주택개발사업 양도에 따른 매수인 지위의 포괄승계와 매도인의 묵시적 승낙

해당판례

대구고등법원 2023. 1. 11. 선고 2022나21768 판결〔소유권이전등기〕 — 확정

공동주택 신축사업의 양수인이 종전 사업자의 부동산 매매계약상 매수인 지위를 포괄적으로 승계하였다고 인정한 사례이다.

법원은 사업권 양도계약의 내용, 매수인 변경을 승낙하기로 한 사전 약정, 새로운 사업자의 계약금 지급에 대한 매도인의 태도 등을 종합하여 계약인수를 인정하였다. 매도인은 양수인으로부터 529,894,795원을 지급받음과 동시에 부동산의 소유권이전등기절차를 이행하고 부동산을 인도하도록 판단되었다.

하급심

대구지방법원 2022. 3. 31. 선고 2021가합203191 판결

제1심은 원고가 사업권 양도계약과 피고의 승낙에 따라 종전 사업자 C의 매수인 지위를 승계하였다고 판단하였다.

피고가 근저당권 말소, 임차인 퇴거 및 소유권이전등기에 필요한 이행을 제공하지 않았으므로, 원고의 잔금 미지급을 이유로 한 계약해제도 인정하지 않았다.

제1심은 미지급 잔금 1,012,500,000원에서 근저당권의 실제 피담보채무 322,605,205원과 임대차보증금 합계 210,000,000원을 공제하였다. 이에 따라 피고에게 479,894,795원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기와 인도를 이행하도록 명하였다.

또한 계약서의 ‘이의를 제기하지 못한다’는 문구는 계약금 귀속에 관한 것으로 해석하여 부제소특약 항변을 배척하였다. 피고가 계약의 효력과 이행의무를 다투고 있으므로 미리 등기와 인도를 청구할 필요도 인정하였다.

대구고등법원 2023. 1. 11. 선고 2022나21768 판결

항소심도 계약인수와 매도인의 묵시적 승낙을 인정하고, 잔금 미지급을 이유로 한 해제 주장을 배척하였다.

항소심에서는 피고가 추가로 주장한 계약금 배액 공탁에 따른 해제와 사정변경에 따른 해제도 인정되지 않았다.

다만 항소심 변론종결 당시 인정된 임대차보증금은 두 임차인의 보증금 합계 160,000,000원이었다. 제1심보다 공제할 보증금이 50,000,000원 줄어들었고, 원고도 이에 맞추어 청구취지를 감축하였다.

최종적으로 피고가 지급받을 금액은 다음과 같이 529,894,795원으로 변경되었다.

1,012,500,000원 − 322,605,205원 − 160,000,000원 = 529,894,795원

따라서 항소심은 매수인 지위 승계를 인정한 제1심의 기본 판단을 유지하면서, 동시이행의 대상인 잔금 정산액을 변경한 것이다.

사실관계

원고 A 회사는 주택건설사업 등을 목적으로 설립된 회사이고, C 회사는 대구 수성구 일대에서 공동주택 신축사업을 추진하던 종전 사업자이다. 피고 B는 사업구역에 포함된 토지와 그 지상 다가구주택의 소유자이다.

피고는 2019년 7월 5일 C와 해당 부동산을 11억 2,500만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. 계약금은 1억 1,250만 원, 잔금은 10억 1,250만 원으로 정하였다.

매매계약에는 공동주택 신축사업을 위한 거래임을 명시하면서, C가 사업 추진상 매수인 변경을 요청하면 피고가 조건 없이 승낙하고 계약상 권리·의무도 동일하게 승계한다는 조항을 두었다.

또한 피고는 잔금 지급 전에 근저당권 등 권리제한을 제거하고 임차인들을 퇴거시켜야 했다. 이를 이행하지 않으면 매수인이 관련 채무를 대위변제하거나 필요한 조치를 취하고 그 비용을 매매대금에서 공제할 수 있도록 약정하였다.

원고는 2020년 3월 2일 C로부터 공동주택 신축사업의 사업권을 양수하였다. 사업권 양도양수계약은 토지계약서를 양도 대상에 포함하고, C 명의의 토지 매매계약서 원본을 원고에게 넘기며, 원고의 완전한 권리 확보를 위해 C가 계속 협조하도록 정하였다.

