해당판결
가. 청구별 판단 결과
피고 2에 관한 금액과 인도의무는 파기된 원심판결의 내용이다. 이를 환송 후 확정된 지급액이나 최종적인 인도의무로 보아서는 안 된다.
나. 대상판결과 확정 경과
대법원은 원심판결 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고 사건을 전주지방법원 본원 합의부에 환송하였다. 피고 1의 상고는 기각하였다.
이 글은 확정 여부 미확인 사례로 정리한다. 다만 확인된 재판 결과는 구분할 필요가 있다. 피고 1 부분은 상고기각으로 원심이 유지되었고, 피고 2 부분은 환송 후 판결과 최종 확정 여부를 확인하지 못하였다.
대법원은 피고 2의 상고이유 중 상계에 관한 주장을 받아들이면서 나머지 상고이유에 대한 판단은 생략하였다. 따라서 원심의 다른 판단까지 대법원이 모두 승인하였다고 설명할 수는 없다.
[검토대상 판결문] 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다101394 판결, PDF 2~3쪽.
하급심
가. 제1심
전주지방법원 2009. 10. 9. 선고 2009가단4093 판결
원심판결에 기재된 소송 경과에 따르면, 제1심은 피고 1에 대한 건물인도청구를 인용하고 피고 2에 대한 건물인도청구는 배척하였다.
이에 원고는 피고 2 부분에 관하여 항소하고, 피고 1도 자신의 패소 부분에 관하여 항소하였다. 원고의 부당이득반환청구와 손해배상청구는 항소심에서 추가되었다.
제1심의 구체적인 판단 이유는 원심판결에서 확인되는 범위에서만 정리한다.
나. 원심
원심은 피고 1의 대항력 있는 임차인이라는 주장을 받아들이지 않았다. 피고 1의 인도의무를 인정하고, 실제 거주기간에는 부당이득반환책임을, 이사 후에도 가재도구를 남겨 점유한 기간에는 불법점유에 따른 손해배상책임을 인정하였다.
피고 2에 대해서는 종전 소유자에 대한 유익비상환채권과 이에 기초한 유치권을 인정하였다. 그러나 경매 매수인이 유치권의 부담을 지는 경우에는 형평상 상계를 허용할 수 있다고 보았다.
그 결과 원고의 사용이익 반환채권과 피고 2의 종전 소유자에 대한 유익비상환채권이 대등액에서 소멸하였고, 피담보채권이 모두 소멸하여 유치권도 소멸하였다고 판단하였다.
대법원은 이 가운데 채무자가 다른 두 채권의 상계를 허용한 판단을 받아들이지 않았다.
[검토대상 판결문] 전주지방법원 2010. 11. 5. 선고 2009나7130 판결, PDF 1~2쪽, 4~9쪽.
관련판례
가. 유치물의 주거 사용과 사용이익의 정산
공사대금채권자가 유치물인 주택에 직접 거주하는 것은 특별한 사정이 없는 한 보존에 필요한 사용에 해당하지만, 차임 상당의 이득은 반환해야 한다고 판단하였다.
또한 사용이익을 피담보채권에서 공제한 원심 판단을 수긍하고, 소유자가 원래의 채무자가 아니라는 이유만으로 유치권자의 과실수취권이 부정되는 것은 아니라고 보았다.
이 판결의 과실수취·충당 문제와 대상판결의 일방적인 상계 문제는 법적 근거를 구분하여 검토해야 한다.
나. 경매 매수인의 유치권 부담과 제3자 변제
민사집행법 제91조 제5항에 따른 매수인의 책임은 유치권의 부담을 승계한다는 의미이고, 피담보채무를 인수한다는 의미는 아니라고 판단하였다.
매수인이 피담보채무를 변제하는 것은 제3자의 변제에 해당한다. 매수인은 변제할 법률상 이해관계가 있으므로 채무자의 의사에 반하여 변제할 수 있고, 특별한 사정이 없는 한 채무자에게 구상권을 행사할 수 있다고 보았다.
대상판결 이후 선고된 관련 판결로서, 유치권의 부담과 채무 인수를 구별하는 데 참고할 수 있다.
다. 선순위 저당권보다 늦게 대항력을 갖춘 임차권
경매로 소멸하는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되거나 대항력을 갖춘 임차권은 매각으로 함께 소멸하고, 그 임차권으로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 판결이다.
대상사건 원심은 이 판결을 참조하여 피고 2의 임차권에 의한 대항과 유익비상환채권에 기초한 유치권 행사를 구분하였다.
