부동산실명법 시행 전 계약명의신탁, 매수자금이 아니라 부동산 자체를 돌려받을 수 있다

해당판결

대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결〔소유권이전등기〕

재판 결과: 피고의 상고기각
확정 여부: 원고 일부승소 확정
인정된 청구: 명의수탁자의 상속인에 대한 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기청구
인정되지 않은 청구: 분양회사 등을 상대로 한 주위적 등기청구 및 전매계약 해제에 따른 손해배상청구

대법원은 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 이루어졌다는 점을 근거로, 반환대상을 매수자금이 아닌 부동산 자체로 판단하였다.

하급심

구분	판결	소송 경과
제1심	인천지방법원 1999. 6. 2. 선고 98가합17479 판결	원고와 피고 C가 각각 항소
항소심	서울고등법원 2000. 4. 6. 선고 99나34309 판결	제1심판결을 일부 취소하고 부당이득반환을 원인으로 한 이전등기청구 인용
상고심	대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결	피고의 상고를 기각하여 이전등기의무를 인정한 원심판결 확정

항소심은 부동산 자체의 반환을 명하면서도, 원고가 전매수인에게 지급한 손해배상금까지 피고에게 부담시키지는 않았다.

사실관계

가. 원고가 분양대금을 부담하고 다른 사람을 수분양자로 하였다

원고 A는 분양회사 B가 신축·분양하는 부동산을 E 명의로 분양받기로 하였다.

A는 E의 승낙을 받아 1992. 11. 3. E를 수분양자로 하는 분양계약을 체결하였다. 분양대금은 107,421,000원이었고, A가 1994. 12. 12.까지 전액 지급하였다.

이후 1995. 3. 16. E 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다. A는 취득세·등록세 등 5,124,130원도 부담하였으며, 그 무렵부터 해당 부동산에서 거주하였다.

법원은 분양계약의 당사자를 B와 E로 판단하였다. A가 자금을 부담하였다는 사정만으로 A를 분양계약의 당사자로 인정하지는 않았다.

나. 실명등기 없이 유예기간이 지났고, 수탁자의 상속인이 등기를 받았다

명의신탁약정과 E 명의의 등기는 모두 부동산실명법 시행일인 1995. 7. 1. 이전에 이루어졌다.

그러나 A는 법정 유예기간 내에 실명등기를 하지 않았다.

그 후 E가 1997. 7. 20. 사망하자, 유일한 상속인인 C가 1997. 12. 13. 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고는 부동산을 전매하였으나 이전등기를 이행하지 못하였다

A는 1997. 8. 14. F에게 부동산을 175,000,000원에 매도하였다.

A는 C에게 명의신탁 경위와 전매 사실을 설명하면서 F 앞으로 직접 이전등기를 해달라고 요청하였다. C는 이를 거부하였다.

결국 A는 F와의 매매계약을 해제하고, 매매대금 175,000,000원과 손해배상금 21,000,000원을 지급하였다.

A는 소송에서 부동산의 이전등기와 함께 위 손해배상금의 지급도 청구하였다.

법리

가. 매도인이 명의신탁을 몰랐다면 수탁자 명의의 등기는 유효하다

계약명의신탁에서는 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 된다. 이때 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못하였다면, 명의신탁약정이 무효가 되더라도 수탁자 명의의 소유권이전등기에 따른 물권변동은 유효하다.

원심은 분양회사 B가 명의신탁 사실을 알았다는 취지의 증언을 받아들이지 않았고, 달리 이를 인정할 증거도 없다고 판단하였다.

따라서 E 명의의 등기는 유효하였다. 이를 상속한 C의 등기가 무효라는 전제에서 B 앞으로 소유명의를 회복시키려는 청구는 받아들여지지 않았다.

A와 B 사이에는 분양계약관계도 인정되지 않았으므로, A가 B에게 직접 매매를 원인으로 이전등기를 청구하는 것 역시 허용되지 않았다.

