공유토지의 미완성 건물도 법정지상권을 인정받을 수 있다

해당판결

대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결〔건물철거및토지인도등〕

재판 결과: 파기환송
환송심 결과 및 최종 확정 여부: 미확인

대법원은 토지의 경매 매수인이 제기한 건물철거·토지인도·퇴거청구를 모두 받아들인 원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부로 환송하였다.

공유자들이 토지를 구분하여 소유하기로 하였는지, 이를 부인한 재판상 자백이 적법하게 취소되었는지, 저당권 설정 당시 건축이 어느 정도 진행되었는지 등을 다시 심리해야 한다고 판단하였다.

하급심

가. 제1심

서울지방법원 의정부지원 2003. 6. 13. 선고 2002가단50064 판결

토지를 경매로 취득한 원고의 청구를 받아들여, 주택을 소유하거나 처분할 수 있는 피고들에게 건물철거와 토지인도를, 제2주택을 점유한 피고에게 퇴거를 명하였다.

나. 항소심

서울지방법원 의정부지원 2004. 1. 15. 선고 2003나2681 판결

원심은 토지공유자들이 특정 부분을 각자 소유하기로 하였다는 증거가 없다고 보았다. 특히 제1심에서 특정 부분을 나누어 소유한 사실이 없다고 진술한 점을 중시하고, 그 진술에 대한 자백 취소도 받아들이지 않았다.

이에 따라 단순한 공유관계라고 판단하여 법정지상권 항변을 배척하고 피고들의 항소를 모두 기각하였다.

다. 대법원과의 판단 차이

쟁점	원심	대법원
토지의 소유관계	구분소유적 공유관계를 인정할 증거가 없다고 판단	매수 경위, 구분소유 합의, 건물 배치 등을 종합하면 구분소유적 공유관계를 인정할 수 있다고 판단
재판상 자백	진실에 반하고 착오에 기한 진술이라는 증명이 없다고 판단	반대 사실을 뒷받침하는 증거와 변론 전체의 취지에 비추어 자백 취소를 인정할 수 있다고 판단
건축 진행 정도	단순 공유라는 이유로 법정지상권 항변을 배척	저당권 설정 당시의 공사 진행 정도와 이후 건물 요건의 충족 여부를 심리해야 한다고 판단
미등기건물 양수인	철거·인도의무 인정	법정지상권을 함께 양수하여 그 권리를 취득할 지위에 있는지도 심리해야 한다고 판단

사실관계

가. 두 사람이 토지를 함께 매수하여 각자 주택을 짓기로 하였다

두 사람은 동두천시 소재 대지 567㎡를 매수하고 각 2분의 1 지분으로 소유권이전등기를 마쳤다.

대법원이 주목한 증거에 따르면, 이들은 북동쪽 절반과 남서쪽 절반을 각자 소유하여 주택을 한 채씩 짓기로 합의하였다. 토지 면적이 작아 분할이 어려웠기 때문에 공유지분으로 등기하였다는 전 소유자의 진술도 있었다.

각 주택은 실제로 토지의 북쪽과 남쪽에 따로 배치되어 있었고, 건물의 측면선을 기준으로 각자의 구역을 구분할 수 있었다.

나. 건축공사가 진행된 뒤 토지에 근저당권이 설정되었다

주요 경과는 다음과 같다.

시점	내용
1996. 11. 25.	두 사람 명의로 주택 건축허가
1997. 2. 25.경	주택 신축공사 착수
1997. 4. 초순경	각 주택의 1층 바닥 기초공사인 콘크리트 타설공사 완료
1997. 5. 23.	이 사건 대지와 별도 도로에 채권최고액 4,000만 원의 근저당권 설정
늦어도 1997. 6.경	각 주택의 벽체와 지붕공사 완료
2002. 8. 5.	원고가 토지 경매대금 31,550,000원을 완납

주택들은 준공검사를 받지 못하여 소유권보존등기가 이루어지지 않은 상태였다.

다. 제2주택은 채무의 담보로 다른 사람에게 양도되었다

제2주택을 신축한 사람은 1998. 5. 26.경 1,000만 원의 채무를 담보하기 위하여 그 주택을 다른 피고에게 양도하고 건축허가명의도 변경하였다.

그러나 소유권보존등기와 이전등기는 이루어지지 않았고, 원래 신축한 사람이 계속 주택을 점유·사용하였다.

