실무적 유의점
가. 현재 연체액뿐 아니라 과거에 3기분이 누적된 시점을 입증해야 한다
임대인인 원고는 차임 지급기일과 실제 입금내역을 대조하여, 어느 시점에 미지급 차임의 합계가 3기분에 도달하였는지 특정해야 한다. 갱신요구 당시 연체액이 줄어들었다는 이유만으로 갱신거절 사유가 없어지는 것은 아니다.
연체한 달이 연속될 필요는 없지만, 단순히 세 차례 늦게 지급하였다는 사실만으로는 부족하다. 특정 시점의 연체잔액이 3기분에 달하였음을 밝혀야 한다. 이 사건에서는 4월·5월·8월분 차임이 미지급되어 연체액이 405만 원에 이르렀다.
나. 계약해지와 갱신거절을 구별하여 종료 원인을 구성해야 한다
차임연체를 이유로 한 계약해지는 해지권 행사 당시의 연체액이 문제 되는 반면, 갱신거절은 임대차기간 중 과거에 3기분을 연체한 사실도 근거가 된다.
따라서 연체차임이 지급된 뒤에는 과거의 연체 사실만으로 즉시 해지할 수 있다고 주장하기보다, 갱신거절의 사유와 통지 경위를 밝혀 기간 만료에 따른 인도를 청구하는 구성을 검토해야 한다. 이 사건에서도 임대인이 주장한 중도해지는 증명이 부족하여 인정되지 않았고, 갱신거절에 따른 기간 만료가 종료 원인으로 인정되었다.
다. 계약 종료 후 부가가치세 청구에는 부담약정과 계속 사용 사실을 제시해야 한다
부가가치세가 과세된다는 이유만으로 임차인에게 그 상당액을 별도로 청구할 수 있는 것은 아니다. 원고는 ‘부가세 별도’ 약정과 계약 종료 후에도 임차인이 영업을 계속한 사실, 보증금에서 사용이익을 정산하는 관계를 함께 주장해야 한다.
이 사건에서는 임대인이 종전에 부가가치세 지급을 적극적으로 요구하지 않았다는 사정만으로, 이를 월 차임에 포함하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보지 않았다.
라. 보증금 공제액은 객관적인 임료와 실제 지급액을 반영해야 한다
계약 종료 후 사용이익이 종전 약정차임과 같은 금액으로 인정되는 것은 아니다. 이 사건에서는 감정 임료가 약정차임보다 낮게 산정되었고, 임차인이 이미 초과 지급한 금액도 공제액 계산에 반영되었다.
원고는 미납 차임·부가가치세, 종료 후 사용이익, 기지급액을 구분한 정산표를 제출하고, 남은 보증금 반환과 상가 인도의 동시이행관계를 청구취지에 반영해야 한다.
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해당판결
상고기각으로 원고 일부승소 판결이 확정된 사례이다.
| 쟁점·청구 | 최종 판단 |
|---|
| 임차인의 계약갱신 요구 | 과거 3기분 차임 연체를 이유로 한 갱신거절 인정 |
| 임대차 종료일 | 약정기간 만료일인 2018. 8. 31. |
| 상가 인도청구 | 보증금 정산 후 잔액을 지급받음과 동시에 인도하도록 인용 |
| 보증금에서 공제할 금액 | 2,538,500원 및 2019. 10. 1.부터 인도 완료일까지 월 1,129,700원의 비율로 계산한 금액 |
| 원고의 나머지 청구 | 인정 범위를 초과한 공제 주장 등 배척 |
| 대법원 판단 | 피고의 상고를 모두 기각 |
확정된 주문은 피고가 보증금 1,500만 원에서 위 금액을 공제한 잔액을 지급받음과 동시에 상가를 인도하라는 내용이다. 공제액에 대한 별도의 금전 지급을 명한 주문과는 구별된다.
하급심
- 제1심: 창원지방법원 2019. 6. 27. 선고 2018가단111536 판결
- 항소심: 창원지방법원 2020. 7. 17. 선고 2019나59513 판결
항소심은 갱신거절에 따른 인도의무를 인정하면서, 임료감정 결과와 임차인의 기지급액을 반영하여 보증금 공제액을 조정하는 내용으로 제1심판결을 변경하였다.
관련판례
3기분 차임 연체로 신뢰가 훼손된 경우까지 임차인의 일방적인 의사로 계약관계를 연장하도록 할 수는 없다는 갱신거절 제도의 취지를 설명하였다. 이 사건 대법원이 해당 취지에 관하여 인용한 판결이다.
부가가치세 상당액의 민사상 지급청구는 당사자 사이의 부담약정에 근거한다. 종전 임대차에서 임차인이 부가가치세를 부담하기로 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 계약 종료 후 계속 사용에 따른 임료 상당 부당이득에도 그 부담이 이어진다고 판단하였다.
부가가치세 부담약정의 해석은
ChatByun의 「상가 분양계약의 ‘부가세 별도’ 약정과 소유권이전등기의 동시이행」에서도 다룬다. 해당 칼럼은 분양대금 지급과 이전등기의 관계를, 이 사건은 임대차 종료 후 사용이익의 정산을 다룬다는 차이가 있다.
