해당판결
확정 여부: 확정 — 상고기각
대법원은 경매 매수인인 원고의 상고를 모두 기각하였다. 이에 따라 덕트·실내정원 공사업자와 개·보수업체에 대한 유치권부존재확인청구를 기각한 원심판결이 확정되었다.
원심에서는 레미콘 공급업체의 유치권도 함께 다루었으나, 해당 업체는 이 대법원판결의 피상고인에 포함되어 있지 않다. 따라서 레미콘 공급업체에 관한 원심의 판단과 두 공사업자에 관한 상고심의 확정 결과를 구별하여야 한다.
하급심
가. 제1심
광주지방법원 순천지원 2008. 7. 10. 선고 2007가합3934 판결
제1심은 피담보채권의 소멸시효가 완성되었다는 이유로 경매 매수인의 유치권부존재확인청구를 받아들였다.
나. 항소심
항소심은 실제 공사를 수행한 두 채권자에 대해서는 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하였다. 반면 레미콘 공급업체의 항소는 기각하였다.
판결문마다 피고 번호가 달라 다음과 같이 구별할 필요가 있다.
대법원은 위 두 공사업자에 대한 항소심의 판단을 유지하였다.
관련판례
가. 점유의 판단 기준과 경매 매수인의 책임
점유는 물건에 대한 객관적인 사실상 지배관계를 기준으로 판단한다. 반드시 목적물 전체를 직접 사용하거나 모든 공간을 물리적으로 지배하여야 하는 것은 아니다.
또한 경매 매수인이 유치권의 부담을 인수한다는 것은 부동산에 관한 부담을 승계한다는 의미이다. 매수인이 공사대금채무 자체를 인수하는 것은 아니므로, 유치권자는 매수인이라는 이유만으로 그에게 공사대금의 지급을 청구할 수는 없다.
나. 주채무의 시효 연장과 보증채무의 시효기간
주채무에 관한 판결 등이 확정되어 소멸시효가 10년으로 연장되더라도, 별개의 채무인 보증채무의 시효기간까지 당연히 10년으로 연장되는 것은 아니다.
이 사건 원심은 보증인이 자신의 보증채무에 관한 시효완성을 주장하는 경우와, 경매 매수인이 유치권의 피담보채권 자체에 관한 시효완성을 주장하는 경우를 구별하였다.
다. 확정된 지급명령의 기판력
확정된 지급명령에는 기판력이 인정되지 않으므로, 지급명령 발령 전에 발생한 채권의 불성립이나 무효 등도 청구이의의 사유로 주장할 수 있다.
다만 지급명령에 기판력이 없다는 점과, 지급명령으로 확정된 채권의 소멸시효가 10년으로 연장된다는 점은 별개의 문제이다.
관련법령
사실관계
가. 덕트·실내정원 공사업자에게 3억 200만 원의 공사대금이 남아 있었다
건축주인 회사는 시공사에 건물 신축공사를 도급하였다. 덕트·실내정원 공사업자는 일부 공사를 시공사로부터 하도급받고, 다른 공사는 건축주로부터 직접 도급받았다.
구체적인 계약 내용은 다음과 같다.
공사업자는 하도급공사를 진행하던 중인 2002. 8. 1.과 2002. 8. 4. 건축주와 직접 지급약정을 체결하였다. 당시 시공사로부터 받지 못한 하도급공사 잔대금 5,375만 원을 건축주가 직접 지급하기로 한 것이다.
이 5,375만 원은 기존 하도급공사 잔대금에 관한 지급약정액으로, 별도의 추가 공사대금이 아니다.
공사업자는 2003. 3. 무렵 공사를 모두 마쳤다. 원심은 공사계약 금액 합계 4억 3,230만 원 중 일부가 지급되었고, 공사업자에게 3억 200만 원의 공사잔대금채권이 남아 있다고 인정하였다.
나. 개·보수업체와 레미콘 공급업체에도 미지급 대금이 있었다
개·보수업체는 2002. 8. 20. 건축주로부터 태풍으로 유실된 건물 부분의 개·보수공사를 9억 8,000만 원에 도급받았다.
