해당판결
재판 결과: 파기환송
대법원은 근저당권 설정 당시의 담보채무 범위와 그 후 변경계약에 따른 담보채무 범위를 구별해야 한다고 판단하였다.
당초에는 온렌딩시설자금 대출채무만 담보하였더라도, 피담보채무가 확정되기 전에 중소기업자금 대출채무를 추가하기로 합의하였다면 그 변경의 효력을 인정해야 한다는 것이다.
환송심: 대구고등법원 2022. 6. 21. 선고 2021나27813 판결
환송심 결과: 제1심판결 취소, 원고의 청구 기각
환송심 판결의 확정 여부: 미확인
환송심 판결의 확정 여부: 미확인
환송심은 변경계약에 따라 담보되는 대출채무를 구체적으로 심리하였다. 그 결과 원리금 합계가 채권최고액을 초과하므로 선순위 근저당권자에 대한 배당이 정당하다고 판단하였다.
하급심
가. 제1심
대구지방법원 서부지원 2020. 11. 26. 선고 2020가합50144 판결
후순위 근저당권자인 원고의 배당이의 청구를 받아들였다.
나. 환송 전 항소심
선순위 근저당권의 피담보채무가 당초 온렌딩시설자금 대출채무에 한정된다고 보아 원고 승소의 결론을 유지하였다.
이에 따라 피고의 배당액 중 442,277,601원을 원고에게 배당하도록 경정해야 한다고 판단하였다.
그러나 대법원은 당초 담보 범위에 관한 판단은 수긍하면서도, 이후 변경계약으로 다른 대출채무가 추가되었다는 주장에 대한 판단이 누락되었다고 보아 원심판결을 파기하였다.
다. 환송심
대구고등법원 2022. 6. 21. 선고 2021나27813 판결
환송심은 온렌딩시설자금 대출 1건과 중소기업자금 대출 10건이 선순위 근저당권에 의하여 담보된다고 판단하였다.
배당기일 기준 원리금 합계는 4,367,490,281원으로, 채권최고액 4,332,000,000원을 초과하였다. 따라서 피고에게 채권최고액 전액을 배당한 것은 정당하다고 보아 원고의 청구를 기각하였다.
관련판례
- 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결: 피담보채무 확정 전에는 채무의 범위나 채무자를 변경할 수 있다고 판단하였다. 근저당권자가 채무불이행을 이유로 경매를 신청한 경우에는 그 신청 시 피담보채무가 확정된다는 법리도 제시하였다.
- 대법원 1999. 5. 14. 선고 97다15777, 97다15784 판결: 피담보채무 확정 전 채무자를 교체하고 변경등기를 마친 경우, 변경된 채무자의 채무를 담보하는 근저당권으로 유효하게 존속한다고 판단하였다.
- 대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다264161 판결: 기존 근저당권으로 추가 대출채무를 담보하기로 한 합의의 효력을 인정하면서, 피담보채무 변경에 후순위권자 등 이해관계인의 승낙이 필요하지 않다고 판단하였다.
관련법령
- 민법 제357조: 채권최고액을 정하고 피담보채무의 확정을 장래에 보류하는 근저당권을 규정한다.
- 민법 제186조: 법률행위에 따른 부동산물권의 변동에는 등기가 필요함을 규정한다.
- 민법 제360조: 저당권이 담보하는 원금·이자·손해배상 등 피담보채권의 범위를 규정한다.
- 부동산등기법 제48조: 권리에 관한 등기의 공통적인 등기사항을 규정한다.
- 부동산등기법 제75조 제2항: 근저당권의 채권최고액, 채무자 등 등기사항을 규정한다. 구체적인 피담보채무의 거래 범위는 등기사항에 포함되지 않는다.
- 민법 제103조: 선량한 풍속과 사회질서에 반하는 법률행위의 무효를 규정한다. 환송심에서 별도로 주장된 근저당권설정계약의 무효 여부와 관련된다.
사실관계
가. 두 금융기관이 같은 토지에 순차적으로 근저당권을 설정하였다
주식회사 티피에스는 소유 토지에 관하여 2013. 7. 5. 중소기업은행 앞으로 채권최고액 4,332,000,000원의 1순위 근저당권을 설정하였다.
중소기업은행은 같은 날 티피에스에 온렌딩시설자금을 대출하였다.
