해당판결
재판 결과: 피고의 상고기각, 원고 승소 판결 확정
대법원은 후순위 전세권자의 대위에 관한 지위가 전세권 설정 당시 이미 형성되었으므로, 이후 공동담보 부동산의 소유자가 바뀌거나 제3취득자가 선순위 채무를 대위변제하였다는 이유로 그 지위를 침해할 수 없다고 판단하였다.
이에 따라 전세권자인 원고에게 전세금 2억 3,000만 원 전액을 배당하도록 한 판결이 확정되었다.
하급심
가. 제1심
원고의 배당이의 청구를 전부 인용하였다.
원고는 전세권 설정 당시 다른 공동담보 부동산의 선순위 근저당권을 대위할 수 있다는 정당한 기대를 가지고 있었다. 이후 피고가 다른 공동담보 부동산을 취득하고 선순위 채무를 대위변제하였더라도, 그 기대가 보호되는 범위에서는 원고보다 우선하여 배당받을 수 없다고 판단하였다.
나. 항소심
피고의 항소를 기각하였다.
피고는 자신이 대위변제로 근저당권을 취득하면서 자기 소유 부동산의 근저당권이 혼동으로 소멸한 것이므로, 임의로 담보권을 포기한 경우처럼 우선변제권을 제한해서는 안 된다고 주장하였다.
항소심은 이러한 사정을 내세우더라도 기존 전세권자의 대위에 관한 정당한 기대를 침해할 수 없다고 판단하였다.
관련판례
- 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 판결: 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산에 공동저당권이 설정된 경우, 먼저 변제한 물상보증인이 구상권과 함께 채무자 소유 부동산의 선순위 저당권을 대위취득한다는 법리를 제시하였다.
- 대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다41250 판결: 선순위 공동저당권자가 일부 공동담보의 저당권을 포기한 경우, 후순위저당권자가 그 저당권을 대위할 수 있었던 범위에서는 후순위저당권자보다 우선하여 배당받을 수 없다고 판단하였다.
- 대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다99132 판결: 공동담보 부동산의 일부가 제3자에게 양도되더라도 후순위저당권자의 대위에 관한 법적 지위와 정당한 기대는 영향을 받지 않는다고 판단하였다.
관련법령
- 민법 제368조: 공동저당 부동산의 동시배당에 따른 채권 분담과 이시배당 시 후순위저당권자의 대위를 규정한다.
- 민법 제481조: 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다고 규정한다.
- 민법 제482조 제1항 및 제2항 제3호·제4호: 구상할 수 있는 범위에서 채권과 담보권을 행사하도록 하고, 제3취득자 또는 여러 물상보증인 사이의 대위관계를 부동산 가액에 비례하여 조정한다.
- 민법 제341조, 제370조: 물상보증인이 채무를 변제하거나 담보권 실행으로 소유권을 잃은 경우의 구상권과 그 준용에 관한 규정이다.
- 민법 제303조 제1항: 전세권자의 사용·수익권과 전세금 우선변제권을 규정한다.
- 민법 제191조 제1항: 소유권과 다른 물권이 동일인에게 귀속된 경우의 혼동에 따른 소멸 및 그 예외를 규정한다. 항소심에서 제기된 피고의 혼동 주장과 관련된다.
사실관계
가. 같은 소유자의 상가 전체에 공동근저당권이 설정되었다
A는 서울 은평구 소재 상가 15개 호실을 소유하고 있었다.
대출채무자 B는 2013. 4. 16. 도림신용협동조합에서 5억 5,000만 원을 대출받았다. 같은 날 A 소유 상가 15개 호실 전체에 채무자를 B로 하는 채권최고액 7억 1,500만 원의 공동근저당권이 설정되었다.
따라서 공동근저당권 설정 당시 대출채무자는 B였고, 상가 소유자 A는 자신의 부동산으로 B의 채무를 담보한 물상보증인이었다.
나. 원고가 상가 3층에 후순위 전세권을 설정받았다
상가 3층의 임차인이던 원고는 2013. 4. 23. 3층 4개 호실에 전세금 2억 3,000만 원의 전세권을 설정받았다.
이때에도 상가 전체는 A의 소유였다. 원고의 전세권은 도림신협의 공동근저당권보다 후순위였다.
이후의 권리관계는 다음 두 부동산으로 나누어 볼 수 있다.
다. 소유권 이전과 대위변제가 이루어졌다
피고는 2013. 11. 29.과 2013. 12. 2. 제2부동산의 소유권을 취득하였다. 신고한 거래가액은 합계 11억 5,000만 원이었다.