이 업체는 2003. 3. 무렵 공사를 완료하였으나 대금 일부만 지급받아 9억 원의 공사잔대금채권을 가지고 있었다.
한편 레미콘 공급업체는 2002. 4. 1. 시공사와 공급계약을 체결하고, 2002. 4. 3.부터 2002. 11. 21.까지 합계 35,925,945원 상당의 레미콘을 공급하였다. 이 중 17,825,945원을 지급받지 못하였다.
레미콘 공급업체의 거래는 건물의 특정 공사를 직접 완성하는 것이 아니라, 시공사에 레미콘을 공급하는 내용이었다.
다. 두 공사업자는 지급명령과 조정을 통하여 채권을 확정하였다
덕트·실내정원 공사업자는 건축주를 상대로 공사대금 3억 200만 원에 관한 지급명령을 신청하였다. 이 지급명령은 2004. 9. 25. 확정되었다.
개·보수업체는 건축주를 상대로 공사대금청구소송을 제기하였다. 소송계속 중인 2003. 8. 28. 건축주가 9억 원을 2003. 11. 30.까지 지급하기로 하는 조정이 성립하였다.
이 지급명령과 조정은 건축주를 상대로 한 공사대금 회수절차였다. 이후 경매 매수인이 제기한 유치권부존재확인소송과는 별개의 사건이다.
라. 채권자들은 현장사무실을 유지하면서 건물의 출입과 경비를 관리하였다
채권자들은 대금을 확보하기 위하여 공사 당시 사용하던 건물 3층의 현장사무실을 계속 점거하고 있었다. 그러던 중 2003. 7. 무렵 시공사가 부도를 내고 대표이사가 행방을 감추었다.
채권자들은 2003. 8. 29. 현장사무실에서 채권단회의를 열어 건물을 점유하면서 유치권을 행사하기로 결의하였다.
이후 다음과 같은 조치를 하였다.
- 건물 정문의 잠금장치를 교체하였다.
- 경비업체를 통하여 2003. 8. 29.부터 2005. 9. 30.까지 방범서비스를 제공받았다.
- 직원들을 현장사무실에 상주시켰다.
- 주차장 외벽, 화단, 1·2층 식당 출입문 등에 유치권 행사 현수막과 안내문을 설치하였다.
- 건물의 방수처리, 전기설비 안전관리, 경비용역비 정산 등에 관하여 채권단회의를 열었다.
건물 1·2층에서는 음식점 영업이 이루어지고 있었다. 다만 음식점이 영업을 시작하고 마칠 때 채권자 측 직원이 직접 출입문을 열고 닫았다.
법원은 이러한 관리 형태가 임차인들의 음식점 영업과 양립할 수 있다고 보았다.
마. 경매 매수인은 건물을 취득한 뒤 채권자들의 점유를 강제로 배제하였다
건물에 관하여 근저당권자인 농업협동조합중앙회의 신청으로 2003. 11. 5. 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시되었다. 사건번호는 광주지방법원 순천지원 2003타경32473이었다.
원고와 다른 공동매수인은 이 경매에서 건물을 매수하고, 2005. 7. 19. 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하였다.
원고는 이후 공동매수인의 지분을 매수하여 2006. 6. 8. 그 지분에 관한 이전등기를 마치고 단독소유자가 되었다.
한편 공동매수인들의 지시를 받은 사람은 2005. 11. 하순부터 인부들을 동원하여 건물 진입을 시도하였다. 결국 2006. 1. 12. 현장사무실에서 숙식하던 채권자 측 직원을 강제로 내보내고 채권자들의 출입을 막았다.
바. 채권자들은 점유회수소송에서 승소하고 실제로 점유를 회복하였다
채권자들은 원고를 상대로 점유회수소송을 제기하였다. 사건은 광주지방법원 순천지원 2006가합2026, 2842로 진행되었다.
채권자들은 2007. 9. 6. 승소판결을 받았고, 그 후 원고로부터 건물의 점유를 반환받았다.
따라서 이 사건은 채권자들에게 점유를 되찾을 가능성만 있었던 사안이 아니다. 원심은 점유회수소송을 거쳐 실제로 건물의 점유를 회복한 사실을 인정하였다.
