부동산 개발사업의 실패와 사기죄의 구별 — 사기죄가 성립된 사례와 부정된 사례 비교

해당 판결

구분	판결	결과
개발사업 실패에 관하여 편취 범의의 증명이 부족하다고 본 사례	서울고등법원 2015. 5. 14. 선고 2014노3025 판결	검사의 항소기각, 무죄 확정
최종 매수인의 대금으로 약정금을 지급하겠다는 기망을 인정한 사례	대법원 2019. 4. 11. 선고 2019도1477 판결	피고인의 상고기각, 징역 4년 확정

2019도1477 사건의 징역 4년은 토지거래 관련 사기와 별도의 차용금 사기를 함께 처벌한 결과이다. 아래 비교는 두 사건의 토지거래 관련 사기 성립 여부를 중심으로 한다.

하급심

무죄 확정 사건

수원지방법원 안양지원 2014. 9. 19. 선고 2014고합62 판결: 토지 소유권 취득 당시 편취의 범의가 합리적 의심 없이 증명되지 않았다는 이유로 무죄를 선고하였다.
서울고등법원 2015. 5. 14. 선고 2014노3025 판결: 담보제공 특약, 공사 분쟁 및 사업 재개 노력 등을 추가로 검토하여 무죄판결을 유지하였다.

유죄 확정 사건

부산지방법원 2018. 6. 15. 선고 2016고합119, 2017고합213 판결: 토지거래 관련 사기와 별도의 차용금 사기를 모두 유죄로 인정하여 징역 5년을 선고하였다.
부산고등법원 2019. 1. 17. 선고 2018노434 판결: 사실오인 주장은 배척하고, 양형부당 주장을 받아들여 징역 4년으로 감형하였다.

사실관계

가. 무죄 사건: 담보대출과 개발수익으로 토지대금을 지급하기로 한 거래

토지의 등기명의자 E가 사망하자 상속인 H·I·J이 토지를 상속하였다. E의 형인 D는 자신이 실제 소유자라고 주장하면서 개발사업을 추진하던 사람으로, 상속인들로부터 처분권한을 위임받아 개발사업자 A와 거래하였다.

대상은 하남시의 K·L 토지와 인제군의 토지 4필지로, 합계 6필지였다. 주요 약정은 다음과 같았다.

K 토지: 매매대금 9억 7,650만 원 중 계약금 1억 3,000만 원과 중도금 1억 원을 먼저 지급하고, 잔금은 준공 후 분양대금으로 지급하되 미분양 시 은행대출금으로 지급한다.
L 토지: 매매대금 3억 2,645만 6,000원을 준공 후 지급하고, D의 요구가 있으면 환매에 응한다.
인제군 4필지: A의 비용으로 개발하여 대금을 지급한다. 이 토지들이 포함된 총 8필지의 개발사업에 관해서는 토지대금·개발비용 등을 공제한 개발이익을 A와 D가 절반씩 정산하기로 하였다.

K 토지의 2011년 4월 9일자 매매계약서에는 “매도인은 계약과 동시에 담보제공을 한다”는 특약도 있었다.

A는 2011년 4월과 5월에 토지 소유권을 이전받고, 이후 토지 등을 담보로 R 명의의 대출 합계 10억 8,500만 원을 받았다. 대출금 중 일부는 계약금 마련을 위한 차용금 상환과 중도금 지급에 사용되었고, 병원비·생활비 등으로도 소비되었다.

그러나 A는 단순히 토지와 대출금만 취득한 것은 아니었다. 계약금·중도금 2억 3,000만 원을 전액 지급하고, 설계 의뢰, 사업회사 설립, 인접 토지 매입·교환, 건축허가·개발행위허가 취득을 진행하였다. 시공사와 도급계약을 체결하여 바닥 슬래브공사와 철근공사도 시행하였다.

