공유건물을 나누면서 원하지 않는 공동소유를 남길 수는 없다

해당판결

대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결〔공유물분할〕

대법원은 원고측과 피고측 사이의 공유관계만 해소하면서, 공유관계의 유지를 원하지 않는 피고들을 계속 공동소유자로 남긴 현물분할판결을 파기환송하였다.

환송심인 광주지방법원 2016. 1. 27. 선고 2015나51452 판결은 건물 전체를 경매에 부쳐 대금을 지분 비율로 분배하도록 명하였다. 첨부 사건진행 화면에 따르면 재상고심인 대법원 2016다212111 사건에서 심리불속행 기각되어 환송심 판결이 확정되었다.

하급심

단계	판결	판단 및 경과
제1심	광주지방법원 목포지원 2013. 10. 2. 선고 2012가단1526 판결	원고측이 항소
환송 전 항소심	광주지방법원 2014. 11. 19. 선고 2013나51847 판결	건물을 나누어 한쪽은 원고측의 공유, 다른 쪽은 피고들의 공유로 남기는 현물분할
상고심	대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결	피고들의 의사에 반하여 내부 공유관계를 유지시켰다는 이유로 파기환송
환송심	광주지방법원 2016. 1. 27. 선고 2015나51452 판결	지분을 상실한 선정자 5명의 소 부분 각하. 건물 전체의 경매분할 명령
재상고심	대법원 2016다212111	심리불속행 기각으로 환송심 판결 확정

환송심 주문은 건물의 경매대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 판결 별지의 지분 비율에 따라 분배하도록 한 것이다. 실제 경매와 대금 분배의 완료 여부까지 확인된 것은 아니다.

사실관계

가. 다수의 공유자가 소유한 건물을 가구점으로 사용하고 있었다

건물을 신축한 회사는 2000년경부터 2004년경까지 약 100명에게 건물 지분을 매도하였다. 매매의 기본 단위는 1/100 지분이었던 것으로 인정되었다.

환송심 당시 공유자는 약 50명이었고, 절반 이상이 1/100 지분을 보유하였다. 건물의 등기부상 면적은 3,750.18㎡였다.

건물은 화장실·계단·통로 등을 제외하고 11개 점포로 나뉘어 가구점으로 사용되고 있었다. 점포 사이에는 벽으로 된 구조적 구분이 아니라 가구나 칸막이 등을 이용한 구분이 이루어져 있었다.

나. 원고측은 건물을 두 부분으로 나누어 각 집단이 공유하는 방법을 주장하였다

원고측은 건물을 세로 방향으로 나눈 뒤, 한쪽 부분은 원고와 선정자들이 공유하고 다른 쪽 부분은 피고들이 공유하는 방식의 현물분할을 구하였다.

이 방법에 따르면 원고측과 피고측 사이의 공유관계는 해소되지만, 원고측 내부와 피고측 내부의 공유관계는 각각 남게 된다.

환송 전 항소심은 이러한 방식의 일부 분할도 허용된다고 보아 원고측의 분할방법을 받아들였다.

다. 피고들은 자신들끼리 공유로 남는 것에도 반대하였다

피고들은 서로 이해관계가 일치하지 않으므로 피고들 사이의 공유관계까지 해소되어야 한다고 주장하였다.

특히 일부 피고들은 건물의 특정 부분을 각자의 단독소유로 배정해 달라고 구체적으로 요구하였다.

따라서 이 사건의 반대는 단순히 원고측이 제시한 경계선에 관한 이견에 그치지 않았다. 분할 후에도 피고들끼리 공동소유자로 남아야 하는지가 문제 되었다.

라. 환송심은 건물 전체의 경매분할을 선택하였다

대법원의 파기환송 후 법원은 개별 공유자에게 건물 부분을 배정할 수 있는지, 분할 후 점포 이용과 통행이 가능한지, 가치 차이와 담보권을 어떻게 처리할지를 검토하였다.

그 결과 현물분할이 곤란하거나 현저한 가치 감소의 염려가 있다고 판단하여 건물 전체의 경매분할을 명하였다.

