해당판결
대법원은 공유지분에 설정된 근저당권이 토지분할과 대지권등기 후에도 공동담보로 존속하고, 그중 한 세대의 대지권에 관한 경매대금을 먼저 배당할 때에는 피담보채권 전액을 기준으로 배당에 참가할 수 있다고 판단하였다.
이에 따라 근저당권자의 배당액을 전체 채권최고액의 9분의 1로 줄여야 한다는 원고의 주장을 배척하고 상고를 기각하였다. 원고의 배당이의 청구를 기각한 원심판결이 확정되었다.
하급심
원고는 피고의 배당액 15,511,057원을 2,500,000원으로 줄이고, 그 차액인 13,011,057원을 자신에게 배당하도록 배당표를 고쳐 달라고 청구하였다. 법원은 이를 받아들이지 않았다.
관련판례
- 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결: 공유지분에 설정된 근저당권은 현물분할 후 다른 공유자의 단독소유가 되는 토지에도 종전 지분비율대로 존속한다. 대상판결이 직접 인용한 선행판례이다.
- 대법원 2000. 9. 8. 선고 99다24911 판결: 경매신청채권자보다 우선하는 근저당권자는 채권계산서를 제출하지 않았다는 이유만으로 배당에서 제외되지 않는다. 원심이 채권계산서 미제출에 따른 배당액 산정과 관련하여 인용하였다.
- 대법원 2017. 12. 21. 선고 2013다16992 전원합의체 판결: 공동근저당권자가 일부 공동담보에서 우선변제받았다면, 나머지 공동담보에서 행사할 수 있는 우선변제 한도는 최초 채권최고액에서 이미 우선변제받은 금액을 공제한 금액으로 제한된다. 대상판결의 ‘전액을 기준으로 한 배당참가’를 이해할 때 함께 살펴야 할 후속 판례이다.
관련법령
- 민법 제269조: 재판상 공유물분할의 방법.
- 민법 제357조: 근저당권과 채권최고액.
- 민법 제358조: 저당권의 효력이 미치는 범위.
- 민법 제365조: 저당토지에 나중에 축조된 건물의 일괄경매와 건물 매각대금에 대한 우선변제의 제한.
- 민법 제368조 제1항·제2항: 공동저당의 동시배당·이시배당 및 차순위저당권자의 대위.
- 민사집행법 제148조 제4호: 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 저당권 등을 가진 채권자의 배당참가.
사실관계
가. 공유토지의 일부 지분에 근저당권이 설정되었다
화성시 소재 대지 1,190㎡는 세 사람이 공유하고 있었다.
피고는 그중 한 사람의 지분에 관하여 다음과 같이 근저당권을 설정받았다.
당시 토지는 건물이 없는 나대지였다.
나. 토지가 분할되고 그중 일부에 9세대의 다세대주택이 들어섰다
다른 공유자의 지분을 경매로 취득한 사람이 1993. 3. 3. 토지를 250㎡, 926㎡, 14㎡의 세 필지로 분할하였다. 그중 250㎡의 토지에 관하여 공유물분할을 원인으로 단독소유권이전등기를 마쳤다.
이 사람은 해당 토지에 총 9세대의 다세대주택을 신축하고, 1993. 4. 16. 건물의 소유권보존등기와 토지의 대지권등기를 마쳤다.
원고는 그중 201호를 매수하여 1993. 4. 26. 소유권이전등기를 마친 다음, 한국주택은행에 채권최고액 1,300만 원의 근저당권을 설정해 주었다.
다. 201호와 그 대지권이 경매되었다
한국주택은행의 채권을 승계한 국민은행은 2008. 12. 19. 201호와 그 대지권에 관하여 임의경매를 신청하였다.
경매법원은 집행비용 등을 공제한 배당재원 38,777,642원 중 피고에게 15,511,057원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. 원고에게 배당되는 금액은 없었다.
피고는 해당 경매절차에서 별도로 배당요구를 하거나 채권계산서를 제출하지 않았다.
