배당받은 금액	−2,349,438,592원
임의매각대금 중 제1채권에 충당된 금액	−817,570,996원
남은 우선변제 한도	732,990,412원

따라서 먼저 변제받은 금액을 공제하는 단계에서는 우선변제 한도가 전부 소진된 것이 아니었다.

은행이 받은 임의매각대금 21억 원 중 제2·제3채권에 충당된 금액까지 모두 제1채권의 변제액으로 간주한 것도 아니다. 대법원은 그 부분을 담보 포기로 인한 물상보증인의 면책 문제로 따로 판단하였다.

다. 후순위채권에 충당하고 선순위 담보를 포기한 행위가 물상보증인의 대위 기대를 침해하였다

은행은 채무자 부동산의 매각대금 중 1,282,429,004원을 자신의 제2·제3채권에 충당하고, 그 부동산의 제1근저당권을 말소하였다.

대법원은 이러한 변제충당이 합의나 지정에 따라 유효하다고 하더라도, 물상보증인과 그 부동산의 후순위근저당권자에 대한 관계에서는 별도의 문제가 발생한다고 보았다.

은행은 남은 우선변제 한도인 732,990,412원에 관하여 선순위 담보권을 행사할 수 있었는데도, 후순위채권을 먼저 회수하고 선순위 담보를 포기하였다. 이는 물상보증인이 장차 변제자대위로 취득할 수 있었던 담보를 상실·감소시킨 행위에 해당한다.

대법원은 은행의 담보 상실·감소에 대한 고의도 인정하였다.

은행과 채무자 사이의 변제충당이 유효하더라도, 그로 인한 담보 상실의 불이익을 물상보증인과 후순위근저당권자에게 전가할 수는 없다는 판단이다.

라. 물상보증인이 면책되는 범위에서는 후순위근저당권자보다 우선할 수 없다

민법 제485조는 채권자가 고의·과실로 담보를 상실시키거나 감소시킨 경우, 법정대위를 할 자가 그로 인하여 상환받을 수 없는 한도에서 책임을 면하도록 한다.

이 사건에서 은행이 포기한 담보의 잔존 우선변제 한도는 732,990,412원이었다. 반면 A 소유 부동산에서 문제 된 배당가능액은 348,379,309원이었다.

은행이 담보를 포기하지 않았다면, A는 자신의 부동산에서 위 금액이 변제된 후 채무자 부동산의 선순위근저당권을 대위하여 상환받을 수 있었다. 그러나 은행의 담보 포기로 그 가능성이 사라졌다.

이에 대법원은 A가 위 348,379,309원 전액에 관하여 면책을 주장할 수 있다고 보았다. 은행과 그 승계인들은 그 범위에서 A 부동산의 후순위근저당권자인 원고보다 우선하여 배당받을 수 없었다.

마. 후순위근저당권자의 보호를 민법 제368조 제2항의 대위 범위로 제한할 수 없다

피고들은 원고가 보호받을 수 있는 금액을 민법 제368조 제2항에 따른 후순위저당권자의 대위 범위로 제한해야 한다고 주장하였다.

대법원은 이를 받아들이지 않았다.

이 사건에서 원고의 보호 근거는 물상보증인이 변제자대위로 취득하는 선순위근저당권에 대한 물상대위이다. 여기에 담보를 포기한 채권자에 대한 민법 제485조의 면책 법리가 연결된다.

따라서 공동담보의 가액을 안분하여 후순위저당권자의 대위 한도를 산정하는 방식만으로 원고의 권리를 제한할 수 없다.

바. 같은 은행이 선순위·후순위 담보권을 모두 가지고 있어도 경매배당의 순위는 지켜야 한다

공동담보 일부의 경매에서 선순위근저당권자가 자신의 채권 전액을 청구하였다면, 선순위채권이 먼저 변제되고 후순위채권은 남은 금액에서 변제된다.

선순위근저당권자와 후순위근저당권자가 같은 은행이라고 하여 달라지지 않는다.

