해당판결
재판 결과: 상고기각으로 원심판결 확정
대법원은 신고 대상 가설건축물인 창고에 관하여 법정지상권이 성립하지 않는다고 판단하였다.
창고 소유자가 철거에 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 작성하였다고 단정한 원심의 설명은 부적절하다고 보았다. 그러나 창고의 구조와 설치 목적, 존치기간 등에 비추어 법정지상권을 부정한 결론은 정당하다고 판단하여 피고들의 상고를 모두 기각하였다.
하급심
원심은 다음 사정을 근거로 이 사건 창고의 법정지상권을 부정하였다.
- 일정한 존치기간을 전제로 신고하여 설치한 가설건축물이었다.
- 처음부터 일시 사용을 목적으로 설치되었다.
- 분리·해체가 가능한 철골 구조물에 얇은 패널 벽과 철판 지붕을 설치한 형태였다.
- 소유자도 제한된 기간 동안 사용한 뒤 철거해야 한다는 점을 알았거나 알 수 있었다.
대법원은 철거 관련 각서에 관한 원심의 일부 설명을 지적하면서도, 위 사정에 기초한 법정지상권 부정 판단은 유지하였다.
관련판례
- 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결: 저당권 설정 당시 건축 중이더라도 건물의 규모·종류를 외형상 예상할 수 있을 정도로 공사가 진행되었고, 경매 매수인의 대금 완납 시까지 독립된 건물의 요건을 갖추었다면 법정지상권이 성립할 수 있다고 판단하였다. 미등기 여부와 독립된 건물인지 여부는 구별해야 한다.
- 대법원 2021. 7. 29. 선고 2021두34756 판결: 건축법상 일반 건축물과 토지 정착성을 갖추지 못한 가설건축물의 구별을 설명한 판결이다. 이 사건 대법원은 가설건축물의 정착성을 판단하면서 이를 참조하였다.
- 대법원 2022. 2. 10. 선고 2016다262635, 2016다262642 판결: 이 사건 법리를 인용하여, 기존 건물이 철거되고 독립된 건물로 볼 수 없는 컨테이너 등이 설치된 경우에도 법정지상권에 의한 보호를 인정하지 않았다. 구체적으로 컨테이너 등을 위한 관습법상 법정지상권 주장을 배척하였다.
관련법령
- 민법 제99조 제1항: 토지와 그 정착물을 부동산으로 규정한다. 법정지상권의 대상이 되는 건물의 정착성과 관련된다.
- 민법 제280조: 건물 등의 소유를 목적으로 하는 지상권의 최단존속기간을 규정한다.
- 민법 제281조: 존속기간을 약정하지 않은 지상권의 존속기간을 규정한다.
- 민법 제366조: 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우의 법정지상권을 규정한다.
- 건축법 제20조: 가설건축물의 허가·신고 및 관리에 관한 사항을 규정한다.
- 건축법 시행령 제15조: 가설건축물의 구조, 용도, 존치기간 등 구체적인 기준을 규정한다.
사실관계
가. 토지 위에 신고 대상 가설창고가 설치되어 있었다
이 사건 창고는 피고 1의 소유로, 건축법령에 따라 일정한 존치기간을 전제로 설치된 신고 대상 가설건축물이었다.
처음부터 영구적인 사용을 예정한 건물이 아니라, 일정 기간 동안 임시로 사용하기 위하여 설치된 구조물이었다.
나. 창고는 분리·해체가 가능한 철골·패널 구조였다
창고의 골조는 분리·해체가 가능한 철골 구조물이었다. 세 면에는 얇은 패널로 벽을 세웠고, 나머지 한 면은 개방되어 있었다. 그 위에는 철판 지붕을 씌웠다.
원심은 이러한 구조와 설치 경위 등을 종합하여, 창고 소유자도 장차 철거해야 한다는 점을 알았거나 알 수 있었다고 보았다.
다. 토지인도 소송에서 법정지상권이 문제 되었다
피고들은 이 사건 창고에 법정지상권이 성립한다는 취지로 다투었다.
원심이 이를 받아들이지 않자 피고들이 상고하였으나, 대법원 역시 창고의 독립된 부동산으로서의 건물성을 인정하기 어렵다고 보아 상고를 모두 기각하였다.
법리
가. 법정지상권의 대상은 독립된 부동산으로서의 건물이어야 한다
민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유였던 토지와 건물이 경매로 서로 다른 사람에게 귀속될 때 건물소유자를 보호하는 제도이다.
법정지상권이 성립하려면 경매 매수인이 매각대금을 모두 낼 때까지 해당 건물이 독립된 부동산으로서의 요건을 갖추어야 한다.
