해당판결
- 재판 결과: 피고 D·E의 상고 모두 기각
- 확정 여부: 확정
- 주요 결론: D·E 명의의 소유권이전등기를 무효로 보고 말소를 명한 원심의 결론이 유지되었다.
- 판결의 특징: 대법원은 앞선 명의신탁등기가 무효라는 이유만으로 후속 등기까지 곧바로 무효가 된다는 원심의 설명을 보완하였다. 제3자 보호 여부, 실체관계에 부합하는 등기인지 여부, 새로운 명의신탁의 존재를 구별하여 판단하였다.
아래에서는 항소심판결의 당사자 표시를 기준으로 설명한다. 항소심의 D·E가 대법원판결의 피고 1·피고 2에 해당한다.
하급심 및 소송 경과
항소심에는 금전청구, 명의신탁등기의 말소청구, 별도 토지에 관한 사해행위취소청구가 함께 포함되어 있었다. 대법원판결에서 중심적으로 다룬 쟁점은 주유소 부동산에 관한 D·E 명의 등기의 효력이다.
관련판례
- 대법원 2005. 11. 10. 선고 2005다34667, 34674 판결 명의수탁자의 배신행위에 적극 가담하여 무효인 등기를 취득한 사람과, 그 사람으로부터 다시 부동산을 증여받은 학교법인의 제3자 보호 여부를 다루었다. 이 사건 판결을 참조판례로 인용하였다.
- 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다45187 판결 부동산실명법상 보호되는 제3자에 해당하지 않더라도, 등기가 실제 권리관계에 부합하여 유효하다는 주장은 별도로 검토할 수 있음을 설명하였다.
- 대법원 2021. 11. 11. 선고 2019다272725 판결 명의신탁이 연속된 경우에도 마지막 명의수탁자와 직접 새로운 이해관계를 맺은 제3자는 보호될 수 있다고 판단하였다. 새로운 명의수탁자 자신의 등기와 그 수탁자로부터 담보권을 취득한 제3자의 권리는 구별해야 한다.
관련법령
- 구 부동산실권리자명의등기에관한법률(2007. 5. 11. 법률 제8418호로 개정되기 전의 법률) 제4조 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효 및 제3자 보호를 정한다.
- 구 부동산실권리자명의등기에관한법률(2007. 5. 11. 법률 제8418호로 개정되기 전의 법률) 제8조 제2호 배우자 명의 등기에 관한 특례를 정한다. 다만 조세포탈, 강제집행 면탈 또는 법령상 제한 회피의 목적이 없어야 한다.
- 민법 제442조 제1항 제4호 주채무자의 부탁으로 보증인이 된 사람은 채무의 이행기가 도래하면 사전구상권을 행사할 수 있다.
- 민법 제404조 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하는 채권자대위권의 근거이다.
- 민법 제406조 채권자를 해하는 재산 처분의 취소와 원상회복에 관한 규정이다.
- 민법 제750조 횡령 등 불법행위에 따른 손해배상책임의 근거이다.
사실관계
가. 원고는 건설회사의 신용보증약정상 채무를 연대보증하였다
이 사건의 주요 관계인은 다음과 같다.
F회사는 1997. 12. 8. 주택금융신용보증기금과 신용보증약정을 체결하고, 이를 기초로 한국주택은행에서 주택건설 운전자금 42억 4,000만 원을 빌렸다.
A회사는 F회사의 부탁으로, 기금이 은행에 보증채무를 이행하면 F회사가 기금에 부담하게 되는 상환채무 등을 연대보증하였다.
F회사는 1999. 1. 9. 부도처리되었다. 기금은 1999. 5. 19. 은행에 대출원금과 이자를 합한 4,467,728,656원을 대위변제하였다.
이에 따라 F회사의 기금에 대한 채무와 A회사의 연대보증채무의 이행기가 도래하였다.
나. B는 회사 아파트를 횡령하였고, 회사는 손해배상채권을 행사하지 않았다
B는 1979년경부터 1998. 8. 5.까지 F회사의 대표이사로 재직하였다.
B는 F회사가 부도위기에 처한 무렵인 1998. 12. 23.과 1999. 7. 2. 회사 소유 아파트 10채를 친족 등에게 이전하는 방법으로 횡령하였다. 항소심이 인정한 횡령액은 합계 985,048,000원이었다.
따라서 F회사는 B에게 같은 금액의 손해배상채권을 가지고 있었다. 그러나 F회사는 실질적인 재산이 부족한 상태에서도 그 채권을 행사하지 않았다.
