명의신탁 토지가 학교법인에 증여되었어도, 원소유자의 반환청구가 인정된 사례

해당판결

대법원 2005. 11. 10. 선고 2005다34667, 34674 판결〔건물철거등·소유권이전등기〕

서울고등법원 2005. 5. 26. 선고 2004나59500, 59517 판결〔건물철거등·소유권이전등기〕

재판 결과: 학교법인의 상고기각
확정 여부: 확정
최종 결론: 학교법인의 토지 사용료 상당 부당이득반환청구는 기각되고, 원소유자의 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 인용되었다.

하급심 및 소송 경과

구분	판결	주요 판단
제1심	서울중앙지방법원 2004. 6. 24. 선고 2003가합73571, 2004가합19086 판결	학교법인의 본소청구 일부 인용, 원소유자의 반소청구 기각
항소심	서울고등법원 2005. 5. 26. 선고 2004나59500, 59517 판결	학교법인의 본소청구 전부 기각, 원소유자의 진정명의회복청구 인용
상고심	대법원 2005. 11. 10. 선고 2005다34667, 34674 판결	학교법인의 상고기각으로 항소심판결 확정

이 사건의 본소는 등기명의자인 학교법인이 토지를 사용하고 있는 원소유자에게 사용료 상당의 부당이득을 청구한 소송이다. 반소는 원소유자가 학교법인을 상대로 토지의 등기명의를 회복해 달라고 청구한 소송이다.

사실관계

가. 원소유자는 자기 토지 일부를 동서에게 명의신탁하였다

이 사건의 주요 관계인은 다음과 같다.

관계인	지위와 역할
A	토지의 원소유자이자 명의신탁자. 이 사건의 피고 겸 반소원고
B	A로부터 토지의 등기명의를 받은 명의수탁자
C	A의 전 장인이자 B의 장인. B로부터 등기를 넘겨받은 뒤 학교법인에 증여한 사람
학교법인	C로부터 토지를 증여받은 고려중앙학원. 이 사건의 원고 겸 반소피고

A는 1971. 11. 13. 서울 소재 토지에 관하여 자기 명의의 소유권이전등기를 마쳤다. 그 토지는 환지를 거쳐 서울 서초구 소재 대지 1,083.9㎡가 되었다.

A는 1981. 9. 2. 이를 462.5㎡와 621.4㎡의 두 필지로 나누었다. 그중 621.4㎡는 자기 명의로 두고, 이 사건의 대상인 462.5㎡는 당시 동서 관계에 있던 B에게 명의신탁하였다.

B 앞으로는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어졌지만, 법원이 인정한 실제 관계는 A가 자기 소유 토지의 등기명의를 B에게 맡긴 명의신탁이었다.

나. 건물은 A의 비용으로 신축하였고, 임대수익도 A가 관리하였다

A는 두 필지 위에 지상 5층, 지하 1층 규모의 건물을 신축하였다.

건축허가는 편의상 각 토지의 등기명의자인 A와 B의 공동명의로 받았지만, 건축비는 A가 부담하였다. 건물은 1989. 11. 7. 완성되었고, 같은 달 11일 A와 B 앞으로 각 2분의 1 지분의 소유권보존등기가 이루어졌다.

그 후 A는 건물 전체를 점유·관리하면서 다른 사람들에게 임대하고 임대차보증금과 차임을 받아 왔다.

따라서 이 사건에서는 토지의 등기명의, 건물의 등기명의, 실제 비용 부담과 관리 주체가 서로 일치하지 않았다.

다. C는 자신이 실제 소유자라고 주장하였고, B의 청구인낙으로 등기를 넘겨받았다

C는 1996. 6. 21. A와 B를 상대로 소송을 제기하였다.

C는 두 필지가 실제로는 자기 소유이고, 그중 한 필지는 A에게, 다른 한 필지는 B에게 명의신탁한 것이라고 주장하였다. 이를 전제로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하였다.

