해당판결
대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682, 22699(반소) 판결〔토지소유권이전등기〕
원고의 상고를 기각하였다. 매매예약완결권의 제척기간 경과를 이유로 원고의 가등기에 기한 본등기청구를 배척하고, 피고의 가등기말소 반소를 인용한 원심의 결론이 유지되었다.
하급심
가. 원심
광주지방법원 1994. 4. 7. 선고 93나6405(본소), 93나6849(반소) 판결〔토지소유권이전등기·가등기말소〕
원고의 항소를 모두 기각하였다.
나. 제1심
광주지방법원 1993. 7. 21. 선고 92가단25187(본소), 92가단28728(반소) 판결
원고의 주위적·예비적 본소청구를 모두 기각하고 피고의 반소청구를 인용하였으며, 원심이 이를 유지하였다.
관련판례
가. 매매예약완결권의 성질과 기본적인 행사기간
매매예약완결권은 형성권이다. 당사자가 행사기간을 약정하였다면 그 기간 내에, 약정이 없다면 예약 성립일부터 10년 내에 행사해야 한다. 이 사건 대법원이 직접 인용한 판례이다.
나. 행사기간 자체를 10년 넘게 약정하는 것은 가능하다
당사자가 약정하는 예약완결권의 행사기간에는 특별한 제한이 없다고 판단하였다. 2002년에 매매예약을 체결하면서 2032년까지 완결권을 행사할 수 있도록 약정한 사안에서, 예약일부터 10년이 지났다는 이유만으로 완결권이 소멸하지는 않는다고 보았다.
따라서 대상판결을 “어떤 약정을 하더라도 예약완결권은 반드시 10년 만에 소멸한다”는 취지로 설명해서는 안 된다.
다. 소장으로 완결권을 행사한다면 기간 내 송달이 필요하다
예약완결권은 재판상 또는 재판 외에서 행사할 수 있다. 다만 행사 의사표시가 담긴 소장으로 행사하는 경우에는 소장 부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야 한다. 제척기간 경과 여부는 법원의 직권조사사항이다. 국가법령정보센터
관련법령
가. 민법 제564조 — 매매의 일방예약
민법 제564조
매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시할 때 매매의 효력이 발생한다. 완결 의사표시의 기간을 정하지 않았다면 예약자는 상당한 기간을 정하여 확답을 최고할 수 있고, 그 기간 내에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃는다.
나. 민법 제162조 — 채권 등의 소멸시효
민법 제162조
대상판결의 참조조문이다. 다만 이 사건에서 문제 된 예약완결권의 10년은 일반 채권의 소멸시효가 아니라 형성권의 제척기간으로 판단되었다.
대상판결은 위 조문들에 별도의 구법 표시를 하지 않았다.
사실관계
가. 원고가 회사에 빌려준 돈을 토지로 변제받기로 하면서 매매예약을 체결하였다
피고는 이 사건 토지를 소유한 회사였다.
원고는 피고 회사에 다음과 같이 합계 900만 원을 대여하였다.
원심이 인정한 사실에 따르면, 원고와 피고는 1980. 5. 1. 대여금 원금과 그때까지의 이자를 합계 1,000만 원으로 정산하고, 피고 소유 토지로 대물변제하기로 약정하면서 매매예약을 체결하였다.
원고는 1980. 5. 13. 자기 명의로 소유권이전청구권을 보전하는 가등기를 마쳤다.
즉, 원고는 토지의 소유권이전등기를 마친 사람이 아니라 가등기권리자였다.
나. 원고는 예약완결권을 1985년부터 행사하기로 합의하였다고 주장하였다
원고가 상고심에서 제시한 주장의 내용은 다음과 같다.
- 예약완결권을 1985. 3. 26.부터 행사하기로 합의하였으므로, 제척기간도 1985. 3. 26.부터 진행해야 한다.
이에 따라 원고는 1995년 3월까지 완결권을 행사할 수 있다고 주장하였다.
대법원은 그러한 합의가 있었다고 하더라도 그 행사 가능일부터 새로 10년이 진행하는 것은 아니다라고 판단하였다.
다. 원고는 1992년 소장 부본 송달로 완결권을 행사하였다
원고는 가등기에 기한 본등기를 청구하면서, 소장에 매매예약완결권을 행사한다는 의사표시를 기재하였다.
그 소장 부본이 피고에게 송달된 날은 1992. 8. 6.이었다.
법원은 1992년의 행사 전에 예약완결권이 이미 소멸하였다고 보았다.
라. 피고는 본등기청구를 다투면서 가등기말소를 반소로 청구하였다
피고는 매매예약이 통정허위표시라거나, 회사의 청산인 직무대행자가 권한을 벗어나 체결한 것이므로 무효라고 주장하였다.
원심은 이러한 항변은 받아들이지 않았다. 원고와 청산인 직무대행자 사이에 개인적인 관계가 있다는 사정만으로 통정허위표시를 인정할 수 없고, 대여금 정산과 토지 처분의 구체적인 사정 아래에서 직무대행자의 상무 범위를 벗어났다는 주장도 인정하지 않았다.
그러나 예약완결권이 10년의 제척기간 경과로 소멸하였다는 항변은 받아들였다. 이에 따라 원고의 본등기청구를 기각하고, 피고가 반소로 구한 가등기말소를 인정하였다.
마. 원고의 예비적 명의신탁해지청구도 받아들여지지 않았다
원고는 예비적으로, 토지를 피고에게 명의신탁하였으므로 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 받겠다고 주장하였다.
