실무적 유의점
가. 건물 소유권이 없다는 주장만으로 매수청구권을 배척할 수 없다
건물철거와 토지인도를 청구하는 원고는 상대방에게 건물 소유권이 있는지와 지상물매수청구권이 인정되는지를 구별해야 한다.
미등기 건물을 매수한 사람은 이전등기 없이 소유권을 취득하지 못한다. 그러나 종전 임차인으로부터 건물을 매수하여 점유하고, 적법한 토지 임차인의 지위를 갖추었다면 특별한 사정이 없는 한 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
따라서 원고는 미등기·무허가라는 사정에만 의존하지 말고, 건물 소유 목적의 임대차가 성립하였는지, 임차권 승계가 인정되는지, 매수청구 대상과 범위가 무엇인지를 구체적으로 검토해야 한다.
나. 사용료 수령이 묵시적 임대차와 임차권 승계를 인정하는 근거가 될 수 있다
계약서나 명시적인 양도 동의서가 없더라도 임대차관계가 인정될 수 있다. 건물 양수인이 토지를 사용하는 사실을 알면서 장기간 사용료를 받고, 연체 시 지급을 독촉하였다면 임차권 승계를 묵시적으로 승인하였다고 판단될 가능성이 있다.
이 사건에서는 원고의 모친과 동생이 원고와 상의하여 사용료를 받았고, 원고도 이를 알면서 장기간 이의를 제기하지 않았다. 원고 본인이 직접 돈을 받지 않았다는 사정만으로 임대차관계를 부정하기 어려웠다.
원고는 금원 수령의 명목과 경위, 수령자의 권한, 건물 양수 사실을 안 시점 및 당시 대응을 함께 확인해야 한다.
다. 철거청구와 사용이익 반환청구를 분리하여 구성해야 한다
지상물매수청구권이 인정되어 철거청구가 배척되더라도, 임대차 종료 후 토지를 실제로 사용한 데 대한 부당이득반환청구까지 배척되는 것은 아니다.
원고는 임대차 종료 전에는 약정 차임을, 종료 후에는 실제 사용에 따른 임료 상당 부당이득을 구하는 구조를 검토해야 한다. 이 사건에서도 임대차가 존속한 기간의 무단점유를 전제로 한 부당이득청구는 배척되었지만, 종료 다음 날부터의 부당이득청구는 인정되었다.
기간을 정하지 않은 토지 임대차를 임대인이 해지하는 경우에는 해지통고 도달 후 6개월이 지나야 효력이 발생한다는 점도 청구기간 산정에 반영해야 한다.
라. 매수청구를 배제할 특별한 사정과 매매대금을 구체적으로 다투어야 한다
무허가건물이라는 이유만으로 매수청구권이 부정되지는 않는다. 원고는 임대 목적에 반하는 건축인지, 예상할 수 없을 정도로 고가의 시설인지 등 매수청구를 배제할 특별한 사정을 구체적으로 주장·입증해야 한다.
대법원은 최근에도 불법증축 사실을 알면서 장기간 차임을 받은 사안에서, 매수청구권을 배제할 특별한 사정의 증명책임이 임대인에게 있다고 판단하였다.
매수청구가 인정될 경우에는 건물의 범위와 잔존가치를 감정으로 확인하고, 대금 지급과 건물 인도를 동시에 이행하도록 주장할 필요가 있다. 건물에서 얻던 영업수익까지 당연히 매매대금에 포함되는 것은 아니다.
이 자료는 서권식 변호사가 실무를 처리하면서 참조한 판례를 바탕으로,
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해당판결
대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 2013다48371 판결〔토지인도및건물철거등·매매대금〕
| 청구 | 최종 결과 |
|---|
| 원고의 건물철거청구 | 기각·확정 |
| 원고의 토지인도청구 | 기각·확정 |
| 원고의 임료 상당 부당이득반환청구 | 일부 인용·확정. 2011. 1. 21.부터 토지 인도 완료일까지 인정 |
| 피고들의 반소 매매대금청구 | 인용·확정. 각 건물 인도와 동시에 매매대금 지급 |
대법원은 원고의 상고를 모두 기각하였다. 일부 피고들이 건물 소유권을 취득하였다고 본 원심의 설명은 잘못이라고 지적하면서도, 이들의 지상물매수청구권을 인정한 결론은 유지하였다.
