공동매수인의 대금·위약벌 채무의 불가분성과 위약벌 감액의 제한

해당판례

부산지방법원 2020. 8. 19. 선고 2019나45371 판결
사건명: 기타(금전)

부동산 공동매수인 3명이 잔금 지급과 약정한 채무인수를 제때 이행하지 않은 사안이다. 법원은 매수인들의 위약벌 지급의무를 불가분채무로 인정하여, 매도인들에게 공동하여 2억 원과 지연손해금을 지급하도록 하였다.

대법원 2021. 2. 4. 선고 2020다272851 판결의 심리불속행 기각으로 확정되었다. 이러한 사건경과는 동일한 부동산 거래에 관한 취득세 사건인 부산고등법원 2024. 11. 29. 선고 2022누21856 판결의 판결 이유에서도 확인된다.

하급심 및 사건경과

구분	판단
부산지방법원 2019. 2. 20. 선고 2017가단333752 판결	매수인들이 잔금지급의무를 위반하였다고 보기 어렵다는 이유로 원고들의 청구를 기각하였다.
부산지방법원 2020. 8. 19. 선고 2019나45371 판결	잔금 지급기일을 유예한 합의를 인정하지 않고, 위약벌 2억 원 및 지연손해금 지급을 명하였다.
대법원 2021. 2. 4. 선고 2020다272851 판결	심리불속행 기각으로 항소심 판결이 확정되었다.

항소심이 인정한 지연손해금은 2017년 11월 16일부터 2020년 8월 19일까지 연 5%, 그다음 날부터 완제일까지 연 15%이다. 원고들이 청구한 지연손해금 중 일부만 배척되었고, 위약벌 원금 2억 원은 전액 인정되었다.

사실관계

부자 관계인 매도인 2명은 2017년 6월 29일 매수인 3명에게 유치원 부지와 건축 중인 건물을 30억 7,500만 원에 매도하였다.

매수인들은 대금 일부를 현금으로 지급하고, 나머지는 매도인 측의 공사대금·근저당권부 채무 등을 인수하거나 정산하는 방식으로 처리하기로 하였다. 계약에는 계약이나 특약을 위반한 당사자가 상대방에게 위약벌 2억 원을 지급한다는 조항이 있었다.

매도인들은 2017년 9월 25일 토지의 소유권이전등기를 마쳐주었다. 그러나 매수인들은 잔금일인 9월 30일까지 현금 잔금 1억 4,120만 원을 지급하지 않았고, 약정한 채무인수 등도 모두 이행하지 않았다.

매도인들은 이행을 최고한 뒤 계약 해제를 통지하였다. 매수인들은 이후 근저당권부 채무를 변제하고 11월 8일과 9일에 남은 잔금을 지급하였다.

매도인들은 뒤늦게 잔금이 지급되었더라도 이미 발생한 계약 위반에 따른 위약벌은 지급해야 한다며 소송을 제기하였다. 매수인들은 지급기일을 유예하기로 합의했다는 주장과 위약벌 감액·상계 주장을 하였다.

법리

가. 공동매수인의 대금지급채무를 불가분채무로 인정하였다

금전채무는 나누어 이행할 수 있으므로, 공동매수인이라는 이유만으로 언제나 전액에 대한 책임을 부담하는 것은 아니다. 계약 내용과 거래 경위에 따라 대외적인 책임 범위를 판단해야 한다.

이 사건에서 법원은 다음 사정을 종합하였다.

매도인들이 부담하는 토지·건물 인도의무가 불가분적인 급부였다.
매수인들의 대금지급의무는 그 급부와 대가관계에 있었다.
계약서에서 매수인별로 대금지급채무의 부담부분을 특정하지 않았다.

이에 따라 매수인들의 대금지급의무를 각자 나누어 부담하는 채무가 아닌, 전액에 대하여 중첩적으로 책임지는 불가분채무로 판단하였다.

나. 위약벌도 매수인 각자가 전액에 책임지는 불가분채무이다

위약벌 지급채무 역시 매수인별 부담부분이 정해져 있지 않았다. 법원은 주된 대금지급채무와 달리 위약벌만 분할채무로 보아야 할 특별한 사정이 없다고 판단하였다.

매수인들이 공동으로 소송에 대응한 점, 매도인들도 전체 위약벌의 지급을 함께 구한 점 등도 당사자의 의사를 해석하는 자료로 고려하였다.