B는 2013. 12. 16. 제1부동산에 소유권이전청구권 가등기를 마쳤다.
피고는 2016. 3. 23. 도림신협에 B의 대출채무 5억 5,000만 원을 대위변제하였다. 같은 날 피고 소유인 제2부동산의 공동근저당권은 일부포기를 원인으로 말소되었다.
그 후 B는 2016. 6. 22. 제1부동산에 가등기에 기한 소유권이전 본등기를 마쳤다.
피고는 2018. 1. 17. 제1부동산에 남아 있던 도림신협의 근저당권을 확정채권양도를 원인으로 이전받았다.
라. 피고에게 배당금 전액을 배당하는 배당표가 작성되었다
피고가 제1부동산에 관하여 임의경매를 신청하였고, 제1부동산은 4억 8,500만 원에 매각되었다.
경매법원은 2018. 10. 25. 실제 배당할 금액 478,913,982원 전부를 피고에게 배당하고 원고에게는 배당하지 않는 배당표를 작성하였다.
원고는 피고 배당액 중 전세금 상당액인 2억 3,000만 원에 이의하고 배당이의 소송을 제기하였다.
법리
가. 공동저당에서는 각 부동산의 부담과 후순위권리자의 대위를 함께 고려한다
여러 부동산이 같은 채권을 담보하고 그 경매대가가 동시에 배당되면, 선순위 공동저당권자는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 배당받는다.
일부 부동산만 먼저 경매되면 선순위 공동저당권자는 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있다. 그러나 이 때문에 먼저 경매된 부동산의 후순위저당권자가 불이익을 입을 수 있다.
민법 제368조 제2항은 이를 조정하기 위하여 후순위저당권자가 일정 범위에서 다른 공동담보 부동산의 선순위저당권을 대위행사할 수 있도록 한다.
이 사건처럼 공동담보 부동산이 모두 같은 물상보증인의 소유였던 경우에도 이러한 보호가 인정된다.
나. 후순위 전세권자에게도 같은 법리가 적용된다
대법원은 선순위 공동근저당권이 설정된 여러 부동산 중 일부에 후순위 전세권이 설정된 경우에도 같은 법리가 적용된다고 명시하였다.
원고는 2013. 4. 23. 전세권을 설정받을 때부터 공동담보 전체의 부담 분담을 전제로 다른 부동산의 선순위 근저당권을 대위할 수 있는 지위에 있었다.
이는 실제 경매와 배당을 통하여 구체화되는 대위권과 구별되는, 그 이전 단계부터 보호되는 법적 지위이다.
다. 이후 소유권이 이전되어도 기존 후순위권리자의 지위는 유지된다
이 사건에서는 후순위 전세권 설정 당시 상가 전체가 같은 물상보증인 A의 소유였다.
그 후 제2부동산은 피고에게, 제1부동산은 대출채무자 B에게 이전되었다. 그러나 이러한 소유권 변동 때문에 원고가 이미 가지고 있던 대위 지위를 잃는 것은 아니다.
대법원은 부동산이 나중에 채무자에게 이전되었다는 사정만으로 물상보증인이나 제3취득자의 변제자대위를 제한 없이 인정하면, 기존 후순위권리자는 대위 지위를 박탈당하고 대위변제자는 뜻하지 않은 이익을 얻게 된다고 보았다.
따라서 피고의 변제자대위는 원고의 기존 지위에 영향을 주지 않는 범위에서만 인정된다.
라. 채무자와 물상보증인의 부동산이 처음부터 함께 담보된 경우와 구별된다
채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 공동담보로 제공된 상태에서 채무자 부동산에 후순위저당권이 설정된 경우에는, 먼저 변제한 물상보증인의 구상권과 변제자대위가 보호된다.
이 사건은 후순위 전세권이 설정될 당시 모든 공동담보 부동산이 같은 물상보증인의 소유였다는 점에서 차이가 있다.
따라서 경매 당시 등기부상 소유자가 누구인지뿐 아니라, 후순위권리가 설정될 당시의 소유관계와 그 이후의 변동 순서를 확인해야 한다.
마. 원고의 보호범위는 전세금 2억 3,000만 원 전액이었다
법원은 제1부동산의 실제 매각대금과 제2부동산의 신고 거래가액을 기초로 공동담보의 가액을 산정하였다.
각 책임분담액은 원 미만을 버린 금액이다.
제1부동산의 책임분담액은 다음과 같이 계산된다.
