해당판결
대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다91828 판결〔손해배상(기)〕
부동산 가격이 사후에 상승하였다는 이유로 매수가격과 시가의 차액 상당 손해를 부정한 원심판결을 파기하고, 서울고등법원으로 환송하였다.
불법행위로 인한 손해액의 산정 기준시점은 원칙적으로 불법행위시이며, 사실심 변론종결시가 아니라는 점을 명확히 한 판결이다. 환송심 결과와 최종 확정 여부는 제공된 자료에서 확인되지 않는다. 국가법령정보센터
하급심
가. 수원지방법원 2009. 1. 13. 선고 2007가합23114 판결
원심판결에 따르면 원고의 손해배상청구를 일부 인용하였다. 제1심 판결문 자체는 제공되지 않아 구체적인 인용액과 판단 이유는 확인 범위에서 제외한다.
나. 서울고등법원 2009. 10. 22. 선고 2009나17976 판결
피고들의 기망에 의한 공동불법행위는 인정하였다. 그러나 원고가 나중에 받은 토지보상금과 보유 토지의 가치가 매수대금 등을 초과한다는 이유로, 고가 매수에 따른 시가 차액 손해를 부정하였다.
중개수수료 상당 손해와 위자료는 인정할 수 있지만, 이미 지급받은 8,300만 원으로 모두 보전되었다고 보아 원고의 청구를 전부 기각하였다. 대법원은 그중 손해액 산정 및 기준시점에 관한 판단이 잘못되었다고 보았다.
관련판례
가. 대법원 1980. 2. 26. 선고 79다1746 판결〔편취금반환〕
부동산을 비싼 가격에 전매할 수 있다고 속여 시가보다 고가에 매수하게 한 경우, 특별한 사정이 없으면 손해는 매수가격과 매수 당시 시가의 차액이라고 판단하였다.
이 사건 원심은 전매차익 목적의 거래와 전원주택 부지 매수를 구별하여 위 판결의 적용을 배제했지만, 대법원은 위 판결을 인용하여 차액 손해를 인정해야 한다고 판단하였다. 국가법령정보센터
나. 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다33070 전원합의체 판결〔손해배상(기)〕
불법행위로 인한 재산상 손해를, 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 위법행위로 인한 재산상태의 차이로 설명한 판결이다.
이 사건 대법원은 그 법리를 변경한 것이 아니라, 재산상태를 비교하는 기준시점을 원심이 잘못 이해하였다고 지적하였다.
관련법령
가. 손해배상책임 및 손해액 산정
나. 원심에서 함께 검토한 쟁점
위 민법 조문에는 판결문상 특정 개정 전 법률을 가리키는 구법 표시가 없다.
사실관계
가. 토지를 매수하여 전매하면서 원소유자의 매도 대리인처럼 설명
대상 토지는 화성시 서신면 소재 답 7,090㎡, 약 2,144평이었다. 원심이 인정한 거래 경위는 다음과 같다.
피고들과 소외인은 자신들이 매수한 토지를 미등기 전매하는 과정에 있었으면서도, 원고에게는 원소유자가 싸게 내놓은 급매물을 소개하고 가격까지 깎아 주는 것처럼 설명하였다.
나. 딸의 요양을 위한 전원주택 건축 목적을 이용한 기망
원고는 딸이 건강검진에서 췌장암의 가능성이 있다는 소견을 받자, 공기가 좋은 곳에 전원주택을 지어 건강을 돌보려 하였다.
이러한 사정을 알고 있던 소외인과 피고들은 다음과 같이 설명하며 매수를 권유하였다.
- 황토 전원주택을 지으면 딸의 건강에 좋을 것이다.
- 원소유자가 급매물로 내놓아 주변 시세보다 저렴하다.
- 토지 옆에 4차로 직선도로가 개설될 예정이어서 가격이 오를 것이다.
- 원소유자로부터 매도를 의뢰받아 저렴한 가격에 계약을 성사시킨 것이다.
그러나 당시 토지는 진입도로와 배수로가 없어 전원주택 건축허가가 불가능하였다. 원소유자가 급매물로 내놓거나 피고들에게 매도를 의뢰한 사실도 없었고, 설명한 도로개설 계획도 존재하지 않았다.