이후 시공사의 공사대금채권에 대한 압류와 선급금 분쟁으로 공사가 중단되었다. A는 새 시공사와 계약하여 신탁·대출을 통한 공사 재개를 추진했지만, 상속인들이 신청한 처분금지가처분으로 신탁계약 체결 등이 불가능해졌다. 결국 대출금을 갚지 못해 토지들은 경매로 제3자에게 매각되었다.

나. 유죄 사건: 최종 매수인의 대금을 받아 원매도인에게 지급하겠다고 약속한 거래

피고인 A는 토지를 매입하여 공장용지 등으로 개발한 후 되파는 사업자였다. 원매도인 C 등으로부터 토지를 매수한 뒤, 최종 매수인인 회사 Q에 토지를 이전하는 거래를 추진하였다.

C 소유 토지에 관하여 항소심은 매매대금 13억 5,000만 원에 양도소득세 등 세금을 피고인이 부담하는 조건이 선택되었다고 보았다. 13억 5,000만 원은 지급되었지만, 피고인이 추가로 부담하기로 한 금액은 지급되지 않은 상태였다.

피고인은 2010년 1월경 C에게 Q 앞으로 소유권이전등기를 먼저 해주면 Q로부터 매매대금을 직접 받아 7억 9,300만 원을 지급하겠다고 약속하였다. 이에 C는 2010년 3월 11일 Q 앞으로 등기를 이전하였다.

법원이 인정한 범죄사실에 따르면, 피고인은 당시 자금압박을 받고 있었고 Q의 대금을 받더라도 약속대로 지급할 생각 없이 회사 운영비와 기존 채무 변제 등에 사용할 의사였다. 실제로 Q로부터 매매대금 전액을 받고도 약정액 중 2억 원만 지급하고, 나머지 5억 9,300만 원을 지급하지 않아 그에 해당하는 재산상 이익을 취득하였다.

항소심은 7억 9,300만 원이 매매잔금인지 세금 상당액인지에 관한 명목보다, 그 금액을 지급하겠다는 약속으로 C의 등기 이전을 유도했다는 점을 중시하였다.

법리

가. 두 사건의 결론을 가른 핵심 사실

판단 요소	무죄 확정 사건	유죄 확정 사건
소유권 이전의 구조	상속인들의 토지를 개발사업자에게 먼저 이전	원매도인의 토지를 최종 매수인 Q에게 직접 이전
대금 지급재원	담보대출·분양대금·개발이익 등 사업 추진 과정에서 마련할 자금	Q로부터 지급받을 특정 매매대금
상대방이 알고 있던 거래조건	담보제공과 개발 후 정산을 전제로 거래	Q의 대금을 받으면 약정금을 지급한다는 약속을 믿고 선이전
지급 의사에 관한 증거	대금 일부 지급, 인허가, 실제 착공, 시공사 교체 등 이행행위 존재	소유권 이전을 요구할 당시부터 대금을 운영비·기존 채무 변제 등에 사용할 의사 인정
불이행 경위	공사대금채권 압류, 시공사 분쟁, 가처분에 따른 신탁·금융 진행 차질 등	Q의 대금을 실제 수령하고도 약정대로 지급하지 않음
법원의 결론	처음부터 편취할 의사였다는 증명이 부족	구체적 지급 약속에 의한 기망과 처분행위 인정

나. 자기자금 부족만으로 사기죄가 성립하지 않는다

무죄 사건에서 법원은 상당한 자금이 필요한 부동산 개발사업을 차입 없이 자기자금만으로 수행하는 것은 오히려 이례적일 수 있다고 보았다.

중요한 것은 재산이 충분했는지 자체가 아니라, 당사자들이 예정한 자금조달 방식으로 사업과 지급 약속을 이행할 의사·능력이 있었는지이다. 담보제공 특약, 개발 후 정산 약정, 실제 인허가와 착공은 이러한 판단의 근거가 되었다.

다만 자기자금이 없다는 사정을 숨겨도 언제나 문제가 없다는 뜻은 아니다. 자기자금 보유가 거래의 중요 조건이었는지, 자금조달 가능성을 허위로 설명했는지 등을 함께 보아야 한다.

