중개보조원이 횡령한 돈을 일부 갚았다면, 공인중개사의 배상책임도 줄어들까?

실무상 유의점

채무자별 책임액을 먼저 확정해야 한다. 전체 손해액, 과실상계 후 책임액, 보증·공제 범위를 구분하여 공동부담 부분과 단독부담 부분을 계산해야 한다.
다액채무자의 변제금을 책임비율로 곧바로 나누어 공제해서는 안 된다. 대법원 2012다74236 전원합의체 판결로 변경된 종전 판례인지 확인해야 한다.
누가 어떤 채무를 갚았는지 확인해야 한다. 직접 가해자의 일부 변제와 공제기관의 보상금 지급은 다른 채무자에게 미치는 효과가 다를 수 있다.
중개업무의 범위를 계약서 작성에 한정하지 않아야 한다. 위임장, 잔금 지급 경위, 대출금 상환 약정, 중개업자의 지시·감독 자료를 함께 살펴야 한다.
심급별 금액을 혼용하지 않아야 한다. 이 사건의 최종 계산은 환송심에서 정리된 전체 손해액 213,543,628원을 기준으로 한다.
원금과 지연손해금을 분리해야 한다. 최종 지급액에 이미 발생한 지연손해금이 포함되어 있다면, 추가 지연손해금이 붙는 원금의 범위를 주문에 따라 확인해야 한다.

판례 변경 안내

대법원 2018. 3. 22. 선고 2012다74236 전원합의체 판결은 다액채무자의 일부 변제금을 소액채무자의 책임비율에 따라 나누어 공제하던 종전 판례를 그와 배치되는 범위에서 변경하였다. 다액채무자가 단독으로 부담하는 부분부터 소멸한다는 것이 이 판결이 정립한 기준이다.

이 사건의 확정된 지급의무는 아래 환송심 판결에 따르며, 유사 사건에 적용할 법리는 전원합의체 판결을 기준으로 설명한다.

검토일: 2026. 10. 30.

해당판결

대법원 2018. 3. 22. 선고 2012다74236 전원합의체 판결【부당이득금】

서울고등법원 2018. 7. 19. 선고 2018나9052 판결【환송심·확정】

구분	최종 결과
공인중개사에 대한 금전청구	일부 인용
지급할 금액	중개보조원과 공동하여 63,703,595원 지급
지급액의 구성	남은 손해배상 원금 48,611,171원＋공제 후 남은 기존 지연손해금 15,092,424원
추가 지연손해금	원금 48,611,171원에 대하여 2014. 8. 21.부터 2018. 7. 19.까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%
나머지 청구	기각
소송총비용	원고 승계참가인과 피고가 각 50% 부담
확정 여부	환송심 판결 확정

63,703,595원 전부에 추가 지연손해금이 붙는 것은 아니다. 판결은 그중 원금 48,611,171원에 대해서만 위 지연손해금을 지급하도록 명하였다.

하급심 및 소송경과

가. 제1심

서울중앙지방법원 2011. 11. 15. 선고 2010가합36624 판결

대법원 판결에 정리된 제1심 판단에 따르면, 중개보조원의 불법행위로 인한 전체 손해액을 218,432,332원으로 보고, 공인중개사의 책임을 과실상계에 따라 그 50%인 109,216,166원으로 제한하였다.

중개보조원이 지급한 97,222,343원은 중개보조원이 단독으로 부담하는 부분을 소멸시키므로, 공인중개사의 책임에서는 공제하지 않았다.

나. 환송 전 항소심

서울고등법원 2012. 7. 5. 선고 2011나99728 판결

중개보조원의 변제금 중 공인중개사의 책임비율 50%에 해당하는 48,611,171원은 공인중개사의 손해배상채무도 소멸시킨다고 판단하였다.

다. 대법원

대법원은 일부 변제의 효과에 관한 종전 판례를 변경하였다.

