해당 판결
대법원은 계약해제를 인정한 원심의 결론은 수긍하였으나, 사용이익 반환 범위와 원상회복에 관한 동시이행 주문 등에 잘못이 있다고 보아 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기환송하였다.
이후 광주고등법원 전주재판부 2021나11164 사건에서 조정을 갈음하는 결정인 강제조정으로 종결·확정되었다.
하급심
관련 판례
- 대법원 1982. 12. 14. 선고 82다카861 판결 이행지체는 이행이 가능한 채무의 이행기가 지났음에도 이행하지 않은 경우에 성립하므로, 이행기 도래 전에는 이행지체가 성립하지 않는다.
- 대법원 2009. 4. 23. 선고 2007다87214 판결 조합채권의 추심은 원칙적으로 조합원 전원이 공동으로 하여야 한다.
- 대법원 2017. 9. 21. 선고 2013다58668 판결 채무불이행을 이유로 한 해제 통지도 특별한 수령거부의 취지가 없다면 이행최고로 인정될 수 있다는 취지로 대상판결이 인용하였다.
- 대법원 2014. 11. 13. 선고 2013다29196 판결 매매계약 해제 시 매수인이 반환할 사용이익은 특별한 사정이 없는 한 목적물의 임료 상당액이라는 취지로 대상판결이 인용하였다.
- 대법원 1995. 5. 12. 선고 94다25216 판결 동시이행판결에서 반대의무가 불명확하면 그 이행 또는 이행제공을 증명할 수 없어 강제집행이 곤란해질 수 있다는 법리이다.
관련 법령
판결의 표기에 따라 아래 법령에 별도의 ‘구’ 표시를 붙이지 않는다.
사실관계
매도인들의 동업관계와 회사 설립
원고 1과 원고 2는 토지와 건물을 공동으로 취득하고 예식장·뷔페 사업을 운영하였다. 동업계약에서는 공동사업지분을 각 50%로 정하고, 원고 2를 대표자로 정하였다.
이들은 이후 예식장 운영회사를 설립하여 그 회사 명의로 사업을 운영하였다. 이 회사가 뒤에 매매대금채무를 부담하고 부동산 소유권을 이전받은 피고 회사이다.
최초 계약의 상대방은 피고 개인이었다
원고들은 2013년 12월 11일 피고 개인과 부동산매매 및 사업경영권 이전 계약을 체결하였다.
거래구조는 피고 개인이 회사 경영권을 인수하고, 토지와 건물은 피고 회사 명의로 이전받는 방식이었다. 매매대금은 70억 원으로 정하였다.
따라서 처음부터 개인과 회사가 함께 계약을 체결하였다고 표현하는 것은 정확하지 않다.
피고 회사도 이후 매매대금채무를 함께 부담하기로 약정하였다
계약 이행 과정에서 피고 회사는 2013년 12월 26일자 확약서를 통하여 매매대금 지급채무를 함께 부담하기로 약정하였다.
제1심 판결은 이 점에 관하여 다음 사항을 명시하였다.
- 피고 회사도 원고들에 대한 매매대금채무를 부담하기로 약정하였다.
- 피고들은 확약서가 회사의 매매대금채무 부담 약정이라는 점을 다투지 않았다.
- 소송에서는 개인과 회사 모두 이 사건 계약의 당사자라는 점에 다툼이 없었다.
- 법원은 양자를 공동매수인이자 매매대금 지급의무를 함께 부담하는 자들로 평가하였다.
따라서 판결에서 사용하는 ‘피고들’은 최초 계약 상대방인 피고 개인과, 이후 대금채무를 함께 부담하고 부동산 소유권을 이전받은 피고 회사를 합하여 지칭한다.
회사 경영권과 부동산 소유권의 이전
원고들은 2013년 12월 회사 임원에서 사임하였고, 피고 개인이 대표이사로 취임하였다.
원고들은 2013년 12월 30일 토지와 건물의 소유권을 피고 회사 앞으로 이전하였다. 피고들은 인수한 시설에서 예식장 영업을 계속하였다.
대금 지급은 현금 지급뿐 아니라 원고들의 거래처채무 등을 대신 지급하는 방식으로도 이루어졌다. 기존 은행 대출금 중 일부를 변제한 후 남은 30억 원은 피고 회사가 인수하였고, 2014년 7월 24일 근저당권의 채무자를 피고 회사로 변경하는 등기도 마쳤다.
잔금 지급기한 연장과 미지급
원고 2 등은 2014년 3월 20일 피고들과 확인서를 작성하였다. 법원은 그 내용과 이후 사정을 근거로 잔금 지급기한이 2015년 5월 30일까지 연장되었다고 판단하였다.
원고 1은 자신이 동의하지 않은 연장이라고 주장하였으나, 원심은 원고 2가 동업조합의 업무집행자로서 지급기한을 연장하였다고 보았다.
원심이 정리한 미지급 매매대금은 1,670,593,724원이었다.
