‘공사 후 등기’ 약정을 불확정기한으로 본 사례

해당 판례

인천지방법원 2018. 1. 19. 선고 2017나60249 판결 [소유권이전등기]

매수인이 매도인을 상대로 도로로 사용할 토지의 지분 이전을 청구한 사건이다. 항소심은 매도인의 항소를 기각하였고, 이후 대법원 2018다214456 사건에서 심리불속행으로 상고가 기각되어 확정되었다.

아래 내용은 제1심과 항소심 판결문을 직접 확인하여 정리한 것이다. 구체적인 사실관계와 판단 이유는 해당 하급심 판결에 따른다.

하급심 및 상고심

구분	판결 및 결과
제1심	인천지방법원 부천지원 2017. 6. 14. 선고 2016가단109705 판결 — 매수인 승소
항소심	인천지방법원 2018. 1. 19. 선고 2017나60249 판결 — 매도인의 항소 기각
상고심	대법원 2018다214456 — 심리불속행 상고기각으로 확정

제1심과 항소심 모두 등기이전 의무를 인정했지만, 그 법적 근거는 달랐다. 제1심은 정지조건의 성취를 부당하게 방해한 경우로, 항소심은 불확정기한이 도래한 경우로 판단하였다.

사실관계

1. 매수인은 토지와 진입로 지분을 함께 매수하였다

매도인은 인천 강화군 일대의 여러 토지를 소유하면서, 토목공사를 한 뒤 필지를 나누어 매도하는 사업을 진행하고 있었다.

매수인은 2009년 12월 31일 매도인으로부터 다음 부동산을 합계 1억 4,500만 원에 매수하였다.

D 토지 509㎡
C 토지 250㎡ 중 3분의 1 지분 — 계약서에는 ‘도로지분 25평’으로 표시

분쟁 대상은 위 두 부동산 중 C 토지의 3분의 1 지분이었다.

2. 진입로 지분의 등기만 ‘2차 공사 후’로 미루었다

매매계약은 원칙적으로 잔금 수령과 동시에 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하도록 정하였다. 다만 C 토지 지분에는 다음 특약을 두었다.

“C 250㎡ 중 1/3 지분을 2차 공사 후 매수인에게 등기해 준다.”

여기서 ‘2차 공사’는 매도인이 별도로 소유한 G 임야 18,347㎡에 기초토목공사를 한 뒤 이를 분할하여 매도하려는 사업을 의미하였다.

C 토지는 그 사업부지로 들어가는 진입로였다. 법원은 매도인이 산지전용허가 등 사업에 필요한 허가를 받기 위해 진입로를 자기 명의로 확보해 두려는 취지에서 등기 시기를 늦춘 것으로 보았다.

3. 매매대금은 모두 지급되었지만 도로지분은 이전되지 않았다

매수인은 매매대금을 모두 지급하였다. 매도인은 2010년 2월 24일 D 토지의 소유권이전등기를 마쳐주었지만, C 토지 지분은 이전하지 않았다.

매수인은 2016년 3월 7일 나머지 지분의 이전등기를 요구하였다.

그러나 매도인은 1차 개발 토지 중 5필지가 아직 팔리지 않아 2차 공사를 시작하지 못했고, C 토지의 지목도 도로로 변경하지 못했다며 등기이전을 거절하였다.

4. 당사자들은 특약이 ‘조건’인지 ‘이행시기’인지 다투었다

매도인은 2차 공사가 끝나야만 등기의무가 발생하므로, 공사가 끝나지 않은 이상 이전할 의무가 없다고 주장하였다.

반면 매수인은 등기를 해줄 의무는 이미 존재하고 그 시기만 미룬 것이므로, 장기간 공사가 진행되지 않았다면 등기를 이전해야 한다고 주장하였다. 설령 조건이라고 보더라도 매도인이 공사를 진행하지 않아 조건 성취를 부당하게 방해한 것이라고 주장하였다.

법리

1. 조건인지 기한인지는 ‘그 일이 일어나지 않아도 이행해야 하는가’로 구별한다

‘공사가 끝나면 등기한다’는 표현만으로 정지조건이라고 단정할 수 없다. 계약 내용과 체결 경위에 따라 다음과 같이 구별해야 한다.