다. 일부 매수에서 전체 토지 매수로 확대
원고는 처음에는 2005. 4. 28. 토지 중 500평을 평당 30만 원, 총 1억 5,000만 원에 매수하기로 하였다.
그 후 다른 매수인이 계약을 취소하려 하자, 피고 1과 소외인은 원고에게 전체 토지를 매수하면 더 싸게 살 수 있다고 권유하였다. 피고 2도 자신이 가격을 깎아 주었다고 설명하였다.
원고는 이에 속아 2005. 5. 20.경 전체 토지를 5억 4,000만 원에 매수하였다. 판결이 인정한 당시 시가는 약 3억 2,000만 원이었다.
라. 대금·중개수수료 지급과 등기 이전
원고는 2005. 6. 10.까지 매매대금 5억 4,000만 원을 모두 지급하고, 피고 1에게 별도로 중개수수료 2,000만 원을 지급하였다.
매매대금 중 4억 5,000만 원은 피고 2에게 지급되었고, 나머지 9,000만 원은 피고 1·피고 2·소외인에게 각 3,000만 원씩 분배되었다.
등기는 원소유자들로부터 2005. 6. 23. 피고 1 앞으로 이전되었다가, 2006. 1. 6. 원고 앞으로 이전되었다.
마. 매수 후 새로 확정된 도로사업으로 토지가격 상승
매매 당시에는 존재하지 않았던 도로계획이 이후 구체화되었다.
2006. 6.경 도로 확포장공사의 실시설계용역이 시작되고, 2006. 12.경 해당 토지를 경유하는 노선이 확정되면서 가격이 크게 상승하였다.
원고는 2009. 2.경 토지 중 2,520㎡가 협의취득됨에 따라 약 4억 2,000만 원의 보상금을 받았다. 나머지 4,570㎡의 원심 변론종결일 당시 시가는 8억 3,631만 원이었다.
따라서 결과적으로 원고가 보유한 토지와 보상금의 가치는 매수대금을 크게 웃돌았다. 이러한 사후 이익 때문에 당초의 고가 매수 손해가 부정되는지가 핵심 쟁점이 되었다.
바. 이미 받은 배상금과 추가 청구
원고는 2007년 피고들과 소외인으로부터 손해배상금 합계 8,300만 원을 지급받았다.
이후 시가 차액, 중개수수료, 위자료에서 이미 받은 금액을 공제하여 추가 배상을 청구하였다. 항소심에서는 매수 당시 시가가 2억 9,778만 원이라고 주장하면서 추가 청구액을 2억 922만 원으로 확장하였다.
이 금액은 원고의 청구액이며, 대법원이 확정한 배상액은 아니다.
법리
가. 손해액은 원칙적으로 불법행위 당시를 기준으로 산정한다
불법행위로 인한 재산상 손해는 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 위법행위로 발생한 재산상태의 차이이다.
대법원은 이때 비교 기준이 되는 시점이 원칙적으로 불법행위시라고 명확히 하였다.
기존 판례에서 사용한 ‘위법행위가 가해진 현재의 재산상태’라는 표현 중 ‘현재’는 불법행위라는 기준시점을 뜻하며, 판결 당시나 사실심 변론종결 당시를 의미하지 않는다.
원심은 이를 변론종결 당시의 재산상태로 이해하여 사후의 토지가격 상승까지 반영하였고, 대법원은 그 해석이 잘못되었다고 판단하였다.
나. 고가 매수를 유도한 사기의 손해는 당시의 과다 지급액이다
피고들의 기망으로 원고에게 발생한 결과는 시가보다 비싼 가격에 토지를 매수한 것이다.
따라서 손해는 다음과 같이 산정한다.
고가 매수로 인한 손해＝실제 매수가격－매수 당시의 객관적 시가
이 사건에서 대법원이 전제로 삼은 사실관계에 따르면, 매수가격은 5억 4,000만 원이고 당시 시가는 약 3억 2,000만 원이므로 차액은 약 2억 2,000만 원이다.
다만 이는 고가 매수로 인한 차액을 설명하는 계산이다. 최종 지급액은 다른 손해항목과 이미 지급된 배상금 등을 함께 판단해야 하므로, 대법원이 2억 2,000만 원의 지급을 명한 것으로 표시해서는 안 된다.
