신탁계약에 따른 공매는 사적 매매행위 — 법원 경매 규정의 적용 한계와 계약의 효력

해당판결

가. 대법원 2021. 5. 7. 선고 2021다201320 판결

신탁부동산 처분절차에 참여한 매수제안자는 신탁회사와 최종 매수인 사이의 매매계약에 관하여 무효확인을 구할 이익이 있다고 판단하였다. 매매계약이 무효가 되면 자신이 반드시 매수인으로 선정되거나 선정될 개연성까지 증명할 필요는 없다고 보아 해당 원고 부분을 파기환송하였다.

이는 소송요건인 확인의 이익에 관한 판단으로, 매매계약 자체가 무효라고 판단한 것은 아니다.

나. 서울고등법원 2021. 12. 16. 선고 2021나2015947 판결

환송심은 신탁공매와 유찰 후 수의계약에 민사집행규칙의 채무자 매수신청금지 규정이 적용되지 않는다고 보았다. 신탁계약 위반이나 반사회질서 법률행위 등 원고가 주장한 무효사유도 인정하지 않았다.

다만 주문은 원고의 항소기각이다. 제1심이 소를 각하하였고 원고만 항소하였으므로, 불이익변경금지 원칙상 이를 원고에게 더 불리한 청구기각 판결로 변경할 수 없었기 때문이다.

다. 대법원 2022. 5. 3. 선고 2022다202986 판결

재상고를 심리불속행으로 기각하여 환송심판결이 확정되었다.

사실관계

가. 공매 유찰 후 수의계약 체결

세아주택은 금융기관들로부터 토지 매수자금 등을 대출받고, 대주단을 공동 1순위 우선수익자로 하는 부동산 담보신탁을 설정하였다. 이후 대출금이 연체되자 수탁자인 우리자산신탁은 대주단의 요청에 따라 신탁부동산의 처분을 추진하였다.

다섯 차례 공매가 모두 유찰되자 신탁회사는 수의계약 방식으로 매수제안서를 받았다. 여덟 개 업체가 참여하였고, 대주단의 승인을 거쳐 가장 높은 가격을 제시한 포스트개발과 2014. 3. 13. 매매대금 1,101억 원의 매매계약을 체결하였다.

나. 매수제안자가 제기한 무효 주장

차순위 가격을 제시한 와이즈피엠씨는 매수인인 포스트개발이 위탁자·채무자인 세아주택과 사실상 동일한 회사이므로, 채무자의 매수신청을 금지한 민사집행규칙에 위반된다고 주장하였다.

또한 매수인 선정과 대금 지급조건 등이 신탁계약에 어긋나고, 특정 업체의 사전 내정이나 제안가격 누설 등이 있었다며 매매계약의 무효확인을 구하였다.

환송심은 이러한 주장을 심리한 결과, 계약을 무효로 할 사유가 인정되지 않는다고 판단하였다.

법리

가. 신탁공매의 법적 성격은 사적 매매이다

신탁계약상의 공매 규정에 따라 이루어지는 공매는 공개경쟁입찰의 형식을 취한 사적 매매행위이다. 처분의 근거는 신탁계약에 있고, 수탁자가 그 계약에서 정한 방법과 조건에 따라 매수인을 선정하여 신탁재산을 매도한다.

‘공매’라는 명칭을 사용하더라도 법원이 민사집행법에 따라 진행하는 경매절차가 되는 것은 아니다. 따라서 법원 경매의 매수자격 제한이나 매각허가·불허가 제도가 신탁공매에 그대로 적용되지는 않는다.

이 사건 환송심도 이러한 구별에 따라, 채무자의 매수신청을 금지하는 민사집행규칙 제59조 제1호를 신탁공매나 그 유찰 후 수의계약에 적용할 수 없다고 판단하였다.

나. 법률상 매수금지와 계약상 참가 제한은 구별해야 한다

민사집행규칙이 적용되지 않는다는 이유만으로 누구나 제한 없이 신탁공매에 참여할 수 있는 것은 아니다. 신탁계약이나 공매공고, 입찰참가자 준수규칙이 별도로 정한 자격 제한은 확인해야 한다.

실제로 이 사건의 입찰참가자 준수규칙에는 위탁자의 입찰 참가를 제한하는 내용이 있었다.

