해당판결
재판 결과: 상고기각으로 원심판결 확정.
대법원은 층별로 구분소유적 공유관계에 있는 건물 전체에 대한 공유물분할청구를 기각한 원심판결을 유지하였다.
아울러 공동소유하는 1층만을 대상으로 한 분할은 가능하다고 설명하면서, 건물과 분리하여 대지만 경매하는 경우에는 대지사용권의 분리처분금지에 따른 문제가 발생한다고 지적하였다.
하급심
가. 제1심
대구지방법원 경주지원 2005. 11. 4. 선고 2004가합506 판결
제1심은 원고의 청구를 받아들여 대지와 건물을 각각 경매에 부쳐 대금을 분배하는 공유물분할을 명하였다.
원고가 함께 청구한 일부 지분등기의 말소청구도 인용되었으나, 피고들이 공유물분할 부분에 대해서만 항소하여 말소청구 부분은 항소심의 심판대상에서 제외되었다.
나. 항소심
항소심은 건물과 대지에 관하여 다음과 같이 달리 판단하였다.
원고가 상고하였으나 대법원은 이를 기각하였다. 다만 대법원은 대지 경매분할판결이 확정되더라도, 그에 따른 대지만의 매각이 유효한 소유권 취득으로 이어지는 것은 아니라고 별도로 지적하였다.
관련판례
- 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다8430 판결: 특정 부분을 소유하면서 편의상 공유지분등기를 한 경우에는 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 청구해야 하며, 이에 갈음하여 목적물 전체의 공유물분할을 청구할 수 없다.
- 대법원 2001. 6. 15. 자 2000마2633 결정: 구분소유적 공유지분을 경매하는 경우에는 그 지분이 나타내는 특정 구분소유 부분을 평가해야 하며, 낙찰자는 그 구분소유적 공유관계를 승계한다.
- 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결: 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지에 위반한 처분은 법원의 강제경매에 의한 것이더라도 원칙적으로 무효이다.
- 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결: 구분행위와 구조상·이용상 독립성 등 요건을 갖추면 대장 등록이나 등기 전에도 구분소유가 성립할 수 있으며, 대지사용권의 분리처분이 제한된다.
관련법령
- 민법 제262조: 공유관계의 기본 규정.
- 민법 제268조: 공유자의 공유물분할청구권.
- 민법 제269조: 재판상 분할과 현물분할이 곤란한 경우의 경매분할.
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조: 구조상 구분되고 독립하여 사용할 수 있는 건물 부분의 구분소유.
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조: 전유부분과 대지사용권의 일체성, 분리처분금지와 예외, 선의의 제3자에 대한 대항 제한.
사실관계
가. 층별로 분양·매도하면서 등기는 건물 전체의 공유지분으로 하였다
건축주는 1987년경 쇼핑타운 건물을 신축한 뒤 1층을 64개의 점포로 나누어 분양하고, 지하층과 2·3층은 별도로 매도하였다.
그러나 각 부분을 구분건물로 등기하지 않고, 수분양자나 매수인에게 건물 전체 면적 중 분양·매도 면적에 해당하는 비율의 공유지분등기를 마쳐 주었다.
등기부에는 단순한 지분 비율 외에도 지하층 전체 또는 2·3층 전체를 특정하는 표시가 함께 기재되어 있었다.
나. 실제 사용과 거래도 특정 층을 기준으로 이루어졌다
1층 점포 수분양자들은 1층을 사용하였고, 지하층 및 2·3층 매수인들은 각자 취득한 층을 사용하였다. 이후 특정 부분이 전전 양도되면서 그에 대응하는 공유지분등기도 이전되었다.
항소심 변론종결 당시의 관계는 다음과 같았다.
이 사건에서 인정된 구분소유적 공유관계는 서로 다른 층 소유자들 사이의 관계였다. 1층 내부의 개별 점포마다 독립된 구분소유적 공유관계가 인정된 것은 아니었다.
