건물에 대한 저당권의 효력이 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권에도 미치는지 여부

핵심정리

해당판결

대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결〔건물철거등〕

토지소유자인 원고의 상고를 기각하여 원심판결이 확정되었다. 대법원은 법정지상권의 승계를 인정하고, 종전 지상권자의 지료 연체 및 승계 후 지료 미지급을 이유로 한 지상권 소멸 주장을 배척하였다.

하급심

전주지방법원 1995. 10. 26. 선고 94나6003 판결

건물 경락인의 법정지상권 취득과 그로부터 건물을 매수한 피고 1의 지상권 양수관계를 인정하였다. 종전 지상권자의 연체 지료채무가 승계되지 않았고 법정지상권도 소멸하지 않았다고 판단하였다.

대법원은 원심의 결론을 유지하면서, 선행 지료청구 판결의 기판력이 경락인과 피고 1에게 미치지 않는다는 점을 명확히 하였다.

관련 조문	이 사건과의 관계
민법 제100조 제2항	종물의 처분상 수반성에 관한 규정을 유추하여 건물 양도에 지상권 양도도 포함된다고 해석
민법 제186조	매매 등 법률행위에 의한 지상권 이전에는 등기가 필요
민법 제187조	경매에 따른 지상권 취득은 등기 없이 발생
민법 제279조	지상권의 내용
민법 제358조	저당권의 효력 범위를 건물에 종된 권리인 지상권에 유추적용
민법 제371조	지상권을 목적으로 하는 저당권에 관한 규정

사실관계

가. 당사자와 권리 이전 관계

이 사건의 핵심 당사자 관계는 다음과 같다.

구분	지위
원고	건물이 위치한 토지의 소유자
소외 2	건물 소유를 위한 법정지상권을 원시취득한 사람
소외 1	저당권 실행에 따른 경매에서 이 사건 건물의 2층 부분을 취득한 경락인
피고 1	소외 1로부터 해당 건물을 매수한 사람

피고는 총 3명이지만, 대법원 판결의 핵심 법리는 피고 1의 건물 매수와 법정지상권 양수관계를 중심으로 전개된다. 나머지 피고들의 구체적인 지위는 제공된 판결문에 나타나 있지 않다.

나. 종전 지상권자에 대한 지료청구 판결

원고는 법정지상권을 원시취득한 소외 2를 상대로 지료청구 소송을 제기하여 승소판결을 받았고, 그 판결은 확정되었다.

이후 그 소송의 변론종결 뒤에 소외 1이 경매를 통해 건물과 법정지상권을 취득하였다. 피고 1은 다시 소외 1로부터 건물을 매수하였다.

그러나 지료에 관한 등기는 이루어지지 않았다.

다. 토지소유자인 원고의 주장

원고는 건물 취득에 따른 법정지상권의 승계를 다투는 한편, 종전 지상권자의 지료 연체와 선행 지료청구 확정판결의 효력을 경락인 및 피고 1에게도 주장하였다.

또한 지료 미지급을 이유로 법정지상권이 소멸하였다고 주장하면서, 피고 1에게 지상권 소멸청구를 하였다.

라. 대법원이 구분한 두 가지 지료 문제

대법원은 다음 사항을 분리하여 판단하였다.

첫째, 소외 2가 부담하던 과거의 연체 지료채무를 누가 부담하는가.

지료의 등기가 없으므로, 원고는 소외 2의 연체 사실을 들어 지상권을 승계한 사람에게 대항할 수 없다고 보았다.

둘째, 경락인 소외 1이 법정지상권을 취득한 이후의 지료를 지급하지 않은 것이 지급지체인가.

소외 1에게 취득 이후의 지료 지급의무는 있지만, 원고와 소외 1 사이에 지료가 협의나 재판으로 정해졌다는 입증이 없으므로 지급지체는 인정되지 않는다고 보았다.

법리

가. 건물의 저당권은 건물 소유를 위한 지상권에도 효력이 미친다

민법 제358조는 저당권의 효력이 저당부동산의 부합물과 종물에 미친다고 규정한다.

대법원은 이를 건물에 종된 권리인 지상권에도 유추적용하였다. 건물의 담보가치에는 건물을 존속시키기 위한 토지 사용권이 결합되어 있기 때문이다.

따라서 건물에 대한 저당권 실행으로 건물을 취득한 경락인은 특별한 사정이 없으면 건물 소유를 위한 지상권도 함께 취득한다.

다만 경락 후 건물을 철거하는 매각조건 등 특별한 사정이 있으면 달리 판단될 수 있다. 이 사건에서는 원고가 그러한 특별한 사정을 입증하지 못하였다.

나. 경락인은 지상권을 등기 없이 취득하지만, 후속 매수인은 이전등기가 필요하다

이 사건에서 가장 주의할 부분은 경락인과 후속 매수인의 법적 지위가 다르다는 점이다.

