이 자료는 서권식 변호사가 실무를 처리하면서 참조한 판례를 바탕으로,
실무상 유의할 점에 주안점을 두고 법리적 쟁점을 정리한 것입니다.
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해당판결
상고기각으로 피고들에 대한 청구기각 확정
| 상대방 | 청구 내용 | 최종 결과 및 판단 범위 |
|---|
| 피고 1 | 제5건물에 관한 매매예약 취소 및 소유권이전등기청구권가등기 말소 | 모두 기각 확정. 대법원은 부동산 취득과 매매대금 담보 제공을 일련의 행위로 보아 공동담보 감소를 부정 |
| 피고 2 | 제1~4건물에 관한 각 매매계약 취소 및 소유권이전등기 말소 | 모두 기각 확정. 항소심은 채무변제를 위한 상당한 가격의 매각으로 판단. 대법원에서는 이 부분 상고이유가 기재되지 않아 상고기각 |
| 상고비용 | 원고보조참가인의 상고에 따른 비용 | 원고보조참가인 부담 |
피고 2에 대한 청구기각도 확정되었지만, 대법원이 그 매매가격과 대금 사용처를 별도로 심리하여 판단한 것은 아닙니다.
하급심
- 제1심: 서울중앙지방법원 2016. 7. 22. 선고 2015가단5354677 판결 원고의 피고들에 대한 사해행위취소 및 등기말소 청구를 모두 기각했습니다.
- 항소심: 서울고등법원 2017. 5. 16. 선고 2016나2056166 판결 원고의 항소를 모두 기각했습니다. 피고 1에 대해서는 재건축사업의 완성을 위해 재산을 출연하고 그 대가를 담보받은 경위를, 피고 2에 대해서는 매각 목적·가격·대금 사용처를 고려하여 사해행위를 부정했습니다.
대법원은 피고 1 부분에 관한 원심의 이유에 다소 미흡한 점이 있다고 보면서도, 일련의 거래 전후로 공동담보가 감소하지 않았다는 이유로 결론을 유지했습니다.
관련판례
- 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다95663 판결 빌린 돈으로 주택을 매수하고 그 주택을 해당 차용금의 담보로 제공했다면, 단기간에 이루어진 일련의 행위를 전체적으로 살펴야 합니다. 담보 제공만 분리하여 사해행위라고 단정할 수 없습니다.
- 대법원 2006. 4. 14. 선고 2006다5710 판결 채무초과 상태에서 기존의 유일한 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하는 것은 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 됩니다. 실제 채권이 존재한다는 사정만으로 취소를 면할 수는 없습니다.
- 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 부동산 매각이 채무변제 또는 변제자력 확보를 위한 것이고, 부당한 염가가 아니며, 실제 대금을 채무변제에 사용하거나 변제자력을 유지했다면 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 아닙니다. 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해하는 등의 사정은 별도로 살펴야 합니다.
관련법령
- 민법 제406조 제1항 채무자가 채권자를 해함을 알면서 한 재산권에 관한 법률행위의 취소와 원상회복을 규정합니다. 이 사건의 직접적인 판단 근거입니다.
- 민법 제563조 매매는 재산권 이전과 대금 지급을 서로 약정함으로써 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 매매대금 지급 전에 소유권이 먼저 이전된 거래구조가 문제 되었습니다.
- 부동산등기법 제88조 권리의 설정·이전·변경·소멸에 관한 청구권을 보전하기 위한 가등기를 규정합니다. 이 사건 가등기의 형식을 이해하기 위한 관련 조문입니다.
사실관계
가. 채권자인 신용보증기금과 재건축 시행회사
신용보증기금은 대위변제로 취득한 구상금채권과 관련하여 재건축 시행회사인 아메리코인터내셔날푸드 등을 상대로 소송을 제기했습니다.
기금은 아메리코가 기존 채무를 면탈할 목적으로 설립되어 법인격을 남용한 회사라고 주장했고, 2015. 8. 19. 금전 지급을 명하는 판결을 받았습니다. 이 판결은 2015. 9. 8. 확정되었습니다.