라. 점유와 부당이득의 구별
부당이득에서 말하는 이득은 실질적인 이익이다. 따라서 건물을 점유하고 있다는 사정만으로 본래 용도에 따른 사용이익을 얻었다고 단정할 수 없다.
대상사건 원심은 이 법리에 따라 피고 1이 이사한 이후의 부당이득반환책임은 인정하지 않으면서, 계속된 불법점유에 따른 손해배상책임은 별도로 판단하였다.
관련법령
가. 상계의 요건과 방법
민법 제492조 제1항은 당사자 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 하는 채무를 부담하는 경우의 상계요건을 정한다.
민법 제493조는 상대방에 대한 의사표시로 상계하고, 상계할 수 있었던 때에 소급하여 대등액에서 채무가 소멸하는 효과를 정한다.
대상판결의 핵심은 두 채권이 같은 당사자 사이에서 서로 대립해야 한다는 점이다. 상계 의사표시를 하였다는 사실만으로 이 요건이 충족되는 것은 아니다.
나. 유치권과 경매 매수인의 부담
민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 변제기 도래 채권을 가진 경우의 유치권을 정한다.
민사집행법 제91조 제5항은 매수인의 유치권 부담을 정하고, 민사집행법 제268조는 담보권 실행을 위한 경매에 관련 규정을 준용한다.
이러한 부담은 피담보채권의 변제 전까지 인도를 거절당할 수 있다는 의미이다. 매수인에게 종전 소유자의 채무가 당연히 이전되는 것은 아니다.
다. 임차인의 유익비상환청구
민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 시 가치 증가가 현존하면 임대인이 지출액이나 증가액을 상환하도록 정한다.
대상사건에서 문제 된 채권은 피고 2가 임차인으로서 종전 임대인에게 가지는 유익비상환채권이다. 유익비를 지출하였다는 이유만으로 그 후 소유권을 취득한 모든 사람에게 직접 상환을 청구할 수 있는 것은 아니다.
라. 유치물의 사용과 과실수취
민법 제323조는 유치권자의 과실수취권과 피담보채권에 대한 충당을 정한다.
민법 제324조는 유치권자의 선관의무, 보존에 필요한 범위를 넘는 사용 등의 제한 및 의무 위반에 따른 유치권 소멸청구를 정한다.
사용행위의 허용 여부, 사용이익의 반환 여부, 피담보채권에 대한 충당 여부는 각각 검토해야 한다.
마. 인도청구와 금전청구
점유자가 실제 사용이익을 얻었는지와 위법하게 소유자의 사용을 방해하였는지는 서로 다른 판단 문제이다.
바. 제3자 변제와 변제자대위
경매 매수인이 유치권을 해소하기 위하여 피담보채무를 변제하는 경우에는 상계와 별도로 이 규정들의 적용을 검토할 수 있다.
사실관계
가. 원고는 두 번째 경매절차에서 아파트를 취득하였다
이 사건 아파트는 원래 피고 2 소유였다. 첫 번째 경매절차에서 종전 소유자가 2007. 1. 31. 아파트를 취득하고, 같은 날 근저당권을 설정하였다.
이후 다시 임의경매가 진행되었고, 원고는 2008. 9. 12. 매각대금을 완납하여 아파트 소유권을 취득하였다.
당시 피고 1은 아파트 중 방 15.32㎡를, 피고 2는 이를 제외한 126.47㎡를 점유하고 있었다.
나. 피고 1은 대항력 있는 임차인이라고 주장하였다
피고 1은 종전 소유자와 보증금 3,300만 원의 임대차계약을 체결하였고, 선순위 근저당권 설정 전에 대항요건을 갖추었다고 주장하였다.
원심은 계약서 작성 경위, 보증금 지급 자료, 종전 주장과의 불일치 등 여러 사정을 종합하여 이 주장을 받아들이지 않았다.
피고 1은 2009. 5. 18.경 이사하였지만 침대와 옷장 등 가재도구를 남겨두었다. 원심은 이후에도 점유가 계속되어 원고의 소유권 행사를 방해하였다고 판단하였다.
금전책임은 다음과 같이 구분하였다.
- 12.부터 인도 완료일까지는 월 150,000원의 손해배상금도 인정하였다.
다. 피고 2는 임차 후 리모델링 비용을 지출하였다
피고 2는 2007. 2. 7. 종전 소유자와 보증금 1,500만 원, 월 차임 60만 원의 임대차계약을 체결하였다.
이후 임대인의 승낙을 받아 2007년 5월 리모델링 공사를 하였다. 원심이 인정한 실제 공사비는 36,109,670원, 공사로 인한 현존 객관적 가치 증가액은 13,001,901원이었다.
