해당판결
부산지방법원 2022. 8. 26. 선고 2022나40765 판결〔전세권근저당권설정등기말소〕
확정 여부: 확정
대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결의 파기환송 취지에 따라 다시 심리한 사건이다.
환송심은 임대인이 연체차임 등을 공제한 보증금 잔액을 변제공탁하고 전세권근저당권자가 이를 수령함으로써 전세권의 피담보채무가 소멸하였다고 판단하였다. 이에 따라 전세권근저당권자에게 전세권설정등기의 말소에 대한 승낙의 의사표시를 명하였다.
하급심 및 소송 경과
가. 제1심
부산지방법원 2017. 8. 1. 선고 2016가단34775 판결
임대인인 원고의 말소승낙청구를 받아들이지 않았다.
나. 환송 전 항소심
전세권설정계약 전체가 통정허위표시로 무효이고, 피고도 그 사정을 알고 있었다고 보아 원고의 청구를 인용하였다.
다. 대법원
전세권설정등기는 임대차보증금반환채권을 담보하는 범위에서 유효하다고 판단하여 원심판결을 파기하였다.
피고가 담보 목적의 전세권이라는 사정을 알고 있었다는 사실인정은 유지하였다. 다만 그 사정은 임대인이 연체차임 등의 공제로 피고에게 대항할 수 있다는 근거일 뿐, 전세권 전체를 무효로 볼 근거는 아니라고 판단하였다.
라. 환송심
부산지방법원 2022. 8. 26. 선고 2022나40765 판결
원고는 청구원인을 변경하여, 전세권이 담보하던 보증금반환채무가 변제로 소멸하였으므로 말소에 승낙해야 한다고 주장하였다.
환송심은 이를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 인용하였다. 소송 총비용은 각자 부담하도록 정하였다.
관련판례
가. 담보 목적의 전세권의 효력
주로 채권담보를 목적으로 전세권을 설정하였더라도 장래의 사용·수익을 완전히 배제하지 않았다면 유효할 수 있다. 전세금 지급도 반드시 별도의 현금 수수로 이루어져야 하는 것은 아니며, 기존 채권으로 대신할 수 있다.
나. 전세권 존속기간 만료 후 저당권자의 권리행사
전세권의 존속기간이 만료되면 전세권저당권자는 전세금반환채권에 대한 압류·추심명령이나 전부명령, 배당요구 등의 방법으로 물상대위권을 행사하여야 한다.
다. 보증금 반환과 전세권등기 말소의 동시이행
임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 마친 경우, 보증금은 전세금의 성질도 갖는다. 다른 약정이 없다면 보증금 반환의무는 전세권설정등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있다.
라. 동시이행관계와 이행지체 책임
대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54604, 97다54611 판결
쌍방의 채무가 동시이행관계에 있으면, 상대방이 자기 채무의 이행을 제공할 때까지는 이행기가 지났더라도 이행지체 책임을 지지 않는다. 이러한 효과는 동시이행항변권을 명시적으로 행사하여야만 발생하는 것이 아니다.
관련법령
사실관계
가. 임대인·임차인·투자자의 지위를 구별해야 한다
피고가 담보로 취득한 것은 임차인 C의 전세권을 목적으로 하는 근저당권이었다.
이에 따라 담보되는 채권도 두 단계로 나뉘었다. 전세권은 C의 원고에 대한 보증금반환채권을 담보하였고, 그 전세권에 설정된 근저당권은 피고의 C에 대한 투자약정상 채권을 담보하였다.
나. 보증금 1억 원, 월 차임 500만 원의 임대차계약을 체결하였다
원고는 2014. 5. 19. C에게 상가를 다음 조건으로 임대하였다.
- 임대차보증금: 1억 원
- 임대차기간: 2014. 6. 19.부터 2016. 6. 18.까지
- 월 차임: 500만 원
- 보증금 담보: C의 비용으로 전세권설정등기를 마치기로 약정
C는 계약 당일 1,000만 원, 2014. 6. 19. 나머지 9,000만 원을 지급하여 보증금 1억 원을 모두 납부하였다.