이 사건 항소심은 기금의 피보전채권과 아메리코의 채무초과 상태를 모두 인정했습니다. 쟁점은 그러한 상태에서 이루어진 개별 거래가 채권자들의 공동담보를 감소시켰는지였습니다.
나. 피고 1은 재산을 먼저 넘긴 뒤 대금채권을 담보받았습니다
재건축사업은 종전 시행사의 이중분양과 과도한 채무 등으로 장기간 지연되었고, 토지지분을 모두 확보하지 못하여 사용승인을 받지 못한 상태였습니다. 이후 아메리코가 새로운 시행사로 사업을 인수했습니다.
피고 1은 재건축사업에 참여한 구분소유자로서, 종전 시행사와의 대물변제 약정 및 확정판결에 따라 제5건물의 소유권을 취득한 사람이었습니다.
피고 1은 2013년 2월경 아메리코에 자신의 토지지분과 건물에 관한 권리를 넘기고, 아메리코로부터 18억 4,000만 원을 받기로 약정했습니다. 이 금액은 토지지분과 건물에 관한 권리를 함께 이전하는 대가로, 제5건물 하나의 매매대금만을 뜻하지 않습니다.
주요 이행 경과는 다음과 같습니다.
| 시점 | 내용 |
|---|
| 2013년 2월경 | 토지지분 및 건물에 관한 권리의 양도와 대금 지급 약정 |
| 2015. 7. 21. | 제5건물에 관하여 아메리코 앞으로 소유권이전등기 |
| 2015. 8. 7. | 미지급 대금채무를 담보하기 위한 제5건물 매매예약 체결 |
| 2015. 8. 10. | 피고 1 명의의 소유권이전등기청구권가등기 |
아메리코가 대금을 지급하지 못하자, 피고 1은 자신이 넘겨준 건물에 담보 목적의 가등기를 설정받았습니다. 소유권이전등기부터 매매예약 체결까지의 간격은 17일이었습니다.
다. 피고 2는 다른 구분건물 4개를 매수했습니다
피고 2는 2015. 10. 2. 아메리코로부터 제1~4건물을 총 15억 원에 매수하고, 2015. 10. 5. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
매매대금은 아메리코의 기존 채권자들에 대한 변제 등에 사용되었습니다.
| 매매대금의 처리 | 금액 |
|---|
| 종전 권리자들에 대한 지급 | 7억 2,000만 원 |
| 근저당권 관련 공탁 | 6억 원 |
| 근저당권자와의 조정에 따른 추가 지급 | 1억 5,700만 원 |
| 아메리코에 지급할 잔여채무 | 2,300만 원 |
| 합계 | 15억 원 |
항소심이 인정한 실제 지급·공탁액은 합계 14억 7,700만 원이고, 나머지 2,300만 원은 지급할 채무로 남아 있었습니다.
한편 2012. 8. 14.을 가격시점으로 한 감정평가액은 네 건물 합계 25억 7,000만 원이었습니다. 다만 그 평가는 장래 적정한 대지권을 확보할 것을 전제로 했습니다. 실제 매매 당시에는 대지권이 없었고, 항소심 판결 당시에도 확보 시점이 불투명했습니다.
라. 원고보조참가인의 상고와 확정
기금은 피고 1의 매매예약과 피고 2의 매매계약들이 사해행위라고 주장하며 취소 및 등기말소를 청구했으나, 제1심과 항소심에서 모두 패소했습니다.
제5건물의 경매매수인인 원고보조참가인이 상고했습니다. 대법원은 피고 1 부분의 법리를 판단한 뒤 상고를 기각했고, 피고 2 부분은 상고이유가 기재되지 않았다는 이유로 상고를 기각했습니다.
법리
가. 채무초과 상태라는 사실만으로 모든 담보 제공이 취소되지는 않습니다
채무초과 상태의 채무자가 특정 채권자에게 부동산을 담보로 제공하는 것은 원칙적으로 사해행위가 될 수 있습니다.