이후 피고의 계좌로 2020년 3월 20일 2,000만 원, 2020년 6월 22일 9,250만 원이 계약금 명목으로 송금되었다. 송금계좌는 주식회사 G 명의였으나, 제1심은 법인 명칭과 지급 시기 등을 고려하여 원고가 지급한 것으로 인정하였다. 피고는 이 계약금 수령에 이의를 제기하지 않았다.

피고는 2020년 12월 3일과 같은 달 10일 종전 매수인 C에게 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제한다는 통지를 하였다. 그러나 피고 역시 근저당권 말소와 임차인 퇴거를 완료하지 않았고, 소유권이전등기에 필요한 이행도 제공하지 않았다.

원고가 소유권이전등기와 인도를 청구하자 피고는 매수인 지위 승계 자체를 다투었다. 피고가 원고의 매수인 지위를 다투기 시작한 시점은 2021년 10월 1일자 준비서면 제출 때였다.

제1심에서 패소한 피고는 항소한 뒤 2022년 4월 13일 계약금 배액을 공탁하고 다시 계약해제를 통지하였다. 항소심은 이 해제 주장도 받아들이지 않았다.

법리

사업권 양도와 매매계약상 지위의 승계

일반적인 판단 기준

계약인수는 개별 채권이나 채무만 이전하는 것이 아니라 계약당사자로서의 지위를 포괄적으로 이전하는 계약이다. 관계 당사자 세 사람의 합의로 이루어질 수 있고, 양도인과 양수인의 합의에 나머지 상대방이 동의하거나 승낙하는 방식으로도 가능하다.

해당 사건에 대한 적용

원고와 C의 사업권 양도양수계약은 사업권뿐 아니라 토지계약서를 양도 대상으로 명시하고, 매매계약서 원본의 인도와 권리 확보를 위한 협조의무까지 정하였다.

법원은 주택개발사업의 성격과 구체적인 계약 내용을 종합하여, 이 약정에 C의 부동산 매매계약상 매수인 지위를 원고에게 이전하는 합의가 포함되어 있다고 판단하였다.

사업권을 양도하였다는 사실만으로 모든 계약이 자동으로 승계된다고 판단한 것은 아니다.

매도인의 묵시적 승낙

일반적인 판단 기준

계약인수에 대한 상대방의 승낙은 명시적 의사표시뿐 아니라 묵시적 의사표시로도 가능하다. 묵시적 승낙 여부는 계약 내용과 변경 사실에 대한 인식, 이행을 수령한 경위, 이후의 태도 등을 종합하여 판단한다.

해당 사건에 대한 적용

법원은 다음 사정들을 함께 고려하였다.

당초 매매계약에서 사업 추진에 따른 매수인 변경을 예정하였다.
매수인 변경 요청에 조건 없이 승낙하고 권리·의무를 동일하게 승계하기로 약정하였다.
원고가 지급한 것으로 인정되는 계약금을 피고가 이의 없이 수령하였다.
피고가 상당 기간 원고의 매수인 지위를 다투지 않았다.

피고가 C에게 해제 통지를 하였고 C가 이에 대응하였다는 사정도 승계 사실을 뒤집지 못하였다. 법원은 C의 대응을 사업 인계 과정에서 원고의 권리 확보를 위한 협조행위로 보았다.

계약인수와 채권양도 대항요건

일반적인 판단 기준

계약인수에는 계약 상대방의 관여가 필요하다. 적법한 계약인수가 이루어지면, 그 상대방에 대하여 개별 채권양도에서 요구되는 통지·승낙 등의 대항요건을 다시 갖출 필요는 없다.

해당 사건에 대한 적용

피고는 소유권이전등기청구권의 양도에 필요한 대항요건이 갖추어지지 않았다고 주장하였다. 그러나 법원은 매수인 지위 전체가 승계된 계약인수이므로 별도의 채권양도 대항요건은 필요하지 않다고 판단하였다.

이는 계약인수에 매도인의 승낙이 필요 없다는 의미가 아니다. 이 사건에서는 매도인의 묵시적 승낙이 인정되었기 때문에 계약인수의 효력이 발생하였다.

잔금 미지급과 계약해제

일반적인 판단 기준

동시이행관계에서 상대방의 이행지체를 이유로 해제하려면 자신의 채무를 이행제공해야 한다. 선이행의무가 이행되지 않은 상태에서 상대방 채무의 이행기도 도래하면, 특별한 사정이 없는 한 두 채무는 동시이행관계에 놓이게 된다.