다. 최초 계약 이후에도 소유권 이전 단계의 기망이 문제 될 수 있다

유죄 사건의 핵심은 최초 매매계약을 체결한 2008년 당시의 사정만이 아니었다. 잔여 지급의무가 남아 있는 상태에서 2010년 Q 앞으로 등기를 넘기도록 요구한 단계의 약속이 문제 되었다.

항소심은 피고인의 지급 약속이 없었다면 C가 대금 확보의 수단인 소유권이전등기를 먼저 이행하지 않았을 것이라고 판단하였다.

따라서 이미 거래가 진행되었거나 매매대금 상당 부분을 지급했더라도, 이후 새로운 기망으로 상대방의 추가 처분행위를 유도했다면 사기죄가 성립할 수 있다.

라. 자금 전용의 결과와 사전에 예정된 전용 의사는 구별해야 한다

무죄 사건에서도 대출금 일부가 병원비·생활비 등에 사용되었다. 그럼에도 법원은 실제 이행행위와 사업 중단 경위까지 고려하여 소유권 취득 당시의 편취 범의가 증명되지 않았다고 보았다.

반면 유죄 사건에서는 특정 매매대금을 받아 지급하겠다고 약속하면서, 그 약속 당시 이미 다른 용도로 사용할 생각이었다는 점이 인정되었다.

결국 ‘다른 곳에 돈을 썼다’는 결과만으로 결론이 갈린 것이 아니다. 소유권 이전을 유도할 당시의 의사와 그에 관한 증거가 달랐다.

마. 대금의 명칭보다 지급 약속과 처분행위의 연결이 중요하다

유죄 사건에서 피고인은 약정 매매대금 13억 5,000만 원을 모두 지급했으며, 추가 금액은 이후 확정된 세금 관련 금액이라고 주장하였다.

그러나 항소심은 등기 이전 당시 이미 적어도 7억 9,300만 원 이상의 추가 지급이 예정되어 있었고 피고인도 이를 알고 있었다고 판단하였다. 그 금액이 잔금인지 세금 상당액인지와 관계없이, 지급 약속을 믿고 소유권을 이전했다는 인과관계가 인정된 것이다.

따라서 이 사건을 다운계약서의 존재만으로 사기가 인정된 사례로 이해해서는 안 된다.

마. 무죄는 사업상 책임 전부를 부정한 결론이 아니다

무죄 사건의 결론은 토지 소유권 취득 당시의 편취 범의가 충분히 증명되지 않았다는 것이다. 매매대금 지급의무, 계약 해제·원상회복 또는 손해배상책임까지 부정한 것은 아니다.

또한 가처분이 사업 진행의 장애가 되었다는 판단은 가처분 신청 자체가 위법하다는 판단과 구별된다.

실무적 유의점

거래 단계별 약속을 구분해야 한다. 최초 매매계약, 소유권 선이전 요청, 최종 매수인에 대한 이전, 추가 자금 요청 단계에서 각각 어떤 설명과 약속이 있었는지 확인해야 한다.
지급재원과 사용 약정을 특정해야 한다. 막연한 개발수익 지급 약정인지, 특정 매각대금 수령 즉시 지급하는 약정인지가 중요하다.
사후 결과와 당시 의사를 연결하는 증거를 확보해야 한다. 금융협의, 인허가, 공사 진행, 당시 채무 현황, 자금집행 계획과 실제 사용내역을 함께 검토해야 한다.
담보제공 동의와 자금 사용 동의를 구분해야 한다. 사업자금 조달을 허용했다고 하여 개인 채무 변제나 생활비 사용까지 허용한 것은 아니다.
형사판결과 민사상 구제수단을 구별해야 한다. 사기죄의 증명이 부족하더라도 계약상 의무 위반에 따른 청구는 별도로 성립할 수 있다.