B는 1996. 8. 23. 첫 변론기일에서 C의 청구를 인낙하였다. 청구인낙은 피고가 원고의 청구를 받아들이는 소송행위이다.

C는 그 인낙조서를 이용하여 1996. 9. 13. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 학교법인에 토지를 증여하고, 1997. 12. 11. 학교법인 앞으로 이전등기를 마쳐 주었다.

단계	주요 내용
1996. 6. 21.	C가 자신을 실제 소유자라고 주장하며 A와 B를 상대로 소송 제기
1996. 8. 23.	B가 C의 청구를 인낙
1996. 9. 13.	인낙조서에 따라 C 명의의 이전등기
1997. 12. 4.	학교법인에 대한 증여의 원인일
1997. 12. 11.	학교법인 명의의 이전등기

그러나 C가 A를 상대로 제기한 나머지 토지에 관한 청구는 기각되었다. 법원은 C가 실제 소유자라는 주장을 인정하지 않았고, 오히려 A가 토지를 취득하여 일부를 B에게 명의신탁한 것으로 판단하였다.

라. A는 앞선 소송에서 건물 명의는 회복하였지만, 토지에 관한 청구에서는 패소하였다

A도 1996. 6. 29. B를 상대로 이 사건 토지와 건물 2분의 1 지분에 관한 명의신탁해지 및 소유권이전등기청구의 소를 제기하였다.

소송 도중 C 앞으로 토지 등기가 넘어가자, A는 1996. 10. 24. C를 상대로 그 등기의 말소를 구하는 소송도 제기하였다. C는 자신이 토지 소유자라고 주장하면서 A에게 토지 사용료 상당의 부당이득을 청구하는 반소를 제기하였다.

이 소송들은 병합되어 심리되었고, 법원은 1998. 6. 25. 다음과 같이 판단하였다.

청구	당시 판단
A가 B에게 건물 지분의 이전등기를 청구	인용
A가 B에게 토지의 이전등기를 청구	명의신탁은 인정하였으나, C에게 등기가 이전되어 B의 등기의무가 이행불능이 되었다는 이유로 기각
A가 B를 대위하여 C 명의 등기의 말소를 청구	각하
A가 자기 소유권에 기초하여 C 명의 등기의 말소를 직접 청구	기각
C가 A에게 토지 사용료 상당의 부당이득을 청구	기각

A는 건물 지분에 관한 승소판결에 따라 1999. 8. 13. B 명의로 되어 있던 건물 2분의 1 지분을 자기 명의로 이전하였다.

한편 C의 부당이득청구에 관한 후속 재판에서는, C가 B의 불법행위에 적극 가담하여 토지 등기를 넘겨받았으므로 피해자인 A에게 사용료를 요구하는 것은 권리남용이라는 판단이 이루어졌다.

마. 학교법인은 A에게 사용료를 청구하였고, A는 반소로 토지 반환을 구하였다

학교법인은 자기 명의의 토지 등기를 근거로 이 사건 소송을 제기하였다.

A가 자기 건물을 소유하면서 학교법인 소유 토지를 사용하고 있으므로, 그 사용료 상당의 부당이득을 반환해야 한다는 주장이었다.

항소심판결에 기재된 학교법인의 청구는 다음과 같다.

이미 발생한 사용료 상당액 302,680,000원과 지연손해금

4.부터 토지 인도 완료일까지 월 5,960,000원의 비율로 계산한 돈

이에 A는 B에서 C로 넘어간 등기가 무효이고, 이를 기초로 이루어진 학교법인 명의의 등기도 무효라고 주장하였다. A는 학교법인을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 구하는 반소를 제기하였다.

위 금액들은 학교법인이 청구한 금액이며, 최종적으로 지급이 인정된 금액은 아니다.

바. 항소심은 학교법인의 등기가 무효라고 판단하였고, 대법원도 이를 유지하였다

제1심은 학교법인의 청구를 일부 받아들이고 A의 반소청구를 기각하였다.