따라서 토지 위에 어떤 시설이 존재한다거나 실제로 창고로 사용되고 있다는 사정만으로 법정지상권이 인정되는 것은 아니다. 그 시설이 토지에 정착한 독립된 건물인지 확인해야 한다.
나. 가설건축물은 임시성과 철거 예정 때문에 원칙적으로 보호 대상이 되지 않는다
가설건축물은 일시 사용을 위하여 설치되고, 설치 당시부터 일정한 존치기간이 지나면 철거할 것이 예정되어 있다. 대법원은 이러한 특성 때문에 가설건축물은 일반적으로 토지에 정착한 것으로 보기 어렵다고 판단하였다.
또한 건물에 대한 법정지상권은 견고한 건물의 경우 30년, 그 밖의 건물은 15년의 최단존속기간이 인정되는 반면, 가설건축물의 존치기간은 건축법령상 통상 3년 이내라는 점도 고려하였다.
일시적인 사용을 예정한 구조물에 장기간의 토지사용권을 인정하기 어렵다는 것이다.
다. 이 사건에서는 구조와 설치 목적을 함께 판단하였다
대법원은 단순히 가설건축물로 신고되었다는 사정만 언급한 것이 아니다. 다음 사정을 함께 고려하였다.
이러한 사정에 비추어 이 사건 창고는 법정지상권으로 보호할 독립된 건물의 요건을 갖추지 못하였다고 판단하였다.
다만 대법원은 가설건축물의 법정지상권을 “특별한 사정이 없는 한” 부정하였다. 따라서 모든 사건에서 신고 명칭이나 특정 자재의 사용 여부만으로 결론을 내릴 수는 없다.
라. 철거에 관한 각서의 존재가 결론을 좌우한 것은 아니다
대법원은 피고 1이 철거에 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 작성하였다고 단정한 원심의 판단은 부적절하다고 지적하였다.
그럼에도 법정지상권을 부정한 이유는 창고 자체의 구조와 임시성 등으로 독립된 건물의 요건을 인정하기 어려웠기 때문이다.
따라서 이 판결을 각서에 의한 법정지상권 포기 사례로 이해해서는 안 된다. 핵심은 애초에 해당 창고를 위한 법정지상권이 성립하는지에 있다.
실무상 유의점
가. 신고서류와 실제 구조를 함께 확인해야 한다
가설창고가 있는 토지를 매수하거나 경매에 참여할 때에는 가설건축물대장, 축조신고 서류, 존치기간 및 연장 내역을 확인할 필요가 있다.
현장에서는 토지와의 결합 상태, 기초와 골조의 구조, 분리·해체 가능성, 벽과 지붕의 형태, 설치 목적도 확인해야 한다. 서류상의 명칭과 실제 현황을 함께 검토하는 것이 중요하다.
나. 미등기건물과 가설건축물을 구별해야 한다
미등기라는 이유만으로 법정지상권이 부정되는 것은 아니다. 반대로 창고로 사용하고 있다는 이유만으로 법정지상권이 인정되는 것도 아니다.
ChatByun의 「공유토지의 미완성 건물도 법정지상권을 인정받을 수 있다」는 일정한 요건을 갖춘 건축 중 건물과 미등기건물의 보호 가능성을 설명한다.
이 사건은 그와 달리, 시설 자체가 토지에 정착한 독립된 건물인지가 문제 된 사례이다. 두 판결은 모두 법정지상권이 성립하려면 독립된 건물의 요건을 갖추어야 한다는 기준을 전제로 한다.
다. 존치기간과 법정지상권의 존속기간을 혼동해서는 안 된다
가설건축물의 존치기간은 건축법령에 따라 설치·유지를 허용하는 기간이고, 법정지상권의 존속기간은 타인의 토지를 사용할 수 있는 사법상 권리의 기간이다.
따라서 존치기간이 남아 있거나 연장되었다는 사실만으로 토지소유자에게 대항할 법정지상권이 생기는 것은 아니다. 별도의 임대차나 사용승낙 등 토지사용권이 있는지도 구분하여 검토해야 한다.
라. 각서 문제와 건물성 문제를 나누어 주장해야 한다
철거 관련 각서의 작성 여부나 효력을 다투더라도, 그 점만으로 법정지상권이 인정되는 것은 아니다.
토지소유자는 시설의 임시성과 철거 예정, 실제 구조를 구체적으로 제시할 필요가 있다. 반대로 시설 소유자는 법정지상권을 주장하려면 독립된 건물의 요건과 그 밖의 성립요건을 뒷받침하는 사실을 제시해야 한다.
이 사건에서도 각서에 관한 원심의 설명은 그대로 받아들여지지 않았지만, 창고의 구조와 임시성을 근거로 법정지상권을 부정한 결론은 유지되었다.