법 시행 전 계약명의신탁, 농지 취득의 법률상 장애가 있었다면 매수자금을 반환한다

해당 판결

대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다74690 판결〔전부금〕

확정 여부: 확정 — 원고의 상고기각으로 원고 일부승소 원심판결 유지

대법원은 부동산실명법 시행 전에 이루어진 계약명의신탁이라도, 법정 유예기간이 경과하기까지 명의신탁자가 해당 부동산의 소유권을 취득하는 데 법률상 장애가 있었다면 명의수탁자가 반환할 부당이득은 부동산 자체가 아니라 제공받은 매수자금이라고 판단하였다.

하급심 및 소송 경과

구분	판결	판단
제1심	서울중앙지방법원 2006. 11. 30. 선고 2005가합118911 판결	원고 일부승소. 원고와 피고들이 모두 항소
항소심	서울고등법원 2007. 9. 13. 선고 2007나10513 판결	제1심판결을 변경하여 피고 1에게 453,515,000원, 피고 2에게 48,809,500원의 지급을 명함
상고심	대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다74690 판결	원고의 상고를 모두 기각

원심은 위 원금에 대하여 2006. 1. 9.부터 2007. 9. 13.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 따른 금원의 지급도 명하였다. 이는 당시 판결 주문에서 정한 이율이다.

나머지 주위적 청구와 주위적 청구에서 인용되지 않은 금액 범위의 예비적 손해배상청구는 기각되었다.

사실관계

가. 골프장 사업부지를 다른 사람 명의로 매수하였다

A는 회사 대표이사로 재직하면서 개인적으로 골프장 건설사업을 추진하였다. 당시 회사 관리부장이었던 피고 1에게 이천시 일대의 토지를 매수하도록 지시하였다.

매수 대상에는 농지가 다수 포함되어 있었다. A가 처음 지정한 사람들 명의로는 농지 취득요건을 갖추기 어려워지자, 피고 1과 그 형인 피고 2 명의로 취득하게 하였다.

이 사건 부동산은 목록상 총 40개로, 피고 1 명의의 순번 4 부동산에는 소유권이전청구권가등기가, 나머지에는 각 피고 명의의 소유권이전등기가 이루어졌다.

피고들은 일부 부동산의 실제 명의신탁자는 회사이고, 다른 일부는 피고 1이 자신의 자금으로 매수한 것이라고 주장하였다.

그러나 원심은 회사가 매수자금을 A에게 대여한 것으로 보았고, 매수 지시, 매매 시기, 사업부지와의 위치 관계 등을 종합하여 A 개인이 명의신탁자라고 판단하였다.

나. A의 채권자가 부당이득반환채권을 전부받아 소송을 제기하였다

원고 에스케이건설 주식회사는 A의 피고들에 대한 부당이득반환채권 중 합계 25억 원에 관하여 채권압류 및 전부명령을 받았다. 피고별 범위는 피고 1에 대하여 20억 원, 피고 2에 대하여 5억 원이었다.

원고는 이에 따라 피고들에게 전부금의 지급을 청구하였다. 항소심에서는 피고들이 일부 토지를 처분한 행위가 불법행위에 해당한다며 손해배상청구도 예비적으로 추가하였다.

이 사건에서 원고가 전부받은 대상은 A의 금전채권이다. 전부명령에 25억 원이 기재되었다고 하여 그 금액의 부당이득반환채권이 실제로 존재하는 것까지 확정되는 것은 아니므로, 법원은 토지별 반환대상과 금액을 심리하였다.

법리

가. 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁이다

이 사건은 피고들이 매매계약의 당사자가 되어 토지를 매수하고, 매도인들은 A와 피고들 사이의 명의신탁약정을 알지 못한 계약명의신탁에 해당한다.

부동산실명법 시행 전 피고들 명의로 소유권이전등기를 마친 토지에 관해서는, 유예기간 내 실명등기를 하지 않음으로써 명의신탁약정이 무효가 되고 피고들이 완전한 소유권을 취득하였다.