소송 중 지분을 양도하여 더 이상 공유자가 아닌 선정자 5명의 소 부분은 각하하고, 현재 공유자들과 승계참가인들의 지분을 기준으로 대금 분배를 명하였다.

법리

가. 현물분할이 원칙이지만, 원하지 않는 공유관계를 강제로 남길 수는 없다

재판상 공유물분할은 현물분할이 원칙이다. 다만 현물로 나누기 어렵거나 분할로 가치가 현저히 감소할 염려가 있으면 경매에 의한 대금분할을 할 수 있다.

여러 공유자 중 일부만 자신의 몫을 분리하고 나머지 공유자들이 계속 공유하기를 원한다면, 그 의사에 따라 일부의 공유관계를 남기는 방법도 허용된다.

그러나 공유관계를 유지할 당사자들이 이를 원하지 않는 경우에는 다르다. 단지 같은 편의 원고들이거나 같은 편의 피고들이라는 이유로 이들을 계속 공유자로 묶어 둘 수 없다.

분할 후 공유관계	판단
나머지 공유자들이 서로 공유관계를 유지하기를 원함	그 의사를 반영한 일부 분할 가능
공유자들이 자신들 사이의 공유관계도 해소하기를 원함	그들을 계속 공유로 남기는 분할은 허용되지 않음
원고들 또는 피고들 사이의 이해관계가 서로 다름	각 공유자의 분할 의사를 개별적으로 확인해야 함

나. 대법원의 파기 이유와 환송심의 경매분할 이유는 구별해야 한다

대법원이 직접 건물의 경매를 명한 것은 아니다.

대법원은 피고들의 의사에 반하여 피고들 내부의 공유관계를 유지시킨 점을 잘못이라고 보아 다시 심리하도록 하였다. 그 후 환송심이 건물의 구체적 사정에 따라 경매분할을 선택하였다.

구분	판단의 핵심
환송 전 항소심	원고측과 피고측 사이의 공유관계를 해소하면 각 집단 내부의 공유관계는 남겨도 된다고 판단
대법원	피고들이 내부 공유관계의 유지에 반대하므로 그러한 현물분할은 허용되지 않는다고 판단
환송심	허용되는 현물분할의 가능성과 경제적 영향을 검토한 뒤 전체 경매분할이 타당하다고 판단

따라서 이 판결을 “공유자 중 누군가 반대하면 곧바로 경매해야 한다”는 취지로 이해해서는 안 된다. 공유관계를 강제로 남길 수 있는지와 경매분할의 요건이 충족되는지는 별도의 판단 문제이다.

다. 현물분할의 가능성은 분할 후의 사용가치와 공평성까지 고려하여 판단한다

환송심이 전체 경매분할을 선택한 주요 사정은 다음과 같다.

고려 요소	환송심이 인정한 문제
작은 지분이 다수 존재	1/100 지분을 면적으로 단순 환산하면 약 37.5㎡에 불과하여 가구점 이용에 제약이 생기고 가치가 감소할 우려
통로의 처리	통로 부분을 특정 공유자의 단독소유로 배정하면 통행 제한이나 다른 공유자와의 보상 문제가 발생할 우려
위치별 가치 차이	출입·통행과 유동인구 등에 따라 가치가 달라 약 50명의 공유자에게 공평하게 배정하기 어려움
기존 점유관계	원고측에 배정하려는 부분에서 일부 피고가 가구점을 운영하고 있어 그 배정의 정당성을 뒷받침할 근거가 부족
근저당권과 보상관계	공유자 13명의 지분 합계 18/100에 근저당권 19건이 설정되어 있어 분할 후 가치 조정과 상호 보상관계가 복잡해짐
일부만 경매하는 대안	피고측 지분에 상응하는 53/100 부분만 경매하면 전체 경매보다 면적당 낙찰가격이 낮아질 가능성

근저당권의 채권최고액 합계는 1,401,740,000원이었다. 환송심은 이러한 담보권이 분할 후 각 부분에 지분 비율대로 존속하면서 발생할 가치 감소와 보상 문제도 고려하였다.