사. 경매 매수인은 공사대금의 3년 시효가 완성되었다고 주장하였다
원고는 채권자들의 채권과 건물 사이에 필요한 관련성이 없고, 경매 개시 후에 불법적으로 점유를 취득하였으며, 피담보채권의 소멸시효도 완성되었다고 주장하였다.
특히 두 공사업자에 대해서는 다음과 같이 다투었다.
첫째, 확정된 지급명령에는 기판력이 없으므로 공사대금채권의 시효가 10년으로 연장되지 않고, 종전의 3년 시효가 적용되어야 한다는 주장이었다.
둘째, 원고는 지급명령이나 조정의 당사자가 아니고 공사대금채무를 인수하지도 않았으므로, 채권자와 건축주 사이에서 발생한 시효 연장의 효과가 자신에게는 미치지 않는다는 주장이었다.
항소심과 대법원은 이 주장을 받아들이지 않았다.
법리
가. 경매 매수인도 피담보채권의 시효완성을 독자적으로 주장할 수 있다
유치권이 담보하는 채권이 시효로 소멸하면, 건물 소유자는 유치권의 부담에서 벗어나는 직접적인 이익을 얻는다.
따라서 경매 매수인은 공사대금채무의 원래 채무자가 아니더라도 피담보채권의 소멸시효 완성을 주장할 수 있다. 반드시 채무자를 대위하는 방법으로만 주장하여야 하는 것은 아니다.
이 사건에서도 법원은 원고에게 시효완성을 주장할 지위가 있다는 점은 인정하였다.
다만 시효를 주장할 수 있는 사람인지와 실제로 시효가 완성되었는지는 구별되는 문제이다.
나. 지급명령으로 확정된 공사대금채권에도 10년의 시효가 적용된다
공사대금채권에는 원칙적으로 3년의 단기소멸시효가 적용된다.
그러나 민사소송법 제474조와 민법 제165조 제2항에 따라 지급명령으로 확정된 채권은 원래의 시효기간이 10년보다 짧더라도 10년으로 연장된다.
이 사건 덕트·실내정원 공사업자의 공사대금채권은 변제기가 2003. 3. 31. 무렵이었다. 공사업자는 3년의 시효가 완성되기 전에 지급명령을 신청하였고, 지급명령은 2004. 9. 25. 확정되었다.
대법원은 이에 따라 공사대금채권의 시효기간이 10년으로 연장되었다고 판단하였다.
개·보수업체의 공사대금채권 역시 조정에 의하여 확정되었으므로, 법원은 10년의 시효기간을 적용하여 이 사건 판단 당시 시효가 완성되지 않았다고 보았다.
다. 지급명령의 기판력과 시효 연장은 서로 다른 효력이다
확정된 지급명령에 기판력이 없다는 이유만으로 시효 연장의 효과까지 부정할 수는 없다.
기판력은 이미 판단된 권리관계를 후속 소송에서 다시 다툴 수 있는지에 관한 문제이다. 반면 민법 제165조에 따른 시효 연장은 확정된 채권에 어떤 시효기간을 적용할 것인지에 관한 문제이다.
따라서 지급명령 발령 전에 발생한 채권의 불성립이나 무효 등을 다툴 수 있다는 점과, 지급명령으로 확정된 채권에 10년의 시효가 적용된다는 점은 양립한다.
이 사건 판결을 지급명령이 존재하면 채권의 발생과 내용에 관한 모든 다툼이 차단된다는 의미로 이해해서는 안 된다.
라. 매수인은 자신이 당사자가 아니라는 이유로 종전의 3년 시효를 적용할 수 없다
경매 매수인이 주장하는 것은 유치권의 피담보채권인 공사대금채권의 소멸이다.
그 공사대금채권의 시효기간이 이미 지급명령이나 조정으로 10년이 되었다면, 매수인도 그 채권에 적용되는 10년의 시효기간을 기준으로 시효완성을 주장하여야 한다.
매수인이 지급명령이나 조정의 당사자가 아니라는 이유로, 동일한 공사대금채권에 대하여 자신에게만 종전의 3년 시효를 적용할 수는 없다.