그렇더라도 피고들이 A에게 반환할 부당이득의 대상은 별도로 판단해야 한다. 그 대상이 부동산 자체인지, 매수자금인지는 A가 유예기간 안에 소유권을 취득할 수 있었는지에 따라 달라진다.

나. 유예기간까지 소유권을 취득할 수 없었다면 반환대상은 매수자금이다

대법원은 다음과 같은 판단 구조를 제시하였다.

명의신탁자가 유예기간이 경과하기까지 자신의 명의로 소유권을 이전받는 데 법률상 장애가 있었다면, 명의신탁자는 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 없었다. 따라서 명의신탁약정의 무효로 잃은 것은 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 수탁자가 반환할 부당이득도 그 매수자금이 된다.

이 사건에서 A는 개인적인 골프장 개발을 위해 농지를 매수하였다. 원심은 A에게 해당 농지를 자경·자영하거나 자기의 농업경영에 이용할 의사가 있었다고 볼 증거가 없다고 판단하였다.

대법원도 A가 농지매매증명이나 농지취득자격증명의 발급요건을 충족하지 못하여 유예기간까지 소유권을 취득할 수 없었다는 원심 판단을 받아들였다.

따라서 이 판결의 핵심은 단순히 증명서를 발급받지 않았다는 데 있지 않다. 관련 법령상 취득요건을 충족하지 못하여 소유권 취득이 법률상 불가능했다는 점에 있다.

다. 2000다21123 판결과는 소유권 취득 가능성에서 구별된다

매도인이 명의신탁 사실을 알지 못한 계약명의신탁을 전제로 비교하면 다음과 같다.

구분	명의신탁자의 소유권 취득 가능성	부당이득 반환대상
법 시행 전 명의신탁 및 등기, 유예기간 내 취득 가능	유예기간까지 명의신탁약정을 해지하고 소유권을 취득할 수 있었음	원칙적으로 부동산 자체
법 시행 전 명의신탁 및 등기, 유예기간까지 법률상 취득장애 존재	농지 취득요건 등을 충족하지 못하여 소유권을 취득할 수 없었음	제공한 매수자금
법 시행 후 계약명의신탁	무효인 명의신탁약정에 기하여 소유권을 취득할 수 없음	제공한 매수자금

2000다21123 판결은 첫 번째 유형을, 이 사건 대법원 판결의 핵심 판단은 두 번째 유형을 다룬다.

후속 판결인 2009재다516 판결도 2000다21123 판결이 신탁자의 소유권 취득 가능성을 전제로 한 것임을 명확히 하였다. 따라서 이 사건은 종전 판례를 폐기한 것으로 설명할 것이 아니라, 소유권 취득에 법률상 장애가 있는 사안을 구별하여 반환범위를 정한 판결로 이해해야 한다.

라. 원심은 토지별로 처분 당시 시가와 매수자금을 구분하였다

원심은 이 사건의 모든 부동산에 동일한 반환기준을 적용하지 않았다.

대상 부동산	원심의 판단	인정 금액
피고 1의 순번 28~32	부동산 자체를 반환할 의무가 있었으나 이미 처분하여 반환할 수 없으므로 처분 당시 시가 반환	222,219,000원
피고 1의 순번 1·2·5·12~27	법 시행 전 명의신탁이지만 농지 취득의 법률상 장애가 있었으므로 입증된 매수자금 반환	51,456,000원
피고 1의 순번 3·4·6~11	법 시행 후 계약명의신탁에 해당하므로 매수자금 반환	179,840,000원
피고 2의 순번 33~40	법 시행 전 명의신탁이지만 농지 취득의 법률상 장애가 있었으므로 매수자금 반환	48,809,500원
합계	502,324,500원

이에 따라 피고 1의 지급 원금은 453,515,000원, 피고 2의 지급 원금은 48,809,500원으로 정해졌다.

순번 5 부동산은 매수자금을 인정할 증거가 없어 그에 관한 반환액이 인정되지 않았다. 매수자금 반환 법리가 적용된다는 점과 실제 제공한 금액이 증명되었다는 점은 구별된다.