구분	약정의 의미	공사가 이루어지지 않는 경우
정지조건	공사가 완료되어야 등기의무가 발생한다	원칙적으로 등기의무가 발생하지 않는다
불확정기한	등기의무는 부담하되, 그 이행시기를 공사 완료에 맞추어 늦춘다	공사가 이루어지지 않는 것으로 확정되거나 상당한 기간 동안 이루어지지 않으면 이행기가 도래할 수 있다

특히 이미 부담하는 채무의 이행에 미래의 일정한 사실을 붙인 경우에는, 특별한 사정이 없으면 이행시기를 유예한 것으로 해석한다.

2. 제1심은 정지조건으로 보면서도 조건 성취 방해를 인정하였다

제1심은 구체적인 등기 날짜가 없고, 2차 공사가 이루어지지 않더라도 등기를 해주기로 명시적으로 합의한 사정이 확인되지 않는다는 이유로 정지조건이라고 보았다.

다만 다음 사정에 비추어 매도인이 신의성실에 반하여 조건 성취를 방해하였다고 판단하였다.

매수인은 대금을 모두 지급하고도 매도인의 사업 편의를 위해 등기를 늦추어 주었다.
계약 당시 당사자들은 사업 진행에 약 1년 정도가 걸릴 것으로 예상하였다.
매도인은 산지전용허가를 받았으면서도 기존 사업부지가 모두 팔리지 않았다는 경제적 이유로 2차 공사를 진행하지 않았다.
공사를 가로막는 법률적·행정적 장애가 있었던 것은 아니었다.
지분을 먼저 이전하더라도 사용승낙이나 지역권 설정 등을 통해 진입로 사용을 확보할 수 있었다.

따라서 민법 제150조 제1항에 따라 매수인은 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있고, 매도인은 공사 미완료를 이유로 등기를 거절할 수 없다고 판단하였다.

3. 항소심은 특약 자체를 불확정기한으로 해석하였다

항소심은 다음 사정에 주목하였다.

첫째, 매수인은 매매대금을 이미 모두 지급하였다.

둘째, 도로지분의 등기를 늦춘 이유는 매도인이 자신의 개발사업을 위해 진입로 명의를 유지할 필요가 있었기 때문이다.

셋째, 특약의 문언과 목적은 등기를 해줄 의무 자체를 공사 완료 여부에 맡긴 것이 아니라, 이미 부담하는 등기의무의 이행시기를 늦춘 것으로 해석하는 것이 타당하다.

따라서 매도인이 공사를 완료하지 않는 한 언제까지라도 등기를 해주지 않아도 된다는 정지조건으로 볼 수 없다고 판단하였다.

4. 약 8년간 공사가 완료되지 않아 이행기가 도래하였다

계약 체결일부터 항소심 변론종결일인 2017년 12월 22일까지 약 8년이 지났지만 2차 공사는 완료되지 않았다.

항소심은 이러한 경과에 비추어 2차 공사의 완료가 불가능한 것으로 확정되었다고 판단하고, 늦어도 항소심 변론종결일 무렵에는 소유권이전등기의 이행기가 도래하였다고 보았다.

이에 따라 매도인은 C 토지 250㎡ 중 3분의 1 지분을 매수인에게 이전해야 한다고 판단하였다.

이는 모든 약정에서 8년이 지나면 기한이 도래한다는 의미가 아니다. 대금 지급 여부, 등기를 미룬 목적, 예정했던 사업기간과 실제 지연기간 등을 종합한 판단이다.

실무상 유의점

‘공사 후’, ‘분양 후’, ‘자금 조달 후’라는 문구만으로 조건이 되는 것은 아니다. 그 사유가 끝내 발생하지 않을 때에도 이행해야 하는지를 계약 전체의 취지에 따라 판단한다.
이행시기를 유예하려는 계약에는 최종 이행기한을 함께 정하는 것이 좋다. 공사가 지연되거나 중단된 경우의 처리도 명시해야 한다.
정지조건으로 해석되더라도 부당한 성취 방해는 허용되지 않는다. 자기 사업의 수익성만을 이유로 조건 성취를 장기간 미루면 민법 제150조 제1항이 문제 될 수 있다.
이 사건의 확정된 항소심 판단은 조건 성취 방해가 아니라 불확정기한의 도래를 근거로 등기이전을 인정하였다는 점에 주의해야 한다.