위반건축물에 관한 손해배상과 상계
피고들은 건물의 무단 증축·용도변경을 이유로 손해배상채권을 주장하고 이를 잔금채무와 상계하였다.
원심은 일부 위반 부분은 전면 철거 없이 용도변경 허가 등을 통해 적법하게 만들 수 있다고 보아 다음 금액을 인정하였다.
원심은 이를 상계한 후에도 1,473,347,245원의 잔금이 남는다고 판단하였다.
잔금청구와 계약해제 주장
원고 1은 2014년 9월 16일 단독으로 소송을 제기하고, 2015년 2월 5일자 청구취지 및 청구원인변경신청서를 제출하였다. 이 서면들은 연장된 이행기인 2015년 5월 30일 전에 송달되었다.
이후에는 원고들이 공동으로 계약해제를 주장하였다. 원심은 2015년 10월 15일자 청구취지 및 청구원인변경신청서가 다음 날 송달됨으로써 계약이 해제되었다고 판단하였다.
대법원은 최초 최고에 관한 원심의 논리를 수정하면서도, 이행기 후 원고들이 공동으로 제출한 해제 주장 서면들에 최고 효력이 인정된다는 이유로 해제를 인정한 결론을 수긍하였다.
법리
개인과 회사의 책임은 계약 체결 경위와 후속 약정을 구분하여 판단한다
이 사건에서 피고 개인은 최초 계약에 따라 매매대금채무를 부담하였다. 피고 회사는 이후 확약서에 따라 그 채무를 함께 부담하였고, 소송에서는 양자 모두 계약당사자라는 점에 다툼이 없었다.
따라서 회사의 책임 근거는 단순히 회사 명의로 부동산을 이전받았다는 사실에만 있지 않다. 회사가 대금채무를 부담하기로 한 별도의 약정과 당사자들의 소송상 입장이 함께 고려되었다.
제1심은 개인과 회사를 공동매수인으로 평가하고, 대금채무의 성질과 당사자들의 태도 등을 근거로 연대 지급책임을 인정하였다.
다만 이 판결은 회사의 참여를 계약인수 또는 병존적 채무인수 중 어느 법률관계로 분류할 것인지 독립적으로 판단한 사례는 아니다. 개인이 면책되었다고 판단한 것도 아니다.
이행기 전의 청구와 권한 없는 조합원의 단독 청구에는 문제가 있다
대법원은 원고 1의 최초 최고에 두 가지 문제가 있다고 보았다.
- 잔금 지급기한이 연장되었으므로, 그 전에 이루어진 청구를 이미 발생한 이행지체에 대한 최고로 평가할 수 없었다.
- 매매대금채권은 조합채권이고 원고 1은 업무집행자도 아니었던 것으로 보이므로, 원고 1의 단독 청구를 조합의 적법한 최고로 볼 수 없었다.
따라서 최고의 시점뿐 아니라 최고한 사람의 권한도 확인하여야 한다. 조합채권은 원칙적으로 조합원 전원이 공동으로 추심하여야 한다.
이행기 후 공동으로 한 해제 통지는 새로운 최고로 인정될 수 있다
채무불이행을 이유로 해제를 통지하였더라도, 특별히 이행을 받지 않겠다는 취지가 포함되어 있지 않다면 그 통지에 채무이행을 요구하는 최고의 의미가 포함될 수 있다.
이 사건에서는 연장된 이행기가 지난 후에도 원고들이 공동으로 청구취지 및 청구원인변경신청서와 준비서면 등을 통하여 해제를 주장하였다. 대법원은 이러한 후속 서면들에 최고 효력을 인정하였다.
이는 최초의 부적법한 최고가 소급하여 유효해졌다는 의미가 아니다. 이행기 후 적법한 주체들이 공동으로 한 후속 의사표시가 최고로 기능한 것이다.
원심은 해제일을 2015년 10월 16일로 판단하였지만, 대법원은 그 근거가 된 최고 논리를 수정하였다. 따라서 판례 인용 시에는 원심의 해제일 판단과 대법원이 제시한 최고 법리를 구분하여야 한다.
하자채권을 상계하더라도 잔금이 남으면 그 불이행을 별도로 판단한다
피고들은 위반건축물의 철거·원상복구에 큰 비용이 필요하다고 주장하였다.
그러나 원심은 일부 위반 부분은 설계변경 및 용도변경 허가로 적법하게 만들 수 있다고 보았고, 대법원도 그러한 손해액 산정에 잘못이 없다고 판단하였다.
결국 건물에 하자가 있다는 사정만으로 잔금 전부의 지급을 거절할 수 있는 것은 아니다. 인정되는 손해배상채권을 상계한 후에도 남아 있는 잔금과 그 지급지체 여부를 검토하여야 한다.
원상회복으로 반환할 사용이익은 원칙적으로 임료 상당액이다
원심은 예식장 영업이익을 사용이익으로 보되, 피고들의 투자·영업수완에 따른 증가분을 제외하기 위하여 2013년도 월평균 영업이익 39,545,470원을 기준으로 반환액을 산정하였다.
대법원은 이를 받아들이지 않았다.