중개보조원이 지급한 돈은 자신만 부담하는 부분부터 소멸시키므로, 이 사건에서는 공인중개사의 손해배상책임이 줄어들지 않는다고 보았다. 이에 원고 승계참가인 패소 부분을 파기환송하였다.

라. 환송심

환송심은 전원합의체 판결의 법리를 적용하면서, 당사자 사이에 다툼이 없는 전체 손해액 213,543,628원을 최종 계산의 기초로 삼았다.

공인중개사의 책임액은 그 50%인 106,771,814원으로 정하고, 한국공인중개사협회가 지급한 공제금과 지연손해금을 반영하여 최종 지급액을 산정하였다.

따라서 제1심 판단을 소개한 대법원 판결의 금액과 환송심의 최종 계산금액은 구별해야 한다.

사실관계

가. 임대차보증금으로 대출금을 상환하려 하였다

임대인은 아파트를 임대하고 받을 보증금으로 분양대금 마련을 위해 빌린 대출금을 갚으려 하였다.

임대차계약은 공인중개사를 통하여 체결되었다. 임대인 측은 잔금을 직접 받을 수 없는 사정이 있어, 평소 친분이 있던 중개보조원에게 보증금 잔금을 수령하고 대출금을 상환할 권한을 위임하였다.

나. 중개보조원이 받은 돈을 개인적으로 사용하였다

중개보조원은 임차인에게서 보증금 잔금 198,000,000원을 받고, 임대인에게서 대출금 상환수수료 5,406,000원을 받았다.

그러나 대출금을 상환하지 않고 자신이 매수한 다른 아파트의 잔금 등으로 사용하였다. 그 결과 임대인에게는 보증금 등의 손실과 추가 대출이자 부담이 발생하였다.

중개보조원은 이후 임대인에게 97,222,343원을 변제하였다.

다. 공인중개사에 대한 배상청구와 공제금 지급이 이어졌다

임대인으로부터 관련 채권을 양수한 원고 승계참가인은 공인중개사에게 손해배상을 청구하였다. 사건명은 부당이득금이지만, 이 사건에서 판단한 공인중개사의 지급책임은 중개보조원의 업무상 불법행위에 따른 손해배상책임이다.

원고 승계참가인은 별도로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 청구소송을 제기하였고, 협회가 2014. 8. 20. 공탁한 66,089,977원을 수령하였다.

법리

가. 계약 체결 후 잔금 수령과 대출금 상환을 주선한 행위도 중개업무에 포함될 수 있다

공인중개사는 중개보조원이 임대인 측과의 개인적 친분 때문에 돈을 받았을 뿐, 중개업무로 받은 것은 아니라고 주장하였다.

그러나 법원은 중개보조원이 임대차계약 체결뿐 아니라 보증금 잔금 수령과 대출금 상환 등 계약의 이행에도 적극적으로 관여하였다는 점을 보았다.

이처럼 계약상 의무의 이행까지 주선한 경우에는 계약서 작성만으로 중개업무가 끝났다고 볼 수 없다. 이 사건의 잔금과 상환수수료 수령은 객관적으로 중개업무에 해당하므로, 이를 고용한 공인중개사도 배상책임을 부담한다.

나. 공인중개사의 책임은 50%로 제한되지만, 횡령한 중개보조원에게 같은 제한이 적용되는 것은 아니다

법원은 임대인 측이 중개보조원에게 거액의 수령권한을 주면서 공인중개사의 지시·감독 아래 돈을 처리할 수 있는지 확인하지 않은 과실을 인정하였다. 이에 공인중개사의 책임을 전체 손해의 50%로 제한하였다.

그러나 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 한 중개보조원이 그 부주의를 이유로 자신의 책임을 줄여 달라고 할 수는 없다.

따라서 중개보조원은 전체 손해를, 공인중개사는 그중 50%를 배상하는 관계가 형성된다. 두 사람의 책임이 겹치는 범위에서는 부진정연대관계에 있다.

