실무적유의점
가. 부가가치세의 부담자와 지급시기를 나누어 적는다
‘부가세 별도’라고만 적으면 가격에 세금이 포함되어 있는지는 알 수 있어도 지급일을 둘러싼 다툼은 남는다. 잔금과 함께 받으려는 경우에는 “건물분 부가가치세는 매수인이 부담하며, 잔금일에 소유권이전등기서류를 교부받음과 동시에 잔금과 함께 지급한다”라고 정할 수 있다. 등기 후 따로 정산하려는 경우에는 그 지급일과 정산 방법을 명시한다.
나. 등기청구에서는 각 지분과 그에 대응하는 지급액을 특정한다
토지와 건물을 함께 분양한 경우에는 전체 분양가격과 건물분 공급가액을 구분해야 한다. 특히 구분등기 전에 층별 분양계약을 체결하였다면, 구분등기 전에는 어떤 지분을 이전하고 이후에는 어떻게 구분소유권으로 전환할지를 정해 두는 것이 좋다. 소송에서도 각 계약에 해당하는 이전 지분, 미지급 잔금, 건물분 부가가치세를 서로 대응시켜야 상환이행의 범위가 분명해진다.
이 자료는 서권식 변호사가 실무를 처리하면서 참조한 판례를 바탕으로,
실무상 유의할 점에 주안점을 두고 법리적 쟁점을 정리한 것입니다.
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해당판결
가. 대법원 판결
대법원은 매수인의 부가가치세 지급의무와 매도인의 이전등기의무 사이에 동시이행관계가 없다고 본 원심판결 중 본소 부분만 파기환송하였다. 매도인의 건물인도 및 부당이득반환 반소에 관한 상고는 기각하였다.
나. 환송심 판결
[비공개 판결문] 서울고등법원 2006. 8. 22. 선고 2006나31384(본소), 2006나31391(반소) 판결, PDF 1~6쪽〔환송 후 확정사례〕
환송심에서 원고는 건물분 부가가치세까지 지급함과 동시에 이전등기를 구하는 것으로 청구취지를 감축하였다. 환송심은 감축된 청구를 인용하고 피고의 항소를 기각하였다. 반소는 대법원의 상고기각으로 이미 확정되어 환송심의 심판대상에서 제외되었다.
다. 청구별 최종 결과
| 청구 | 판단 결과 | 판단 내용 |
|---|
| 원고의 4층분 지분이전등기청구 | 상환이행으로 인용 | 잔금 230,000,000원과 건물분 부가가치세 26,913,735원, 합계 256,913,735원을 지급받음과 동시에 지분이전등기 |
| 원고의 3층분 지분이전등기청구 | 상환이행으로 인용 | 잔금 94,000,000원과 건물분 부가가치세 27,203,130원, 합계 121,203,130원을 지급받음과 동시에 지분이전등기 |
| 피고의 건물인도청구 | 기각 확정 | 분양계약의 해제가 인정되지 않았고 원고의 입주도 무단점유가 아니었음 |
| 피고의 부당이득반환청구 | 기각 확정 | 유효한 분양계약에 따라 인도받은 건물의 점유·사용이어서 법률상 원인 없는 이득으로 볼 수 없었음 |
층별 구분등기가 마쳐지지 않았으므로, 이전등기의 대상은 3층과 4층의 구분소유권이 아니라 건물과 그 대지 중 각 층에 해당하는 2,842.93분의 447.64 지분이었다.
하급심
가. 제1심
인천지방법원 2004. 5. 19. 선고 2003가합2969(본소), 2003가합4040(반소) 판결
제1심은 피고 교회가 원고 협회에 분양계약에 따른 지분이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다.
나. 환송 전 항소심
환송 전 항소심도 건물분 부가가치세를 원고가 부담하기로 약정한 사실은 인정하였다. 다만 원고의 부가가치세 지급의무는 피고의 세금계산서 교부의무와만 동시이행관계에 있다고 보아, 부가가치세까지 지급받음과 동시에 등기를 이전하겠다는 피고의 항변을 배척하였다. 이 부분에서 대법원과 판단이 갈렸다.
관련판례
매수인이 매도인의 양도소득세를 부담하기로 하였는지가 문제 된 사건이다. 대법원은 세금 부담약정이 있었는지, 있었다면 언제 어떤 방법으로 이행하기로 하였는지를 심리한 다음 소유권이전등기의무와의 관계를 판단해야 한다고 보았다. 대상판결이 직접 인용한 선례이다.
부가가치세법의 거래징수 규정만으로 공급자가 거래상대방에게 세액 상당액을 별도로 청구할 수 있는 것은 아니다. 다만 상대방이 부가가치세를 부담하기로 명시적 또는 묵시적으로 약정하였다면 그 약정에 따라 청구할 수 있다. 이 판결은 세액을 청구할 근거를, 대상판결은 부담약정이 인정된 경우 세액 지급과 이전등기의 이행 순서를 다룬다.