매수인이 목적물을 인도받아 사용한 경우 반환할 사용이익은 부당이득에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 그 목적물을 임차하였다면 지급하였을 임료 상당액이 기준이다.
이 사건에서는 웨딩홀 시설이 갖추어진 토지·건물을 임차하는 경우의 임료를 산정하여야 한다. 그 시설에서 영업하여 얻은 수익이나 과거 매도인의 영업이익이 곧바로 부동산 사용이익이 되는 것은 아니다.
따라서 사용이익은 해제 이후의 사용분에만 한정되는 것은 아니지만, 실제 반환할 금액은 적정 임료 등을 기준으로 다시 산정하여야 했다.
은행채무 인수의 원상회복은 부동산 반환과 별도로 정리하여야 한다
피고 회사는 매매대금 일부의 지급에 갈음하여 원고들의 은행채무를 인수하였다. 계약해제 후에는 부동산을 반환하는 것과 함께 그 채무인수에 따른 부담도 원상회복의 대상으로 정리할 필요가 있었다.
원심은 원고들이 은행과 면책적 채무인수에 합의하거나 변제 등으로 피고 회사의 채무를 소멸시키는 것을 부동산 반환의 반대의무로 정하였다.
대법원은 이러한 주문이 불명확하고, 소송당사자가 아닌 은행의 관여가 필요하여 원고들의 의사만으로 이행할 수 없는 문제가 있다고 지적하였다.
부동산 소유권이 원고들에게 돌아온다고 하여 은행에 대한 피고 회사의 채무가 자동으로 원고들에게 복귀하는 것은 아니다.
동시이행 주문은 실제 집행할 수 있도록 특정되어야 한다
동시이행판결에 따른 집행을 시작하려면 채권자가 자신의 반대의무를 이행하거나 제공하였다는 점을 증명하여야 한다.
대법원은 이 사건에서 매매계약 이행 당시 근저당권의 채무자를 피고 회사로 변경한 사정을 들어, 원상회복으로서 다시 채무자를 변경하는 근저당권변경등기를 반대의무로 정하는 방안도 고려할 수 있다고 언급하였다.
이는 집행 가능한 주문을 구성하기 위한 검토 방향이다. 은행의 동의 없이 실제 대출채무자가 변경된다거나 은행이 판결에 구속된다고 판단한 것은 아니다.
보증금 반환채무의 존속 여부도 원상회복 정산에 반영하여야 한다
원심은 피고들이 협력업체로부터 받은 2억 5,000만 원의 보증금을 원상회복 정산에 포함하였다.
대법원은 그 반환채무가 이미 소멸하였다고 볼 사정이 있으므로 추가 심리가 필요하다고 지적하였다. 따라서 보증금 수령 사실만으로 그 전액을 최종 반환액에 포함시킬 수는 없다.
조정 확정과 원심 판단의 효력을 구분하여야 한다
대법원은 계약해제를 인정한 결론과 하자 손해액 산정은 수긍하면서, 사용이익 산정과 원상회복 주문 등을 바로잡도록 하였다.
이후 사건은 조정으로 종결되었으므로, 원심이 명한 308,289,760원의 정산금이나 영업이익 기준 산정액을 최종 확정금액이라고 표시할 수 없다. 최종 권리·의무는 조정조항에 따르며, 그 구체적인 내용은 제공된 자료로 확인되지 않는다.
실무적 유의점
최초 계약당사자와 이후 채무부담자를 구분하여 기재하여야 한다.
개인이 계약하고 회사가 소유권을 이전받는 거래에서는 회사가 단순한 등기명의 수령자인지, 대금채무를 추가로 부담하는지, 계약상 지위 자체를 인수하는지를 확인하여야 한다. 이 사건에서는 회사의 후속 채무부담 약정과 공동매수인 지위에 관한 다툼이 없었다는 점이 중요하다.
조합채권의 최고에서는 이행기와 행사 권한을 함께 확인하여야 한다.
연장된 지급기한 전에 한 청구나 업무집행자가 아닌 조합원의 단독 청구를 그대로 해제의 근거로 삼아서는 안 된다. 이행기 이후의 적법한 공동 의사표시를 구분하여 정리할 필요가 있다.
원상회복을 위한 사용이익 감정은 영업이익 감정과 구별하여야 한다.
웨딩홀·호텔·식당 등 영업시설의 반환을 구할 때에는 해당 시설이 갖추어진 상태의 적정 임료를 중심으로 검토하여야 한다. 매출이나 과거 영업이익을 그대로 원상회복액으로 삼는 것은 이 판결의 취지에 맞지 않는다.
채무인수와 담보등기, 금전 지급과 부동산 반환을 각각 특정하여야 한다.
판결 주문이나 조정조항에는 대상 대출채무, 은행의 동의, 실제 채무자 변경, 근저당권변경등기 및 인도의 선후관계를 구체적으로 정하여야 한다. 그래야 원상회복 의무를 이행하고 강제집행을 진행할 때 다시 분쟁이 발생하는 것을 줄일 수 있다.