하급심
- 제1심: 대전지방법원 논산지원 2012. 6. 28. 선고 2011가단132 판결
- 항소심: 대전지방법원 2013. 5. 22. 선고 2012나11035, 2013나5587 판결 제1심판결을 변경하여 원고의 철거·인도청구를 기각하고 부당이득반환청구를 일부 인용하였다. 항소심에서 제기된 피고들의 반소를 받아들여 건물 인도와 동시에 매매대금을 지급하도록 명하였다.
관련판례
- 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결 경제적 가치가 남아 있는 무허가건물도 특별한 사정이 없으면 지상물매수청구권의 대상이 된다. 건물 가액을 산정할 때 임차인의 영업수익까지 고려할 필요는 없다고 판단하였다.
- 대법원 1997. 3. 14. 선고 95다15728 판결 임차인이 매수대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있더라도, 건물의 점유·사용을 통하여 토지를 계속 사용하는 한 임료 상당 부당이득을 반환해야 한다고 판단하였다. 이 사건 원심이 원용한 판례다.
- 대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220998, 2025다220999 판결 이 사건의 법리를 재확인하였다. 임대인이 무허가 증축 사실을 알면서 8년간 차임을 받은 사안에서, 불법증축과 등기상의 어려움 등을 이유로 매수청구권을 배척한 원심을 파기환송하였다. 기존 법리를 변경한 판결이 아니라 구체적인 적용 기준을 확인한 후속 판례다.
- 대법원 2006. 6. 15. 선고 2006다6126, 2006다6133 판결 **ChatByun의 임야 전체에 지상권이 있어도, 모든 나무가 지상권자의 소유는 아니다**에서 다룬 사례다. 지상권의 범위와 수목의 매수 범위를 구별하였다. 이 사건 역시 토지 사용권만으로 모든 지상물의 매수를 청구할 수 있다는 취지가 아니라, 실제로 매수하여 처분권을 가진 건물에 관한 판단이라는 점에서 구별하여 이해해야 한다.
관련법령
- 민법 제186조: 법률행위에 의한 부동산 물권변동은 등기하여야 효력이 발생한다.
- 민법 제643조, 민법 제283조 제2항: 건물 소유 등을 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인의 지상물매수청구권을 정한다.
- 민법 제629조: 임차권 양도 및 전대에 관한 임대인의 동의를 정한다.
- 민법 제635조 제1항 및 제2항 제1호: 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고와 효력 발생 시기를 정한다.
- 민법 제536조 제1항: 쌍무계약에서 상대방의 이행 제공이 있을 때까지 자신의 이행을 거절할 수 있도록 정한다.
- 민법 제741조: 법률상 원인 없이 얻은 이익의 반환의무를 정한다.
사실관계
이 사건 토지는 원래 원고의 부친 소유였다가 1994년 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 토지 위에는 1950년대에 건축된 주택과 창고 등이 있었다.
피고 2는 건물을 직접 신축한 사람이었고, 나머지 피고들은 1996년부터 2010년 사이에 종전 점유자들로부터 미등기 무허가건물을 각각 매수하여 사용하였다.
원고의 부친은 건물 사용자들로부터 매년 연말 토지 사용료로 팥 3말 반씩을 받았다. 원고 명의로 토지 등기가 이전된 후에도 원고의 모친과 동생이 원고와 상의하여 이에 상당하는 금원을 받았고, 지급이 늦어지면 독촉하였다. 원고는 이러한 사정을 알면서도 장기간 별다른 이의를 제기하지 않았다.
원고는 2010. 7. 20. 피고들에게 토지 인도를 요구하는 내용증명우편을 발송한 후 건물철거, 토지인도 및 임료 상당 부당이득반환을 청구하였다.
피고들은 건물 소유 목적의 토지 임대차가 성립하였다고 주장하면서, 2011. 10. 19. 원고에게 송달된 준비서면으로 지상물매수청구권을 행사하였다. 항소심에서는 건물 매매대금의 지급을 구하는 반소도 제기하였다.
항소심은 묵시적인 임대차와 임차권 승계를 인정하였다. 임대차가 2011. 1. 20. 종료되고 매수청구권 행사로 건물 매매계약이 성립하였다고 보아, 원고의 철거·인도청구를 배척하면서 종료 후 토지 사용에 따른 부당이득은 반환하도록 명하였다.
법리
가. 지상물매수청구권은 건물의 잔존가치와 임차인의 이익을 보호한다
대법원은
민법 제643조에 따른 지상물매수청구권의 목적을 두 가지로 설명하였다.
하나는 임대차 종료 후에도 남아 있는 건물의 경제적 가치를 보존하는 것이고, 다른 하나는 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 희생되기 쉬운 임차인을 보호하는 것이다.
