구분소유적 공유관계 - 토지를 나누고 확인서를 작성했어도, 각자 소유하기로 한 합의가 필요하다

핵심정리

해당판결

대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결〔소유권이전등기〕

대법원은 공유토지가 세 필지로 분할되고 그중 한 필지에 관하여 금융기관의 지상권설정등기와 공유지분 확인서 작성이 이루어졌더라도, 그러한 사정만으로 공유자들 사이에 구분소유적 공유관계가 성립하였다고 단정할 수 없다고 판단하였다.

이에 따라 원고의 소유권이전등기청구를 인용한 원심판결을 파기하고 사건을 환송하였다.

재판 결과: 파기환송. 환송심 결과 및 최종 확정 여부: 미확인.

하급심

인천지방법원 2004. 11. 12. 선고 2004나5112 판결

원심은 토지가 세 필지로 분할될 무렵, 공유자들이 각 필지를 특정하여 소유하기로 합의하였다고 인정하였다.

그에 따라 원고가 주장하는 토지는 내부적으로 원고의 소유에 귀속되고, 그 토지에 남아 있는 다른 공유자의 지분등기는 명의신탁에 따른 것이라고 보았다. 원심은 소장 부본 송달에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 원고의 소유권이전등기청구를 인용하였다.

구분	판단
원심	공유자들이 특정 필지를 각자 소유하기로 합의하였다고 인정하여 원고 청구 인용
대법원	담보 목적의 지상권설정등기와 확인서 등만으로 그러한 합의를 인정하기 어렵다고 판단하여 파기환송
환송 후	판결 결과와 최종 확정 여부 미확인

하급심의 판단은 첨부된 대법원 판결에 기재된 내용을 기준으로 정리하였다.

사실관계

가. 네 사람이 공유하던 임야가 세 필지로 분할되었다

원고, 소외 2 및 피고 두 사람은 인천 옹진군 소재 임야를 공유하고 있었다.

1992. 6. 30. 임야가 세 필지로 분할되었다. 원심은 그 무렵 공유자들 사이에 다음과 같은 구분소유적 공유관계가 성립하였다고 인정하였다.

분할 후 토지	원심이 인정한 내부적 귀속관계
임야 6,509㎡	원고에게 귀속
임야 6,734㎡	소외 2에게 귀속
임야 9,023㎡	피고 두 사람에게 귀속

다만 위 귀속관계에 관한 합의가 실제로 성립하였는지 자체가 이 사건의 쟁점이었으며, 대법원은 원심의 인정을 그대로 받아들이지 않았다.

나. 소외 2의 공유지분에 근저당권이 설정되어 있었다

농협은 1992. 5. 7. 소외 2의 공유지분에 관하여 근저당권을 설정받았다.

그 후 토지가 분할된 1992. 6. 30.에는 세 필지 중 소외 2에게 귀속되었다고 주장된 임야 6,734㎡에 대해서만 농협 명의의 지상권설정등기가 마쳐졌다.

대법원은 이 지상권이 기존 근저당권의 담보가치를 확보하기 위하여 설정된 것으로 보았다.

다. 농협의 요청에 따라 공유지분 확인서가 작성되었다

공유지분 확인서도 작성되었다.

대법원은 이 확인서가 공유자들 사이에서 특정 필지를 소외 2의 단독소유로 귀속시키기 위한 목적보다는, 농협 앞으로 마쳐진 지상권설정등기를 보완하기 위하여 농협의 요청에 따라 작성된 것으로 보았다.

따라서 확인서의 존재만으로 공유자 전체가 각 필지를 배타적으로 소유하기로 합의하였다고 단정하기 어려웠다.

라. 원고는 명의신탁 해지를 이유로 이전등기를 청구하였다

원고는 임야 6,509㎡가 내부적으로 자신의 소유이고, 그 토지에 남아 있는 피고들의 지분등기는 명의신탁에 따른 것이라고 주장하였다.

이에 소장 부본 송달로 명의신탁을 해지한다는 의사를 표시하고 피고들에게 소유권이전등기절차의 이행을 구하였다.

원심은 이를 받아들였지만, 대법원은 그 전제인 구분소유적 공유관계의 성립을 인정한 판단에 문제가 있다고 보았다.

법리

가. 구분소유적 공유관계에는 특정 부분의 배타적 귀속에 관한 합의가 필요하다

구분소유적 공유관계는 등기상으로는 공유지분을 가지고 있지만, 내부적으로는 위치와 면적이 특정된 부분을 각자의 소유로 귀속시키는 관계이다.

따라서 단순한 공유관계와 구별되는 핵심은 다음 두 가지이다.

각자가 소유할 부분의 위치와 면적이 특정되어 있을 것.
그 특정 부분을 해당 공유자에게 배타적으로 귀속시키려는 의사가 합치되어 있을 것.

공유자들이 토지를 나누어 소유하기로 약정하고 그때부터 각 부분을 특정하여 점유·사용하여 왔다면, 그러한 약정과 이행관계에 기초하여 구분소유적 공유관계를 인정할 수 있다.

반면 일정 부분을 사용하거나 담보로 제공하는 데 동의한 사실만으로 소유권 귀속까지 합의하였다고 볼 수는 없다.

나. 토지의 분필과 공유관계의 변경은 구별해야 한다

하나의 토지를 여러 필지로 나누는 것은 토지의 지적상 구획에 관한 문제이다.

그와 별도로, 분할된 각 필지를 누구의 소유로 귀속시킬지는 공유자들 사이의 권리관계에 관한 문제이다.