이후 2014. 11. 26. 전세금 1억 원, 존속기간을 임대차기간과 동일하게 정한 전세권설정등기가 이루어졌다. 별도의 전세금 1억 원이 추가로 지급된 것은 아니었다.
다. 투자자는 2억 5,000만 원을 투자하고 전세권에 근저당권을 설정받았다
피고와 C는 2014. 11. 13. 투자약정을 체결하였다. 피고가 C 운영의 피부관리업체에 2억 5,000만 원을 투자하고, C는 매월 625만 원의 배당금을 지급하며 향후 투자원금을 반환하기로 하는 내용이었다.
C는 그 투자약정상 채무를 담보하기 위하여 2014. 11. 26. 전세권설정등기와 동시에 피고 앞으로 채권최고액 1억 원의 전세권근저당권설정등기를 마쳐 주었다.
대법원은 피고가 근저당권을 설정받을 당시, 이 전세권이 실제 임대차보증금의 반환을 담보하기 위하여 설정된 것임을 알고 있었다고 인정한 원심의 판단을 받아들였다.
라. 차임 연체로 인도소송이 제기되었고 임차인은 파산하였다
원고는 C가 차임을 연체하자 임대차계약을 해지하였다는 이유로 2015. 9. 18. 상가 인도청구소송을 제기하였다. 사건번호는 부산지방법원 2015가단66515였다.
소송이 계속되던 2015. 12. 21. C에 대하여 파산이 선고되었다.
원고는 2016. 5.경 C의 파산관재인과 전세권설정등기를 말소하고 상가를 원고에게 인도한 것으로 간주하기로 합의하였다. 파산관재인은 2016. 6. 7. 그 합의에 관한 파산법원의 허가를 받았다.
다만 환송심은 이러한 경위에도 불구하고, 전세권등기의 말소의무가 실제 이행되거나 그 이행이 제공되었다고 인정하지 않았다.
마. 피고는 보증금반환채권을 압류하고 별도의 추심금소송을 제기하였다
피고는 2016. 2. 17. 전세권근저당권에 기하여 C의 원고에 대한 전세금 내지 임대차보증금반환채권 1억 원에 관하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받았다. 그 명령은 2016. 2. 23. 원고에게 송달되었다.
원고가 지급하지 않자 피고는 원고를 상대로 추심금청구소송을 제기하였다.
이 추심소송에서는 전세권 말소승낙소송과 원고·피고의 지위가 반대였다. 투자자인 B가 추심금을 청구하고, 임대인 A가 보증금에서 연체차임 등을 공제해야 한다고 다투었다.
추심소송의 제1심인 부산지방법원 2016가단306579 사건에서는 투자자가 전부 승소하였다. 그러나 항소심인 부산지방법원 2017나52856 사건에서는 연체차임 등을 공제한 71,062,890원의 지급이 명해졌다.
이 판결은 대법원 2020다200832 사건의 상고기각으로 확정되었다.
바. 임대인이 확정된 보증금 잔액을 공탁하자 피고가 전액 수령하였다
원고는 2022. 1. 18. 피고를 피공탁자로 하여 다음 금액을 변제공탁하였다.
피고는 2022. 1. 20. 이의를 유보하지 않고 공탁금을 전부 수령하였다.
원고는 환송심에서 이를 근거로 청구원인을 변경하였다. 당초에는 전세권이 통정허위표시로 무효라고 주장하였으나, 환송 후에는 전세권이 담보하던 보증금반환채무가 변제로 소멸하였다는 이유로 말소승낙을 구하였다.
사. 피고는 지연손해금이 더 남아 있다며 말소승낙을 거절하였다
피고는 공탁금 수령 후에도 보증금반환채권에 대한 지연손해금이 남아 있어 담보채무가 전부 소멸하지 않았다고 주장하였다.
환송심은 보증금 반환의무와 전세권등기 말소의무가 동시이행관계에 있다고 보았다. 임차인 C가 말소의무를 이행하거나 그 이행을 제공하였다는 증거가 없으므로, 원고가 보증금 반환에 관하여 이행지체에 빠졌다고 인정할 수 없다고 판단하였다.
이에 따라 피고의 추가 지연손해금 주장을 배척하고 말소승낙을 명하였다.
