해당판결
사건명: 소유권이전등기
상고기각으로 원고 승소 판결이 확정된 사건이다.
대법원은 전매금지규정과 미등기전매에 관한 처벌규정을 이유로 계약 및 중간생략등기 합의가 무효라는 피고의 주장을 배척하였다. 이에 따라 최초 수분양자인 피고가 최종 매수인인 원고에게 직접 소유권이전등기를 이행하여야 한다는 결론이 확정되었다.
하급심
피고의 항소를 기각하고 원고 승소의 제1심판결을 유지하였다. 전매계약과 중간생략등기 합의의 효력을 인정하여 피고의 직접 이전등기의무를 인정하였다.
수원지방법원 1991. 10. 25. 선고 90가단34713 판결
원고의 소유권이전등기청구를 인용하였다. 원심판결에 기재된 청구 내용은 피고가 원고에게 1988. 10. 20. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라는 것이다.
관련판례
국민주택의 전매제한기간이 지난 후에는 사업주체가 분양계약을 해제하거나 법정 환수조치를 취하지 않은 이상, 전매수인이 전매로 인한 법률관계를 사업주체에게도 주장할 수 있다고 보았다.
이 사건의 “사업주체에게 대항할 수 없다”는 설명을 전매제한기간 경과 후까지 무제한으로 확장해서는 안 된다는 점에서 함께 볼 판결이다.
중간생략등기의 합의를 근거로 직접 등기를 청구하는 경우에는 관계 당사자 전원의 의사합치가 필요하다. 반면 적법한 원인행위에 따라 이미 중간생략등기가 마쳐진 경우에는 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로 그 등기를 무효라고 할 수 없다고 구별하였다.
부동산 매매에 따른 소유권이전등기청구권을 양수한 사람은 매도인의 동의나 승낙 없이 양도통지만으로 매도인에게 대항할 수 없다고 보았다.
이 사건에서는 최초 수분양자인 피고가 최종 매수인에게 직접 등기해 주기로 약정하였다는 점이 구별된다.
관련법령
- 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제38조의3: 국민주택의 전매·전대 제한 및 위반 시 사업주체의 취득 등에 관한 규정.
- 부동산등기 특별조치법 제2조 제2항: 반대급부 이행 등이 완료된 후 다시 제3자에게 전매하려는 경우의 선행 소유권이전등기 신청의무.
- 부동산등기 특별조치법 제8조 제1호: 조세회피·가격변동에 따른 이득 취득·법령상 제한 회피 등의 목적으로 등기신청의무를 위반한 경우의 처벌.
- 민법 제2조: 신의성실의 원칙.
- 민법 제103조: 반사회질서 법률행위의 무효.
- 민법 제568조: 매도인의 권리이전의무와 매수인의 대금지급의무.
부동산등기특별조치법에 관하여 이 판결이 검토한 것은 1990. 8. 1. 법률 제4244호로 제정된 당시의 제2조 제2항 및 제8조 제1호이다. 위 두 조항의 핵심적인 등기신청의무와 처벌 목적요건은 현행 규정에도 유지되어 있다.
사실관계
가. 최초 분양과 두 차례의 전매
피고는 1988. 9. 20. 대한주택공사로부터 국민주택과 그 대지권을 2,696만 2,000원에 분양받았다.
그 후 다음과 같이 두 차례의 전매가 이루어졌다.
원고는 이후 분양잔대금과 융자금을 모두 변제하고 해당 주택에 입주하여 거주하였다.
나. 피고의 등기이행 거절
원고가 직접 소유권이전등기를 청구하자 피고는 다음과 같이 다투었다.
첫째, 관련 서류에 찍힌 자신의 인장은 중간 매수인이 임의로 날인한 것이라고 주장하였다.
둘째, 국민주택의 전매금지기간에 이루어진 거래이므로 전매계약이 무효라고 주장하였다.
셋째, 중간 매수인 명의의 등기를 생략하기로 한 합의는 미등기전매 금지규정에 위반되고, 민법 제103조나 신의칙에도 반하므로 이행할 의무가 없다고 주장하였다.
다. 법원의 판단
법원은 제출된 서류와 증언 등을 종합하여 순차 매매와 직접 이전등기 약정의 존재를 인정하였다. 피고가 주장한 임의 날인 사실은 인정하지 않았다.
또한 전매금지규정과 미등기전매 처벌규정만으로 계약 및 중간생략등기 합의의 사법상 효력이 부정되지는 않는다고 판단하였다.
