보증금 상호전환이 무효이면 임대료도 표준금액으로 돌아간다 — 무효행위의 전환과 임대료 연체에 따른 해지

해당판결

대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결〔건물인도등〕

일부무효 법리를 적용하여 계약해지를 부정한 원심판결을 파기환송하였다. 다수의견은 민법 제138조의 무효행위 전환에 따라 표준임대보증금과 표준임대료를 내용으로 하는 계약이 존속한다고 판단하였다.

수원지방법원 2017. 10. 19. 선고 2016나21732 판결〔건물인도등〕

파기환송심은 임대료 연체에 따른 계약해지를 인정하여 임차인의 항소를 기각하였다. 첨부된 사건진행 자료에 따르면, 이후 대법원 2017다52835 사건에서 재상고가 심리불속행으로 기각되어 임차인의 아파트 인도의무가 확정되었다.

하급심

가. 제1심 — 임대사업자의 인도청구 인용

수원지방법원 성남지원 2012. 11. 2. 선고 2012가단5963 판결

임대사업자인 원고의 아파트 인도청구를 인용하였다.

나. 환송 전 항소심 — 임대료 차액은 부당이득에 불과하다고 판단

수원지방법원 2013. 5. 3. 선고 2012나43710 판결

초과 보증금 부분만 무효이고 기존의 낮은 임대료 약정은 유효하게 남는다고 보았다.

따라서 표준임대료와 기존 임대료의 차액은 계약상 차임이 아니라 부당이득에 해당하므로, 이를 지급하지 않았다는 이유로 임대료 연체에 따른 계약해지를 할 수 없다고 판단하였다.

다. 파기환송심 — 차액의 차임채무성을 인정하고 해지의 효력 인정

수원지방법원 2017. 10. 19. 선고 2016나21732 판결

전원합의체 판결에 따라 월 909,000원의 표준임대료 지급의무를 인정하였다. 임차인이 매월 316,000원씩 지급하지 않은 것은 차임 연체에 해당하고, 해지 당시 연체기간과 누적액이 해지요건을 충족하였다고 판단하였다.

사실관계

가. 당사자 관계와 최초 계약

원고 대방건설 주식회사는 공공건설임대아파트를 건설·임대하는 사업자이고, 피고 A는 그중 한 세대를 임차한 사람이다.

원고와 피고는 2006. 5. 23. 다음 조건으로 임대차계약을 체결하였다.

구분	최초 계약 조건	상호전환 전 표준 조건	차액
임대보증금	246,940,000원	137,191,000원	109,749,000원
월 임대료	593,000원	909,000원	316,000원

원고는 보증금을 표준금액보다 높이는 대신 월 임대료를 낮추었다. 그러나 임차인에게 표준 조건과 전환 조건 중 하나를 선택하도록 하는 법정 동의절차는 거치지 않았다.

피고는 2009. 1. 9. 보증금을 완납하고 입주한 후, 매월 593,000원을 지급하였다.

나. 선행 소송 — 보증금 반환과 임대료 차액 지급을 함께 명한 판결

피고는 원고를 상대로 표준임대보증금을 초과하여 지급한 돈의 반환을 청구하였다. 이에 원고는 보증금이 표준금액으로 낮아지면 임대료도 표준임대료로 돌아가야 한다고 주장하면서 상계항변과 예비적 반소를 제기하였다.

서울고등법원 2011. 2. 23. 선고 2010나14461, 2010나60525, 2010나121109 판결은 다음과 같이 판단하였다.

임대사업자는 임차인에게 초과 보증금 109,749,000원과 정산된 지연손해금을 지급한다.
임차인은 임대사업자에게 2010. 12. 25.부터 아파트 인도일까지 매월 316,000원의 임대료 차액을 추가로 지급한다.

이 판결은 상고기각으로 확정되었다.

이 선행 소송은 보증금과 임대료의 정산 사건이고, 이번 사건은 그 후 임대료 차액을 지급하지 않은 것을 이유로 제기된 계약해지·아파트 인도 사건이다.

다. 임대사업자는 초과 보증금을 공탁하였으나 임차인은 차액 지급을 계속 거절하였다

원고는 선행 판결에 따라 2011. 2. 25. 초과 보증금 109,749,000원과 지연이자 6,702,958원을 변제공탁하였다.

그러나 피고는 선행 판결이 확정된 이후에도 기존 월 임대료 593,000원만 지급하고, 추가 지급을 명받은 월 316,000원은 지급하지 않았다.

원고는 2011년 12월 임대료 연체를 이유로 계약해지를 통지하고 아파트 인도를 청구하였다.

라. 임차인의 뒤늦은 납부와 환송심에서의 추가 주장

피고는 해지통지 이후인 2012. 3. 28.에 미납액을 송금하고, 이후에는 매월 909,000원을 지급하였다.