피고 2는 이 비용에 관한 유익비를 상환받을 때까지 아파트를 유치할 수 있다고 주장하였다.
원심은 피고 2가 임차권으로 원고에게 대항할 수는 없지만, 종전 임대인에 대한 유익비상환채권에 기초한 유치권은 행사할 수 있다고 보았다.
라. 원고는 사용이익 반환채권으로 상계한다고 주장하였다
원고는 피고 2가 아파트를 사용하여 얻은 차임 상당의 부당이득을 반환해야 한다고 주장하였다.
동시에 자신의 부당이득반환채권을 자동채권으로 하고, 피고 2의 종전 소유자에 대한 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계한다고 주장하였다.
원심의 계산은 다음과 같았다.
원심은 이 상계로 유익비상환채권이 전부 소멸하였으므로 유치권도 소멸하였다고 판단하였다. 그러나 대법원은 이 계산의 전제가 된 상계 자체를 허용할 수 없다고 판단하였다.
[검토대상 판결문] 전주지방법원 2010. 11. 5. 선고 2009나7130 판결, PDF 3~9쪽.
법리
가. 상계는 같은 당사자 사이에 대립하는 채권을 전제로 한다
원고가 상계를 주장한 두 채권의 당사자는 다음과 같다.
피고 2는 원고에게 사용이익 반환채무를 부담하지만, 유익비를 지급할 채무자는 원고가 아닌 종전 소유자이다.
따라서 두 채권은 원고와 피고 2 사이에서 서로 대립하는 채권이 아니다. 모두 금전채권이고 같은 아파트와 관련되어 있다는 사정만으로 상계할 수는 없다.
나. 유치권의 부담을 지는 것과 피담보채무를 인수하는 것은 다르다
경매 매수인은 유치권이 유효하게 존속하면 피담보채권이 변제될 때까지 부동산을 인도받지 못할 수 있다.
그러나 이러한 지위가 곧 종전 소유자의 유익비상환채무를 직접 부담하는 채무자의 지위로 바뀌는 것은 아니다.
대상사건에서도 원고가 유치권의 부담을 지게 되었다는 사정만으로 피고 2의 유익비상환채권이 원고에 대한 채권으로 전환되지 않았다. 상계의 상호대립성은 여전히 충족되지 않는다.
다. 형평을 이유로 제3자에 대한 채권을 소멸시킬 수 없다
원심은 경매 매수인이 유치권의 부담을 지는 점을 고려하여 형평상 상계를 허용하였다.
대법원은 이와 같은 예외를 인정하지 않았다. 이를 허용하면 피고 2가 종전 소유자로부터 실제 변제를 받을 이익이 침해되고, 피고 2의 다른 채권자들과의 관계에서도 원고만 독점적인 만족을 얻을 수 있기 때문이다.
상계제도의 간편한 정산 기능이나 담보적 기능만으로 이러한 결과를 정당화할 수는 없다는 것이다.
이 판단은 법정상계의 요건에 관한 것이다. 별도의 채무인수나 당사자들의 정산합의가 있는 경우까지 모두 동일하게 판단한다는 의미는 아니다.
라. 상계가 부정되었다고 사용이익 반환의무까지 없어지는 것은 아니다
유치권은 일정한 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있는 권리이다. 그 자체로 목적물을 무상으로 사용하여 이익을 얻을 권리까지 부여하는 것은 아니다.
따라서 유치권이 인정되는지와 실제 사용에 따른 부당이득반환의무가 발생하는지는 구분해야 한다.
대상판결이 부정한 것은 원고가 주장한 방식의 상계이다. 피고 2가 아무런 사용이익 반환의무도 부담하지 않는다고 판단한 것은 아니다.
다만 대법원은 다른 상고이유에 대한 판단을 생략하였으므로, 원심의 사용이익 산정이나 유치권 관련 판단 전부를 확정적인 결론으로 소개해서도 안 된다.
마. 과실수취권에 따른 충당과 일방적인 상계를 구분해야 한다
대법원 2009다40684 판결은 유치물의 사용이익을 피담보채권에서 공제한 판단을 수긍하였다. 이를 근거로 경매 매수인이 언제나 제3자에 대한 채권과 상계할 수 있다고 설명하면 대상판결과 충돌하는 것처럼 보이게 된다.
대상판결은 후자의 상호대립성 흠결을 지적하였다. 따라서 사용이익을 정산하려면 단순히 공제할 금액만 제시할 것이 아니라, 어떤 권리에 기초하여 누가 충당 또는 상계를 주장하는지부터 특정해야 한다.