그러나 항소심은 C가 부동산실명법상 보호되는 제3자에 해당하지 않고, C로부터 증여받은 학교법인도 무효인 등기를 승계한 것에 불과하다고 판단하였다.

이에 학교법인의 본소청구를 모두 배척하고, 학교법인이 A에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 해 주도록 명하였다.

대법원은 학교법인의 상고를 기각하였다.

법리

가. 제3자 보호는 명의수탁자와 맺은 실제 법률관계를 기준으로 판단한다

부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 원칙적으로 무효로 하면서도, 그 무효를 제3자에게 대항하지 못하도록 정한다.

여기서 제3자는 명의신탁약정의 당사자와 포괄승계인 이외의 사람으로서, 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람이다.

따라서 명의수탁자로부터 등기를 이전받았다는 외형만으로 제3자 보호가 인정되지는 않는다. 누구를 소유자로 전제하여 누구와 어떤 계약을 체결하였는지를 확인해야 한다.

나. C는 B를 소유자로 인정하여 거래한 사람이 아니었다

C는 B가 소유자라는 전제에서 B로부터 토지를 매수한 것이 아니었다.

오히려 자신이 원래 소유자이고 B에게 명의만 맡겨 두었다고 주장하면서, 명의신탁해지를 원인으로 등기를 요구하였다. 등기 이전의 직접적인 계기도 B의 청구인낙이었다.

법원은 C가 B와 새로운 실체적 법률관계를 맺어 소유권을 취득한 것이 아니라고 보았다.

또한 C는 B의 A에 대한 배신행위에 적극 가담하여 등기를 넘겨받았다. 법원은 이 취득이 반사회적 법률행위에 해당한다는 점도 함께 판단하였다.

따라서 C는 제3자 보호 규정을 근거로 자기 등기의 유효성을 주장할 수 없었다.

다. 무효인 C의 등기를 기초로 증여받은 학교법인의 등기도 무효였다

우리 법은 부동산등기에 공신력을 인정하지 않는다. 등기부상 소유자로 기재된 사람에게서 부동산을 취득하였다는 사정만으로 언제나 소유권을 취득하는 것은 아니다.

C 명의의 등기가 무효인 이상, 그 등기를 기초로 증여받은 학교법인의 등기도 특별한 사정이 없는 한 무효이다.

학교법인은 명의수탁자인 B와 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람이 아니라, 보호되는 제3자에 해당하지 않는 C로부터 등기를 넘겨받은 사람이었다.

학교법인 자체가 B의 배신행위에 가담하였다는 판단을 전제로 한 결론도 아니다. 학교법인의 권리 취득이 무효인 C의 등기에 기초하였다는 점이 판단의 핵심이다.

다만 이 판결을 증여받은 사람은 언제나 제3자로 보호되지 않는다는 뜻으로 이해해서는 안 된다. 이 사건에서는 증여자의 등기가 왜 무효인지, 수증자가 누구와 법률관계를 맺었는지가 문제 되었다.

라. 앞선 소송의 변론종결 전에 등기를 넘겨받았다면 기판력이 당연히 확장되지 않는다

학교법인은 A가 앞서 C를 상대로 등기말소를 청구하였다가 패소한 확정판결을 원용하였다.

학교법인이 C의 승계인이므로 A는 그 확정판결과 모순되는 주장을 할 수 없다는 취지였다.

그러나 확정판결의 효력이 미치는 승계인은 원칙적으로 변론종결 후의 승계인이다. 이 사건의 날짜는 다음과 같았다.

구분	시점
학교법인 명의의 소유권이전등기	1997. 12. 11.
A와 C 사이의 앞선 말소등기소송 변론종결	1998. 6. 11.
앞선 소송의 판결 선고	1998. 6. 25.

학교법인은 앞선 소송의 변론종결 전에 이미 이전등기를 마쳤다.

민사소송법은 소송에서 승계사실을 진술하지 않은 경우 변론종결 후에 승계한 것으로 추정하지만, 이는 반대 증명으로 뒤집을 수 있는 추정이다.

