토지를 나눠 단독소유가 되어도, 다른 공유자가 설정한 근저당권은 남을 수 있다

해당판결

대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다25944 판결
〔제3자이의〕

재판 결과: 상고기각으로 원고의 청구를 기각한 원심판결 확정.

대법원은 구분소유적 공유관계를 해소하여 각자 특정 토지를 단독소유하게 되더라도, 종전 공유지분에 설정된 근저당권이 근저당권설정자에게 귀속된 토지에 당연히 집중되지는 않는다고 판단하였다.

이에 따라 원고가 단독소유하게 된 토지의 일부 지분에 남아 있는 근저당권을 근거로 은행이 신청한 임의경매를 불허해 달라는 청구를 받아들이지 않았다.

하급심

단계	판결	판단
제1심	수원지방법원 2010. 10. 28. 선고 2010가단42392 판결	원고의 제3자이의 청구 인용
항소심	수원지방법원 2012. 2. 14. 선고 2010나37179 판결	제1심판결을 취소하고 원고 청구 기각
상고심	대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다25944 판결	원고의 상고기각으로 원심 확정

항소심은 근저당권의 효력이 분할 후 채무자의 토지에만 미친다는 주장, 은행이 무조건 담보를 정리해 주기로 약정했다는 주장, 경매신청이 권리남용이라는 주장을 모두 배척하였다. 대법원도 이러한 판단을 유지하였다.

사실관계

가. 공장용지를 특정하여 매수했지만 공유지분으로 등기하였다

화성시 소재 임야 15,285㎡가 공장용지로 개발되었다. 원고, 세종전광, 하임테크 및 다른 매수인은 각자 특정 부분을 매수하였으나, 아직 분필되지 않아 2005. 8. 3. 매수 면적에 상응하는 공유지분등기를 마쳤다.

실제로는 각자 매수한 부분을 구분하여 소유하는 구분소유적 공유관계였다.

그중 세종전광의 최초 지분은 15,285분의 3,411, 원고의 최초 지분은 15,285분의 3,679였다.

나. 은행은 구분소유 사실을 알면서 각 공유지분에 근저당권을 설정하였다

각 매수인은 2005. 8. 11. 우리은행에서 대출받으면서 자신의 공유지분에 근저당권을 설정하였다.

이 사건에서 문제 된 세종전광 지분의 근저당권은 채권최고액 6억 원이었다. 은행도 각 매수인이 특정 부분을 구분하여 소유하고 있다는 사실을 알고 있었다.

이후 세종전광 지분에는 추가 근저당권도 설정되었다.

다. 토지가 분할되어 단독소유가 되었지만 기존 근저당권은 남았다

일부 토지의 선행 분할과 지분이전 등을 거쳐, 나머지 토지는 2007. 9. 17. 여러 필지로 분할되었다. 공유자들은 공유관계를 정리하기로 합의하고 2008. 1. 7. 각자 취득할 토지에 관하여 단독소유등기를 마쳤다.

원고는 공장용지 3,564㎡, 세종전광은 공장용지 3,425㎡를 각각 단독소유하게 되었다.

그러나 원고의 토지에는 종전 세종전광 지분에 설정된 은행의 근저당권이 남아 있었다. 원고 자신의 채무를 담보하던 근저당권은 2008. 5. 27. 해지로 말소되었지만, 그것만으로 세종전광의 채무를 담보하는 근저당권까지 정리된 것은 아니었다.

한편 은행과 세종전광은 2009. 1. 19. 기존 근저당권의 목적물을 세종전광이 단독소유하게 된 토지 전체로 확대하는 변경계약을 체결하였다.

라. 세종전광의 채무불이행으로 원고 토지의 일부 지분도 경매 대상이 되었다

세종전광이 대출금을 상환하지 않자 은행은 근저당권 실행을 신청하였다. 2010. 3. 24. 다음 부동산에 관하여 임의경매개시결정이 내려졌다.

경매 대상	범위
원고 단독소유 토지	종전 세종전광 지분에 해당하는 15,285분의 3,411 지분
세종전광 단독소유 토지	해당 토지

원고 토지 전부가 세종전광의 채무를 위한 경매 대상이 된 것은 아니다. 원고가 소유권을 취득한 토지 중 종전 근저당권이 존속하는 지분 범위가 문제 되었다.

원고는 2005. 8. 11. 설정된 근저당권에 기한 자신의 토지 지분에 대한 집행을 불허해 달라는 제3자이의의 소를 제기하였다.