원심은 이 예비적 청구 부분에서 1980. 8. 15. 원고가 예약완결권을 행사하고 피고에게 토지 명의를 신탁하기로 하는 계약을 체결한 사실을 인정하였다.
그러나 피고는 명의신탁해지 의사표시가 담긴 서면이 송달된 후인 1992년 11월부터 12월 사이에 분할된 토지들을 제3자들에게 이전등기하였다. 원심은 이로써 피고의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되었다고 보아 예비적 청구도 기각하였다.
이 부분은 1992년 완결권 행사를 전제로 한 주위적 청구와 구분해야 한다. 원심에는 위와 같은 1980년 행사 사실의 인정도 기재되어 있지만, 대법원은 그 인정과 주위적 청구·가등기말소 판단 사이의 관계를 별도로 설명하지 않았다. 따라서 이를 생략하고 “법원이 과거의 완결권 행사 사실을 전혀 인정하지 않았다”고 정리하는 것은 정확하지 않다.
법리
가. 예약완결권과 완결 후의 소유권이전등기청구권은 다르다
매매예약완결권은 한쪽 당사자의 의사표시로 매매의 효력을 발생시키는 형성권이다.
반면 완결권을 적법하게 행사하여 매매의 효력이 발생한 후에는 매매에 따른 소유권이전등기청구권이 문제 된다.
따라서 다음 순서로 판단해야 한다.
- 예약완결권이 언제 발생하였는가.
- 행사기간에 관한 약정이 있는가.
- 그 기간 내에 완결 의사표시가 상대방에게 도달하였는가.
- 적법한 행사 후 발생한 등기청구권에 어떤 문제가 있는가.
완결권의 제척기간과 완결 후 등기청구권의 존속 문제를 혼동해서는 안 된다.
나. 행사 시작일을 뒤로 정하였다고 해서 그날부터 10년이 새로 진행하지 않는다
원고의 주장은 권리를 행사할 수 있게 된 1985년부터 10년을 계산해야 한다는 것이었다.
대법원은 제척기간이 법률관계를 조속히 확정하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 권리 발생 시점을 기준으로 진행한다고 보았다.
따라서 이 사건에서 행사 시기에 관한 합의가 있었다고 하더라도, 예약 성립일부터 진행하는 기간이 행사 가능일부터 다시 10년으로 연장되는 것은 아니라고 판단하였다.
다. 행사기간 자체를 정한 약정과 행사 시작일에 관한 약정은 구분해야 한다
대상판결을 후속 판례와 함께 이해하면 다음과 같다.
후속 2016다42077 판결은 약정한 행사기간에 특별한 제한이 없다고 명시하였다.
따라서 대상판결의 핵심은 모든 예약완결권에 일률적인 10년의 상한을 설정한 데 있지 않고, 행사 시작일에 관한 합의를 근거로 새로운 10년을 자동으로 인정하지 않은 데 있다.
라. 가등기를 마쳤다고 해서 예약완결권의 행사까지 이루어진 것은 아니다
가등기를 마친 사실과 예약완결권을 행사한 사실은 별개이다.
이 사건 주위적 청구에 관한 판단에서는 원고가 1980년에 가등기를 마쳤더라도, 1992년에 이루어진 완결 의사표시가 적법한 기간 내의 행사로 인정되지 않았다.
법원은 예약완결권의 소멸로 가등기가 그 원인을 잃었다고 보아 말소를 명하였다. 등기부에 가등기가 남아 있다는 사실만으로 실체적인 권리가 계속 존재한다고 볼 수는 없다.
마. 앞서 살펴본 점유보호청구의 출소기간과는 행사 방법이 다르다
앞선 대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097, 2001다8103 판결은 점유보호청구의 1년을 반드시 소를 제기해야 하는 출소기간으로 보았다.
반면 예약완결권은 재판 외 의사표시로도 행사할 수 있다. 소장을 이용한다면 제출일만 확인할 것이 아니라, 행사 의사표시가 담긴 소장 부본의 송달일을 확인해야 한다.
두 권리가 모두 제척기간의 적용을 받는다고 하여 행사 방법까지 동일한 것은 아니다.
실무적 유의점
가. 계약서에는 행사 시작일과 종료일을 각각 명확히 정해야 한다
“5년 후부터 행사할 수 있다”는 문구만으로 그때부터 다시 10년이 보장된다고 전제해서는 안 된다.
행사 시작일, 행사 종료일, 의사표시의 방식과 도달 상대방을 구체적으로 정하고, 해당 조항이 행사기간 자체를 정한 것인지 확인할 필요가 있다.
나. 가등기와 완결 의사표시의 증거를 별도로 확보해야 한다
가등기부만으로 완결권의 행사 여부를 판단해서는 안 된다. 완결 통지서, 수령증, 송달증명 등으로 어떤 내용의 의사표시가 언제 도달하였는지 확인해야 한다.
다. 원심의 명의신탁 판단을 현재 거래에 그대로 적용해서는 안 된다
원심의 명의신탁 판단은 1980년 약정과 1992년 해지·처분에 관한 것이다. 이를 현재의 부동산 명의신탁약정도 유효하고 해지만으로 이전등기를 청구할 수 있다는 근거로 사용해서는 안 된다.
또한 이 사건에서 예비적 등기청구가 이행불능으로 기각되었다는 사실과, 별도의 손해배상청구 가능성은 구분해야 한다. 제공된 판결은 그 손해배상책임을 판단한 것이 아니다.