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해당 판례
인천지방법원 2022. 12. 15. 선고 2021나63634 판결 [소유권이전등기]
도시개발사업의 기존 매수인으로부터 계약상 지위를 넘겨받은 회사가 토지 매도인의 상속인들을 상대로 소유권이전을 청구하였다가, 항소심에서 계약해제에 따른 매매대금 반환으로 청구를 변경한 사건이다.
항소심은 원고가 교환적으로 변경한 반환청구를 인용하였다. 첨부된 사건 진행 화면에 따르면 대법원 2023다205579 사건에서 상고가 기각되어 확정되었다. 아래 법리는 항소심 판결 이유를 기준으로 정리한다. 인천지방법원-2021나63634 계약인수 관련 image(7)
하급심 및 상고심
- 제1심: 인천지방법원 2021. 5. 27. 선고 2019가단244309 판결
- 항소심: 인천지방법원 2022. 12. 15. 선고 2021나63634 판결
- 상고심: 대법원 2023다205579
제1심은 매도인이 매수인 지위의 이전을 미리 승낙했다고 보기 어렵다는 이유로 원고에게 직접 소유권을 이전하라는 주위적 청구를 기각하였다. 기존 매수인을 대위한 예비적 청구도 아파트 공급약정과 관련된 피고들의 이행거절 항변 등을 받아들여 기각하였다.
항소심에서는 원고가 소유권이전 청구를 유지하지 않고 매매대금 반환청구로 교환적으로 변경하였다. 항소심은 계약상 매수인 변경 조항을 제1심과 다르게 해석하고, 별도의 반환채권 양도도 인정하여 반환청구를 인용하였다.
따라서 단순히 같은 소유권이전 청구에 대한 결론이 뒤집힌 사건으로 이해해서는 안 된다. 항소심에서는 청구 내용과 추가로 인정된 사실도 달라졌다.
관련 판례
- 대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다105376 판결 계약인수는 채권·채무뿐 아니라 해제권 등 계약관계에서 발생하는 포괄적 권리·의무의 이전을 포함한다. 두 당사자가 먼저 합의한 경우 나머지 당사자의 동의나 승낙이 필요하다.
- 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다54535, 54542 판결 계약인수는 계약 주체와 법률상 지위에 중대한 영향을 미치므로 계약의 성질, 거래 경위와 내용, 목적 등을 고려하여 신중하게 판단해야 한다.
- 대법원 1998. 1. 20. 선고 97다43499 판결
- 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다63575 판결 계약을 더 이상 실현하지 않겠다는 쌍방의 의사가 표시행위를 통해 객관적으로 일치하면 묵시적 합의해제가 성립할 수 있다.
- 대법원 1997. 12. 9. 선고 96다47586 판결 계약해제에 따른 원상회복은 부당이득반환의 특별규정에 따르므로, 특별한 사유가 없는 한 선의·악의나 이익의 현존 여부와 관계없이 받은 이익 전부를 반환해야 한다.
관련 법령
- 민법 제105조 계약상 매수인 변경 조항과 당사자의 의사에 따른 계약관계 형성에 관한 관련 규정이다.
- 민법 제450조 제1항 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있다. 이 사건에서는 매매대금반환채권의 양도통지가 별도로 이루어졌다.
- 민법 제544조 채무불이행에 따른 계약해제를 규정하며, 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않는다.
- 민법 제548조 제1항·제2항 계약해제 시 원상회복의무를 부담하고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가산한다.
- 민법 제379조 항소심이 원상회복 이자를 연 5%로 산정한 관련 규정이다.
- 민법 제404조 제1항 제1심에서 원고가 기존 매수인을 대위하여 소유권이전 등을 청구한 것과 관련된다.
사실관계
기존 사업자는 토지를 매수하면서 아파트 공급도 약정하였다
기존 사업자 F 등은 인천 계양구에서 공동주택 건설을 위한 도시개발사업을 추진하였다.
2005년 5월 26일 토지소유자 J와 토지 지분 및 지상 건물 등 지장물을 매수하는 계약을 체결하였다. 매매대금은 239,500,000원이었다.
계약에는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 1세대를 공급한다는 특약도 있었다. 매도인은 토지를 넘기는 것과 함께 향후 개발사업에서 아파트를 공급받을 것을 기대하였다.
기존 사업자는 계약일에 30,500,000원을 지급하고, 같은 해 7월 5일 나머지 대금을 정산하였다. 다만 소유권이전이 가능할 때까지 3,000,000원을 매수인 측에서 보관하기로 하여, 매도인이 실제로 받은 금액은 236,500,000원이었다.