이는 지급명령이나 조정의 기판력이 매수인에게 그대로 확장된다는 뜻이 아니다. 매수인이 소멸을 주장하는 동일한 피담보채권의 시효기간을 기준으로 판단한다는 의미이다.
마. 보증채무 자체의 시효완성을 주장하는 경우와 구별된다
보증채무는 주채무에 부종하지만, 주채무와 구별되는 별개의 채무이다. 따라서 주채무에 관한 판결 등으로 시효가 10년으로 연장되어도 보증채무 자체의 시효기간까지 당연히 연장되지는 않는다.
반면 경매 매수인은 유치권자에 대하여 별개의 독립된 공사대금채무를 부담하는 사람이 아니다. 유치권이 붙어 있는 부동산을 취득한 지위에서 기존 공사대금채권의 소멸을 주장하는 것이다.
이 사건 원심은 이러한 차이를 이유로 보증채무에 관한 선행판례를 그대로 적용할 수 없다고 판단하였다.
바. 음식점 영업이 이루어졌다는 사정만으로 공사업자의 점유가 부정되지는 않는다
점유는 사회통념상 목적물이 그 사람의 사실상 지배 아래 있다고 볼 수 있는지를 기준으로 판단한다.
이 사건에서는 직원의 현장 상주, 경비업체를 통한 방범활동, 잠금장치와 출입문의 관리, 건물 유지·관리 활동 등이 함께 인정되었다.
따라서 임차인이 음식점을 운영하고 있었다는 이유만으로 공사업자들의 점유를 부정할 수 없었다. 대법원은 공사업자들이 경매절차 개시 전에 건물을 점유하기 시작하였다는 원심의 판단을 유지하였다.
사. 실제 공사대금채권과 레미콘 매매대금채권은 구별된다
원심은 덕트공사와 실내정원공사에 따른 채권을 건물에 관하여 생긴 채권으로 인정하였다.
하도급공사대금의 채무자가 시공사이고 건물 소유자는 건축주라는 사정만으로 견련관계가 부정되는 것은 아니라고 보았다. 건축주의 직접 지급약정도 단순한 보증이 아니라 해당 공사대금채무의 인수로 판단하였다.
반면 레미콘 공급업체의 채권은 시공사와 체결한 공급계약에서 발생한 매매대금채권이었다. 원심은 이를 건물 자체에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없다고 판단하였다.
또한 원심은 레미콘대금채권에 관하여 3년의 소멸시효가 완성되었다는 점도 별도의 근거로 들었다.
이 레미콘 공급업체에 관한 판단은 항소심의 판단이며, 첨부된 대법원판결이 해당 업체에 대한 상고까지 판단한 것은 아니다.
실무상 유의점
가. 유치권 행사와 공사대금의 시효 관리를 함께 진행해야 한다
건물을 계속 점유하면서 유치권을 행사하더라도 공사대금채권의 소멸시효는 진행한다. 민법 제326조는 유치권의 행사가 피담보채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다고 정한다.
현수막을 설치하고 경비원을 배치하였다는 사정만으로 채권의 시효가 중단되는 것은 아니다.
공사대금의 변제기와 시효기간을 확인하고, 적시에 지급명령이나 이행청구소송 등 필요한 권리행사 절차를 진행하여야 한다. 이 사건에서도 두 공사업자의 채권이 유지된 핵심은 점유 외에 지급명령과 조정이 존재하였다는 점이다.
나. 시효를 검토할 때에는 최초 변제기 이후의 절차를 확인해야 한다
공사 완료일부터 3년이 지났다는 계산만으로 시효완성을 판단해서는 안 된다.
계약서와 정산서 외에도 지급명령 정본, 확정증명원, 판결문, 조정조서 등을 확보하여 시효중단과 시효기간 변경 여부를 확인하여야 한다.
특히 다음 사항을 구별할 필요가 있다.
- 공사대금채권의 실제 변제기
- 지급명령 신청일이나 소 제기일
- 지급명령·판결의 확정일 또는 조정성립일
- 조정에서 새로 정한 지급기한
- 그 이후의 변제나 추가 권리행사 내역
시효기간이 10년이라는 점과 그 기간을 언제부터 계산하는지는 별개의 검토사항이다.