또한 부동산 자체를 반환할 의무가 있는 경우에 그 부동산을 처분하였다면 가액반환이 문제되지만, 애초 반환대상이 매수자금인 경우에는 부동산을 돌려받을 수 없다는 이유만으로 그 청구를 부동산 시가 상당액으로 바꿀 수 없다.

마. 원심은 추가 손해배상청구도 받아들이지 않았다

원고는 피고들이 일부 농지를 처분하였으므로, 매수자금을 초과하는 시가 상당액도 불법행위에 따른 손해배상으로 지급해야 한다고 주장하였다.

원심은 주위적 청구에서 인정되지 않은 금액 범위의 예비적 청구를 다음 두 이유로 배척하였다.

첫째, 해당 토지는 매도인 선의의 계약명의신탁에 따라 피고들이 완전한 소유권을 취득한 부동산이었다. 원심은 이러한 관계에서 피고들의 처분행위 자체가 A에 대한 불법행위를 구성한다고 볼 수 없다고 판단하였다.

둘째, 설령 불법행위가 성립한다고 가정하더라도, A의 손해배상청구권이 원고에게 귀속되었다는 주장과 증명이 없었다. 원고가 부당이득반환채권을 전부받았다는 사실만으로 별개의 손해배상청구권까지 행사할 수 있는 것은 아니었다.

이는 원심이 예비적 청구를 배척한 이유이다. 대법원 판결이 직접 설명한 중심 법리는 농지 취득의 법률상 장애와 부당이득 반환대상의 관계이다.

바. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결

ChatByun의 「부동산실명법 시행 전 계약명의신탁, 매수자금이 아니라 부동산 자체를 돌려받을 수 있다」는 2000다21123 판결을 설명한다.

그 칼럼의 부동산 자체 반환 법리는 명의신탁자가 유예기간 안에 법률상 소유권을 취득할 수 있었다는 전제와 함께 읽어야 한다. 이 사건은 농지 취득요건을 충족하지 못하여 그 전제가 인정되지 않은 경우를 다룬다. 두 칼럼을 연결하면 법 시행 전후의 구분에 더하여, 유예기간 내 소유권 취득 가능성까지 확인해야 한다는 점이 드러난다.

ChatByun의 「3자간 명의신탁 부동산을 마음대로 팔았다면, 이전등기청구권 침해로 배상해야 한다」는 명의신탁자가 매매계약의 당사자인 3자간 명의신탁에서 수탁자의 처분으로 신탁자의 소유권이전등기청구권이 침해되는 문제를 다룬다.

이 사건은 수탁자가 매매계약의 당사자이고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁이다. 특히 문제 된 농지에 관하여 A에게 인정되는 권리는 매수자금의 부당이득반환채권이었다. 따라서 두 사건의 손해배상 판단을 비교할 때는 명의신탁의 유형과 처분으로 침해되는 권리를 먼저 구별해야 한다.

실무상 유의점

가. 명의신탁 유형부터 특정해야 한다.

누가 매매계약의 당사자인지, 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지에 따라 소유권 귀속과 반환청구의 구조가 달라진다.

나. 법 시행 전 명의신탁이라는 사실만으로 부동산 자체의 반환을 단정해서는 안 된다.

명의신탁약정 및 등기 시기와 함께, 유예기간까지 신탁자가 해당 부동산의 취득요건을 충족하였는지 확인해야 한다. 농지의 경우 당시 적용 법령과 실제 경작·농업경영 목적 등이 판단자료가 된다.

다. 반환대상을 정한 다음 금액을 입증해야 한다.

매수자금 반환 사건에서는 실제 자금 제공액의 증명이 중요하다. 부동산 자체의 반환의무가 처분으로 가액반환의무로 바뀐 경우에는 이 사건과 같이 처분 당시 시가가 문제될 수 있다.

라. 전부받은 채권의 범위를 정확히 확인해야 한다.

부당이득반환채권과 불법행위 손해배상채권은 별개의 권리이다. 전부금 소송에서는 기초채권의 존재와 금액뿐 아니라, 행사하려는 청구권이 전부명령의 대상에 포함되는지도 확인해야 한다.