A회사는 F회사에 대한 사전구상권을 보전하기 위하여 F회사를 대위해 B에게 손해배상을 청구하였다.
여기서 4,467,728,656원은 기금의 대위변제금이고, 985,048,000원은 B의 횡령에 따른 손해배상액이다. 두 금액은 채무자와 발생 원인이 서로 다르다.
다. B는 주유소 허가를 받기 위해 자기 토지를 C에게 명의신탁하였다
B는 인천 남동구 소재 잡종지 1,695㎡에 주유소를 신축하려고 하였다.
항소심이 인정한 당시 사정에 따르면, 해당 토지는 그린벨트 지역에 있었고 그곳에 10년 이상 거주한 주민에게만 주유소 영업허가가 가능하였다. B는 그 요건을 갖추지 못하였다.
B는 1997년 초경 지역 주민인 C에게 사정을 설명하고 명의를 빌려 달라고 부탁하였다. C가 승낙하자, 실제 매매가 없었음에도 매매한 것처럼 서류를 작성하여 C 앞으로 이전등기를 마쳤다.
그 후 토지는 세 필지로 분할되었고, B가 신축한 주유소 건물도 C 명의로 소유권보존등기가 이루어졌다.
이 주유소 토지와 건물은 B 개인의 재산으로, 앞서 횡령의 대상이 된 F회사 소유 아파트와는 별개의 재산이다.
라. 등기명의는 C에서 B의 배우자 D를 거쳐 E에게 이전되었다
D는 B가 재혼하면서 자신의 노후를 위해 부동산을 실제로 증여하였다고 주장하였다.
E 측은 D가 N에게 부동산을 매도하였고, N이 편의상 자신의 숙부인 E 앞으로 등기하였다고 주장하였다.
그러나 법원은 이러한 실제 증여·매매 주장을 인정할 증거가 부족하다고 판단하였다. 대법원은 여러 사정을 종합하여, B가 강제집행을 피하기 위해 D·E와 각각 새로운 명의신탁약정을 맺은 것으로 보았다.
마. 별도의 거제시 토지는 배우자에게 증여되어 사해행위취소의 대상이 되었다
B는 주유소 부동산과 별도로 거제시 소재 임야 7,934㎡를 소유하고 있었다.
B는 1999. 5. 25. 이 토지를 배우자 D에게 증여하고, 다음 날 D 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
항소심은 B의 채무와 재산 상태, 무상증여라는 점, 부부관계 등을 종합하여 이 증여가 채권자인 F회사를 해하는 사해행위에 해당한다고 판단하였다.
A회사는 F회사를 대위하여 증여계약의 취소와 D 명의 등기의 말소를 청구하였다.
따라서 이 사건의 두 부동산군은 청구 근거가 달랐다.
법리
가. 명의신탁등기가 무효라도 후속 등기가 곧바로 무효가 되는 것은 아니다
부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 원칙적으로 무효로 하면서도, 그 무효를 제3자에게 대항하지 못하도록 정한다.
따라서 최초 명의수탁자의 등기가 무효라는 사실만으로 그 수탁자로부터 권리를 취득한 모든 사람의 등기가 당연히 무효가 되는 것은 아니다.
항소심은 C 명의 등기가 무효이고 이를 기초로 이루어진 D·E 명의 등기도 무효라고 설명하였다. 대법원은 이러한 설명에 다소 적절하지 않은 부분이 있다고 지적하였다.
대법원이 요구한 판단은 다음과 같이 나뉜다.
- 후속 취득자가 부동산실명법상 보호되는 제3자인지
- 제3자 보호와 별개로 그 등기가 실제 권리관계에 부합하는지
- 그 등기 자체가 새로운 명의신탁에 따라 이루어진 것인지
대법원은 이 구별에 따라 심리하더라도 D·E 명의 등기는 무효라는 결론에 이르렀다.
나. 명의신탁자와만 거래한 사람은 형식상 수탁자로부터 등기를 받았어도 제3자가 아니다
부동산실명법상 보호되는 제3자는 명의수탁자가 권리자라는 점을 기초로 그 수탁자와 새로운 이해관계를 맺은 사람이다.
이에 반하여 실제 소유자인 명의신탁자와만 계약을 체결하고, 등기를 넘겨받는 절차에서만 명의수탁자가 등장한 경우에는 제3자 보호 규정을 적용할 수 없다.
D는 자기 등기가 C와의 매매에 따른 것이 아니라 B와의 거래에 따른 것이라고 주장하였다. 즉, D 스스로 C를 소유자로 전제하여 거래한 것이 아니라는 점을 인정한 셈이었다.