바. 실제 사용이익이 없어도 불법점유에 따른 손해배상은 문제 될 수 있다
피고 1이 이사한 이후에는 실제 주거 사용에 따른 이익이 입증되지 않아 부당이득반환청구가 받아들여지지 않았다.
그러나 원심은 가재도구를 남긴 채 점유를 계속하여 원고의 소유권 행사를 방해하였다는 이유로 손해배상책임을 인정하였다.
따라서 부당이득이 인정되지 않는다는 이유만으로 점유에 따른 모든 금전책임이 부정되는 것은 아니다. 반대로 가재도구가 일부 남아 있다는 사실만으로 손해배상책임이 자동으로 성립하는 것도 아니다. 계속된 점유, 정당한 권원의 유무, 위법성 및 손해 등을 구체적으로 살펴야 한다.
[검토대상 판결문] 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다101394 판결, PDF 2~3쪽. 전주지방법원 2010. 11. 5. 선고 2009나7130 판결, PDF 4~8쪽.
실무적유의점
가. 상계액 계산에 앞서 각 채권의 채무자를 확인해야 한다
같은 부동산에서 발생한 비용과 사용이익이라고 하여 서로 상계할 수 있는 것은 아니다.
자동채권과 수동채권의 채권자·채무자를 각각 적어 보고, 채무인수나 임대인 지위 승계 등으로 당사자가 변경되었는지 확인해야 한다. 유치권의 부담만으로 채무 인수를 전제해서는 안 된다.
나. 임차권의 대항력과 유치권을 별도로 검토해야 한다
선순위 근저당권 때문에 임차권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없더라도, 별도의 유익비상환채권과 유치권이 문제 될 수 있다.
임대차계약의 실제 성립, 보증금 지급, 대항요건의 취득 시점과 함께 공사의 내용, 비용 부담자, 가치 증가의 현존 여부, 점유 및 유치권의 대항 가능성을 구분하여 확인해야 한다.
확정일자는 주택임대차 대항력의 성립요건 자체가 아니다. 계약의 진정성에 관한 증거 평가와 법률상 대항요건의 판단을 혼동하지 않아야 한다.
다. 실제 지출액과 현존 가치 증가액을 구별해야 한다
리모델링에 지출한 금액 전부가 그대로 유익비상환액이 되는 것은 아니다.
공사계약서, 송금 자료, 세금계산서, 공사 전후 사진 및 감정자료 등을 통해 실제 지출과 객관적 가치 증가를 구분해야 한다.
이 사건에서 원심이 계산에 사용한 13,001,901원을 대법원이 최종 확정한 유익비상환액으로 소개해서는 안 된다. 대법원은 상계요건에 관한 법리오해를 이유로 피고 2 부분을 파기하였다.
라. 사용이익 반환과 손해배상의 주장·입증을 구분해야 한다
부당이득반환을 구한다면 실제 사용·수익의 형태와 기간, 점유 면적 및 차임 상당액을 입증해야 한다.
실제 사용이익을 인정하기 어렵더라도 위법한 점유로 소유자의 사용을 방해하였다면 손해배상청구를 검토할 수 있다. 이 경우에는 부당이득반환과 구별하여 불법행위의 요건과 손해를 주장·입증해야 한다.
같은 기간과 손해에 관하여 중복하여 배상받는 구조가 되지 않도록 청구의 관계도 정리할 필요가 있다.
마. 상계 이외의 유치권 해소 방법도 검토해야 한다
매수인이 조속한 인도를 원한다면 유치권자와의 정산합의, 피담보채무의 제3자 변제 및 그에 따른 구상·대위관계 등을 검토할 수 있다.
변제 전에는 피담보채권의 실제 존재와 잔액을 확인해야 한다. 사용이익이 이미 지급되었거나 피담보채권에 충당된 내역도 대조하여 이중 지급이나 중복 정산을 방지해야 한다.
바. 파기된 원심의 결론을 최종 결과로 표시하지 않아야 한다
이 사건에서 확인되는 결과는 피고 1의 상고기각과 피고 2 부분의 파기환송이다.
피고 2에 대한 원심의 무조건 인도 및 5,896,099원 지급 판단은 그대로 유지된 결론이 아니다. 환송 후 인도의 조건, 최종 지급액 및 사건 종결 방식은 확인되지 않았다.
따라서 이 사건의 확정 여부는 “미확인 — 피고 2 부분 파기환송 후 최종 결과 미확인”으로 표시하는 것이 적절하다.