나. 법 시행 전 계약명의신탁에서는 부동산 자체가 부당이득의 대상이 된다

이 사건에서 중요한 점은 명의신탁약정과 수탁자 명의의 등기가 부동산실명법 시행 전에 이루어졌다는 것이다.

유예기간이 지나기 전까지 A는 당시 유효한 명의신탁약정을 해지하고 부동산의 소유권을 취득할 수 있었다.

그런데 실명등기 없이 유예기간이 지나면서 명의신탁약정은 무효가 되고, 매도인 선의의 계약명의신탁 법리에 따라 E가 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되었다.

대법원은 이 과정에서 수탁자가 얻은 이익을 매수자금이 아닌 부동산 자체로 보았다. 부동산실명법이 명의신탁을 금지한다고 하여 신탁자에게 부동산이 귀속되는 것까지 막는 취지는 아니라는 것이다.

이에 따라 E의 지위를 상속한 C에게 부동산 자체를 반환하는 방법으로 A 앞으로 소유권이전등기를 마칠 의무가 인정되었다.

다. 원심의 형평 논거와 대법원이 강조한 적용 범위를 구별해야 한다

원심은 부동산 자체의 반환을 인정하면서 형평과 당사자의 의사를 상세히 설명하였다.

명의만 제공한 수탁자가 부동산을 보유하고, 실제로 부동산을 취득하려던 신탁자에게 매수대금만 반환하는 것은 당사자의 의사와 형평에 맞지 않는다는 취지였다.

대법원은 결론을 유지하면서, 법 시행 전에 성립한 명의신탁이고 유예기간 경과 전에는 신탁자가 해지하여 소유권을 취득할 수 있었다는 점을 근거로 제시하였다.

따라서 원심의 형평에 관한 설명을 모든 계약명의신탁에 일반화해서는 안 된다.

구분	이 사건과 같은 법 시행 전 계약명의신탁	법 시행 후 체결된 계약명의신탁
전제	시행 전 명의신탁약정과 등기 완료, 매도인 선의	시행 후 명의신탁약정 체결, 매도인 선의
신탁자의 종전 지위	유예기간 경과 전에는 약정 해지로 소유권 취득 가능	무효인 약정에 따라 처음부터 소유권을 취득할 수 없음
반환할 부당이득	부동산 자체	제공받은 매수자금
대표 판례	대법원 2000다21123 판결	대법원 2002다66922 판결

법 시행 후 계약명의신탁에서 매수자금을 반환하도록 한 후속 판례와 이 사건의 결론은 이러한 차이에 기초한다.

라. 인정된 청구는 명의신탁의 이행청구가 아닌 부당이득반환청구이다

이 사건에서 원고가 행사한 청구는 다음과 같이 구별된다.

청구	판단
C가 B에게 소유명의를 회복시키고, B가 A에게 매매를 원인으로 이전등기를 하라는 주위적 청구	배척
C가 A에게 부당이득반환을 원인으로 이전등기를 하라는 제1차 예비적 청구	인용
F에게 지급한 손해배상금 2,100만 원의 지급청구	배척
제2차 예비적 청구인 1억 9,600만 원의 금전청구	제1차 예비적 등기청구가 인용되어 별도 판단에 나아가지 않음

부동산 자체의 반환을 인정한 것은 무효인 명의신탁약정을 다시 유효하게 취급한 결과가 아니다. 약정의 무효에 따라 발생한 법률상 부당이득반환의무를 이행하도록 한 것이다.

따라서 무효인 명의신탁약정에 기초한 반환약정과 가등기의 효력을 부정한 대법원 2014다63315 판결과도 모순되지 않는다. 청구권의 발생 근거가 다르다.

마. 원고에게 이전등기할 의무와 원고가 지정한 제3자에게 직접 등기할 의무는 다르다

원심은 C에게 A 앞으로 이전등기를 해줄 의무가 있다고 인정하였다.

그러나 그 의무만으로 A가 지정한 F에게 직접 이전등기를 해줄 의무까지 인정되는 것은 아니라고 판단하였다.

