해당판결
대구지방법원 2015. 8. 13. 선고 2014나19064 판결〔양수금〕
파기환송판결
대법원은 임대차관계에서 발생한 채권이 아니라는 이유만으로 대여금에 의한 상계를 배척해서는 안 된다고 판단하였다.
그러나 환송심에서 다시 심리한 결과, 임대인이 주장하는 대여금채권의 존재가 충분히 증명되지 않았고, 대여금채권을 인정하더라도 그 변제기가 전세금반환채권의 변제기보다 늦어 상계가 허용되지 않는다고 판단하였다.
하급심 및 소송 경과
가. 제1심
대구지방법원 2012. 11. 30. 선고 2011가단88143 판결
제1심은 은행의 청구를 받아들이지 않았다.
나. 환송 전 항소심
은행의 항소를 일부 받아들여 임대인에게 69,250,000원과 지연손해금의 지급을 명하였다.
임대인이 주장한 대여금에 관해서는 임대차보증금이 임대차계약에서 발생하는 채권만을 담보한다는 이유로 상계항변을 배척하였다.
이 판결에 대해서는 임대인만 상고하였다. 따라서 은행이 패소한 부분은 분리·확정되었고, 이후 환송심의 심판범위는 임대인 패소 부분으로 한정되었다.
다. 대법원
대법원은 대여금채권의 존재와 변제기의 선후관계를 심리하여 상계 허용 여부를 판단해야 한다고 보았다.
이에 따라 원심판결 중 임대인 패소 부분을 파기하고 사건을 환송하였다. 대법원이 대여금 7,000만 원의 존재나 상계의 성립을 직접 인정한 것은 아니다.
라. 환송 후 항소심(확정)
대구지방법원 2015. 8. 13. 선고 2014나19064 판결
환송심은 대여금에 의한 상계를 다시 배척하였다. 다만 연체차임과 전기요금·도로점용료를 공제하여 은행이 추심할 수 있는 원금을 66,682,300원으로 정하였다.
또한 은행이 환송 전 판결에 따라 이미 수령한 공탁금을 정산하여, 초과 수령액 5,118,300원과 그 지연손해금을 임대인에게 반환하도록 명하였다.
관련판례
가. 전세권 종료 후 물상대위에 의한 권리행사
전세권의 존속기간이 만료되면 전세권저당권자는 반환채권에 대한 압류·추심명령이나 전부명령, 배당요구 등의 방법으로 물상대위권을 행사해야 한다. 저당권등기만으로 소유자에게 직접 전세금 지급을 요구할 수 있는 것은 아니다.
나. 임대차보증금 담보 목적을 몰랐던 저당권자의 보호
대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 2006다29389 판결
임대차보증금반환채권을 담보하기 위하여 전세권이 설정되었다는 사실을 저당권자가 몰랐던 사안에서, 임대차관계에서 발생한 연체차임 등의 채권으로 저당권자에게 대항하는 것을 제한하였다.
이 사건 대법원은 위 판결이 임대인의 별도 대여금채권에 의한 상계를 일률적으로 배척할 근거가 되지는 않는다고 보았다.
다. 대환대출과 기존 채무의 동일성
현실적인 자금 수수 없이 신규 대출 형식으로 기존 채무를 정리하는 대환은, 특별한 사정이 없으면 실질적으로 기존 채무의 변제기 연장에 해당한다. 기존 채무가 동일성을 유지하는 경우 보증책임도 원칙적으로 존속한다.
라. 추심금채무의 지연손해금 기산점
제3채무자는 추심명령이 발령된 후 압류채권자로부터 추심금 지급청구를 받은 다음 날부터 지체책임을 부담한다. 추심명령의 송달과 추심금 지급청구는 구별해야 한다.
마. 가집행에 따른 공탁과 가지급물반환
가집행선고부 판결에 따라 공탁하였더라도 상대방이 수령하지 않았다면 그 공탁금 자체를 가지급물로 볼 수 없다. 공탁금 수령 여부에 따라 공탁금 회수와 가지급물반환의 문제가 달라진다.
관련법령
판결에서 적용한 연 20%는 구 소송촉진등에관한특례법제3조제1항본문의법정이율에관한규정(2015. 9. 25. 대통령령 제26553호로 전부개정되기 전의 것)에 따른 당시의 이율이다.