따라서 제2주택에 관해서는 원시취득자, 미등기건물 양수인, 실제 점유자의 지위를 구별해야 했다.

라. 토지 경매 매수인이 철거·인도·퇴거를 청구하였다

원고는 근저당권 실행에 따른 임의경매에서 토지를 취득한 뒤, 제1·제2주택의 철거와 각 대지 부분의 인도를 청구하였다. 제2주택을 계속 점유하던 피고에게는 퇴거도 청구하였다.

피고들은 토지를 구분소유하면서 주택을 신축하였고, 근저당권 설정 당시 이미 건축이 진행되어 있었으므로 법정지상권이 성립한다고 주장하였다.

마. 특정 부분을 소유한 사실이 없다는 진술이 쟁점이 되었다

제1주택 소유자의 배우자는 법원의 허가를 받아 소송대리인으로 출석한 제1심 변론기일에서, 두 사람이 토지를 구분하여 특정 부분을 소유한 사실이 없다는 취지로 진술하였다.

피고들 측은 항소심에서 그 진술이 진실에 반하고 착오로 이루어졌다며 취소를 주장하였다. 원심은 이를 받아들이지 않았지만, 대법원은 구분소유 약정과 실제 이용관계를 뒷받침하는 증거를 충분히 검토해야 한다고 보았다.

법리

가. 공유등기만으로 법정지상권을 부정할 수 없다

구분소유적 공유관계는 등기부상으로는 공유지분을 보유하지만, 내부적으로는 위치와 면적이 특정된 부분을 각자의 소유로 귀속시키는 관계이다.

이러한 관계에서는 특정 공유자가 소유하는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에서 그 공유자의 단독소유로 취급된다.

따라서 각 공유자가 자기 소유 부분에 별개의 건물을 소유하면서 토지 전체에 근저당권을 설정하였다가, 그 근저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 성립할 수 있다.

반면 단순한 공유토지에서 공유자 한 사람이 건물을 소유하고 자기 토지지분만 담보로 제공한 경우에는, 다른 공유자의 지분까지 지상권의 부담을 지우는 문제가 생긴다. 이러한 경우와 구분소유적 공유관계는 구별해야 한다.

나. 구분소유 합의는 매수 경위와 실제 건물 배치 등을 종합하여 판단한다

대법원은 다음 사정을 중요하게 보았다.

처음부터 각자 집을 한 채씩 짓기 위하여 토지를 함께 매수한 점
북동쪽과 남서쪽의 절반을 각각 소유하기로 합의하였다는 진술
분할이 어려워 공유지분으로 등기하였다는 전 소유자의 설명
실제로 두 주택이 남북으로 나뉘어 배치되어 경계를 구분하기 쉬운 점

이러한 사정에 따르면 각자의 지분에 해당하는 토지 부분을 특정하여 구분소유하고 있었다고 볼 수 있다는 것이다.

다만 각자 다른 부분을 사용한다는 사실만으로 언제나 구분소유적 공유관계가 성립하는 것은 아니다. 특정 부분을 배타적으로 소유하기로 한 합의가 있었는지를 확인해야 한다.

다. 자백의 취소에는 반진실성과 착오가 모두 필요하다

상대방이 동의하지 않는 경우 재판상 자백을 취소하려면, 자백한 사실이 진실에 부합하지 않는다는 점과 그 자백이 착오로 이루어졌다는 점을 증명해야 한다.

자백이 진실에 반한다는 사실은 직접증거뿐 아니라 이를 추인할 수 있는 간접사실로도 증명할 수 있다.

또한 진실에 반한다는 사실이 증명되었다고 착오까지 자동으로 추정되는 것은 아니다. 다만 반진실성이 증명된 경우 변론 전체의 취지에 따라 착오로 이루어진 자백임을 인정할 수 있다.

이 사건에서는 구분소유 약정과 실제 건물 배치에 관한 증거에 비추어 자백이 진실에 반하고 착오로 이루어졌다고 볼 수 있으므로, 그 취소를 인정할 수 있다고 판단하였다.

라. 저당권 설정 당시 완성된 건물이어야만 하는 것은 아니다

건축 중인 건물의 법정지상권은 다음 두 시점을 나누어 판단한다.