따라서 세 필지로 분할되었다고 해서 각 필지가 특정 공유자의 내부적 소유로 자동 배정되는 것은 아니다. 분필의 경위와 함께 각 필지의 귀속에 관한 합의가 있었는지를 확인해야 한다.

이 사건에서 대법원은 분필 사실 자체를 부정한 것이 아니라, 그 무렵 공유자들이 원심이 인정한 내용대로 소유관계를 변경하였다는 판단을 문제 삼았다.

다. 담보 확보를 위한 협력과 소유권 귀속에 관한 합의는 다르다

이 사건의 지상권설정등기는 농협의 담보가치를 확보하기 위한 것으로 보였고, 확인서 역시 그 등기를 보완하려는 목적으로 작성된 것으로 보였다.

공유자들이 이러한 담보 설정에 협력하였다는 사정은 그 담보 설정에 관한 동의를 뒷받침할 수 있다. 그러나 이를 곧바로 특정 필지를 어느 공유자의 단독소유로 인정하였다는 의미로 확대할 수는 없다.

특히 이 사건에서 담보 관련 행위가 이루어진 토지는 소외 2에게 귀속되었다고 주장된 필지였다. 그 사정만으로 별개의 필지를 원고에게 귀속시키기로 원고와 피고들 사이에서도 합의하였다고 추론하기는 어려웠다.

라. 확인서의 명칭보다 작성 목적과 다른 증거와의 관계가 중요하다

대법원이 검토한 주요 증거는 폐쇄등기부 등본, 공유지분 확인서 및 원고 본인신문 결과였다.

증거	대법원이 지적한 한계
폐쇄등기부 등본	특정 필지의 지상권설정등기는 확인되지만, 이는 기존 근저당권의 담보가치 확보를 위한 것으로 보임
공유지분 확인서	내부적 소유권 귀속을 정하기보다 농협의 지상권설정등기를 보완하려고 작성된 것으로 보임
원고 본인신문 결과	소외 2의 증언 등에 비추어 원고의 일방적 진술을 선뜻 믿기 어려움

대법원은 이러한 증거들만으로 구분소유적 공유관계를 인정한 원심에 성립요건에 관한 법리오해 또는 판결에 영향을 미친 채증법칙 위반이 있다고 판단하였다.

따라서 이 판결을 금융기관의 요청으로 작성한 확인서는 언제나 증거가치가 없다는 취지로 이해해서는 안 된다. 문서가 어떤 법률관계를 확인하기 위하여 작성되었는지와 그 문서로 증명하려는 사실이 일치하는지가 중요하다.

마. 명의신탁 해지에 앞서 상호명의신탁관계의 성립이 증명되어야 한다

원고의 청구가 인정되려면 우선 해당 필지가 내부적으로 원고의 소유에 귀속되고, 피고들의 지분등기가 그 부분에 관한 명의신탁등기라는 전제가 성립해야 한다.

소장으로 명의신탁 해지의 의사표시를 하였다는 사실만으로 이러한 전제가 충족되는 것은 아니다.

이 사건에서 대법원이 문제 삼은 것은 해지 의사표시의 방식이 아니라, 해지의 대상이 되는 구분소유적 공유관계와 상호명의신탁관계가 성립하였다고 인정할 수 있는지였다.

실무상 유의점

가. ‘사용하기로 한 합의’와 ‘소유하기로 한 합의’를 구분하여 주장해야 한다

특정 부분을 독점적으로 사용하거나 관리해 왔다는 사정은 중요한 자료가 될 수 있다. 그러나 그것이 사용방법에 관한 약정인지, 해당 부분을 내부적으로 배타적 소유에 귀속시키는 약정인지를 구별해야 한다.

구분소유적 공유관계를 주장하려면 합의 당사자, 합의 시점, 특정된 위치·면적 및 소유권 귀속의 내용을 구체적으로 제시해야 한다.

나. 확인서는 작성 경위와 함께 검토해야 한다

확인서를 근거로 소유권 귀속에 관한 합의를 주장한다면, 누가 작성을 요청하였는지, 어떤 업무에 사용하려고 작성하였는지, 작성자들이 어느 범위의 법률효과를 의도하였는지를 확인해야 한다.

금융기관의 담보 서류, 지상권설정계약서, 공유자들 사이의 약정 및 당시의 연락자료를 연결하여 살펴볼 필요가 있다.

다. 일부 공유자의 담보 설정을 전체 공유자의 소유권 합의로 확대해서는 안 된다

한 공유자의 금융거래와 관련하여 다른 공유자들이 협력하였다는 사실만으로 전체 토지에 관한 구분소유적 공유관계를 인정할 수는 없다.

특히 담보가 설정된 필지와 원고가 자신의 소유라고 주장하는 필지가 다르다면, 각 필지의 귀속관계를 연결하는 별도의 합의나 증거가 있는지 확인해야 한다.

라. 명의신탁 해지청구의 전제가 되는 사실을 먼저 정리해야 한다

소송에서는 해지 의사표시만 강조하기보다, 구분소유적 공유관계가 언제 어떤 내용으로 성립하였고 피고들의 지분등기가 왜 명의신탁등기인지부터 설명해야 한다.

위치와 면적을 표시한 도면, 분할약정, 합의 이후의 점유·사용 경과 및 공유자들의 진술이 서로 부합하는지도 점검해야 한다.

마. 파기환송과 최종 승패는 구별하여 표시해야 한다

이 사건에서 확인되는 결과는 원고 승소의 원심판결이 파기되어 다시 심리하도록 환송되었다는 것이다.

따라서 사례의 결과는 ‘파기환송, 환송심 결과 및 최종 확정 여부 미확인’으로 표시한다.