따라서 C가 F 앞으로의 직접 이전등기를 거절하였다는 사정만으로, A가 전매계약을 해제하면서 지급한 손해배상금 2,100만 원을 배상할 의무가 발생하지는 않았다.

이는 부당이득반환의무가 인정되어도 손해배상청구에서는 구체적으로 어떤 의무를 위반하였는지를 별도로 특정해야 한다는 점을 보여준다.

바. 금전청구가 인용되지 않아 가정적 상계항변을 판단할 필요가 없었다

C는 A 등이 E의 예금통장에서 7,000만 원을 인출하였다는 이유로 상계를 주장하였다.

대법원은 이를 원고의 금전청구가 인용되는 경우 그 금전채권과 상계하겠다는 취지의 가정적 항변으로 해석하였다.

그런데 원심은 금전 지급을 명하지 않고 소유권이전등기절차의 이행만 명하였다. 따라서 상계항변을 판단할 전제가 충족되지 않았고, 이를 판단하지 않았다고 하여 판단누락에 해당하지 않는다고 보았다.

대법원이 위 7,000만 원에 관한 채권의 존재 자체를 부정한 것은 아니다.

사. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결

ChatByun의 「실명등기 의무가 있어도, 무효가 된 명의신탁을 해지하여 이전등기할 수는 없다」는 무효가 된 명의신탁약정의 해지를 원인으로 이전등기를 신청할 수 없다는 점을 설명한다.

이 사건은 약정의 해지가 아닌, 법률상 발생한 부당이득반환청구권에 기초하여 이전등기를 인정한 사례이다. 명의신탁약정의 이행과 무효에 따른 부당이득반환을 구별하면 두 판단은 일관된다.

ChatByun의 「3자간 명의신탁 토지, 매수인인 신탁자가 계속 점유했다면 이전등기청구권의 시효는 진행하지 않는다」는 신탁자가 매도인에게 행사하는 매매계약상 이전등기청구권을 다룬다.

이 사건에서 인정된 권리는 수탁자의 상속인에 대한 부당이득반환청구권이다. 이전등기를 구한다는 외형이 같더라도 청구권의 근거와 상대방이 다르므로, 계속 점유에 따른 소멸시효 법리도 구별하여 적용해야 한다.

실무상 유의점

가. 명의신탁의 유형과 성립 시점을 함께 확인한다

매수자금 부담자, 매매계약의 당사자, 매도인의 명의신탁 인식 여부를 확인하여 유형을 구별해야 한다.

그다음 명의신탁약정일과 수탁자 명의의 등기일이 법 시행 전인지, 유예기간 내 실명등기 등이 이루어졌는지를 확인한다. 이 사건처럼 시행 전에 약정과 등기가 모두 이루어진 사안을 시행 후의 계약명의신탁과 동일하게 처리해서는 안 된다.

나. 부동산 자체의 반환청구도 소멸시효를 검토한다

이 사건은 부동산 자체의 반환을 인정하였지만, 그러한 청구권을 언제든 행사할 수 있다는 의미는 아니다.

후속 판례인 대법원 2009다23313 판결에 따르면, 부당이득반환에 기한 이전등기청구권에는 10년의 소멸시효가 적용된다. 신탁자가 계속 거주하거나 경작하였다는 사실만으로 시효 진행이 저지되지는 않는다.

다만 소멸시효 문제는 대상판결이 직접 판단한 쟁점이 아니라, 후속 판례를 통하여 함께 검토해야 할 사항이다.

다. 등기청구와 손해배상청구의 근거를 각각 구성한다

부동산을 반환받을 권리가 인정되더라도, 전매계약의 위약금이나 손해배상금까지 당연히 상대방에게 청구할 수 있는 것은 아니다.

반환의무의 상대방과 내용, 이행청구의 방식, 제3자에 대한 직접 이전등기의무를 인정할 별도 근거, 채무불이행 및 손해와의 인과관계를 구체적으로 검토해야 한다.