구분	경락인 소외 1	후속 매수인 피고 1
건물 취득 원인	저당권 실행에 따른 경매	경락인과의 매매
지상권에 관한 법적 효과	민법 제187조에 따라 등기 없이 취득	특별한 사정이 없으면 지상권도 양도하기로 한 것으로 해석
이전등기 전 지위	지상권자	지상권을 이전받을 권리를 가진 사람
이 사건 소멸청구와의 관계	실제 지상권 귀속 주체	이전등기 전에는 지상권자가 아니므로 소멸청구의 상대방이 될 수 없음

판결 앞부분에서 피고 1이 법정지상권을 ‘양수하였다’고 표현한 것은, 건물 매매에 지상권 양도도 포함된다는 의미이다.

이를 피고 1이 매매만으로 지상권을 등기 없이 취득하였다는 의미로 이해해서는 안 된다. 대법원은 판결 후반부에서 피고 1은 지상권자가 아니고, 지상권을 이전받을 권리를 가진 사람이라고 명확히 구분하였다.

다. 지상권의 승계와 종전 연체 지료채무의 승계는 별개이다

건물과 지상권을 취득하였다는 사실만으로 종전 지상권자가 부담하던 연체 지료채무까지 당연히 승계하는 것은 아니다.

지료액이나 지급시기 등에 관한 약정은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다. 이 사건에서는 지료의 등기가 없었으므로, 토지소유자는 종전 지상권자의 연체를 들어 경락인과 후속 매수인에게 대항할 수 없었다.

따라서 법정지상권은 승계되지만, 종전 지상권자의 연체 지료채무는 승계되지 않는다는 결론이 함께 성립한다.

라. 선행 지료청구 판결의 기판력도 당연히 승계되지 않는다

원고가 종전 지상권자인 소외 2를 상대로 지료청구 승소판결을 받았다는 사실만으로, 그 판결의 효력이 건물의 후속 취득자에게 미치는 것은 아니다.

변론종결 후의 승계인에 해당하려면 소송물인 권리·의무 또는 계쟁물에 관한 당사자적격을 승계하여야 한다.

그런데 이 사건에서 경락인과 피고 1은 다음 어느 것에도 해당하지 않았다.

선행 소송의 소송물인 소외 2의 지료채무를 승계하지 않았다.
선행 지료청구 소송의 계쟁물에 관한 당사자적격을 승계하지 않았다.

따라서 건물과 지상권을 취득한 시점이 선행 소송의 변론종결 후라는 이유만으로 기판력을 받는 승계인이 되는 것은 아니다.

마. 지료 지급의무가 있어도 지료가 정해지기 전에는 지급지체를 인정할 수 없다

경락인은 법정지상권을 취득한 이후의 지료를 지급할 의무를 부담한다. 그러나 지료 지급의무의 존재와 지급지체의 성립은 구분하여야 한다.

법정지상권의 지료는 당사자의 협의 또는 법원의 판단으로 정해져야 한다. 이 사건에서는 원고와 경락인 사이에 지료가 정해졌다는 입증이 없었다.

따라서 지료를 지급하지 않았더라도 지급지체라고 볼 수 없고, 이를 이유로 민법 제287조에 따른 지상권 소멸을 청구할 수 없었다.

이는 토지를 무상으로 사용할 수 있다는 뜻이 아니라, 지료가 미결정된 상태의 미지급을 곧바로 지상권 소멸사유로 삼을 수 없다는 뜻이다.

바. 지상권 소멸청구는 실제 지상권자를 상대로 해야 한다

원고가 피고 1에게 지상권 소멸청구를 한 사실은 인정되었다.

그러나 피고 1은 아직 지상권자가 아니므로, 그에 대한 소멸청구는 경락인 소외 1의 지상권이나 피고 1의 지상권이전등기청구권에 영향을 미치지 않았다.

종전 지상권자인 소외 2에게 소멸청구를 하였다는 자료도 없었다.

결국 원고의 지상권 소멸 주장은 연체의 대항 가능성, 지급지체의 성립 및 소멸청구의 상대방이라는 각 단계에서 받아들여지지 않았다.

실무적 유의점

가. 건물 취득 방식과 지상권 등기를 함께 확인해야 한다

경매에 의한 취득과 매매에 의한 취득은 지상권 이전의 요건이 다르다.

건물의 현재 소유자만 확인할 것이 아니라, 누가 경매로 지상권을 취득하였고 이후 누구에게 이전등기가 이루어졌는지를 확인해야 한다.

나. 과거 연체 지료와 승계 후 지료를 나누어 청구해야 한다

종전 지상권자의 연체 지료채무, 경락인의 취득 이후 지료 지급의무, 후속 매수인의 지위는 각각 구분하여야 한다.

특히 종전 지상권자에 대한 승소판결이 있다는 이유만으로 후속 취득자에게 그 채무를 청구하거나 지상권 소멸을 주장할 수는 없다.

다. 지상권 소멸청구에 앞서 지료의 결정 및 대항요건을 확인해야 한다

지료 약정이나 재판의 존재, 지료의 등기 여부, 실제 지급지체 여부, 소멸청구 당시의 지상권자를 순서대로 확인해야 한다.

단순히 “오랫동안 지료를 받지 못했다”는 사정만으로 건물철거 청구의 전제가 되는 지상권 소멸이 인정되는 것은 아니다.