따라서 D는 C로부터 이전등기를 받았다는 외형만으로 제3자 보호를 주장할 수 없었다.
이 판단의 기준은 단순히 명의신탁 사실을 알고 있었는지가 아니다. 누구를 권리자로 전제하여 실제로 누구와 거래하였는지가 중요하다.
다. 제3자가 아니라는 판단과 등기가 실체관계에 부합하는지는 별개의 문제이다
보호되는 제3자에 해당하지 않는다고 해서 모든 경우에 등기가 최종적으로 무효라고 단정할 수는 없다.
대법원은 명의신탁자와 직접 거래한 사람이라도 자신의 등기가 실체관계에 부합하여 유효하다는 주장은 별도로 할 수 있다고 설명하였다.
이 사건에서도 D·E는 실제 증여나 매매에 따라 등기를 받았으므로 유효하다고 주장하였다. 그러나 법원은 그 주장을 뒷받침할 증거가 부족하다고 보았다. 대법원은 이 사건에서 등기가 실체관계에 부합한다는 점을 D·E가 증명해야 한다는 원심의 판단도 유지하였다.
후속 판례인 대법원 2008다45187 판결 역시 제3자 보호 여부와 실체관계에 부합하는 등기의 유효성을 구별하여 심리해야 한다는 취지를 확인하였다.
따라서 이 판결을 “명의신탁자와 직접 거래하면 실제 매매가 있어도 언제나 등기가 무효”라는 의미로 확대해서는 안 된다.
라. D·E의 등기는 강제집행을 피하기 위한 새로운 명의신탁에 따른 것이었다
대법원은 다음 사정들을 종합하였다.
- 거래 당사자들의 지위와 관계
- D·E 명의로 등기하게 된 의사와 목적
- 등기 이전의 경위
- B와 D·E의 경제적 사정 및 자금조달능력
- 매매대금이 실제로 지급되었다는 주장과 증거의 신빙성
- 부동산의 실제 사용 상태
그 결과 B가 부도위기에 직면하여 강제집행을 피하려고 D·E와 각각 새로운 명의신탁약정을 맺고 순차적으로 등기한 것으로 인정하였다.
따라서 D·E 명의의 등기는 그 자체로 새로운 명의신탁에 따른 무효인 등기였다.
E의 주장대로 N이 실제 매수인이고 E는 명의만 빌려준 사람이라고 보더라도, E 명의 등기는 N·D·E 사이의 삼자간 등기명의신탁에 해당한다는 점도 지적하였다.
마. 배우자 명의라도 강제집행 면탈 목적이 있으면 특례가 적용되지 않는다
D는 B의 법률상 배우자였다.
그러나 구 부동산실권리자명의등기에관한법률(2007. 5. 11. 법률 제8418호로 개정되기 전의 법률) 제8조 제2호에 따른 배우자 특례는 배우자 명의의 모든 등기를 유효하게 하는 규정이 아니다.
조세포탈, 강제집행 면탈 또는 법령상 제한 회피의 목적이 없는 경우에 적용되는 특례이다.
대법원은 D 명의의 등기가 강제집행을 피할 목적으로 이루어졌다고 인정하였다. 따라서 법률상 배우자라는 사정에도 불구하고 명의신탁등기의 무효를 인정하였다.
바. 보증인이 아직 변제하지 않았어도 사전구상권을 기초로 채권자대위권을 행사할 수 있었다
A회사가 행사한 권리는 보증채무를 이미 갚은 뒤 발생하는 사후구상권이 아니라 수탁보증인의 사전구상권이었다.
민법 제442조 제1항 제4호는 주채무자의 부탁으로 보증인이 된 사람이 채무의 이행기가 도래하면 주채무자에게 미리 구상할 수 있도록 정한다.
이 사건에서는 기금이 은행에 대위변제함으로써 F회사의 기금에 대한 채무의 이행기가 도래하였다. A회사는 F회사의 부탁을 받아 그 채무를 보증하였으므로 사전구상권을 취득하였다.
항소심은 A회사가 기금에 실제로 변제하거나 담보를 제공하고, 기금이 A회사의 재산을 가압류하는 등의 조치를 해야만 사전구상권이 발생하는 것은 아니라고 판단하였다.
이를 기초로 한 청구 구조는 다음과 같다.
항소심은 금전청구에 대해서는 A회사의 변제수령권을 인정하여 B가 A회사에 직접 돈을 지급하도록 하였다.
반면 부동산 등기의 말소는 B의 소유권을 회복하기 위한 것이다. A회사가 채권자대위권을 행사하였다고 해서 그 부동산의 소유권을 직접 취득하는 것은 아니다.