법리
가. 임대차보증금을 담보하기 위한 전세권은 원칙적으로 유효하다
임대차보증금을 지급한 임차인이 그 반환을 담보하기 위하여 전세권설정등기를 받았다고 하여 전세권 전체가 허위가 되는 것은 아니다.
이미 지급한 보증금으로 전세금 지급을 대신할 수 있고, 임차인이 목적물을 사용·수익하는 것도 예정되어 있기 때문이다.
이 사건에서도 보증금 1억 원이 실제 지급되었고, 그 반환을 담보하기 위하여 전세권이 설정되었다. 대법원은 이러한 전세권설정등기의 유효성을 인정하였다.
나. 통정허위표시로 무효가 되는 범위는 실제 임대차관계와 양립하지 않는 부분이다
실제 임대차계약에서는 임차인이 월 차임을 지급해야 한다. 보증금은 임대차 종료 후 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 등 임차인의 채무를 담보한다.
반면 외관상 전세권설정계약에는 차임 지급 약정이 드러나지 않는다. 그 외관만 따르면 전세금 1억 원이 연체차임에 의하여 줄어들지 않는 것처럼 보일 수 있다.
대법원은 당사자의 실제 의사가 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금을 전세권으로 담보하려는 것이라고 보았다. 따라서 통정허위표시의 무효는 이러한 실제 임대차관계와 양립할 수 없는 범위에 한정된다.
환송 전 항소심처럼 전세권설정계약 전체를 무효로 처리해서는 안 된다는 것이다.
다. 담보 설정 경위를 알고 있던 근저당권자에게는 연체차임 공제로 대항할 수 있다
전세권근저당권자가 근저당권 설정 당시 보증금 담보 목적의 전세권임을 알고 있었다면, 임대인은 실제 임대차관계에 따른 연체차임 등의 공제를 주장할 수 있다.
이 사건에서 피고는 그러한 사정을 알고 있었다. 따라서 등기상 전세금이 1억 원이라는 이유만으로 연체차임 공제 없이 그 전액을 지급하라고 요구할 수 없었다.
그러나 피고가 설정 경위를 알고 있었다는 이유만으로 담보권을 전부 잃는 것도 아니다. 대법원은 피고가 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금을 지급받을 때까지 전세권등기의 말소를 저지할 이익을 가진다고 판단하였다.
라. 물상대위권을 행사하더라도 실제 반환할 보증금의 범위를 확인해야 한다
전세권의 존속기간이 만료되면 전세권저당권자는 전세금반환채권에 대한 압류·추심명령 등을 통하여 권리를 행사하여야 한다.
이러한 물상대위 절차를 거쳤다고 해서 등기상 전세금 전액의 지급이 보장되는 것은 아니다. 전세권이 실제로 담보하는 채권의 내용과 임대인이 대항할 수 있는 공제 사유를 확인해야 한다.
이 사건에서는 별도의 추심소송을 통하여 연체차임 등을 공제한 반환원금이 71,062,890원으로 확정되었다.
마. 보증금 잔액을 지급받으면 전세권 말소를 저지할 근거도 소멸한다
대법원이 피고에게 인정한 말소 저지의 이익은 보증금 잔액을 지급받기 위한 것이었다.
환송심에서는 원고가 확정된 잔액을 공탁하고 피고가 이를 수령하였다. 법원은 그에 따라 전세권이 담보하던 보증금반환채권이 변제로 소멸하였다고 판단하였다.
따라서 피고는 더 이상 전세권설정등기의 존속을 요구할 수 없고, 그 말소에 필요한 승낙의 의사표시를 해야 한다.
바. 보증금 반환이 늦어졌다는 사실만으로 지연손해금이 발생하는 것은 아니다
보증금 반환의무가 전세권등기 말소의무와 동시이행관계에 있다면, 임차인이 말소에 필요한 이행을 제공하였는지가 중요하다.
이 사건에서 임차인 C는 전세권등기를 말소하지 못하였고, 그 이행을 제공하였다는 증거도 없었다. 환송심은 이를 이유로 임대인의 이행지체 책임을 인정하지 않았다.
상가의 인도를 간주하기로 합의하였다는 사정만으로 전세권등기의 말소의무까지 이행되거나 그 이행이 제공되었다고 볼 수는 없었다.