계약에는 기존 사업자 또는 그가 지정한 사람에게 협조한다는 내용이 있었다
매매계약 제5조에는 다음 두 조항이 포함되어 있었다.
- 제4항: 도시개발사업의 조합 구성·운영, 시행자 지정, 관공서 업무 등을 기존 사업자 또는 그가 지정하는 사람에게 위임하여 사업을 수행하도록 동의한다.
- 제5항: 잔금 수령과 동시에 소유권이전 서류를 기존 사업자 또는 그가 지정하는 사람에게 제출하고, 등기에 협조하며 목적물을 인도한다.
이 두 조항을 단순한 업무·등기 협조조항으로 볼 것인지, 사업자 변경에 따른 매수인 변경에 동의하기로 한 약정으로 볼 것인지가 계약인수 쟁점의 중심이었다.
매도인이 사망하고, 새 사업자가 계약상 지위를 인수하였다
매도인은 2008년 4월경 사망하였다. 배우자 B가 3/7, 자녀 C와 D가 각 2/7의 비율로 상속하였다.
기존 사업자들은 2018년 9월 19일 원고 회사와 사업구역 내 부동산 매매계약상의 권리·의무 등을 이전하는 계약을 체결하였다.
원고는 양도대가를 모두 지급하였다. 또한 F와 원고는 2019년 11월 29일 매수인 지위와 매매대금반환청구채권 등 일체의 권리를 양도한다는 증서를 작성하였다. F가 보낸 양도통지는 2021년 중 피고들에게 각각 도달하였다.
원고는 처음에 토지 이전을 요구했지만 제1심에서 패소하였다
원고는 2019년 7월 23일 소송을 제기하였다.
주위적으로는 자신이 매수인 지위를 승계했다며 원고 앞으로 소유권을 이전하고 지장물을 인도하라고 청구하였다. 예비적으로는 기존 매수인 F를 대위하여 F 앞으로 소유권을 이전하라고 청구하였다.
피고들은 계약인수에 동의하지 않았으며, 기존 계약도 무효이거나 해제·취소되었다고 주장하였다. 계약이 유효하더라도 아파트 공급약정이 이행되지 않았으므로 토지를 넘겨줄 수 없다고도 주장하였다.
제1심은 원고의 두 청구를 모두 기각하였다.
원고는 수용절차를 진행하고, 항소심에서는 매매대금 반환을 청구하였다
원고는 토지에 관하여 수용재결을 신청하였다. 2021년 10월 21일을 수용개시일로 하는 재결이 이루어졌고, 원고는 피고들의 상속지분에 따라 합계 801,157,500원의 보상금을 공탁하였다.
이후 이의재결에서 보상금은 합계 823,407,740원으로 증액되었다.
원고는 항소심에서 청구를 바꾸어, 기존 매매계약은 묵시적으로 해제되었거나 피고들의 이행거절을 이유로 해제되었다며 기지급 매매대금의 반환을 구하였다.
사건 구조는 매매계약에 따른 토지 이전을 요구하던 분쟁에서, 별도의 수용절차가 진행된 뒤 종전 매매대금을 돌려받는 분쟁으로 바뀐 것이다. 인천지방법원-2021나63634 계약인수 관련
법리
매수인 변경에 동의하기로 한 조항은 계약 전체의 맥락에서 해석한다
제1심은 계약 제5조 제5항을 매수인 지위 이전에 동의한 경우에 등기·인도에 협조한다는 취지로 보았다. 따라서 그 조항만으로 사전 승낙을 인정하기 어렵다고 판단하였다.
반면 항소심은 제5조 제4항과 제5항을 함께 보아, 사업시행자가 변경되어 매수인 변경이 필요한 때에는 기존 사업자가 지정한 제3자로 매수인을 변경하는 데 동의하기로 약속한 내용이라고 해석하였다.
원고는 기존 사업자가 지정한 제3자에 해당하고 양도대가도 모두 지급하였으므로, 피고들이 별도 동의가 없다는 이유로 원고의 매수인 지위를 부인하기 어렵다고 판단하였다.
다만 이를 “지정하는 자에게 서류를 제출한다”는 문구만 있으면 언제나 계약인수가 성립한다는 일반명제로 확대해서는 안 된다. 이 사건에서는 도시개발사업 수행과 지정된 제3자에 대한 위임·협조를 정한 조항들을 함께 해석하였다.
양도인과 양수인 사이의 동의서 확보 조항이 매도인에게 새로운 거절권을 주지는 않는다
기존 사업자와 원고 사이의 지위이전계약에는 토지소유자들의 동의서를 확보한다는 조항이 있었다.