환송심에서는 다른 임차인들의 관련 소송에서 표준임대료 산정방식이 달리 판단된 점 등을 들어, 자신의 표준임대료도 월 863,517원으로 계산해야 한다고 주장하였다.

그러나 환송심은 피고의 월 임대료 지급의무에 관한 선행 확정판결의 기판력 등을 이유로 이를 배척하고, 해지의 효력을 인정하였다.

법리

가. 핵심 쟁점은 계약의 존속 여부를 넘어, 존속하는 계약의 내용이다

다수의견과 별개의견은 모두 임차인의 동의 없는 상호전환을 유효한 것으로 인정하지 않았다.

그러나 무효 이후의 계약 내용을 어떻게 정할 것인지에 관하여 견해가 나뉘었다.

구분	다수의견	별개의견
중심 법리	민법 제138조의 무효행위 전환	민법 제137조의 일부무효
임대보증금	표준임대보증금	표준임대보증금
월 임대료	표준임대료 909,000원	기존 약정 임대료 593,000원
월 316,000원의 성격	계약상 차임채무	차임채무로 인정하지 않음
핵심 논거	보증금과 임대료의 연동관계 및 쌍방의 가정적 의사	임차인 보호와 나머지 약정의 효력 유지

따라서 이 사건은 초과 보증금 부분이 무효라는 이유만으로 기존의 낮은 임대료까지 유지되는가에 관한 판결이다.

나. 다수의견 — 보증금과 임대료를 함께 고려하여 표준 조건의 계약으로 전환한다

보증금을 많이 받는 대신 월 임대료를 낮춘 계약에서는 두 조건이 경제적으로 연결되어 있다.

그런데 보증금만 낮추고 임대료는 그대로 두면, 임대사업자는 보증금에 따른 이익과 임대료의 일부를 모두 잃게 된다. 다수의견은 임대사업자가 무효임을 알았다면 이러한 조건으로 계약하였을 것이라고 보기 어렵다고 판단하였다.

반대로 임대차관계를 완전히 소멸시키면 임차인이 주택에서 퇴거해야 하므로, 주거생활의 안정을 도모하는 법의 목적에 반한다.

이에 따라 특별한 사정이 없는 한, 당사자들이 무효임을 알았다면 상호전환 전의 표준임대보증금과 표준임대료를 적용하는 계약을 체결하였을 것이라고 보았다.

이러한 쌍방의 가정적 의사를 근거로 민법 제138조를 적용하여 계약의 효력을 인정한 것이다.

다. 가정적 의사는 법원이 임의로 적정한 계약을 만들어 주는 근거가 아니다

무효행위 전환을 인정하려면 다른 법률행위의 요건이 갖추어져야 하고, 당사자 쌍방이 무효임을 알았다면 그 다른 법률행위를 하였을 것으로 인정되어야 한다.

그 판단에서는 다음을 종합한다.

계약 체결의 경위와 목적
계약의 전체 내용과 급부 사이의 관계
무효 사유와 강행법규의 입법 취지
계약 당시의 구체적 사정과 거래관행
당사자 사이의 형평

따라서 강행법규 위반 계약이면 언제나 법정 상한액을 적용한 계약으로 전환되는 것은 아니다. 이 사건은 처음부터 표준보증금과 표준임대료를 기준으로 상호전환한 구조였다는 점이 중요하다.

라. 임대료 차액은 부당이득에 그치지 않고 계약상 차임채무가 된다

표준 조건의 임대차계약으로 전환되어 존속하면, 임차인은 그 계약에 따라 월 909,000원을 지급해야 한다.

기존에 지급하던 593,000원과의 차액 316,000원도 계약상 임대료의 일부이다. 따라서 이를 지급하지 않는 것은 단순한 정산금 미지급을 넘어 차임채무의 불이행에 해당한다.

환송 전 원심은 차액을 부당이득반환채무로만 보아 해지사유가 될 수 없다고 판단하였으나, 대법원은 이 부분을 잘못이라고 보았다.

마. 일부 금액만 연체해도 기간과 누적액 요건을 갖추면 해지할 수 있다

대법원은 당시 표준임대차계약서의 ‘3월 이상 연속 연체’를 다음 두 요건이 모두 필요한 것으로 해석하였다.

연속성: 임대료 연체가 3개월 이상 연속될 것
금액: 누적 연체액이 3개월분 임대료 이상일 것

매월 임대료 전액을 지급하지 않아야 하는 것은 아니다. 일부씩만 미납하더라도 위 요건을 충족하면 해지할 수 있다.

환송심은 해지 당시의 연체액을 다음과 같이 계산하였다.

항목	금액
매월 미납한 차액	316,000원
11개월 누적 미납액	3,476,000원
표준임대료 3개월분	2,727,000원

연체가 3개월 이상 연속되었고 누적액도 3개월분 임대료를 초과하였으므로, 해지요건이 충족되었다.