이는 건물을 도면상 나눌 수 있는지만으로 현물분할의 적정성을 판단할 수 없음을 보여준다.

라. 공유물분할의 기준은 단순한 면적 비율이 아니라 경제적 가치이다

같은 면적이라도 출입구와의 거리, 통로 접근성, 점포 형태와 이용 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있다.

따라서 지분이 1/100이라고 하여 전체 면적의 1/100을 배정하면 언제나 공평한 분할이 되는 것은 아니다. 분할 후 취득할 부분의 경제적 가치가 종전 지분의 가치에 상응하는지 살펴야 한다.

전체 가치가 유지되더라도 어느 공유자가 현저히 불리한 부분을 배정받게 된다면 그 역시 대금분할 여부를 판단할 사유가 될 수 있다.

마. 법원은 당사자가 제안한 분할방법에 구속되지 않는다

공유물분할소송에서 법원은 공유관계와 목적물의 상황을 고려하여 합리적인 분할방법을 정할 수 있다.

이 사건에서도 원고측은 현물분할을 주장하였지만, 환송심은 전체 경매분할을 명하였다. 원고가 현물분할을 원한다는 이유만으로 법원이 그 방법을 반드시 선택해야 하는 것은 아니다.

환송심은 분할방법에 관한 주장을 바꾸더라도 공유물분할이라는 소송물이 달라지는 것은 아니므로, 이를 곧바로 청구취지의 변경으로 볼 수 없다는 점도 설명하였다.

바. 소송 중 지분을 양도하면 당사자적격과 소송탈퇴를 정리해야 한다

환송심 변론종결 당시 지분을 보유하지 않은 선정자 5명은 공유물분할을 청구할 원고적격이 없다고 판단되었다.

그중 일부는 소송탈퇴를 신청하였으나, 피고들의 동의가 인정되지 않아 탈퇴의 효력이 부정되었다. 법원은 해당 선정자들의 소 부분을 각하하였다.

지분을 양도한 사실과 소송에서 적법하게 탈퇴한 사실은 구별된다. 지분 양도 후에는 승계참가와 종전 당사자의 탈퇴 등 절차를 함께 정리해야 한다.

실무상 유의점

가. 공유관계를 남길 사람들의 의사를 개별적으로 확인해야 한다

여러 원고나 여러 피고가 있다고 하여 각 집단의 이해관계가 같다고 전제해서는 안 된다. 일부를 계속 공유로 남기는 분할안을 제시하려면, 그 공유관계를 유지할 사람들의 의사를 구체적으로 확인해야 한다.

나. 현물분할안에는 이용 가능성과 가치 조정의 근거가 필요하다

도면과 면적 배분만으로는 부족하다. 분할 후의 독립적 사용 가능성, 출입과 통행, 기존 점유관계, 위치별 가치 차이, 필요한 가액보상 등을 함께 제시해야 한다.

다. 지분별 담보권을 분할안에 반영해야 한다

지분에 설정된 근저당권이 분할로 당연히 사라지거나 담보설정자의 취득 부분에만 집중된다고 전제해서는 안 된다. 분할 후 담보권이 미치는 범위와 다른 공유자에게 발생하는 가치 감소를 검토해야 한다.

라. 경매분할을 주장할 때에는 다른 분할방법이 부적절한 이유를 설명해야 한다

공유자가 많거나 의견이 다르다는 사정만으로 경매분할이 결정되는 것은 아니다. 현물분할 후의 사용가치 감소, 공평한 배정의 곤란, 보상관계의 복잡성, 일부 경매와 전체 경매의 경제적 차이를 구체적으로 제시해야 한다.

챗변의 「공유토지 지분 14/17을 가졌어도 건물 철거를 청구할 수 없었던 이유」가 기존 사용특약과 공유관계 해소의 문제를 다루었다면, 이 사건은 공유관계를 어떤 방식으로 해소해야 하는지와 그 과정에서 개별 공유자의 의사를 어떻게 보호할지를 구체화한 사례이다.