따라서 추가 지연손해금이 남아 있으므로 말소에 승낙할 수 없다는 피고의 주장은 받아들여지지 않았다.
사. 환송심의 인용 결과가 환송 전 판단의 정당성을 의미하지는 않는다
환송 전 항소심과 환송심 모두 임대인의 말소승낙청구를 인용하였지만, 그 이유는 달랐다.
환송 전에는 전세권 전체가 처음부터 무효라는 이유로 인용하였다. 대법원은 그 판단을 바로잡았다.
환송심에서는 전세권이 유효하다는 전제에서, 이후 보증금 잔액이 지급되어 담보채무가 소멸하였다는 이유로 인용하였다.
이 사건은 권리의 성립 단계에서의 무효와, 유효하게 성립한 담보권의 변제에 따른 소멸을 구별해야 하는 사례이다.
아. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「전세권 등기가 있어도 사용·수익을 배제하고 담보로만 설정했다면 무효다」와 대비하여 살펴볼 수 있다.
해당 칼럼은 사용·수익 권능 자체를 배제한 전세권이 물권법정주의에 반하여 무효라고 본 사례이다. 반면 이 사건은 실제 임대차관계에 따른 보증금반환채권을 담보하는 전세권의 유효성을 인정하였다. 두 사례는 담보 목적이라는 공통점보다 사용·수익 권능의 유무와 실제 계약관계에 따라 구별된다.
해당 칼럼은 근저당권자의 채권을 압류한 별도의 채권자가 선의인지 독립적으로 판단해야 한다는 내용이다. 이 사건에서는 전세권에 직접 근저당권을 설정받은 피고 자신의 인식이 문제 되었고, 피고가 보증금 담보 목적을 알고 있었다는 이유로 연체차임 공제가 허용되었다.
실무상 유의점
가. 전세권 담보를 취득할 때 실제 임대차계약과 보증금 정산관계를 확인해야 한다
등기상 전세금과 채권최고액만으로 담보가치를 판단해서는 안 된다.
실제 임대차계약서, 월 차임, 연체 내역, 목적물 인도 여부 및 보증금에서 공제될 채무를 확인해야 한다. 보증금 담보 목적을 알고 전세권근저당권을 취득한 경우에는 그 임대차관계에 따른 공제가 담보가치에 직접 영향을 미칠 수 있다.
나. 반환채무 소멸과 투자약정상 채무 소멸을 구별해야 한다
이 사건에서 변제로 소멸한 것은 전세권이 담보하던 임대인의 보증금반환채무이다.
피고가 임차인에게 투자한 2억 5,000만 원에 관한 채권이 전부 변제되었다는 의미는 아니다. 임차인에 대한 투자약정상 잔여 채권과 그 회수 문제는 별도로 검토해야 한다.
다. 지연손해금 청구에는 말소의무의 이행제공에 관한 자료가 필요하다
임대차 종료일이나 보증금 반환을 요구한 날짜만으로 지연손해금의 기산점을 정해서는 안 된다.
전세권등기가 남아 있다면 말소에 필요한 서류를 준비·제공하였는지, 이해관계인의 승낙 등 말소에 필요한 절차가 갖추어졌는지, 그 이행제공을 증명할 자료가 있는지를 확인해야 한다.
이 사건에서 원고가 공탁 시 특정 기간에 대하여 연 5%의 금액을 가산한 사정도, 모든 보증금반환채권에 관하여 판결 확정일부터 당연히 같은 이율의 지연손해금이 발생한다는 뜻으로 일반화해서는 안 된다.
라. 환송 후 발생한 변제 사실은 청구원인에 반영해야 한다
대법원이 전세권의 유효성을 인정하였더라도 이후 담보채무가 변제로 소멸하였다면 그 사정에 맞추어 말소청구의 근거를 구성할 수 있다.
이 사건에서는 관련 추심판결, 공탁서 및 공탁금 수령 사실이 환송심의 핵심 자료가 되었다. 또한 법원은 공탁금 수령뿐 아니라 추가 지연손해금의 발생 여부까지 심리한 뒤 담보채무가 남아 있지 않다고 판단하였다.