분양대행계약의 목표분양률 미달과 손해배상책임 — 수단채무와 결과채무의 구별

해당 판례

목표분양률 미달 자체를 분양대행자의 귀책사유에 의한 채무불이행으로 판단한 원심을 파기환송하였다.

하급심 및 사건 경과

구분	판결	판단
제1심	수원지방법원 2018. 8. 29. 선고 2017가단528314 판결	분양대행자인 원고의 보증금 반환청구 인정
환송 전 항소심	수원지방법원 2019. 3. 28. 선고 2018나78480 판결	목표분양률 미달 자체를 채무불이행으로 보아 원고의 손해배상책임 인정
대법원	대법원 2022. 3. 31. 선고 2019다226395 판결	원고의 의무를 수단채무로 판단하여 파기환송
환송 후 항소심	수원지방법원 2022. 7. 7. 선고 2022나62970 판결	피고의 항소를 기각하여 보증금 1억 원 반환을 인정한 제1심 유지

환송 후 항소심은 원고의 구체적인 주의의무 위반에 관한 피고의 증명이 없거나 부족하다고 판단하였다. 첨부 판결문에는 환송 후 판결의 재상고 여부나 확정 여부는 표시되어 있지 않다.

피고는 자신이 건축·분양하는 집합건물의 분양업무를 원고에게 맡겼다. 원고는 분양대행계약에 따라 피고에게 1억 원을 예치하였다. 계약서에서는 이를 ‘분양공탁금’이라고 표현하였다.

계약에는 목표분양률과 함께, 분양실적이 목표에 미달하면 피고가 계약을 해제하거나 해지할 수 있다는 조항이 있었다. 계약 종료 시에는 예치금을 반환하되, 원고의 귀책사유로 피고에게 손해가 발생하면 그 손해액을 공제하는 구조였다.

이후 피고는 분양실적이 저조하다는 이유로 계약을 해지하였다. 원고가 예치금 1억 원의 반환을 요구하자, 피고는 원고의 채무불이행으로 발생한 손해에 예치금이 모두 충당되었다고 주장하였다.

피고는 이미 원고에게 지급한 분양수수료 29,977,000원에 대해서도 목표분양률을 달성하지 못했으므로 지급할 근거가 없다고 주장하면서, 그 반환채권으로 보증금 반환채권과 상계하겠다고 항변하였다.

목표분양률을 정한 것과 그 달성을 보장한 것은 구별된다

대법원은 이 사건 분양대행자가 부담한 의무를 다음과 같이 구별하였다.

구분	의무의 내용
결과채무	약정한 분양률 달성이라는 결과를 제공할 의무
수단채무	분양을 위해 선량한 관리자의 주의로 필요한 조치를 취하고 업무를 수행할 의무

대법원은 계약 전체의 내용을 해석하여 이 사건 원고의 의무를 수단채무로 판단하였다. 주요 근거는 다음과 같다.

따라서 모든 분양대행계약을 일률적으로 수단채무로 본 것이 아니라, 이 사건 계약의 문언과 책임 구조를 종합하여 판단한 것이다.

계약 해지사유와 손해배상책임의 발생요건은 별개다

계약에서 목표분양률 미달을 해지사유로 정하였다면, 목표 미달은 계약관계를 종료시키는 근거가 될 수 있다.

그러나 그 사정만으로 분양대행자에게 귀책사유가 인정되거나 손해배상책임이 발생하는 것은 아니다. 이 사건은 해지 조항과 별도로 귀책사유를 요구하는 손해배상 조항을 두고 있었다.

따라서 피고가 계약을 해지하였더라도, 예치금에서 손해액을 공제하려면 원고에게 손해배상책임이 발생한다는 점을 별도로 뒷받침해야 했다.

목표 미달만으로 주의의무 위반을 추정할 수 없다

수단채무에서는 기대한 결과가 발생하지 않았다는 사실만으로 채무불이행을 추정할 수 없다.

이 사건에서 피고는 원고가 어떤 구체적인 주의의무를 부담하였고, 이를 어떻게 위반하였는지를 추가로 주장·증명해야 했다. 환송 후 항소심은 이러한 증명이 없거나 부족하다고 판단하였다.

그 결과 피고가 주장한 손해배상책임을 근거로 보증금 반환을 거절할 수 없다고 보아, 피고의 항소를 기각하였다.

수수료 지급유보 조항이 곧 지급조건을 의미하지는 않는다

피고는 목표분양률 달성을 분양수수료의 지급조건으로 해석하였다. 이에 따라 이미 지급한 29,977,000원이 부당이득이므로 반환받아야 한다고 주장하였다.

그러나 환송 후 항소심은 해당 조항을 목표 미달 시 수수료 일부의 지급을 유보할 가능성을 정한 것으로 해석하였다. 목표 달성을 수수료 지급의 조건으로 정한 조항으로 보지는 않았다.

따라서 기지급 수수료의 부당이득반환채권을 전제로 한 상계 항변도 배척하였다. 이 금액은 원고에게 추가 지급하도록 명한 돈이 아니라, 피고가 반환을 주장한 기존 지급 수수료이다.

분양대행계약에서는 목표, 업무수행 의무, 해지사유, 손해배상, 수수료 및 보증금 정산을 각각 구체적으로 정할 필요가 있다.

사업자 입장에서는 목표 달성을 보장받으려는 것인지, 일정한 분양활동을 성실히 수행하도록 맡기는 것인지 명확히 해야 한다. 목표 미달 시의 해지, 수수료 감액, 손해배상 및 보증금 공제도 각각 요건을 정해야 한다.
분양대행자 입장에서는 광고·상담·인력 배치·보고 등 수행할 업무와 사업자의 협조사항을 구체화하고, 실제 이행 자료를 남겨야 한다.
보증금 조항에서는 반환시기, 공제 가능한 채권, 공제 절차 및 몰취 약정의 유무를 구분해야 한다.
수수료 조항에서는 지급유보, 지급조건, 감액 및 이미 지급한 수수료의 반환을 구별하여 작성해야 한다.