사실관계
가. 은행은 임차인의 대출채권자이자 전세권근저당권자였다
은행의 대출채권은 C에 대한 채권이고, 전세금반환채권은 C가 임대인 A에 대하여 가지는 채권이다.
임대인은 자신도 C에 대한 채권을 가지고 있으므로, 이를 전세금에서 공제하거나 상계할 수 있다고 다투었다.
나. 보증금 6,000만 원으로 시작한 임대차가 이후 1억 원으로 증액되었다
C는 2004. 3. 24. 임대인으로부터 주유소 건물을 보증금 6,000만 원, 기간 2004. 4. 30.부터 2009. 4. 29.까지로 정하여 임차하였다.
이후 계약과 등기는 다음과 같이 변경되었다.
임대차계약상 기간과 등기된 전세권의 존속기간은 서로 달랐다.
다. 은행은 1억 5,000만 원을 대출하면서 실제 임대차계약서도 받았다
은행은 2010. 9. 14. C에게 1억 5,000만 원을 대출하였다.
그 담보로 임대차보증금반환채권을 양도받았고, 2010. 9. 20. 전세권에 관하여 채권최고액 1억 원의 근저당권설정등기를 마쳤다.
은행은 대출 당시 C로부터 전세권변경계약서와 임대차계약서를 제출받았다. 환송심은 이를 근거로 은행이 해당 전세권의 임대차보증금 담보 목적을 알고 있었다고 인정하였다.
한편 2011. 6. 16.에는 6,600만 원의 대환대출이 이루어졌다. 환송심은 이를 기존 대출채무의 동일성이 유지되는 대환으로 보아, 종전 전세권근저당권의 담보가 계속된다고 판단하였다.
라. 임대인은 근저당권 설정 전에 송금한 7,000만 원이 대여금이라고 주장하였다
임대인이 C에게 송금한 내역은 다음과 같았다.
두 송금은 모두 은행의 전세권근저당권설정등기일인 2010. 9. 20.보다 앞섰다.
임대인은 이 돈을 C에게 빌려준 것이라고 주장하면서, 2012. 7. 6. 제1심 변론기일에서 대여금채권에 의한 상계항변을 하였다.
증빙으로는 C가 2011. 6. 16. 작성한 현금보관증을 제출하였다. 그 문서에는 보관금 1억 4,000만 원, 반환일 2012. 6. 15.이 기재되어 있었다.
그러나 보관금의 발생내역이나 앞선 7,000만 원의 송금과 어떤 관계에 있는지는 기재되어 있지 않았다.
마. 임대차는 합의해지되었고 은행은 소송 중 추심명령을 받았다
C는 2011년 4월경 주유소 영업을 중단하였다. 임대인과 C는 2011. 6. 15. 임대차계약을 합의해지하였고, 같은 날 건물이 임대인에게 인도되었다.
은행은 당초 양수금의 지급을 구하는 소송을 제기하였다.
이후 2012. 7. 5. 전세금반환채권 중 80,391,051원에 관하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받았다. 사건번호는 대구지방법원 2012타채8931이었고, 그 명령은 2012. 7. 9. 임대인에게 송달되었다.
은행은 소송에서 추심금청구를 추가·변경하였고, 최종적으로 72,980,363원과 지연손해금을 청구하였다.
바. 임대인은 연체차임·공과금·토양복구비·대여금의 공제 또는 상계를 주장하였다
환송심의 항목별 판단은 다음과 같다.
연체차임에 관해서는 2009. 7. 1.부터 2011. 6. 15.까지의 차임 총액 58,750,000원에서 이미 받은 32,500,000원을 뺀 26,250,000원을 인정하였다.
이에 따라 전세금 1억 원에서 연체차임과 공과금 합계 33,317,700원을 공제한 66,682,300원이 은행의 추심 대상 원금으로 인정되었다.
사. 임대인이 공탁한 돈을 은행이 이미 수령하여 초과분의 반환도 문제 되었다
임대인은 환송 전 항소심판결에 따른 강제집행을 피하기 위하여 2013. 11. 15. 원금과 지연손해금 합계 76,203,458원을 공탁하였다. 은행은 2013. 11. 19. 이를 수령하였다.
환송심은 은행의 수령일을 기준으로 다시 정산하였다.
환송심은 추심금의 지연손해금 기산일을 2012. 7. 26.로 정하였고, 가지급물반환금의 지연손해금은 은행의 공탁금 수령일인 2013. 11. 19.부터 인정하였다.