기준 시점	필요한 상태
저당권 설정 당시	건물의 규모·종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 건축이 진행되어 있을 것
경매 매수인의 매각대금 완납 시까지	최소한의 기둥·지붕·주벽 등을 갖추어 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 충족할 것

이 사건에서는 근저당권 설정 전에 1층 바닥의 콘크리트 타설공사가 완료되었고, 그 후 늦어도 1997. 6.경에는 벽체와 지붕공사가 완성되었다는 증거가 있었다.

대법원은 이러한 사정이라면 근저당권 설정 당시 이미 건물의 규모·종류를 외형상 예상할 수 있었고, 경매대금 완납 전에 독립된 건물의 요건도 갖추었다고 볼 수 있다고 판단하였다.

따라서 건축허가만 받았거나 단순히 공사계획이 있었던 경우와는 다르다. 기초공사를 했다는 사실만으로 모든 사건에서 법정지상권이 인정되는 것도 아니다.

마. 미등기건물의 원시취득자와 양수인은 지위가 다르다

건물을 신축하여 원시취득한 사람은 소유권보존등기를 하지 않았더라도 건물소유자가 될 수 있다. 따라서 미등기라는 이유만으로 그 사람의 법정지상권 취득이 부정되지는 않는다.

반면 미등기건물을 계약으로 양수한 사람은 소유권이전등기를 하지 않은 이상 곧바로 건물소유권을 취득하는 것은 아니다. 건축허가명의를 변경한 것만으로도 소유권이전등기를 대신할 수 없다.

대법원은 제2주택의 양수인이 직접 법정지상권을 취득하는 것은 아니지만, 건물과 함께 법정지상권도 양수하였다면 법정지상권을 취득할 지위에 있는 사람으로서 철거·인도청구에 대항할 수 있다고 보았다.

이에 따라 원심은 제2주택의 양수인이 원시취득자로부터 법정지상권도 함께 양수하였는지를 추가로 심리해야 했다.

실무상 유의점

가. 토지의 등기 형태와 내부 소유관계를 함께 확인해야 한다

등기부에 각 2분의 1 지분으로 표시되어 있다는 사실만으로 단순 공유라고 단정해서는 안 된다.

매매계약, 구분소유 약정, 경계도면, 전 소유자의 진술, 건축허가 신청 경위와 실제 건물 배치를 종합하여 각자의 소유 부분이 특정되어 있었는지 확인해야 한다.

ChatByun의 「구분소유적 공유관계 - 토지를 나누고 확인서를 작성했어도, 각자 소유하기로 한 합의가 필요하다」와 함께 보면, 구분소유적 공유관계의 핵심은 공유등기나 사용 현황 자체가 아니라 특정 부분의 배타적 소유에 관한 합의라는 점을 이해할 수 있다.

나. 건축 진행 정도는 저당권 설정일을 기준으로 구체적으로 증명해야 한다

건축허가일, 착공일, 기초공사 완료일, 벽체·지붕 시공일과 경매대금 완납일을 구분하여 정리해야 한다.

이 사건에서는 시공자의 증언, 지방자치단체에 대한 사실조회 결과, 건물에서 조문객들이 숙박하였다는 전 소유자의 진술 등이 공사 진행 정도를 판단하는 자료가 되었다.

저당권 설정 후에 비로소 건축을 시작한 경우와, 설정 당시 이미 건물의 규모·종류를 예상할 수 있을 만큼 공사가 진행된 경우를 구별해야 한다.

다. 자백을 취소할 때에는 반대 증거와 착오 경위를 함께 제시해야 한다

종전 진술이 잘못되었다는 주장만으로 자백을 취소할 수는 없다.

그 진술과 모순되는 계약·도면·증언 등으로 실제 사실관계를 제시하고, 진술이 어떤 경위에서 착오로 이루어졌는지도 변론 전체의 경과와 연결하여 설명해야 한다.

라. 건물 양수인의 방어는 권리 취득 경위를 구분하여 구성해야 한다

미등기건물 양수인의 경우 건물을 인도받았거나 건축허가명의를 변경하였다는 사실만으로 소유권과 법정지상권을 모두 취득하였다고 주장해서는 안 된다.

원시취득자가 누구인지, 건물 양도와 함께 법정지상권을 양수하는 관계까지 인정되는지, 양수인이 그 권리를 취득할 지위에 있는지를 나누어 검토해야 한다.

이 사건의 결과도 피고들의 최종 승소가 확정된 것으로 표시해서는 안 된다. 확인되는 소송 결과는 원고 승소의 원심판결이 파기되어 위 사항들을 다시 심리하도록 환송되었다는 것이다.