법리
가. 전매금지 위반과 당사자 사이 계약의 효력은 구별된다
당시 주택건설촉진법은 국민주택에 대하여 일정 기간 전매를 금지하였다.
그러나 대법원은 그 제한이 전매 당사자 사이의 계약까지 당연히 무효로 만드는 취지는 아니라고 보았다. 전매수인이 분양사업주체에게 전매의 법률관계를 주장할 수 있는지와, 전매 당사자 사이에서 계약이 유효한지는 별개의 문제라는 것이다.
따라서 전매계약의 당사자인 피고는 전매금지기간에 거래하였다는 이유만으로 자신의 계약상 의무를 부정할 수 없었다.
나. 미등기전매에 대한 처벌규정도 합의를 당연무효로 만들지는 않는다
부동산등기특별조치법은 일정한 경우 먼저 체결한 계약에 따른 소유권이전등기를 신청하도록 의무를 부과한다. 조세부과를 면하거나 가격변동에 따른 이득을 얻는 등의 목적으로 그 의무를 위반하면 형사처벌의 대상이 될 수 있다.
대법원은 이러한 규정이 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위한 것이라고 보면서도, 순차 매도인들 사이에 이루어진 중간생략등기 합의의 사법상 효력까지 무효로 하는 취지는 아니라고 판단하였다.
형사처벌 규정이 존재한다는 사실만으로 민사상 약정도 당연히 무효가 되는 것은 아니라는 취지이다. 이 민사판결이 당사자들의 형사책임 유무까지 판단한 것은 아니다.
다. 직접 이전등기청구의 근거는 당사자들의 약정이었다
이 사건에서는 피고가 최초 전매 당시부터 재전매될 경우 최종 매수인에게 직접 등기해 주기로 약정하였다. 중간 매수인과 원고 사이의 후속 계약에서도 같은 방식의 등기를 약정하였다.
법원은 이러한 합의가 존재한다고 인정하였으므로 원고가 피고에게 직접 등기를 청구할 수 있다고 판단하였다.
따라서 이 판결을 “전매계약이 유효하면 최종 매수인은 언제나 최초 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있다”는 의미로 이해해서는 안 된다. 순차 매매의 효력과 직접 이전등기청구의 근거를 각각 확인해야 한다.
라. 법규 위반이라는 사정만으로 반사회질서행위나 신의칙 위반이 되지는 않는다
피고는 중간생략등기 합의가 민법 제103조 또는 신의칙에 위반되어 무효라고도 주장하였다.
대법원은 이 사건에서 문제 된 전매제한 및 미등기전매 규정에 어긋난다는 사정만으로 그러한 무효사유를 인정할 수 없다고 보았다.
이는 해당 규정의 취지와 구체적인 합의 내용을 검토한 판단이다. 별도의 반사회적 사정이 있는 거래까지 모두 유효하다고 선언한 것은 아니다.
실무적 유의점
첫째, 누구를 상대로 권리를 행사하는지 구별해야 한다.
전매 당사자에게 계약의 이행을 청구하는 문제와 분양사업주체에게 수분양자 지위나 등기의무를 주장하는 문제는 다르다. 이 사건에서 확정된 핵심은 최초 수분양자인 피고의 원고에 대한 직접 이전등기의무이다.
둘째, 직접 등기 약정의 존재와 범위를 입증해야 한다.
최초 계약에 재전매 시 최종 매수인에게 직접 등기해 준다는 조항이 있는지, 후속 매매에서도 이에 부합하는 합의가 있었는지 확인해야 한다. 계약서, 확인서, 인감 관련 자료와 대금 지급 자료가 중요한 증거가 된다.
셋째, 계약의 유효성과 법규 위반에 따른 제재를 함께 검토해야 한다.
당사자 사이의 계약이 유효하더라도 형사처벌이나 사업주체의 적법한 계약해제·환수조치가 당연히 배제되는 것은 아니다. 특히 사업주체와의 관계에서는 전매제한기간의 경과 여부와 실제 조치 내용을 구별하여 살펴야 한다.
넷째, 당시 법령에 관한 판결이라는 적용 범위를 유지해야 한다.
이 판결은 구 주택건설촉진법상 국민주택의 전매제한에 관한 사건이다. 다른 유형의 주택이나 현행 법령에 따른 거래에 적용할 때에는 해당 금지규정의 문언, 입법 취지와 위반 효과를 별도로 확인해야 한다.