각 채무에 대하여 환송심 선고일인 2015. 8. 13.까지는 연 5%, 그다음 날부터는 당시 규정에 따른 연 20%를 적용하였다.
법리
가. 임대차보증금의 담보 범위와 별도 대여금에 의한 상계는 구별해야 한다
환송 전 항소심은 보증금이 임대차관계에서 발생하는 채권을 담보한다는 점을 근거로, 임대인의 별도 대여금채권에 의한 상계를 배척하였다.
그러나 대법원은 이러한 접근을 바로잡았다.
대여금이 임대차보증금에 의하여 당연히 담보되는 채권이 아니더라도, 별도의 상계 요건을 갖추면 전세금반환채권과 상계할 가능성은 있다.
따라서 “보증금이 담보하는 채권인가”와 “별도의 채권으로 상계할 수 있는가”는 나누어 판단해야 한다.
나. 물상대위권을 행사한 근저당권자의 우선권도 고려해야 한다
전세권근저당권자가 반환채권에 대하여 물상대위권을 행사하면, 종전 담보권의 효력은 그 반환채권에 존속한다.
그러므로 압류 당시 임대인이 임차인에 대한 반대채권을 가지고 있고, 양 채권의 변제기가 모두 도래하였다는 사정만으로 근저당권자에게 상계로 대항할 수 있는 것은 아니다.
대법원은 다음과 같은 경우 임대인의 합리적인 상계 기대를 보호할 수 있다고 보았다.
- 전세권근저당권 설정 당시 이미 임대인의 반대채권이 존재할 것
- 그 반대채권의 변제기가 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래할 것
이처럼 담보권 설정 시점의 권리관계와 변제기의 선후를 함께 살펴야 한다.
다. 환송심은 대여금채권의 존재와 변제기 모두에서 상계를 인정하지 않았다
우선 7,000만 원이 송금된 사실은 인정되었지만, 그 돈이 대여금이라는 점은 충분히 증명되지 않았다.
현금보관증은 송금 당시 작성된 문서가 아니었고, 기재된 1억 4,000만 원의 발생내역도 불분명하였다. 당사자 사이에는 차임·보증금만으로 설명되지 않는 다수의 금전거래가 있었으며, 증인의 진술도 구체적이지 않았다.
환송심은 송금 사실과 대여금채권의 성립을 구별하였다.
나아가 대여금채권이 존재한다고 가정하더라도 변제기의 선후관계에서 상계를 허용할 수 없다고 판단하였다.
대여금채권의 변제기가 1년 더 늦었다. 따라서 대여 사실을 인정하더라도, 이 사건에서 제시된 상계 대항 요건을 충족하지 못하였다.
라. 담보 목적을 알고 있던 은행에는 임대차관계에 따른 공제를 주장할 수 있었다
은행은 전세권근저당권을 취득할 당시 실제 임대차계약서를 제출받았고, 임대차보증금반환채권도 함께 양수하였다.
환송심은 은행이 보증금반환채권을 담보하기 위한 전세권이라는 사실을 알고 있었다고 판단하였다. 이에 따라 임대인은 실제 임대차관계에서 발생한 연체차임과 공과금의 공제를 은행에 주장할 수 있었다.
다만 공제가 가능한 법적 지위에 있다는 것과, 각 비용이 실제로 발생하여 임차인이 부담해야 한다는 것은 별개의 문제이다.
토양오염 복구비는 지출 사실과 원상복구 약정이 인정되었지만, C의 영업으로 해당 오염이 발생하였다는 증거가 없어 공제되지 않았다.
마. 차임을 받았다는 재판상 자백은 단순히 번복할 수 없다
임대인은 제1심에서 C로부터 차임 합계 32,500,000원을 받았다는 내용의 준비서면을 진술하였다가 이후 이를 취소하려 하였다.
그러나 그 진술이 진실에 반하고 착오에 의한 것이었다는 증거가 없었다. 법원은 자백 취소의 효력을 인정하지 않았다.
그 결과 연체차임 계산에서는 이미 받은 32,500,000원을 반드시 반영해야 했다. 보증금 정산소송에서는 초기 준비서면의 입금 인정 내용이 최종 공제액을 좌우할 수 있다.