관련법령
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호: 3기분 차임을 연체한 사실이 있는 경우의 계약갱신 거절
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8: 차임연체액이 3기분에 달하는 때의 계약해지
- 민법 제105조: 부가가치세 부담 등 당사자 약정의 효력
- 민법 제536조 제1항: 보증금 잔액 반환과 목적물 인도의 동시이행
- 민법 제741조: 계약 종료 후 사용·수익에 따른 부당이득반환
- 부가가치세법 제11조, 부가가치세법 제31조: 용역의 공급과 거래징수
이 사건의 연체는 2017년에 발생하였다. 다른 사건에 적용할 때에는
상가건물 임대차보호법 제10조의9에 따라 2020. 9. 29.부터 6개월 동안의 연체 차임액을 갱신거절·계약해지 등의 연체액에서 제외하는 임시특례도 구별하여야 한다.
사실관계
원고들은 상가건물의 공유자로서 2016. 7.경 피고에게 1층 110.16㎡를 보증금 1,500만 원, 월 차임 135만 원, 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 정하여 임대하였다. 계약서에는 ‘부가세 별도’라는 특약과 ‘최초 2년으로 하고 추가 3년간 영업권을 보장한다’는 내용이 기재되어 있었다.
피고는 2017년 4월분·5월분·8월분 차임을 지급하지 않았다. 이에 따라 2017. 9. 7. 기준 연체액이 3기분인 405만 원에 달하였고, 다음 날인 9. 8.에야 8월분 차임을 지급하였다.
피고가 계약갱신을 요구하자 원고들은 2018. 5. 18.경 과거 3기분 차임을 연체한 사실을 이유로 갱신을 거절하였다. 그러나 피고는 약정기간이 끝난 뒤에도 상가에서 영업을 계속하였다.
피고는 2018. 9.부터 2019. 6.까지 10개월 동안 종전 월 차임과 같은 금액으로 합계 1,350만 원을 지급하였다. 원고들은 보증금에서 미납 부가가치세와 계약 종료 후 사용이익을 공제한 잔액을 반환하는 조건으로 상가 인도를 청구하였다.
법리
가. 갱신거절은 과거의 3기분 연체 사실을 기준으로 판단한다
대법원은 계약해지와 갱신거절에 관한 법률 문언이 다르다는 점에 주목하였다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 해지 요건을 차임연체액이 3기분에 달하는 때로 정한다. 반면
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 갱신거절 사유를 3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우로 정한다.
임대차는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 한다. 임대차기간 중 연체액이 3기분에 달한 적이 있다면 임대인에게 계약관계의 연장을 받아들이도록 요구할 만큼의 신뢰가 훼손되었다고 볼 수 있다. 따라서 갱신요구 당시에도 반드시 3기분이 미지급 상태로 남아 있어야 하는 것은 아니다.
이 사건에서 피고가 2017. 9. 8. 일부 연체차임을 지급하였더라도, 그 전날까지 3기분이 연체되어 있었던 사실은 없어지지 않는다. 대법원은 이를 근거로 한 갱신거절과 2018. 8. 31. 기간 만료에 따른 종료를 인정하였다.
나. 계약 종료 후 사용이익에도 종전 부가가치세 부담약정이 적용된다
대법원은 임차인이 계약 종료 후에도 건물을 계속 사용하고, 임대인은 보증금을 반환하지 않은 채 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당한다고 보았다.
그 상태에서 종전 계약에 임차인의 부가가치세 부담약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 종료 후 사용이익에 대해서도 임차인이 부가가치세 상당액을 부담한다. 지급 명목이 약정차임에서 임료 상당 부당이득으로 바뀌었다는 이유만으로 부담약정의 적용이 배제되는 것은 아니다.
이 사건의 ‘부가세 별도’ 특약에 따라 피고는 계약 종료 후 계속 영업한 기간의 임료 상당액에 대한 부가가치세도 부담하게 되었다.
다. 부당이득은 감정 임료를 기준으로 산정하고 초과 지급액을 정산한다
항소심은 인근 상가 임대사례 등을 반영한 임료감정에 현저한 오류가 없다고 보아 그 결과를 채택하였다. 원고들이 주장한 월 148만 5,000원은 종전 약정차임에 부가가치세를 더한 금액이었으나, 종료 후 전 기간의 사용이익으로 그대로 인정되지는 않았다.
2019. 10. 이후의 월 임료는 102만 7,000원으로 인정되었고, 부가가치세를 포함하면 월 112만 9,700원이 되었다.
그 이전 정산액은 미납 부가가치세 27만 원과 2019. 7.~9. 사용이익 348만 1,500원을 합한 다음, 피고가 앞선 기간에 초과 지급한 121만 3,000원을 차감하여 253만 8,500원으로 산정하였다.
라. 영업기간 보장 문구만으로 갱신거절권 포기를 인정하지 않았다
항소심은 ‘최초 2년으로 하고 추가 3년간 영업권을 보장한다’는 기재만으로 임대인이 차임연체에 따른 갱신거절권까지 배제하기로 약정하였다고 보기는 어렵다고 판단하였다.
이는 영업기간 보장약정이 언제나 무효라는 의미가 아니다. 이 사건 특약의 문언과 증거만으로는, 3기분 차임 연체가 발생한 경우에도 갱신을 보장하기로 하였다고 인정하기 부족하다는 판단이다.
검토대상 판결문