이 사건 선행경매의 배당금 2,349,438,592원은 은행이 제1근저당권자로서 받은 돈이므로, 제1근저당권의 피담보채권에 전부 충당되어야 했다.

사. 원고의 근저당권이 설정된 부동산에서 발생한 배당액만 인정되었다

원고는 피고들에게 배당된 748,723,325원 전부를 청구하였으나, 원고의 근저당권은 A 소유 부동산에만 설정되어 있었다.

따라서 원고에게 인정된 금액은 A 부동산의 매각대금에 이자를 더하고 집행비용 및 다른 선순위채권자들의 배당액을 공제한 348,379,309원이었다.

B 소유 부동산에서 발생한 나머지 400,344,016원은 원고에게 배당될 금액에 포함되지 않았다. 피고들의 배당액은 합계 위 금액이 남도록 감액되었다.

실무상 유의점

가. 남은 채무액과 남은 우선변제 한도를 구별해야 한다

은행에 연체이자 채권이 남아 있다는 사실만으로 최초 채권최고액 전부에 대한 우선변제권이 유지되는 것은 아니다.

먼저 공동담보의 처분대금으로 회수한 금액을 공제하여 잔존 우선변제 한도를 계산해야 한다. 그다음 담보 포기 등으로 물상보증인의 면책이 발생하였는지를 별도로 검토해야 한다.

이 사건에서도 연체이자 채권은 남아 있었지만, 원고와의 관계에서는 문제 된 배당가능액 전액에 대한 우선변제권이 제한되었다.

나. 담보를 해제하는 조건의 변제합의는 제3자의 권리까지 검토해야 한다

금융기관이 여러 대출채권을 보유한 경우, 채무자와 특정 대출부터 갚기로 합의할 수 있다.

그러나 그 합의와 함께 선순위 담보를 해제하여 물상보증인의 상환 가능성을 없앤다면, 나머지 담보에서 우선변제를 받지 못할 수 있다.

변제합의서의 충당 순서뿐 아니라 담보해제의 대상, 남겨진 담보의 소유자, 후순위권리자의 존재를 함께 확인해야 한다.

다. 후순위근저당권자는 선행 처분대금의 사용 내역을 확인해야 한다

현재 경매되는 부동산의 등기부만으로 배당 가능성을 판단해서는 안 된다.

공동담보목록을 기준으로 먼저 처분된 부동산의 배당표, 임의매매계약, 변제내역, 변제충당 합의와 근저당권 말소 경위를 확인해야 한다. 선순위채권자의 담보 포기로 물상보증인이 면책되는 경우에는 후순위근저당권자의 배당 가능성이 달라질 수 있다.

라. 일반채권자로 회수한 돈과 담보권자로 회수한 돈을 구별해야 한다

항소심은 은행이 다른 재산에서 가압류권자 또는 지급명령을 집행권원으로 배당받은 금액에 대해서는, 이 사건 근저당권자로서 피담보채권을 변제받은 경우가 아니라고 보았다.

따라서 은행이 회수한 모든 돈을 일률적으로 제1근저당권의 피담보채권에 먼저 충당해야 한다는 원고의 주장은 받아들이지 않았다.

어느 재산에서 어떤 권리에 기하여 회수한 돈인지가 중요하다.

마. 기존 칼럼과 함께 보면 보호 구조를 구분할 수 있다

ChatByun의 「공동근저당권의 채권최고액은 각 부동산별 한도가 아니라 전체 공동담보의 한도이다」는 일부 공동담보에서 먼저 우선변제받은 금액만큼 남은 한도가 줄어드는 원칙을 다룬다.

이 사건은 그 원칙을 채무자 부동산의 임의매각에도 적용하고, 후순위채권에 대한 변제충당과 선순위 담보 포기가 결합된 경우 물상보증인의 면책까지 인정한 사례이다.

ChatByun의 「채무자의 상계로 물상보증인 부동산의 후순위저당권자를 해칠 수 없다」가 채무자의 상계로부터 후순위저당권자의 물상대위권을 보호한 사례라면, 이 사건은 채권자의 담보 포기로부터 같은 법적 지위를 보호한 사례이다.