라. 원고는 담보채권도 9세대에 나누어 부담시켜야 한다고 주장하였다
원고는 피고가 토지에 관한 근저당권자이므로 건물 부분의 매각대금에서 우선변제받을 수 없다고 주장하였다.
아울러 전체 건물이 9세대이므로, 피고가 자신의 세대에서 우선변제받을 수 있는 금액은 채권최고액 합계 2,250만 원의 9분의 1인 250만 원으로 제한된다고 주장하였다.
이 사건의 핵심 쟁점은 대지권이 여러 세대에 나뉘어 귀속되었다는 이유로 각 대지권이 담보하는 채권액까지 세대별로 균등하게 나뉘는지였다.
법리
가. 공유물분할은 기존 근저당권을 없애지 않는다
공유지분에 근저당권이 설정된 후 토지를 현물분할하더라도, 그 근저당권은 분할된 각 토지 위에 종전 지분비율대로 존속한다.
따라서 근저당권을 설정한 공유자가 취득한 토지에만 담보권이 집중되고, 다른 공유자가 취득한 토지에서는 당연히 사라지는 것으로 볼 수 없다. 분할된 각 토지는 해당 근저당권의 공동담보가 된다.
이 사건에서도 근저당권이 설정된 지분을 직접 매수한 사람이 아니라 다른 공유자의 지분을 취득한 사람이 250㎡의 토지를 단독소유하게 되었다. 그러나 공유물분할만으로 기존 담보권의 부담에서 벗어나지는 못하였다.
나. 대지권등기를 하더라도 종전 토지의 담보적 효력은 유지된다
근저당권이 설정된 토지가 나중에 집합건물의 대지가 되고 각 세대의 대지권으로 나뉘더라도 기존 담보권은 존속한다.
그 근저당권은 개별 전유부분에 대응하는 각 대지권 위에 나뉘어 존속하고, 각 대지권이 공동으로 담보를 제공하게 된다.
여기서는 다음 두 문제를 구별해야 한다.
담보목적물이 여러 개로 나뉜다는 사실만으로 피담보채권도 같은 비율로 나뉘는 것은 아니다.
다. 한 세대의 대지권 매각대금을 먼저 배당하면 이시배당의 법리가 적용된다
민법 제368조는 공동저당 목적물의 매각대금을 동시에 배당하는 경우와 일부 매각대금을 먼저 배당하는 경우를 구별한다.
이 사건은 공동담보 중 201호의 대지권에 관한 매각대금을 먼저 배당하는 경우였다.
따라서 피고는 해당 대지권의 담보가치 범위에서 피담보채권 전액을 기준으로 배당에 참가할 수 있었다. 세대가 9개라는 이유로 배당참가의 기준이 되는 채권액을 9분의 1로 제한할 수 없었다.
동시배당에서도 분담 기준은 각 목적물의 매각대금 비율이므로, 단순히 세대 수로 똑같이 나누는 방식과는 구별된다.
라. 토지 근저당권자의 우선변제는 대지권에 해당하는 매각대금에 미친다
원심은 피고의 근저당권이 건물 신축과 대지권 성립 전에 토지에 설정되었다는 점을 고려하였다.
이에 따라 피고가 우선변제받을 수 있는 재원은 전체 매각대금 중 대지권에 해당하는 부분이라고 보았다. 토지 근저당권의 효력이 건물 신축만으로 건물 자체에까지 확대되는 것은 아니기 때문이다.
이 사건의 감정평가액은 다음과 같았다.
원심은 실제 배당재원 38,777,642원에 대지권의 평가비율 40%를 적용하여, 대지권에 해당하는 배당재원을 15,511,057원으로 계산하였다. 원 미만은 올림하였다.
법원은 이 금액을 피고에게 우선 배당한 것을 정당하다고 판단하였다. 피고가 건물과 대지권의 매각대금 전부에서 우선변제받도록 한 판결은 아니다.