법리

가. 구분소유적 공유관계를 해소해도 기존 근저당권은 당연히 집중되지 않는다

대법원은 구분소유적 공유관계에 있던 토지를 각 특정 부분별로 분필하고, 공유자들 사이에 지분이전등기를 하여 각자 단독소유하게 되더라도 기존 지분 근저당권은 분할된 토지들에 종전 지분비율대로 존속한다고 판단하였다.

소유자들 사이에서 특정 토지를 누구에게 귀속시킬지 정하는 것과, 은행이 확보한 담보권을 변경하거나 소멸시키는 것은 별개의 문제이다.

따라서 세종전광이 자신의 토지를 단독소유하게 되었다고 해서 은행의 담보가 그 토지에만 모이고, 원고에게 귀속된 토지에서는 자동으로 없어지는 것은 아니다.

나. 은행이 구분소유 관계를 알고 있었다는 사실만으로 담보범위가 제한되지는 않는다

원고는 은행도 세종전광이 특정 부분만 소유한다는 사실을 알았으므로, 그 부분만 담보로 제공받은 것으로 보아야 한다고 주장하였다.

그러나 법원은 은행이 구분소유적 공유관계나 향후 분할 가능성을 알고 있었다는 사정만으로, 공유지분에 설정된 근저당권의 효력이 분할 후 세종전광 소유 토지에만 미친다고 볼 수 없다고 판단하였다.

이 사건은 구분소유적 공유관계의 성립을 부정한 사례가 아니다. 그 관계를 인정하면서도, 관계 해소 후 기존 근저당권이 어디에 존속하는지를 별도로 판단한 사례이다.

다. 담보 확대와 기존 담보의 말소는 각각 확인해야 한다

세종전광 소유 토지 전체로 근저당권의 목적물이 확대되었다고 해서, 원고 토지에 남은 근저당권까지 당연히 소멸하는 것은 아니다.

이 점은 선행판례인 대법원 1989. 8. 8. 선고 88다카24868 판결과도 연결된다. 채무자의 단독소유 토지 전체를 담보에 포함시키는 합의가 있었다는 사실만으로 다른 공유자에게 귀속된 토지의 기존 담보까지 없애기로 합의했다고 단정할 수 없다.

따라서 다음 사항은 각각 확인해야 한다.

분할 후 채무자 소유 토지 전체로 담보를 확대하기로 했는지.
다른 소유자에게 귀속된 토지의 근저당권을 말소하기로 했는지.
말소에 조건이 붙어 있는지.

라. 무조건적인 담보 정리 약정은 인정되지 않았고, 중간 압류도 문제가 되었다

원고는 은행이 분할 후 각자의 토지에 담보를 집중시키는 방식으로 정리해 주기로 약정했다고 주장하였다.

그러나 원심은 증인의 증언만으로 아무런 전제조건 없이 근저당권을 정리해 주기로 약정했다고 인정하기 어렵다고 보았다. 대법원도 이 판단을 유지하였다.

다만 원심은 은행이 장차 토지가 분할될 것을 예상하고 있었으므로, 기존 담보로 확보할 수 있던 채권액을 분할 후 채무자 소유 토지 전체의 담보로도 확보할 수 있다면 종전 지분 근저당권을 말소해 줄 의사는 있었다고 보았다.

문제는 그 사이에 다른 권리들이 개입하였다는 점이다.

2007. 1. 19. 다른 공유자의 지분에 가압류가 이루어졌다.
2007. 6. 25. 세무서의 압류가 이루어졌다.
2009. 1. 13. 세종전광 단독소유 토지에 화성시의 압류가 이루어졌다.

세종전광 토지 전체로 근저당권의 목적물을 확대하는 변경은 그 이후인 2009. 1. 19. 이루어졌다.

원심은 이러한 가압류·압류로 인하여 은행의 권리 확보가 어려워지는 부분에 대한 손해를 전보하지 않은 채, 은행에 기존 담보를 무조건 정리할 의무가 있다고 볼 수 없다고 판단하였다.

따라서 분할 후 채무자 토지 전체를 담보로 제공했다는 사실뿐 아니라, 그것으로 은행이 종전과 같은 수준의 채권 확보를 할 수 있는지도 중요하였다.

마. 은행의 경매신청을 권리남용으로 볼 수도 없었다

원고는 은행이 구분소유 사실을 알면서도 자신의 토지에 경매를 신청한 것은 권리남용이라고 주장하였다.