그러나 사해행위가 성립하려면 해당 행위로 채권자들의 공동담보가 부족해지거나 그 부족 상태가 심화되어야 합니다. 따라서 채무자의 재산상태와 함께 문제 된 거래가 공동담보에 어떤 변화를 가져왔는지를 확인해야 합니다.
이 사건은 시행회사가 채무초과 상태가 아니어서 청구가 기각된 사례가 아닙니다. 채무초과를 인정하면서도 거래에 따른 공동담보 감소를 부정한 사례입니다.
나. 부동산 취득과 그 취득대금의 담보 제공은 함께 평가해야 합니다
대법원은 다음과 같은 거래에서 기존 채권자들의 공동담보가 감소하지 않았다면 담보 제공을 사해행위로 볼 수 없다고 판단했습니다.
- 돈을 빌려 부동산을 매수하고, 새로 취득한 그 부동산을 해당 차용금의 담보로 제공한 경우
- 매매대금을 지급하기 전에 부동산 소유권을 먼저 이전받고, 그 부동산을 매도인의 매매대금채권을 위한 담보로 제공한 경우
기존 재산에 담보를 추가한 거래와, 새 재산을 취득하면서 그 취득대금에 관한 담보를 부담한 거래는 구별해야 합니다.
다. 단기간의 순차 거래에서도 담보 설정만 떼어 판단할 수 없습니다
부동산 취득과 담보 제공이 같은 날 이루어지지 않았더라도, 단기간에 연결하여 이루어졌다면 특별한 사정이 없는 한 일련의 행위 전체를 살펴야 합니다.
이 사건에서 아메리코는 피고 1로부터 제5건물을 이전받은 후 17일 만에 그 대금채무를 담보하기 위한 매매예약을 체결했습니다. 대법원은 그 전후를 통틀어 기존 채권자들의 공동담보가 감소했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
다만 17일은 이 사건의 구체적 사실이지, 그 기간 이내의 담보 설정을 일률적으로 보호하는 기준은 아닙니다. 거래의 연관성, 담보 대상과 피담보채무의 관계 등을 함께 확인해야 합니다.
라. 사업을 계속하려는 목적과 공동담보 감소 여부는 구별됩니다
항소심은 재건축사업을 완성하기 위해 피고 1이 재산을 먼저 이전하고 담보를 받은 사정에 주목했습니다.
대법원은 원심의 이유에 다소 미흡한 점이 있다고 하면서, 새로 취득한 건물에 그 매매대금의 담보를 설정한 일련의 거래로 공동담보가 감소하지 않았다는 점을 근거로 결론을 유지했습니다.
따라서 이 판결을 사업 정상화를 위한 담보 제공이면 언제나 사해행위가 아니라는 취지로 이해해서는 안 됩니다.
마. 피고 2의 거래는 매각 목적·가격·대금 사용처를 기준으로 판단했습니다
항소심은 피고 2에게 건물 4개를 매각한 목적이 기존 채무의 변제에 있었고, 대금 대부분이 실제 변제에 사용되었다는 점을 고려했습니다.
감정평가액보다 매매대금이 낮다는 사정도 평가 전제의 차이를 함께 살폈습니다. 감정평가는 대지권 확보를 전제로 했지만, 실제 거래는 대지권이 없는 상태에서 이루어졌으므로 금액만 단순 비교할 수 없다고 보았습니다.
이는 피고 2 부분의 청구를 기각한 항소심의 판단 이유입니다. 대법원은 그 부분에 관한 상고이유가 없음을 지적했으므로, 항소심의 세부 판단을 대법원이 직접 설시한 법리로 소개해서는 안 됩니다.
바. 기존 채무의 담보 제공에 관한 판례와 모순되지 않습니다
ChatByun의 「실제로 빌려준 돈의 근저당권도 사해행위로 취소될까」는 채무자가 기존에 보유하던 부동산을 기존 대여금의 담보로 제공한 사건입니다.
이 사건 피고 1 부분은 채무자가 새로 이전받은 부동산에 그 취득대금의 담보를 설정한 경우입니다. 두 사건은 담보 제공으로 기존 채권자들의 공동담보가 감소했는지라는 동일한 기준 아래에서 구별됩니다.