다. 원고는 건물 전체와 대지를 각각 경매해 달라고 청구하였다
원고는 등기부에 자신과 피고들의 공유지분이 기재되어 있다는 점을 전제로 건물 전체와 대지를 각각 경매하여 대금을 분배해 달라고 청구하였다.
피고들은 건물의 특정 층을 각각 구분소유하고 있으므로, 건물 전체가 일반적인 공유물이라는 전제에서 분할할 수 없다고 다투었다.
법리
가. 공유지분등기가 되어 있어도 내부적으로는 특정 부분을 소유하는 관계일 수 있다
건물 중 위치와 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 부분을 각각 소유하기로 약정하면서, 등기만 편의상 건물 전체의 공유지분으로 마친 경우에는 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있다.
이 경우 각 소유자는 자신이 취득한 특정 부분에 관한 지분등기 일부를 다른 소유자에게 맡기고, 다른 소유자의 특정 부분에 관한 지분등기 일부를 보유하는 상호명의신탁관계에 있게 된다.
특정 부분이 양도되고 그에 대응하는 공유지분등기가 이전되면 이러한 관계도 승계된다. 따라서 등기부의 지분 표시뿐 아니라 분양·매매의 대상, 건물의 구조, 실제 사용 및 지분이전 경위를 함께 살펴야 한다.
나. 건물 전체의 분할과 공동소유하는 특정 층의 분할은 구별해야 한다
대법원은 원고가 건물 전체를 일반 공유물로 보아 분할을 청구할 수 없다고 판단하였다. 다른 층은 그 층 소유자들에게 특정하여 귀속되어 있기 때문이다.
그렇지만 원고를 포함한 1층 소유자들은 자신들이 공동소유하는 1층에 대해서는 공유물분할을 청구할 수 있다.
1층의 분할은 다른 층과의 구분소유적 공유관계를 먼저 해소해야만 가능한 것도 아니다.
- 구분소유적 공유관계를 해소하기 전 1층이 경매되면, 매수인은 1층에 관한 구분소유적 공유관계를 승계한다.
- 구분등기로 그 관계를 해소한 후 1층이 경매되면, 매수인은 구분등기에 따른 1층의 구분소유권을 취득한다.
어느 경우든 1층에 결합된 대지사용권인 대지 공유지분은 원칙적으로 1층의 처분에 따른다.
다만 대법원이 이 사건에서 직접 1층의 경매분할을 명한 것은 아니다. 1층만을 대상으로 한 분할이 가능하다는 점을 추가로 설명한 것이다.
다. 구분소유적 공유관계는 명의신탁 해지와 구분등기를 통해 정리할 수 있다
건물 전체의 공유등기를 실제 층별 소유관계에 맞게 정리하려면 다음 절차를 검토해야 한다.
- 다른 층 소유자들과의 상호명의신탁관계를 해지한다.
- 건축물대장을 구분건물에 맞게 전환등록한다.
- 등기부의 구분등기절차를 진행한다.
- 각 층에 관하여 다른 소유자가 신탁받아 보유하던 공유지분을 실제 소유자에게 이전한다.
특정 부분의 소유자가 자신의 권리를 등기에 반영하려면 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 구해야 한다. 이러한 등기 정리에 갈음하여 건물 전체를 강제로 분할할 수는 없다.
라. 대지 경매분할판결이 확정되어도 분리처분금지 위반이 해소되지는 않는다
이 사건에서 특히 주의할 부분이다.
항소심은 건물 전체의 분할청구를 기각하면서도 대지의 경매분할은 유지하였다. 대법원은 원고의 상고를 기각했지만, 대지만의 경매에 관하여 다음 법리를 명시하였다.
전유부분과 대지사용권의 분리처분금지에 위반한 처분은 법원의 공유물분할경매절차에 따른 것이더라도 무효이므로, 확정된 경매분할판결에 따라 대지만 매수하더라도 원칙적으로 대지 소유권을 취득할 수 없다.