그 결과 매수인 3명은 각각 위약벌 2억 원 전액에 대해 책임을 부담한다. 매도인들은 어느 매수인에게든 전액의 지급을 요구할 수 있지만, 한 명이 전액을 지급하면 다른 매수인들의 같은 채무도 소멸한다.

매도인 2명의 채권 역시 불가분채권으로 인정되었다. 따라서 매도인들이 받을 위약벌 원금은 합계 2억 원이며, 각자 2억 원씩 받는 것은 아니다.

이 판결은 공동계약 당사자들의 불가분채무를 인정한 사례이다. 기존 채무를 새로운 사람이 인수하는 병존적 채무인수에 관한 판단은 아니다.

다. 자금 사정의 호소나 협조 요청만으로 지급기일 유예가 인정되지는 않는다

매수인들은 시공사의 부도와 추가 공사비, 유치원 인가 지연 등을 이유로 잔금 지급기일을 유예하기로 묵시적으로 합의했다고 주장하였다.

그러나 법원은 구체적인 유예 합의를 인정할 증거가 부족하다고 보았다. 특히 매도인들이 곧바로 잔금 지급을 최고하고 해제를 통지한 점, 매수인들이 당시 지급기일 유예 합의를 들어 이의를 제기하지 않은 점 등을 고려하였다.

또한 법원은 미이행 규모를 현금 잔금 1억 4,120만 원만으로 보지 않았다. 인수하기로 한 채무까지 포함하여 총 13억 3,620만 원 상당으로 판단하였으므로, 경미한 잔금만 늦게 지급했다는 주장도 받아들이지 않았다.

라. 위약벌 2억 원의 감액 또는 일부 무효를 인정하지 않았다

계약은 위약벌 2억 원이 별도의 위약금이나 손해배상에 영향을 미치지 않는다고 정하였다. 법원은 이를 계약 이행을 확보하기 위한 위약벌로 판단하였다.

법원은 다음 사정을 들어 공서양속 위반에 따른 전부 또는 일부 무효도 인정하지 않았다.

매도인들이 우월적 지위에서 위약벌 조항을 강요했다고 보기 어려웠다.
위약벌 조항이 매도인과 매수인에게 동일하게 적용되었다.
위약벌은 전체 매매대금의 10% 미만이었다.
제때 이행하지 않은 채무의 규모가 작지 않았다.

실제 손해가 크지 않다는 사정만으로 위약벌을 줄일 수는 없다고 보았다. 다만 매매대금의 10% 미만이라는 사정은 이 사건의 판단 요소 중 하나이며, 모든 계약에 적용되는 유효성 기준은 아니다.

마. 매도인들의 의무 위반을 전제로 한 상계 주장도 배척하였다

매수인들은 매도인들의 민원 제기가 유치원 인가를 방해했고, 세금계산서 발행의무도 위반했다며 자신들에게도 위약벌 채권이 있다고 주장하였다.

법원은 민원이 실제 인가 지연의 원인이었다고 보기 어렵고, 매수인들이 세금계산서 발행을 요청했는데도 매도인들이 거절했다는 증거도 부족하다고 판단하여 상계를 인정하지 않았다.

실무적 유의점

공동매수 계약에서는 취득지분과 대외적인 채무부담 범위를 구분하여 정해야 한다. 지분을 나누어 취득하더라도 대금과 위약벌 전액에 대한 책임이 인정될 수 있다.
매수인별 책임을 제한하려면 각자의 부담액과 책임 범위를 계약에 명확하게 표시해야 한다. 반대로 전액 책임을 확보하려면 대금뿐 아니라 위약벌·손해배상채무까지 포함하여 정하는 것이 좋다.
지급기일을 유예할 경우에는 변경 기일과 기존 지체책임·위약벌의 처리까지 서면으로 정해야 한다.
위약벌이라는 명칭만으로 감액 가능성이 배제되지는 않는다. 별도 손해배상과의 관계, 약정의 목적과 체결 경위가 중요하다.
위약벌 지급 판결과 계약 해제에 따른 부동산 반환은 구별해야 한다. 동일 거래의 후속 원상회복소송에서는 해제된 계약을 부활시키는 합의가 인정되어 반환청구가 기각되었고, 그 판단도 확정되었다. 그 경과는 부산고등법원 2024. 11. 29. 선고 2022누21856 판결에 기재되어 있다.