다. 기망이 없었을 경우의 재산상태를 잘못 설정해서는 안 된다
원심은 기망이 없었다면 원고가 토지를 매수하지 않고 현금 5억 4,000만 원을 그대로 보유했을 것이라고 전제하였다.
대법원은 이 사건에서는 피고들이 원고에게 토지를 고가에 매수시키려 했다는 점과 거래관행 등을 고려하면, 기망이 없었다면 원고가 토지를 시가 상당액에 매수했을 것으로 보는 것이 상당하다고 판단하였다.
이를 설명하면, 정상가격에 매수했을 경우 원고는 같은 토지를 보유하면서 과다 지급한 차액도 남겨 둘 수 있었다. 이후 토지가격이 올랐다는 사실만으로 이미 추가 지출한 금액이 회복되는 것은 아니다.
다만 이러한 가정적 재산상태의 설정은 이 사건의 기망 내용과 거래 경위를 전제로 한 판단이다. 모든 사기 거래에서 피해자가 반드시 정상가격에 거래했을 것이라고 일률적으로 가정하는 취지는 아니다.
라. 사후 가격 상승이나 보상금 수령은 이미 발생한 손해를 없애지 않는다
원고가 나중에 받은 보상금은 토지 일부를 협의취득당한 대가이고, 남은 토지의 가격 상승은 매수 후 발생한 개발사업 등의 결과이다.
대법원은 이러한 사후 사정으로 전체 재산가치가 매수가격을 넘었더라도 매수 당시 시가를 초과하여 지급한 손해가 발생하지 않았다고 볼 수는 없다고 판단하였다.
이는 손해배상금으로 이미 받은 8,300만 원과 구별된다. 실제 손해배상금의 지급에 따른 공제 문제와, 취득한 자산의 사후 가치 상승은 동일하게 취급할 수 없다.
마. 원심과 대법원의 판단 차이
바. 피해자의 부주의를 이용한 가해자의 과실상계 주장은 제한된다
피고들은 원고가 토지 시세를 확인하지 않은 잘못을 참작해야 한다고 주장하였다.
원심은 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 한 사람이 바로 그 부주의를 이유로 책임을 줄여 달라고 주장하는 것은 허용되지 않는다고 보아 과실상계를 배척하였다.
이는 원심이 판단한 별도의 쟁점이며, 대법원의 주된 파기 이유는 손해액 산정 기준시점에 있다.
실무적 유의점
가. 현재 시가보다 매수 당시의 정상가격을 입증해야 한다
이 유형의 소송에서는 매매대금 지급자료와 함께 매수 당시의 객관적 시가를 입증하는 것이 중요하다.
당시 거래사례, 감정평가, 진입도로·배수로의 유무, 건축허가 가능성, 개발계획의 실제 확정 시점 등을 구분하여 제시해야 한다.
나. 나중에 개발계획이 생겼다고 과거의 허위 설명이 진실이 되지는 않는다
계약 당시 도로계획이 없었는데도 이미 예정된 것처럼 설명했다면, 이후 실제 도로사업이 추진되었다는 사실만으로 당시의 기망성이 사라지는 것은 아니다.
계약 당시의 정보와 계약 후 새로 발생한 사정을 시간순으로 구별해야 한다.
다. 계약 취소·대금 반환과 불법행위 손해배상을 구분해야 한다
이 사건은 매매계약을 취소하여 토지를 돌려주고 대금 전액을 반환받는 사건이 아니다. 취득한 부동산을 보유한 상태에서, 기망으로 과다 지급한 부분 등의 손해배상을 구한 사건이다.
따라서 매매대금 전액, 시가 차액, 중개수수료, 위자료를 각각 어떤 근거로 청구하는지 명확히 해야 한다.
라. 중개수수료·위자료와 기지급 배상금은 별도로 정리해야 한다
원심은 중개수수료 2,000만 원 상당 손해와, 딸의 요양 목적을 이용한 기망으로 인한 특별한 정신적 손해를 인정할 수 있다고 보았다. 다만 위자료의 정확한 액수를 확정하여 제시하지는 않았다.
환송 후에는 대법원이 지적한 시가 차액 손해를 포함하여 배상범위를 다시 판단해야 한다. 원고의 청구액, 개별 손해항목, 이미 지급된 8,300만 원, 최종 인용액을 구별하여 표시하는 것이 필요하다.