바. 추심명령 송달일과 추심금 지급청구일은 다르다
은행은 당초 양수금청구를 하였다가, 물상대위에 의한 추심명령을 받은 뒤 추심금청구로 변경하였다.
환송심은 추심금 지급을 요구하는 내용이 기재된 2012. 7. 23.자 청구원인변경신청서가 송달된 다음 날인 2012. 7. 26.부터 지연손해금을 인정하였다.
최초 소장 송달일이나 추심명령 송달일을 그대로 기산점으로 삼지 않은 것이다. 청구원인을 변경하면 지연손해금의 기산점도 그 권리행사 경위에 맞추어 다시 검토해야 한다.
사. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「전세권에 저당권을 설정받았어도, 물상대위 절차 없이 전세금 지급을 요구하며 말소를 거절할 수 없다」는 전세권저당권자가 반환채권에 대한 집행절차를 밟지 않은 사례이다.
반면 이 사건 은행은 실제로 압류·추심명령을 받았다. 그다음 단계에서 임대인이 어떤 채권으로 공제하거나 상계할 수 있는지가 문제 되었다.
ChatByun의 「전세권에 근저당권을 설정받아도, 연체차임을 공제한 보증금을 받았다면 말소에 승낙해야 한다」는 담보 목적을 알고 있던 근저당권자에게 연체차임 등의 공제를 주장할 수 있다는 점에서 연결된다.
다만 이 사건은 여기에 더하여 임대차관계 밖의 대여금에 의한 상계, 대여 사실의 입증, 변제기의 선후관계를 함께 다루었다.
실무상 유의점
가. 공제 주장과 상계항변을 구분하여 구성해야 한다
연체차임·공과금 등 임대차관계에서 발생한 채권의 공제와, 별도로 빌려준 돈에 의한 상계는 법적 근거와 입증사항이 다르다.
준비서면에서도 각 채권의 발생원인, 금액, 변제기, 담보권자에 대한 대항 근거를 나누어 기재해야 한다. 모든 항목을 단순히 ‘보증금에서 공제할 금액’으로 묶으면 핵심 요건이 빠질 수 있다.
나. 송금내역에는 돈의 성격과 반환약정을 연결해야 한다
계좌이체 내역만으로 대여 사실이 당연히 증명되는 것은 아니다.
차용증, 대여 당시의 연락, 이자 지급, 회계처리, 반환약정 및 일부 변제내역 등을 통하여 해당 송금이 대여라는 점을 특정해야 한다.
여러 거래를 뒤늦게 하나의 현금보관증으로 정리하였다면, 각 거래의 발생일·원금·변제기와 정산 경위를 분명히 남길 필요가 있다.
다. 담보권 설정일·보증금 반환기·대여금 변제기를 한 표에서 비교해야 한다
상계 여부를 판단할 때 압류명령 송달일만 확인해서는 부족하다.
이 사건에서는 대여를 주장한 송금일이 근저당권 설정일보다 빨랐지만, 대여금의 변제기가 보증금 반환기보다 늦었다. 임대차가 약정기간 전에 합의해지된 사실도 반환채권의 변제기를 판단하는 데 중요하였다.
라. 복구비는 지출액뿐 아니라 임차인의 책임 발생 근거를 입증해야 한다
토양오염 정밀검사와 복구공사를 실제로 수행하고 비용을 지급하였더라도, 그 비용을 해당 임차인에게 부담시킬 근거가 증명되어야 한다.
임대 전후의 토양검사 결과, 오염 발생 시기, 시설 상태, 사용 이력 및 원상복구 약정의 범위를 함께 검토해야 한다. 이 판결은 복구비 지출 사실만으로 임차인에 대한 채권이 인정되지는 않는다는 점을 보여준다.
마. 파기환송 후에는 원금뿐 아니라 지연손해금과 가지급금도 다시 정산해야 한다
환송심에서 인정 원금이 줄어들거나 지연손해금 기산점이 바뀌면, 종전 판결에 따라 지급하거나 수령한 돈도 재계산해야 한다.
이 사건의 반환액 5,118,300원은 원금 차액만으로 계산된 금액이 아니다. 지연손해금 기산점의 변경과 실제 수령일을 함께 반영한 결과이다.
공탁서, 출급내역, 수령일 및 종전 판결에 따른 계산서를 확보하여 가지급물반환신청의 금액과 이자 기산점을 구체적으로 산정해야 한다.