피고들은 이를 근거로 자신들의 개별 동의가 반드시 필요하다고 주장하였다.
항소심은 그 조항을 토지소유자가 동의하지 않을 경우 양도인과 양수인 사이의 책임을 배분하는 규정으로 보았다. 그들 사이의 후속 계약 때문에 원래 매매계약에서 정한 매도인의 동의의무가 달라지는 것은 아니라고 판단하였다.
계약인수와 반환채권 양도는 별개의 청구 근거였다
항소심은 계약인수 외에 독립적인 근거도 제시하였다.
설령 매수인 지위의 이전에 피고들의 별도 동의가 필요하더라도, F가 매매대금반환채권을 원고에게 양도하고 피고들에게 통지하였으므로 결론에는 영향이 없다고 보았다.
두 법률관계는 구별된다.
이는 반환채권을 양수하면 언제나 계약당사자의 해제권까지 함께 취득한다는 판단은 아니다.
계약의 효력을 부인하던 피고들과 원고의 계약 종료 의사가 일치하였다
피고들은 제1심에서 계약이 무효이거나 이미 해제·취소되었다고 주장하며 등기의무 이행을 거절하였다.
원고는 항소심에서 이러한 피고들의 주장사실을 원용하면서 계약 종료를 받아들이고 대금 반환을 청구하였다.
항소심은 원고의 2022년 4월 15일자 청구변경신청서가 피고들에게 송달된 2022년 4월 18일, 계약을 종료하려는 의사가 일치하여 묵시적 합의해제가 성립했다고 보았다.
아울러 매도인과 피고들이 오랫동안 계약이행을 거절해 온 사정에 따라, 원고의 이행거절을 이유로 한 해제도 적법하다고 판단하였다.
아파트 공급을 이유로 한 상계는 인정되지 않았다
제1심은 아파트 공급약정을 중요하게 보아 피고들의 등기·인도 거절 항변을 받아들였다.
항소심은 사업의 진행 순서에 주목하였다. 토지와 지장물을 확보하고 공사 착공 및 분양승인 등의 절차가 진행되어야 아파트 공급약정서를 제공할 수 있으므로, 이를 토지 이전과 동시에 이행해야 하는 것으로 보기 어렵다고 판단하였다.
또한 원고나 F의 귀책사유로 아파트 공급의무가 이행불능이 되었다고 인정하지 않았다. 이에 아파트 공급불능을 이유로 한 5억 원의 손해배상채권으로 상계한다는 피고들의 주장도 배척하였다.
계약이 해제되었다는 이유만으로 손해배상청구가 모두 소멸한다는 취지가 아니라, 이 사건에서는 손해배상채권의 성립 자체가 인정되지 않은 것이다.
반환할 매매대금에는 받은 날부터 이자가 붙는다
반환 원금은 다음과 같이 산정되었다.
239,500,000원 − 보관금 3,000,000원 = 236,500,000원
항소심은 피고들에게 상속지분에 따른 반환책임을 인정하였다.
각 금액은 원 미만을 버린 것이다.
각 원금에 대하여 2005년 7월 5일부터 2022년 4월 18일까지는 연 5%의 원상회복 이자, 그 다음 날부터 완제일까지는 연 12%의 지연손해금 지급을 명하였다.
해제 전 기간의 이자는 지급 지체에 대한 제재가 아니라 민법 제548조 제2항에 따른 원상회복의 일부이다. 따라서 매도인 측이 선의였다거나 실제로 연 5%의 수익을 얻지 못했다는 사정만으로 면제되지 않는다.
또한 채권최고액 2억 5,000만 원의 근저당권을 설정했다는 사실만으로, 반환할 원금과 이자 전체를 그 금액으로 제한하기로 합의했다고 볼 수 없다고 판단하였다.
실무상 유의점
- 계약인수 조항은 특정 문장만 떼어 보지 말고 사업자 변경, 제3자 지정, 업무 위임, 등기·인도 협조조항을 함께 해석해야 한다.
- 계약인수에 관한 분쟁에 대비하여 매매대금반환채권 등 개별 채권의 양도와 통지를 별도로 갖추는 것이 중요하다.
- 소유권이전 청구에서 대금 반환청구로 변경한 사건은 청구 변경 전후의 법률관계와 추가 증거를 구분해야 한다.
- 매도인이 계약의 효력을 계속 부정했다면, 이후 매수인이 계약 종료를 받아들였을 때 묵시적 합의해제나 이행거절 해제가 인정될 수 있다.
- 수용보상금과 종전 매매계약에 따른 지급대금은 법적 근거가 다르므로, 수용 이후에도 종전 계약의 해제와 원상회복을 별도로 정리해야 한다.