사. 명의신탁등기의 말소와 사해행위취소는 청구 근거가 다르다
주유소 부동산에 관해서는 명의신탁등기가 무효라는 점이 청구의 출발점이었다. A회사는 F회사와 B를 순차적으로 대위하여 무효인 등기의 말소를 구하였다.
거제시 임야에 관해서는 B와 D 사이 증여계약이 채권자인 F회사를 해하는 처분이라는 점이 문제 되었다. A회사는 F회사를 대위하여 채권자취소권을 행사하였다.
항소심도 주유소 부동산에 관한 청구를 공동보증인 사이의 구상권에 기초한 사해행위취소청구로 이해한 피고들의 주장을 배척하였다.
따라서 이 사건을 단순히 “보증인이 채무자의 재산 처분을 취소한 사건”이라고 정리하면, 사전구상권과 순차적 채권자대위의 구조를 놓치게 된다.
아. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「명의신탁 토지가 학교법인에 증여되었어도, 원소유자의 반환청구가 인정된 사례」는 명의수탁자의 배신행위에 적극 가담하여 등기를 취득한 사람과, 그 사람에게서 다시 토지를 증여받은 학교법인이 보호되는지를 다룬다.
그 사건에서는 중간 취득자의 권리 취득이 반사회적 법률행위에 해당하였고, 학교법인도 무효인 등기를 승계한 것으로 판단되었다. 이 사건은 명의신탁자와만 거래한 사람의 제3자 해당 여부와 새로운 명의신탁의 무효를 다룬다.
두 사례는 등기를 넘겨받았다는 외형만으로 제3자 보호가 결정되지 않으며, 실제 거래관계와 등기의 무효 원인을 확인해야 한다는 점에서 연결된다.
ChatByun의 「명의신탁한 아파트의 명의를 되찾았지만, 농협의 근저당권 말소는 인정되지 않은 사례」는 명의신탁이 연속되었더라도 마지막 명의수탁자와 직접 새로운 이해관계를 맺은 금융기관이 보호되는 경우를 다룬다.
이 사건의 D·E는 새로운 명의신탁에 따라 소유명의를 받은 사람들이었다. 반면 위 칼럼의 농협은 마지막 명의수탁자에게 대출하고 직접 근저당권을 취득한 제3자였다.
따라서 새로운 명의수탁자의 소유권등기가 무효라는 판단과, 그 수탁자로부터 담보권을 취득한 제3자가 보호된다는 판단은 구별된다. 이 사건을 근거로 연속된 명의신탁 이후의 모든 권리 취득이 무효라고 일반화해서는 안 된다.
실무상 유의점
가. 등기명의자와 실제 계약 상대방을 구별해야 한다
등기부상 누구에게서 등기를 받았는지와 실제 누구와 계약하였는지는 다를 수 있다.
계약서의 당사자 표시, 협상 주체, 대금 수령자, 처분 의사결정자 등을 확인하여 명의수탁자와 직접 새로운 이해관계를 맺은 거래인지 판단해야 한다.
나. 제3자 보호 주장과 실체관계 부합 주장을 각각 검토해야 한다
제3자 보호가 인정되지 않는 경우에도 실제 소유자와의 유효한 거래에 따라 등기가 이루어졌다는 주장이 가능한지 검토해야 한다.
이 사건에서는 실제 증여·매매가 있었다는 주장이 증거 부족으로 배척되었다. 계약서뿐 아니라 자금조달과 지급 내역, 증여 의사, 부동산의 인도·관리·수익 귀속 등을 함께 확인할 필요가 있다.
다. 배우자에게 이전한 등기는 증여인지 명의신탁인지부터 확인해야 한다
배우자에게 등기하였다는 사실만으로 증여 또는 유효한 명의신탁이라고 단정할 수 없다.
실제 소유권을 넘기려는 증여인지, 소유권은 그대로 두고 명의만 이전한 것인지 구별해야 한다. 명의신탁이라면 강제집행 면탈 등 특례를 배제하는 목적이 있었는지도 살펴야 한다.
라. 금전청구와 등기청구의 권리자를 구분하여 청구를 구성해야 한다
이 사건에서는 A회사의 사전구상채권, F회사의 손해배상채권, B의 등기말소청구권이 서로 연결되어 있었다.
각 단계의 채권 발생 원인과 이행기, 채무자의 자력, 권리 불행사 여부를 구분해야 한다. 등기말소를 통해 회복되는 재산의 귀속 주체와 금전을 직접 수령할 수 있는 주체도 따로 확인해야 한다.