대법원은 실제로 변론종결 전에 승계가 이루어졌다는 사실을 증명하면, 앞선 소송에서 승계사실을 진술하였는지와 관계없이 그 추정이 깨진다고 판단하였다.

부동산의 경우 그 판단 기준은 증여계약일이 아니라 소유권이전등기가 이루어진 시점이다.

마. 앞선 말소등기청구의 패소가 소유권 자체의 부존재까지 확정하는 것은 아니다

항소심은 기판력의 객관적 범위도 구별하였다.

앞선 소송의 소송물은 A가 C에게 행사한 특정 소유권이전등기의 말소청구권이었다. 그 청구를 기각한 판결의 기판력이 토지 소유권의 존부 자체에까지 미치는 것은 아니라는 것이다.

이 사건에서는 학교법인에 앞선 판결의 기판력이 미치지 않았고, A는 학교법인 명의 등기의 무효를 이유로 그 명의의 회복을 구하였다.

따라서 앞선 소송에서 패소하였다는 사정만으로 이번 청구가 차단되지는 않았다.

다만 같은 상대방에 대한 말소등기청구를 진정명의회복청구라는 이름으로 바꾸면 언제나 다시 다툴 수 있다는 의미는 아니다. 전후 소송의 상대방, 대상 등기, 청구권의 내용과 승계 시점을 함께 검토해야 한다.

바. 유예기간 내 소송을 제기하였다가 패소하였다고 명의신탁이 계속 유효해지는 것은 아니다

A는 부동산실명법의 실명전환 유예기간 내인 1996. 6. 29. B를 상대로 소송을 제기하였다.

학교법인은 A가 그 소송에서 패소하여 실명등기를 하지 못한 경우에는 명의신탁약정이 무효로 되는 것이 아니라 해지된 상태에 머무르므로, 소유권은 여전히 B에게 있다고 주장하였다.

항소심은 이를 받아들이지 않았다.

앞선 소송은 A와 B 사이의 명의신탁관계를 인정하면서도, C에게 등기가 넘어가 B의 이전등기의무가 이행불능이 되었다는 이유로 토지에 관한 청구를 기각한 것이었다. 그 등기 이전은 C와 B의 반사회적 법률행위에 따른 것이었다.

법원은 이러한 경위로 패소하였다는 이유만으로 명의신탁이 계속 유효하게 존속한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 앞선 판결의 확정일부터 계산하더라도 1년이 훨씬 지난 이 사건 변론종결 당시까지 실명등기 등이 이루어지지 않았으므로, 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효라고 보았다.

사. 원래 자기 명의로 등기하였던 소유자는 현재 명의자에게 직접 진정명의회복을 청구할 수 있다

A는 처음부터 자기 소유였던 토지를 B에게 명의신탁한 사람이었다.

법원은 명의신탁등기가 무효로 되고, C와 학교법인 명의의 후속 등기도 무효인 이상, A가 자기 소유권에 기초하여 현재 명의자인 학교법인에 직접 진정명의회복을 청구할 수 있다고 판단하였다.

반드시 B를 대위하여 순차적으로 각 등기의 말소를 구해야 하는 것은 아니었다.

이 청구의 근거는 명의신탁약정의 이행이 아니라 A에게 귀속되는 소유권이다. 따라서 명의신탁의 유형과 원래 소유권이 누구에게 있었는지를 먼저 확인해야 한다.

아. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결

ChatByun의 「명의신탁한 아파트의 명의를 되찾았지만, 농협의 근저당권 말소는 인정되지 않은 사례」는 연속된 명의신탁관계에서 마지막 명의수탁자로부터 직접 근저당권을 취득한 금융기관이 보호되는 경우를 다룬다.

그 사건에서는 마지막 명의수탁자와 직접 새로운 이해관계를 맺은 농협의 담보권이 보호되었다. 이 사건에서는 수탁자의 배신행위에 적극 가담하여 무효인 등기를 취득한 C와, 그 등기를 기초로 증여받은 학교법인의 권리 취득이 문제 되었다.