관련법령
거래 당사자 사이에서 건물분 부가가치세를 누가 부담하고 언제 지급할지는 당사자의 약정에 따라 정할 수 있다. 이는 세법상 납세의무자가 누구인지와 구별된다.
나. 민법 제536조 제1항(동시이행의 항변권), 제568조 제2항(매매의 효력)
특별한 약정이나 관습이 없으면 매도인의 권리이전의무와 매수인의 대금지급의무는 동시에 이행한다. 상대방 채무의 변제기가 도래한 경우, 당사자는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다.
다. 민법 제114조 제1항(대리행위의 효력)
대리인이 권한 범위에서 본인을 위한 것임을 표시하여 계약을 체결하면 그 효력은 직접 본인에게 귀속된다. 이 사건에서 분양계약상 매도인의 의무를 부담한 당사자는 분양업무를 수행한 D가 아니라 D에게 대리권을 준 피고 교회였다.
사실관계
가. 신축 건물의 매매와 분양권한의 위임
피고 교회는 2001. 12. 18. 신축 중인 건물과 대지를 D에게 매도하였다. 건축주 명의가 피고에게 남아 있는 상태에서 D가 층별 분양으로 공사비를 마련하려 하자, 피고 대표자는 D에게 분양계약 체결에 관한 모든 권한을 위임한다는 위임장을 교부하였다. 피고 당회는 2002. 2. 17. D와의 매매계약을 추인하고 대표자의 처분권한을 승인하였다.
나. 3층·4층 분양계약과 ‘부가세 별도’ 약정
원고 협회는 피고의 대리인 D와 2002. 4. 14. 건물 4층을 4억 6,500만 원에, 같은 달 23일 3층을 4억 7,000만 원에 분양받는 계약을 체결하였다. 두 계약서에는 공급대금이 ‘부가세 별도’ 금액이라고 기재하였다. 잔금 지급시기는 당초 기재된 ‘입점 지정 만료일’에서 ‘소유권 이전시’로 고쳤다. 원고는 각 계약금과 중도금을 모두 지급하였다.
다. 원고의 입주와 피고의 계약해제 주장
원고는 2002. 5. 26. D의 업무를 보조하던 사람에게서 열쇠를 받아 입주하였다. 이후 교육관으로 쓰겠다는 당초 약속과 달리 3·4층을 예배실로 사용하였다. 피고와 D는 그들 사이의 매매계약을 합의해제하였고, 피고는 용도 약정 위반과 잔금 지급 전 입주 등을 이유로 원고와의 분양계약도 해제되었다고 주장하였다.
법리
가. ‘부가세 별도’라는 가격 표시와 별도의 지급약정은 구별된다
이 사건에서 ‘부가세 별도’는 계약서에 표시한 분양가격에 건물분 부가가치세가 포함되지 않았다는 뜻이었다. 그 문구만으로 부가가치세를 잔금과 다른 날에 지급하거나, 이전등기를 먼저 받은 뒤 정산하기로 하였다고 볼 수는 없다.
동시이행관계는 두 채무가 명목상 매매대금과 이전등기에 해당하는지만으로 결정되지 않는다. 구체적인 계약에서 서로 대가적 의미가 있어 함께 이행하도록 할 관계인지가 기준이다. 대법원은 부가가치세의 지급시기와 방법에 관한 약정을 심리하지 않은 채, 세금계산서 교부의무만을 들어 이전등기와의 동시이행관계를 부정한 것이 잘못이라고 보았다.
나. 피고와 D 사이의 합의해제는 원고의 분양계약에 영향을 미치지 않는다
D는 피고와 체결한 매매계약에서는 매수인이었지만, 원고와 체결한 분양계약에서는 피고의 대리인이었다. 법원은 당회의 승인에 분양권한의 위임도 포함된다고 보았고, 다른 교회에는 분양하지 못하도록 대리권을 제한했다는 증거도 없다고 판단하였다. 따라서 피고가 나중에 D와의 매매계약을 합의해제했더라도, 피고와 원고 사이에 이미 성립한 분양계약은 그대로 효력을 유지하였다.
다. 용도 약정 위반과 잔금 지급 전 입주만으로는 해제할 수 없었다
법원은 원고가 교육관 대신 예배실로 사용한 사실은 인정하였다. 그러나 이 사건의 사용 약속을 어긴 것이 분양계약을 해제할 만큼 중요한 의무 위반은 아니라고 보았다. 또한 잔금 지급시기를 소유권 이전시로 변경하였고 분양대리인 측이 열쇠를 건넸으므로, 잔금 지급 전 입주를 이행지체나 무단점유로 볼 수도 없었다.