다. 일부 변제는 다액채무자가 단독으로 부담하는 부분부터 소멸시킨다

대법원은 공인중개사의 책임범위를 정할 때 이미 피해자의 과실을 반영하였다는 점에 주목하였다.

그 후 중개보조원이 일부 돈을 갚았다는 이유로 다시 책임비율에 따라 공인중개사의 채무를 줄이면, 중개보조원에게서 나머지 돈을 받지 못할 위험까지 피해자에게 추가로 부담시키게 된다. 또한 누구에게서 먼저 돈을 받았는지에 따라 회수할 수 있는 금액이 달라지는 문제가 생긴다.

이에 대법원은 다액채무자가 일부 변제하면 자신만 부담하는 부분부터 소멸한다고 판단하였다.

이를 책임 제한 비율 50%를 기준으로 단순화하면 다음과 같다. 지연손해금 등은 제외한 예시이다.

구분	금액
피해자의 전체 손해	1억 원
횡령한 중개보조원의 책임	1억 원
과실상계 후 공인중개사의 책임	5,000만 원
중개보조원만 부담하는 부분	5,000만 원

이 경우 중개보조원의 변제에 따른 효과는 다음과 같다.

중개보조원이 먼저 갚은 돈	공인중개사에게 청구할 수 있는 잔액
4,000만 원	5,000만 원
5,000만 원	5,000만 원
6,000만 원	4,000만 원

중개보조원이 갚은 돈이 단독부담 부분인 5,000만 원을 넘어서야, 그 초과액만큼 공인중개사의 채무도 줄어든다. 피해자가 두 사람에게서 받는 손해배상 원금의 합계는 전체 손해액 1억 원을 넘을 수 없다.

여기서 50%는 피해자에 대한 공인중개사의 책임 제한 비율이다. 두 채무자 사이의 내부 부담비율을 5:5로 정한 것과는 구별해야 한다.

라. 이 사건에서는 중개보조원의 변제로 공인중개사의 책임이 줄어들지 않았다

환송심에서 정리된 계산은 다음과 같다.

항목	금액
전체 손해액	213,543,628원
공인중개사의 책임액: 전체 손해의 50%	106,771,814원
중개보조원만 부담하는 부분	106,771,814원
중개보조원이 변제한 금액	97,222,343원
위 변제로 공인중개사의 채무에서 소멸한 금액	0원

중개보조원의 변제액이 단독부담 부분에 미치지 못하므로, 공인중개사의 책임액 106,771,814원은 그대로 남았다.

마. 협회가 지급한 공제금은 공인중개사의 채무에서도 공제한다

한국공인중개사협회의 공제사업은 중개업자의 손해배상책임을 보증하는 성격을 가진다. 따라서 협회가 그 책임을 보전하기 위해 지급한 돈은 공인중개사의 손해배상채무에도 변제의 효력이 미친다.

법원은 원고 승계참가인이 구한 공제방식에 따라, 수령한 공탁금 중 원금 명목의 금액은 원금에서, 지연손해금 명목의 금액은 지연손해금에서 각각 공제하였다.

항목	계산	잔액
손해배상 원금	106,771,814원－58,160,643원	48,611,171원
2014. 8. 20.까지의 지연손해금	23,021,758원－7,929,334원	15,092,424원
합계	원금 잔액＋기존 지연손해금 잔액	63,703,595원

중개보조원의 변제금과 협회의 공제금은 서로 다른 채무를 이행한 것이므로, 공인중개사의 책임에 미치는 효과도 각각 판단해야 한다.

바. 연 20%는 이 사건에 적용된 구법상 이율이다

환송심은 남은 원금에 대하여 판결 선고일까지 연 5%, 그다음 날부터 연 20%의 지연손해금을 인정하였다.

제1심 변론종결일이 2011. 8. 16.이어서, 2015년 법정이율 개정에 관한 경과규정에 따라 종전 이율을 적용한 것이다.

따라서 이 사건의 연 20%를 현재 제기하는 사건의 일반적인 법정이율로 사용해서는 안 된다.