다. 경매 매수인은 채권의 발생 원인과 확정 경과를 함께 조사해야 한다
유치권 신고서에 공사대금이라고 기재되어 있더라도 실제 거래가 단순한 자재 공급인지, 공사의 완성을 내용으로 하는 도급인지 확인하여야 한다.
채권의 성격을 확인한 다음에는 지급명령이나 조정의 존재도 조사하여야 한다. 채권자와 종전 소유자 사이에 확정된 절차가 있다는 사실을 놓치면, 이미 10년으로 연장된 채권에 대하여 3년의 시효만을 주장하는 오류가 생길 수 있다.
반대로 지급명령이 있다는 사실만으로 해당 건물에 대한 유치권의 모든 요건이 충족되는 것도 아니다. 채권과 건물의 견련관계, 변제기, 점유 취득 시점과 유지 여부는 별도로 확인하여야 한다.
라. 점유는 출입통제와 실제 관리 자료로 입증해야 한다
유치권 현수막은 권리를 주장하고 있다는 자료가 될 수 있으나, 그것만으로 사실상 지배관계가 모두 증명되는 것은 아니다.
경비용역계약서와 지급내역, 직원의 근무·상주 자료, 열쇠와 잠금장치 관리 내역, 출입통제 자료, 건물 보수와 안전관리 자료 등을 함께 확보할 필요가 있다.
임차인이 영업하고 있는 건물이라면 임차인의 사용과 유치권자의 관리가 어떤 관계에 있었는지 구체적으로 설명하여야 한다. 이 사건에서는 채권자 측 직원이 음식점의 개점·폐점 때 출입문을 직접 관리한 사실이 중요한 판단 자료가 되었다.
마. 점유를 빼앗겼다면 실제 회복 여부까지 확인해야 한다
점유를 상실하면 유치권도 소멸할 수 있다. 점유회수소송을 제기할 수 있다는 사정이나 승소판결을 받았다는 사정만으로 실제 점유회복을 대신할 수는 없다.
이 사건에서는 채권자들이 점유회수소송에서 승소한 뒤 실제로 건물을 돌려받았다는 사실이 인정되었다.
점유침탈이 발생하면 민법 제204조의 행사기간을 확인하고, 소송 이후에도 인도집행이나 자발적인 반환을 통하여 점유가 실제로 회복되었는지 확인하여야 한다. 집행조서, 인도확인서, 열쇠 인수 자료와 회복 후의 관리 내역을 확보할 필요가 있다.
바. 경매 매수인의 유치권 부담과 개인적인 지급의무를 구별해야 한다
민사집행법 제91조 제5항이 매수인에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하더라도, 매수인이 당연히 원래 채무자의 공사대금채무를 인수하는 것은 아니다.
유치권자는 피담보채권이 변제될 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있다. 그러나 매수인에게 공사대금 자체의 지급을 청구하려면 별도의 채무인수약정 등 지급의무의 근거가 있는지 확인하여야 한다.
이 사건에서 매수인에게 연장된 시효기간이 적용된다는 판단도, 매수인에게 새로운 공사대금 지급의무를 인정한 것은 아니다.
사. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「건축자재를 공급한 것만으로는 그 자재가 사용된 건물에 유치권을 행사할 수 없다」는 단순 자재공급에 따른 매매대금채권과 건물의 견련관계를 다룬다. 이 사건에서 실제 공사업자들과 레미콘 공급업체의 결론이 달라진 이유를 이해하는 데 함께 참고할 수 있다. 공사현장에 사용된 자재의 대금이라는 사실만으로 건물 유치권이 성립하는 것은 아니다.
ChatByun의 「점유를 빼앗긴 유치권자는 되찾을 수 있다는 이유만으로 유치권을 유지할 수 없다」는 점유상실과 실제 점유회복의 차이를 설명한다. 이 사건은 점유회수소송을 통하여 실제로 건물을 돌려받은 사안이므로, 회복 가능성만으로 유치권의 존속을 인정할 수 없다는 법리와 구별하여 읽어야 한다.