따라서 경매분할판결이 확정되었다는 사실과 그 경매로 매수인이 유효하게 소유권을 취득하는지는 구별해야 한다.
이 판결을 대법원이 대지만의 경매를 실체법적으로 유효하다고 승인한 사례로 설명해서는 안 된다. 대법원은 오히려 그 경매에 따른 소유권 취득이 제한된다는 점을 지적하였다.
분리처분을 허용하는 유효한 규약·공정증서가 있는지, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항에 따른 선의의 제3자 보호가 문제 되는지는 별도로 살펴야 한다. 단순히 법원 경매로 취득했다거나 대지권등기가 없었다는 이유만으로 분리처분금지에서 벗어나는 것은 아니다.
마. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
위 칼럼은 특정 부분을 각자의 소유로 귀속시키려는 합의가 있었는지, 즉 구분소유적 공유관계의 성립 요건을 다룬다. 이 사건은 그러한 관계가 인정된 경우 건물 전체의 분할청구가 제한되고 어떤 방법으로 권리관계를 해소할 수 있는지를 설명한다.
위 칼럼은 일반적인 공유건물을 분할하면서 당사자의 의사에 반하여 일부 공유관계를 남길 수 있는지를 다룬다. 이 사건은 이미 층별로 특정 소유관계가 형성되어 있어 건물 전체를 일반 공유물로 취급할 수 있는지가 문제 되었다.
따라서 두 사건의 출발점이 다르다. 다만 이 사건에서도 1층 소유자들 사이의 일반 공유관계에 대해서는 1층을 대상으로 한 분할이 가능하다.
위 칼럼은 대장 등록이나 등기 전에도 구분소유가 성립할 수 있고, 그에 따라 대지만의 담보신탁이 제한될 수 있음을 설명한다. 이 사건은 확정된 분할판결에 따른 법원 경매에서도 전유부분과 대지사용권의 일체성을 지켜야 한다는 점을 보여준다.
이 사건이 건축물대장 전환등록과 구분등기를 통한 정리 방법을 제시했다고 해서, 구분소유권이 언제나 대장 등록이나 등기를 마쳐야 처음 성립한다는 의미는 아니다. 이미 공유등기가 된 권리관계를 정리하는 문제와 신축건물에 구분소유권이 처음 성립하는 문제를 구별해야 한다.
실무상 유의점
가. 분할청구 전에 어느 범위에서 공유관계가 성립하는지 특정해야 한다
건물 전체, 각 층, 층 내부의 점포 중 어느 범위가 일반 공유이고 어느 범위가 구분소유적 공유인지 먼저 확인해야 한다.
분양계약서, 매매계약서, 등기부의 부기 내용, 층별 도면과 실제 사용 상태가 중요한 자료가 된다. 공유지분등기만 보고 건물 전체의 경매분할을 청구하면 청구 자체가 배척될 수 있다.
나. 특정 부분을 취득·담보로 제공하는 경우에는 그 부분을 명확히 표시해야 한다
구분소유적 공유지분의 거래에서는 등기부상 지분 비율과 그 지분이 나타내는 실제 층·점포의 관계를 확인해야 한다.
경매에서도 단순한 추상적 지분가액이 아니라 특정 구분소유 부분을 기준으로 평가·매각하는지 살펴야 한다.
다. 대지만의 경매는 판결문과 등기부 외에 대지사용권을 확인해야 한다
대지의 경매분할을 명한 확정판결이 있다고 하여 소유권 취득이 보장되는 것은 아니다. 건물의 구분소유관계, 해당 대지지분의 대지사용권 해당 여부, 분리처분을 허용하는 규약·공정증서 등을 확인해야 한다.
이 사건의 확정 결과는 건물 전체에 대한 분할청구 기각이다. 대법원이 추가로 설명한 1층만의 분할 가능성과 대지만의 경매에 따른 소유권 취득 제한을 실제로 명한 주문과 구별하여 이해해야 한다.