다만 환송심은 위탁자의 대표자와 투자자가 매수회사의 주주라는 사정이나 인력·사업자료의 이전 등만으로 두 회사를 법적으로 동일하게 취급할 수는 없다고 보았다. 매수회사의 재산과 업무가 위탁자와 구별하기 어려울 정도로 혼용되거나 법인격이 형해화되었다는 증명이 부족하였기 때문이다.

다. 매매계약의 효력은 신탁계약과 구체적인 처분조건을 기준으로 판단한다

이 사건 신탁계약은 공매 유찰 후 수의계약, 유찰에 따른 예정가격 조정, 일정 횟수 이상 유찰된 경우 대금 납부기한의 연장과 분할납부 등을 허용하고 있었다.

환송심은 실제 매각가격과 대금 지급조건, 매수인 선정 과정이 이러한 약정에 위반된다고 보지 않았다. 특정 업체를 사전에 내정하거나 경쟁업체의 제안가격을 누설하였다는 주장 역시 증명이 부족하다고 판단하였다.

우선수익자의 의사결정도 신탁계약의 특약을 해석하여 판단하였다. 처분 요청에 필요한 동의비율을 3분의 2 이상으로 정한 취지 등에 비추어, 이 사건의 매수인 선정에 우선수익자 전원의 동의가 필요하다고 보지 않았다. 이는 해당 신탁계약의 해석에 따른 결론이며, 모든 신탁공매에 동일한 동의비율이 적용된다는 뜻은 아니다.

라. 사적 매매라는 성격과 특별법상 효과는 함께 검토해야 한다

신탁공매가 사적 매매라는 이유로 특별법상 권리·의무 승계까지 배제되는 것은 아니다.

체육시설에 관한 전원합의체 판결은 회원 보호라는 입법 목적과 담보신탁의 기능 등을 고려하여, 담보신탁에 따른 공매나 수의계약을 체육시설법상 경매 등에 준하는 절차에 포함시켰다.

따라서 특별법이 특정 효과를 부여하는 문제와 민사집행규정을 일반적으로 적용하는 문제는 구별된다. 이 사건 환송심도 해당 전원합의체 판결이 신탁공매에 채무자 매수신청금지 규정을 적용하는 근거가 될 수 없다고 명시하였다.

마. 무효확인을 청구할 수 있다는 것과 실제로 무효라는 것은 별개이다

신탁공매 또는 수의계약 절차에 참여한 입찰자·매수제안자는 경쟁업체와 신탁회사 사이의 매매계약에 관하여 무효확인을 구할 수 있다.

그러나 실제로 청구가 받아들여지려면 계약을 무효로 할 구체적인 사유를 증명해야 한다. 이 사건에서도 대법원은 매수제안자의 확인의 이익을 인정하였지만, 환송심은 계약의 무효사유를 인정하지 않았다.

실무적 유의점

가. ‘공매’라는 명칭보다 처분의 근거를 먼저 확인해야 한다

신탁계약에 따른 공매인지, 민사집행법상 경매인지, 조세 체납처분에 따른 공매인지부터 구별해야 한다. 적용되는 절차와 매수자격, 권리변동의 효과가 서로 다르기 때문이다.

나. 무효 주장은 구체적인 약정과 증거에 연결해야 한다

신탁계약·특약, 공매공고, 입찰참가자 준수규칙, 수의계약 공고, 우선수익자의 결의 및 최종 매매계약을 함께 확인해야 한다. 어떤 규정이 위반되었고, 그 위반이 왜 계약의 무효로 이어지는지를 구체적으로 제시할 필요가 있다.

관련 회사라는 사정이나 절차가 불공정해 보인다는 의심만으로는 부족하다. 매수자격 제한의 적용 대상, 제안가격 누설, 사전 내정, 결의절차의 하자 등을 뒷받침하는 자료가 중요하다.

다. 법원 경매와 같은 권리소멸 효과를 전제해서는 안 된다

신탁공매라는 이유만으로 기존 담보권 등 부동산에 설정된 부담이 법원 경매와 같이 소멸한다고 단정할 수 없다. 매수인은 등기상 부담, 공매조건과 매매특약, 특별법상 승계 여부를 별도로 확인해야 한다.