그러나 원심은 은행이 구분소유 사실을 알고 있었다는 점만으로 권리남용을 인정하기 어렵다고 보았다. 기존 담보권의 존속과 중간 가압류·압류에 따른 담보 확보 문제 등을 고려한 것이다.

대법원도 권리남용 주장을 배척한 원심판단을 유지하였다.

원고가 토지의 단독소유자라는 사실은 인정되지만, 그 토지에 유효하게 남아 있는 근저당권의 실행을 단독소유라는 사정만으로 배제할 수는 없었다.

바. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결

ChatByun의 「구분소유적 공유관계 - 토지를 나누고 확인서를 작성했어도, 각자 소유하기로 한 합의가 필요하다」는 구분소유적 공유관계의 성립 요건을 다룬다. 이 사건은 그러한 관계가 실제로 성립하고 이후 해소되었더라도, 그 과정에서 기존 담보권까지 당연히 정리되는 것은 아니라는 점을 설명한다.

ChatByun의 「층별로 나누어 소유한 건물, 공유등기만 보고 건물 전체를 경매할 수는 없다」는 구분소유적 공유관계의 해소와 일반적인 공유물분할을 구별한다. 이 사건에서 분필과 상호 지분이전등기를 거쳐 소유관계를 정리하였다는 사실은, 구분소유적 공유자에게 목적물 전체에 대한 재판상 공유물분할청구권이 인정된다는 의미가 아니다. 소유관계의 정리 방법과 그 정리 후 담보권의 존속 범위를 구별해야 한다.

ChatByun의 「9세대의 대지권으로 나뉘어도 근저당권의 담보채권은 9분의 1로 줄지 않는다」는 분할 후 공동담보로 남은 재산이 어느 범위의 채권을 담보하는지를 다룬다. 이 사건은 어느 토지의 어느 지분에 근저당권이 남는지가 중심이고, 위 칼럼은 그 담보목적물에서 어느 범위의 채권액을 기준으로 우선변제받는지가 중심이다.

따라서 근저당권이 종전 지분비율대로 존속한다는 말을, 피담보채권이나 채권최고액도 그 비율만큼 줄어든다는 의미로 이해해서는 안 된다.

실무상 유의점

가. 단독소유등기와 담보권 정리를 함께 설계해야 한다

구분소유적 공유관계를 정리할 때에는 분필과 지분이전등기뿐 아니라, 각 필지에 남을 근저당권의 처리까지 확인해야 한다.

공유자들끼리 각자 자기 대출은 자기 토지로 부담하기로 합의하더라도, 그 합의만으로 은행의 담보권이 변경되지는 않는다. 은행이 동의하는 담보 변경 범위와 말소 대상이 구체적으로 정해져야 한다.

나. 담보 정리 약정에는 대상·조건·이행 시점을 명시해야 한다

은행과 협의할 때에는 ‘분할 후 정리한다’는 표현에 그치지 않고 다음 사항을 특정하는 것이 필요하다.

말소할 근저당권의 접수일자·접수번호와 대상 지분.
담보를 확대하거나 새로 설정할 토지.
확보해야 할 담보가치와 순위.
중간 압류·가압류가 발생한 경우의 처리.
담보 변경과 기존 근저당권 말소의 이행 순서.

이 사건에서도 무조건적인 정리 약정의 존재와 중간 권리의 개입이 중요한 쟁점이었다.

다. 현재 등기부뿐 아니라 분할 전 권리관계를 추적해야 한다

단독소유 토지를 취득하거나 담보로 평가할 때에는 현재 등기만 보아서는 부족하다. 분할 전 토지의 공유지분, 근저당권 설정 시기, 분할 후 전사된 등기, 담보 목적물 변경 및 일부 말소내역을 함께 확인해야 한다.

이 사건처럼 현재 소유자는 한 사람이지만, 과거 다른 공유자의 지분에 설정된 근저당권이 특정 지분비율에 남아 있을 수 있다.

라. 토지의 담보 부담과 소유자 개인의 채무는 구별해야 한다

이 판결은 원고가 세종전광의 대출채무를 인수했다고 판단한 것이 아니다. 원고가 취득한 토지의 일부 지분에 세종전광의 채무를 담보하는 근저당권이 존속한다는 판단이다.

따라서 소유자 개인의 채무 부담 여부와, 그가 소유한 재산에 대한 담보권 실행 가능성을 각각 검토해야 한다.