해당 사건에 대한 적용

피고의 근저당권 말소와 임차인 퇴거는 잔금 지급에 앞서 이행할 의무였다. 피고가 이를 이행하지 않은 상태에서 잔금 지급기일도 도래하였으므로, 원고의 잔금 지급과 피고의 권리제한 제거·등기·인도 의무는 동시이행관계에 놓였다.

피고가 자신의 의무를 이행하거나 이행제공하지 않았으므로 원고의 잔금 미지급만으로 계약을 해제할 수 없었다. 사업계획승인 절차의 지연이나 자금 사정에 관한 주장만으로 원고의 명백한 이행거절이 인정되지도 않았다.

계약금 배액상환과 사정변경에 따른 해제

일반적인 판단 기준

계약금 배액상환에 의한 해제는 당사자의 특약으로 배제할 수 있다. 사정변경에 따른 해제는 예견할 수 없었던 객관적 사정의 현저한 변경으로 계약의 구속력을 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반하는 경우에 예외적으로 인정된다.

해당 사건에 대한 적용

항소심은 매매계약 제10조 제1항과 공동주택 사업부지 확보라는 목적을 근거로 해약금 해제를 배제하는 특약을 인정하였다. 따라서 피고가 계약금 배액을 공탁했어도 계약은 해제되지 않았다.

또한 주택건설사업에 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 점을 피고도 인식하였고, 잔금을 받기 전까지 부동산을 사용·수익하며 계약금에 따른 금융이익도 얻고 있었다. 사업 진행이 지연되었다는 사정만으로 사정변경에 따른 해제를 인정하지 않았다.

잔금 공제와 동시이행 범위

일반적인 판단 기준

매도인이 말소해야 할 근저당권을 그대로 둔 경우, 매수인은 그 위험에 상응하는 범위에서 대금 지급을 거절할 수 있다. 실제 피담보채무액이 확인되면 채권최고액이 아닌 실제 채무액을 기준으로 한다.

해당 사건에 대한 적용

법원은 실제 피담보채무 322,605,205원과 항소심에서 인정된 임대차보증금 160,000,000원을 잔금에서 공제하였다. 임대차보증금 공제에는 매수인의 대위변제와 비용 공제를 허용한 매매계약 내용도 근거가 되었다.

이 판단은 원고와 피고 사이의 잔금 정산 범위를 정한 것이다. 금융기관이나 임차인에 대한 별도의 채무인수관계까지 판단한 것은 아니다.

실무적 유의점

사업권 양도계약에는 승계하는 개별 매매계약, 계약상 지위, 이미 발생한 채권·채무 및 제외 항목을 구체적으로 정해야 한다. 사업권이라는 명칭만으로 포괄승계를 전제해서는 안 된다.
묵시적 승낙을 주장하려면 상대방이 양수인과 변경 사실을 인식하였다는 자료가 중요하다. 매수인 변경 조항, 통지 내용, 입금 내역, 영수증, 협의자료와 소송 전후의 태도를 함께 확보해야 한다.
제3자 명의의 계약금 지급이나 상대방의 침묵만으로 승낙을 단정해서는 안 된다. 이 사건은 사전 약정과 계약이행 경위 등 여러 사정이 결합된 경우이다.
잔금 미지급을 이유로 해제하려면 근저당권 말소, 임차인 퇴거와 등기서류 제공 등 매도인 자신의 이행 상태를 먼저 확인해야 한다.
사업부지 매매계약에서는 해약금 해제 제한과 채무불이행에 따른 해제를 구별하여 규정해야 한다. 이 사건도 모든 해제 가능성을 일률적으로 배제한 것으로 이해해서는 안 된다.
잔금 정산에서는 근저당권의 실제 피담보채무와 임대차보증금 현황을 확인해야 한다. 항소심에서 인정되는 채무액이 달라지면 청구취지와 동시이행 금액도 조정해야 한다.
이 사건을 인용할 때에는 “사업권 양도합의와 매도인의 묵시적 승낙에 따라 매수인 지위의 포괄승계를 인정한 확정 사례”라고 정리하는 것이 정확하다.

주택개발사업 양도에 따른 매수인 지위의 포괄승계와 매도인의 묵시적 승낙

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