이후 농협은행도 티피에스에 대출하면서 위 토지에 채권최고액 1,800,000,000원의 2순위 근저당권을 설정받았다. 토지 위에 건물이 신축된 후에는 건물에도 각 금융기관의 근저당권이 설정되었다.
나. 선순위 근저당권의 담보채무를 추가하는 변경계약이 체결되었다
티피에스와 중소기업은행은 2015. 11. 12. 기존 1순위 근저당권의 피담보채무 범위를 다음과 같이 변경하기로 합의하였다.
채무자가 채권자에 대하여 온렌딩시설자금과 중소기업자금 대출거래로 말미암아 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무
온렌딩시설자금 대출채무에 중소기업자금 대출채무를 추가한 것이다. 채권최고액은 기존의 4,332,000,000원으로 유지되었다.
다. 경매가 진행되고 대출채권과 근저당권이 양도되었다
중소기업은행은 2018. 10. 22. 담보권 실행을 위한 경매를 신청하였고, 다음 날 경매절차가 개시되었다.
경매 진행 중 피고 유동화전문회사가 중소기업은행의 대출채권과 근저당권을 양수하였다.
경매법원은 토지·건물 및 공장 기계·기구를 일괄 매각한 뒤 2020. 1. 14. 배당표를 작성하였다.
라. 후순위 근저당권자가 약 4억 4,228만 원의 추가 배당을 요구하였다
배당이의의 핵심 금액은 다음과 같다.
원고 농협은행은 선순위 근저당권이 온렌딩시설자금 대출채무만 담보하므로 피고가 과다하게 배당받았다고 주장하였다.
피고는 이후 변경계약에 따라 중소기업자금 대출채무도 담보 범위에 포함되었고, 그 원리금 합계가 채권최고액을 초과하므로 배당이 정당하다고 다투었다.
법리
가. 최초 담보 범위와 이후 변경된 담보 범위를 구별해야 한다
근저당권은 채권최고액만 정하고 담보할 채무의 확정을 장래에 보류하는 담보권이다.
따라서 피담보채무가 확정되기 전에는 근저당권설정자와 근저당권자의 합의로 담보채무의 범위를 변경할 수 있다. 기존 채무를 유지하면서 다른 종류의 대출채무를 추가하는 것도 가능하다.
이 사건에서 대법원은 처음부터 모든 대출채무가 담보되었다고 판단한 것이 아니다. 최초 설정 당시에는 온렌딩시설자금 대출채무만 담보하였으나, 2015. 11. 12. 변경계약에 따라 중소기업자금 대출채무가 추가되었다고 판단하였다.
나. 후순위 근저당권자의 승낙은 필요하지 않다
후순위 근저당권자는 선순위 근저당권의 채권최고액에 해당하는 담보가치가 이미 선순위권자에게 확보되어 있다는 것을 전제로 이해관계를 맺는다.
대법원은 이러한 이유로 피담보채무의 범위를 변경하거나 채무자를 변경할 때 후순위 근저당권자 등 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없다고 판단하였다.
이 사건에서도 후순위 근저당권이 설정된 뒤 담보채무가 추가되었지만, 그 사정만으로 변경계약의 효력이 부정되지는 않았다.
다. 담보채무 범위의 변경과 등기사항의 변경은 다르게 취급한다
변경 내용이 등기사항인지에 따라 필요한 절차가 달라진다.
따라서 이 사건처럼 채무자와 채권최고액을 그대로 둔 채 담보하는 대출거래의 범위를 추가한 경우에는 변경등기가 없다는 이유로 후순위 근저당권자에 대한 효력을 부정할 수 없다.
라. 변경합의가 있어도 개별 대출채무의 담보 여부는 증명해야 한다
담보 범위를 넓히는 계약이 존재한다는 것과 특정 대출채무가 실제로 그 근저당권에 의하여 담보된다는 것은 구별하여 심리해야 한다.
환송심은 변경계약서, 담보현황표, 채권계산서 및 금융기관에 대한 사실조회 결과 등을 검토하여 온렌딩시설자금 대출 1건과 중소기업자금 대출 10건을 담보채무로 인정하였다.
반면 피고가 주장한 나머지 중소기업자금 대출채무까지 모두 포함된다고 보지는 않았다. 해당 근저당권의 담보채무로 관리되었다는 자료 등이 부족했기 때문이다.
환송심이 인정한 원리금은 다음과 같다.