따라서 건물 소유 목적의 토지 임대차가 종료되었더라도 건물이 현존하면, 계약을 성실하게 지켜온 임차인은 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있다. 이러한 제도의 취지에 비추어 특별한 사정이 없는 한 무허가건물도 매수청구권의 대상이 된다.
나. 미등기 건물의 소유권 미취득과 매수청구권 행사는 별개의 문제다
대법원은 건물을 매수하여 점유하는 사람이 이전등기를 마치지 않았다면 소유권을 취득하지 못한다는 원칙을 유지하였다.
그러면서도 미등기 매수인은 자신이 취득한 권리의 범위에서 건물에 대한 법률상 또는 사실상의 처분권을 가진다고 보았다. 지상물매수청구권의 보호 목적과 이러한 법적 지위를 함께 고려하면, 종전 임차인으로부터 건물을 매수하여 점유하는 토지 임차인에게 소유권등기가 없다는 이유만으로 매수청구권을 부정할 수 없다는 것이다.
이 사건에서 건물을 직접 신축한 피고 2는 소유권을 취득하였지만, 건물을 매수한 피고 1·3·4·5는 이전등기를 하지 않아 소유권을 취득하지 못하였다.
대법원은 이들 모두를 건물 소유자로 본 원심의 판단을 바로잡으면서도, 소유권을 취득하지 못한 피고들도 적법한 임차인으로서 매수청구권을 행사할 수 있으므로 결론에는 영향이 없다고 판단하였다.
다. 장기간의 사용료 수령으로 임대차와 임차권 승계를 인정하였다
원심은 종전 건물 사용자들이 토지 사용의 대가를 지급한 사실을 근거로 기간을 정하지 않은 토지 임대차가 묵시적으로 성립하였다고 보았다.
이후 원고가 가족을 통하여 건물 양수인들로부터 계속 사용료를 받고 그 사용을 용인한 사정은 임차권 승계를 묵시적으로 추인한 것으로 판단하였다. 따라서 명시적인 양도 동의가 없다는 원고의 주장은 받아들여지지 않았다.
대법원도 건물 소유 목적의 토지 임대차가 존재한다는 원심의 판단을 수긍하였다. 미등기 건물의 매수 사실만으로 보호한 것이 아니라 적법한 토지 임차인의 지위가 인정된 사건이다.
라. 매수청구권 행사로 매매계약이 성립하여 철거청구가 배척되었다
원심은 임대차가 종료된 뒤 피고들의 매수청구 의사표시가 원고에게 도달한 2011. 10. 19. 각 건물에 관한 매매계약이 성립하였다고 판단하였다.
이에 따라 원고가 기존에 청구한 건물철거와 토지인도는 받아들여지지 않았다. 대신 원고는 각 건물을 인도받음과 동시에 피고들에게 매매대금을 지급할 의무를 부담하게 되었다.
매매대금은 피고별로 16,884,000원, 16,272,000원, 15,104,000원, 15,660,000원 및 15,067,000원으로 인정되었다.
마. 건물 인도를 거절할 수 있어도 토지를 무상으로 사용할 수는 없다
원심은 기간을 정하지 않은 임대차가 해지통고 도달 후 6개월이 지난 2011. 1. 20. 종료되었다고 판단하였다.
피고들이 건물 매매대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있더라도, 건물을 점유·사용하면서 토지 사용이익을 얻는 이상 그 이익은 반환해야 한다. 이에 따라 2011. 1. 21.부터 토지 인도 완료일까지 임료 상당 부당이득의 반환을 명하였다.
반면 임대차 종료 전 기간에는 토지 사용의 법률상 원인이 있었다. 그 기간에 미지급 차임을 청구하는 것은 별론으로 하고, 임대차가 없었다는 전제에서 무단점유에 따른 부당이득을 청구할 수는 없다고 보았다.
매수청구권에 따른 인도 거절과 계속된 사용에 대한 대가 지급은 양립한다는 점이 원고의 금전청구를 구성할 때 중요한 부분이다.
검토대상 판결문
- 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364, 2013다48371 판결, PDF 1~3쪽: 미등기 무허가건물 매수인의 법적 지위, 지상물매수청구권 인정 및 상고기각.
- 대전지방법원 2013. 5. 22. 선고 2012나11035, 2013나5587 판결, PDF 1~8쪽: 청구별 주문, 묵시적 임대차와 임차권 승계, 종료 시점, 부당이득 및 반소 매매대금.
- 대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220998, 2025다220999 판결에 관한 공식 판례속보: 기존 법리의 유지 및 매수청구권을 배제할 특별한 사정에 관한 후속 판단.