마. 채권계산서 미제출만으로 선순위 근저당권자가 배당에서 제외되지는 않는다
원심은 피고가 채권계산서를 제출하지 않았다는 사실도 검토하였다.
경매신청채권자에 우선하는 근저당권자는 배당요구나 채권계산서 제출이 없었다는 이유만으로 배당에서 제외되지 않는다. 원심은 등기부상 채권최고액과 일부 말소내역 등을 고려하여 피고에 대한 배당의 정당성을 판단하였다.
다만 이는 채권최고액과 실제 피담보채권액이 언제나 같다는 의미는 아니다. 배당받을 자격, 배당액 산정에 사용하는 자료, 실제 피담보채권의 존부와 잔액은 구별하여 검토해야 한다.
바. 전액을 기준으로 배당에 참가할 수 있어도 같은 금액을 반복하여 우선변제받을 수는 없다
대상판결은 한 세대의 대지권에서 배당받을 때 채권액을 기계적으로 9분의 1로 제한할 수 없다는 판단이다.
이와 함께 공동근저당권 전체의 우선변제 한도도 고려해야 한다. 후속 전원합의체 판결에 따르면 일부 공동담보에서 이미 우선변제받은 금액은 나머지 공동담보에서 행사할 수 있는 채권최고액에서 공제된다.
챗변의 기존 칼럼인 「공동근저당권의 채권최고액은 각 부동산별 한도가 아니라 전체 공동담보의 한도이다」와 연결하면 다음과 같이 정리된다.
두 판결은 각각 개별 공동담보에서의 배당참가 범위와 공동담보 전체의 우선변제 한도를 설명한다.
실무상 유의점
가. 분할 전 토지의 담보권부터 추적해야 한다
집합건물의 권리관계를 검토할 때에는 현재 세대의 등기뿐 아니라 분할 전 토지, 분할 후 토지 및 대지권 성립 전의 근저당권 설정내역을 함께 확인해야 한다.
공유물분할을 거쳐 단독소유가 되었다거나, 대지권등기가 마쳐졌다는 사정만으로 종전 담보권의 부담이 정리되었다고 판단해서는 안 된다.
이는 챗변의 「공유건물을 나누면서 원하지 않는 공동소유를 남길 수는 없다」에서 다룬, 분할 후에도 지분 근저당권이 존속하여 가치 조정과 보상관계에 영향을 미친다는 설명과 연결된다.
나. 세대 수로 담보채권을 나누어 배당액을 예상하면 안 된다
공동담보 중 일부만 먼저 경매되는 경우에는 그 목적물에서 채권 전액을 기준으로 우선변제가 이루어질 수 있다.
따라서 ‘총 9세대이므로 우리 세대는 담보채권의 9분의 1만 부담한다’는 계산으로 잉여금이나 후순위 배당액을 예상해서는 안 된다.
이러한 판단은 담보목적물의 매각대금에 관한 것이므로, 세대 소유자 개인이 원래 채무를 인수하였는지와는 구별해야 한다.
다. 건물과 대지권의 배당재원을 구분해야 한다
대지권 성립 전 토지에 설정된 근저당권이라면, 해당 근저당권의 효력이 미치는 재산과 건물 부분을 구분하여 배당을 검토해야 한다.
감정평가서의 건물·대지권 가액, 매각대금의 안분, 권리별 순위와 담보범위를 함께 살펴야 한다.
라. 다른 공동담보의 선행 배당과 말소내역을 확인해야 한다
실제 배당액을 검토하려면 다른 공동담보에서 이미 우선변제받은 금액, 잔존 피담보채권액, 채권최고액 및 담보권 일부 말소내역을 확인해야 한다.
특히 공동담보의 일부가 말소된 사실과 담보채권이 그 비율만큼 소멸한 사실을 동일하게 취급해서는 안 된다. 말소 원인과 실제 변제·배당내역을 각각 확인해야 한다.