인정된 채무만으로도 채권최고액을 35,490,281원 초과하므로, 피고에게 채권최고액 전액을 배당한 것은 정당하다는 결론에 이르렀다.
마. 추가 담보를 받았다고 기존 담보에서 해당 채무가 제외되는 것은 아니다
원고는 일부 대출채무에 관하여 중소기업은행이 별도의 후순위 근저당권을 설정받았으므로, 그 채무는 기존 선순위 근저당권의 담보 범위에서 제외되어야 한다고 주장하였다.
환송심은 이를 받아들이지 않았다. 변경계약과 담보현황표에서 해당 채무가 기존 근저당권의 담보채무로 확인되었고, 추가 근저당권설정계약에도 별도의 약정이 없는 한 기존 담보와 누적하여 적용한다는 조항이 있었기 때문이다.
또한 특정 대출에 대한 담보배분금액이 내부 자료에 기재되어 있지 않다는 사정도 담보 제외를 의미한다고 보지 않았다. 해당 자료에서는 다른 대출에 담보가치를 먼저 배분하여 잔존가치가 없다는 의미로 해석하였다.
바. 후취담보약정 위반을 이유로 한 근저당권 무효 주장도 배척되었다
원고는 신축 건물에 2순위 근저당권을 설정받기로 약정하였는데 중소기업은행이 이를 침해하여 먼저 담보를 취득하였으므로, 해당 근저당권설정계약이 민법 제103조에 따라 무효라고도 주장하였다.
환송심은 원고가 주장하는 2순위 후취담보약정 자체를 인정할 증거가 부족하고, 중소기업은행이 담보설정자의 행위에 적극 가담하였다는 증거도 부족하다고 판단하였다.
따라서 피담보채무 범위에 관한 주장뿐 아니라 건물 근저당권의 무효를 전제로 한 주장도 받아들여지지 않았다.
실무상 유의점
가. 최초 계약서와 변경계약서를 시간순으로 검토해야 한다
근저당권의 담보 범위를 확인할 때에는 최초 설정계약서만 검토해서는 충분하지 않다.
변경계약, 추가 대출약정, 기존 담보의 전용신청, 피담보채무 확정 사유와 발생 시점을 함께 확인해야 한다. 특히 변경합의 당시 이미 피담보채무가 확정되어 있었는지가 중요하다.
이 사건에서도 최초 담보 범위에 관한 원고의 주장은 받아들여졌지만, 이후 변경계약의 효력이 인정되면서 배당이의 청구는 기각되었다.
나. 후순위 담보가치는 선순위 채권최고액을 고려하여 평가해야 한다
현재 선순위 대출잔액이 적다는 이유만으로 그 차액만큼 후순위 담보가치가 확보되었다고 단정하기 어렵다.
피담보채무 확정 전에는 유효한 변경합의에 따라 다른 대출채무가 선순위 근저당권의 담보 범위에 추가될 수 있다. 이 사건은 기존 채권최고액을 유지한 상태에서 이러한 변경의 효력을 인정한 사례이다.
다. 채권양수인은 계약서와 개별 채권의 담보관계를 함께 확보해야 한다
대출채권과 근저당권을 양수할 때에는 등기사항증명서와 채권잔액만 확인할 것이 아니라, 설정계약서·변경계약서·담보현황표·대출별 거래내역을 함께 확보할 필요가 있다.
환송심은 최초 설정계약서가 제출되지 않은 데 따른 불이익을 피담보채무의 범위를 주장하는 피고가 부담해야 한다고 보았다. 이후 변경계약의 효력이 인정되었더라도, 모든 대출채무가 자동으로 담보되는 것으로 판단한 것은 아니다.
라. 추가 담보가 기존 담보를 대체하는지 확인해야 한다
같은 채무에 담보가 추가되었다면 기존 담보를 해제하거나 대체하기로 하였는지, 기존 담보와 함께 유지하기로 하였는지를 계약 문언과 거래 경위에 따라 확인해야 한다.
ChatByun의 「누적적 근저당권에서 물상보증인의 변제자대위」도 여러 담보의 관계를 판단할 때 약정 내용과 담보 구조를 구별해야 한다는 점에서 함께 참고할 수 있다.
이 사건에서는 추가 담보를 취득한 사실만으로 기존 선순위 담보가 배제되지 않았고, 기존 담보를 유지하는 계약 조항과 실제 담보관리 내역이 판단 근거가 되었다.