따라서 최초 명의수탁자와 직접 거래하지 않았다는 사실만으로 모든 후속 취득자의 보호를 부정해서는 안 된다. 연속된 명의신탁인지, 중간 취득자의 등기가 어떤 이유로 무효인지, 최종 취득자가 누구와 어떤 법률관계를 맺었는지를 구별해야 한다.

ChatByun의 「명의신탁한 토지를 수탁자가 다시 낙찰받아도, 원래 소유자의 반환청구권은 되살아나지 않는다」는 제3자가 유효하게 소유권을 취득하여 명의신탁자가 소유권을 상실한 경우를 다룬다.

그 사건에서는 제3자의 유효한 취득으로 원소유자의 물권적 청구권이 소멸하였다. 이 사건에서는 C와 학교법인이 유효하게 소유권을 취득하지 못하였으므로 원소유자의 진정명의회복청구가 인정되었다.

두 사례는 제3자의 취득 효력이 반환청구의 성패를 결정한다는 점에서 연결된다.

실무상 유의점

가. 등기명의의 이동과 실제 계약관계를 따로 확인해야 한다

등기부에는 B에서 C로, 다시 학교법인으로 소유권이 이전된 것으로 나타났다.

그러나 C의 취득 경위는 B와의 매매가 아니라 자신이 실제 소유자라는 주장과 B의 청구인낙이었다. 이 차이가 제3자 보호 여부를 결정하였다.

등기원인뿐 아니라 계약서, 소장, 인낙조서, 관련 판결문을 함께 확인해야 한다.

나. 명의신탁을 알고 있었다는 사실과 배신행위에 적극 가담한 사실을 구별해야 한다

부동산실명법상 제3자 보호는 원칙적으로 명의신탁 사실에 대한 선의·악의를 묻지 않는다.

따라서 상대방이 명의신탁을 알고 있었다는 주장만으로 보호를 배제하기는 어렵다. 권리 취득을 다투려면 실제 거래관계가 없었다는 사정이나 수탁자의 배신행위에 적극 가담한 사정 등을 구체적으로 주장·증명해야 한다.

다. 선행 확정판결이 있으면 등기일과 변론종결일을 먼저 대조해야 한다

소송 계속 중에 부동산이 이전된 사건에서는 다음 자료를 확보할 필요가 있다.

선행 소송의 판결문과 변론종결일
이전등기의 접수일을 확인할 수 있는 등기기록
전후 소송의 청구취지와 청구원인
승계사실에 관한 주장 및 증거

이 사건에서는 학교법인의 이전등기일이 앞선 소송의 변론종결일보다 빨랐다는 사실이 기판력 주장을 배척하는 핵심 근거가 되었다.

라. 앞선 패소 이유를 청구별로 구분하여 읽어야 한다

A는 앞선 소송에서 토지에 관한 청구에는 패소하였지만 건물 지분에 관한 청구에는 승소하였다. 토지에 관한 패소도 명의신탁관계 자체가 인정되지 않았기 때문은 아니었다.

선행 사건을 단순히 ‘소유권을 인정받지 못한 사건’으로 정리하면 이후 청구의 가능성을 잘못 판단할 수 있다. 각 청구의 소송물, 패소 이유, 확정 범위를 나누어 확인해야 한다.

마. 사용료 청구에 대응할 때에는 토지 소유권의 귀속부터 검토해야 한다

등기명의자가 사용료 상당의 부당이득을 청구하였다고 하여 곧바로 사용 면적이나 임료 액수만 다툴 필요는 없다.

이 사건에서는 학교법인의 소유권 취득 자체가 부정되어 사용료 청구도 배척되었다. 토지 사용료 분쟁에서도 등기명의의 유효성과 실제 소유권의 귀속이 선결문제가 될 수 있다.

원소유자라면 사용료 청구에 대한 방어와 함께, 현재 등기명의자를 상대로 진정명의회복을 구하는 반소의 필요성도 검토해야 한다.