550,000,000원 × 485,000,000원 ÷ 1,635,000,000원 = 163,149,847원
동시배당이 이루어졌다면 제1부동산에서 위 책임분담액을 배당하고도 원고의 전세금 2억 3,000만 원을 배당할 수 있었다.
또한 다른 공동담보인 제2부동산의 책임분담액은 386,850,152원으로 원고의 전세금보다 컸다. 따라서 원고가 대위하여 보호받을 수 있었던 범위는 전세금 전액인 2억 3,000만 원이었다.
바. 근저당권을 이전받았더라도 보호범위에서는 우선배당받을 수 없다
대법원은 피고가 대위변제로 제1부동산의 근저당권을 취득하더라도, 원고가 대위할 수 있었던 2억 3,000만 원의 범위에서는 변제자대위를 할 수 없다고 판단하였다.
피고 명의의 근저당권이전등기도 그 범위에서는 효력이 없으므로, 피고는 원고보다 우선하여 배당받을 수 없다.
이에 따라 피고에게 배당하도록 되어 있던 478,913,982원 중 230,000,000원을 원고에게 배당하고, 피고의 배당액은 248,913,982원으로 경정되었다.
책임분담액은 원고의 대위 가능 범위를 계산하는 기준이다. 이 사건에서 확정된 피고의 최종 배당액은 원고의 보호금액 2억 3,000만 원을 공제한 금액이라는 점을 구별해야 한다.
실무상 유의점
가. 후순위권리 설정 당시의 소유관계를 먼저 확인해야 한다
공동담보의 현재 소유관계만으로 변제자대위의 우선순위를 판단해서는 안 된다.
공동근저당권 설정, 후순위 저당권·전세권 설정, 소유권이전, 대위변제, 근저당권 말소·이전의 순서를 시간순으로 정리해야 한다.
특히 후순위권리 설정 당시 같은 물상보증인의 소유였던 부동산이 나중에 채무자에게 이전된 경우에는 이 사건 법리를 검토할 필요가 있다.
나. 공동담보 일부의 매수인은 기존 후순위권리까지 검토해야 한다
공동담보 부동산 중 일부를 매수한 뒤 선순위 채무를 전액 변제하고 다른 부동산의 근저당권을 이전받더라도, 변제액 전부를 기존 후순위권리자보다 우선하여 회수할 수 있는 것은 아니다.
매수하려는 부동산뿐 아니라 공동담보목록에 포함된 다른 부동산의 등기부와 후순위권리 설정 시점도 확인해야 한다.
다. 담보 말소의 원인만으로 배당순위를 판단해서는 안 된다
이 사건에서 피고는 자기 소유 부동산의 근저당권이 대위변제에 따른 혼동으로 소멸하였다고 주장하였다.
항소심은 이러한 주장을 하더라도 기존 전세권자의 정당한 대위 기대를 침해할 수 없다고 보았다. 담보권이 어떤 원인으로 말소되었는지와 함께 그 말소가 기존 권리자의 지위에 미치는 영향을 검토해야 한다.
라. 배당이의에서는 보호받을 금액을 구체적으로 계산해야 한다
후순위권리자가 주장하는 채권액 전부가 언제나 보호되는 것은 아니다.
각 공동담보의 가액, 선순위 피담보채권액, 동시배당을 가정한 책임분담액, 다른 공동담보에서 대위할 수 있었던 금액 및 실제 배당 감소액을 함께 계산해야 한다.
이 사건에서는 제1부동산의 실제 매각대금과 제2부동산의 신고 거래가액을 기초로 전세금 전액에 대한 보호가 인정되었다. 이를 모든 사건에서 과거 거래가액을 그대로 적용할 수 있다는 의미로 일반화해서는 안 된다.
마. 기존 칼럼과 담보구조 및 구제수단을 구별하여 이해해야 한다
ChatByun의 「누적적 근저당권에서 물상보증인의 변제자대위」는 누적적 담보구조에서 물상보증인의 변제자대위가 인정되는 범위를 다룬다. 이 사건은 같은 물상보증인 소유의 공동담보에 먼저 설정된 후순위 전세권자의 지위를 보호한다는 점에서 구별된다.
ChatByun의 「공동담보의 근저당권을 함부로 말소하면 후순위저당권자에게 손해를 배상해야 한다」는 담보 말소 후 제3자의 권리 취득으로 대위권 행사가 제한된 경우의 손해배상 문제를 다룬다. 이 사건에서는 대위변제자의 우선배당 범위를 제한하고 배당표를 경정하는 방식으로 기존 전세권자를 보호하였다.