대법원이 언급한 확정판결 이후의 ‘적어도 6회 이상’ 연체만을 곱하여 금액을 계산하는 것은 정확하지 않다. 환송심은 전체 미납기간 11개월의 누적액을 기준으로 판단하였다.

바. 선행 확정판결의 기판력이 차임채무의 재판단을 제한하였다

선행 판결은 피고에게 월 316,000원을 임대료로 지급하라고 명하였고 확정되었다.

이 지급의무는 후속 인도소송에서 임대료 연체와 계약해지의 성립 여부를 판단하기 위한 선결문제이다. 따라서 후소 법원은 이를 부당이득반환채무에 불과하다고 판단하는 등 선행 확정판결과 모순되는 판단을 할 수 없다.

환송심은 다른 임차인들의 소송에서 표준임대료 산정방식이 달라졌다는 사정만으로 피고에 관한 선행 판결의 기판력을 배제할 수 없다고 보았다. 원고의 2016년 임대료 일부 반환통지도 이미 이루어진 해지의 효력을 뒤집을 사유로 인정하지 않았다.

사. 별개의견도 기판력 위반을 이유로 파기환송 결론에는 동의하였다

별개의견은 초과 보증금 부분만 무효이고 기존 임대료 약정은 유지되어야 한다고 보았다. 임대사업자의 위법한 상호전환 때문에 임차인이 사후적으로 임대료 연체자가 되는 결과를 우려한 것이다.

그러나 이 사건에서는 이미 차액을 임대료로 지급하도록 명한 확정판결이 있었다. 따라서 별개의견도 원심이 기판력 저촉 여부를 제대로 판단하지 않았다는 이유로 파기환송 결론 자체에는 동의하였다.

이를 다수의견은 인도청구를 인정하고 별개의견은 최종적으로 인도청구를 기각하였다는 식으로 정리해서는 안 된다.

아. 차액이 발생한다고 곧바로 연체 해지가 가능한 것은 아니다

다수의견에 대한 보충의견은 임차인 보호를 위한 제한도 설명하였다.

임대사업자의 초과 보증금 반환의무와 임차인의 임대료 차액 지급의무는 동시이행관계에 있으므로, 보증금 차액을 반환받거나 이행제공을 받기 전에는 차액을 지급하지 않았더라도 연체가 되지 않는다고 보았다.

또한 표준임대료의 산정요소나 금액에 다툼이 있어 소송 등을 통해 확정되어야 하는 사정이 있다면, 확정 전 미지급만으로 임차인의 귀책사유를 인정할 수 없다고 설명하였다.

이 부분은 보충의견의 설명이라는 점을 구분해야 한다. 이 사건에서는 임대사업자가 보증금 차액을 공탁하였고, 임대료 차액 지급판결도 확정된 뒤 미납이 계속되었다는 사정이 있었다.

실무적 유의점

가. 일부무효와 무효행위 전환을 구분하여 검토해야 한다

무효 부분을 제거한 나머지 계약이 당사자의 가정적 의사에 부합하면 민법 제137조가 문제 된다. 나머지 부분만으로는 당사자가 의욕하였을 계약이라고 보기 어렵지만 다른 적법한 내용의 계약을 의욕하였을 것으로 인정되면 민법 제138조의 적용을 검토해야 한다.

나. 앞선 2010다23425 판결을 낮은 임대료 유지의 근거로 사용해서는 안 된다

앞선 판결도 표준보증금과 기존의 낮은 임대료를 동시에 적용받는다는 취지는 아니라고 밝혔다.

이 사건 전원합의체 판결은 그 법률관계를 무효행위 전환으로 설명하고, 차액의 계약상 차임채무성을 명확히 하였다. 따라서 두 판결의 관계는 일부무효 일반론의 폐기보다는, 존속하는 계약 내용과 차액의 법적 성격을 구체화한 것으로 설명하는 것이 정확하다.

다. 해지 판단에서는 반환·공탁, 확정판결, 연체기간과 금액을 함께 확인해야 한다

차액 미지급만 확인할 것이 아니라, 초과 보증금이 반환되었는지, 임대료가 확정되었는지, 지급거절에 정당한 사유가 있었는지, 해지 당시 기간·금액 요건이 충족되었는지를 구분해야 한다.

라. 해지 후 납부나 일반적인 안내문만으로 계약이 회복되지는 않는다

이 사건에서는 임차인이 해지 후 미납액을 지급하고 이후 표준임대료를 납부하였음에도 인도의무가 인정되었다.

임대사업자가 해지 후 보증금·임대료 인상 안내문을 발송한 사실도 있었지만, 환송심은 그것만으로 해지의사를 묵시적으로 철회하였다고 인정하지 않았다.