해당판결
전주지방법원 2023. 11. 2. 선고 2022나7207 판결〔토지인도〕 — 파기환송심
- 전원합의체 판단: 관습법상 법정지상권의 효력을 유지하고, 그 성립 가능성을 충분히 심리하지 않은 원심판결을 파기환송하였다.
- 환송심 결과: 원고의 건물 철거·토지 인도·부당이득반환청구 전부 기각.
- 확정 여부: 대법원 2024. 2. 15. 선고 2023다302890 판결의 재상고기각으로 확정.
하급심 및 소송 경과
전원합의체는 관습법상 법정지상권의 존폐와 성립요건에 관한 법리를 제시하였고, 환송심은 추가 심리를 거쳐 각 피고의 권리와 원고의 청구를 구체적으로 판단하였다.
관련판례
- 대법원 1977. 7. 26. 선고 76다388 판결 토지 소유자가 지상 건물을 다른 사람과 공유하면서 토지만 제3자에게 양도한 경우, 건물 공유자들에게 관습법상 법정지상권이 인정될 수 있다는 선행판례이다.
- 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결 건물 공유자 중 한 사람이 부지를 단독 소유하면서 토지에만 저당권을 설정하였다가 경매로 토지 소유자가 달라진 경우, 건물 공유자들에게 민법 제366조의 법정지상권을 인정하였다.
- 대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다87723 판결 상속재산 협의분할에 따라 특정 상속인에게 귀속된 재산은 상속개시 당시 피상속인으로부터 직접 승계된 것으로 보아야 한다는 법리를 제시하였다.
- 대법원 2003. 12. 26. 선고 2002다61934 판결 법정지상권 등이 성립한 경우 토지 소유자는 별도의 지료확정재판이 있기 전에도 법원의 지료결정을 전제로 지료 지급을 청구할 수 있다고 판단하였다.
관련법령
- 민법 제185조: 법률 또는 관습법에 의한 물권의 창설.
- 민법 제187조: 상속 등 법률의 규정에 따른 등기 없는 부동산물권 취득.
- 민법 제366조: 저당물의 경매에 따른 법정지상권과 지료 결정.
- 민법 제280조: 지상권의 최단존속기간.
- 민법 제281조: 존속기간을 정하지 않은 지상권의 기간.
- 민법 제1013조: 공동상속인의 협의에 의한 상속재산 분할.
- 민법 제1015조: 상속재산 분할의 소급효와 제3자 보호.
- 민법 제741조: 법률상 원인 없는 이득의 반환.
- 민사소송법 제173조: 책임질 수 없는 사유로 불변기간을 지키지 못한 경우의 소송행위 추후보완.
사실관계
가. 아버지가 자기 토지에 주택과 부속건물을 신축하였다
E는 익산시 소재 대지 573㎡의 소유자였다. E는 1987. 10. 22. 공유토지 분할확정을 원인으로 소유권변경등기를 마쳤고, 이후 그 지상에 다음 건물들을 신축하였다.
건물들은 소유권보존등기를 하지 않은 미등기 상태로 남아 있었다. 토지 전부는 건물 신축 이후 환송심 변론종결 당시까지 이 건물들의 대지로 이용되었다.
나. 아버지가 사망한 뒤 토지는 어머니 명의로 정리되었다
E는 1994. 9. 30. 사망하였다. 배우자 F와 자녀들인 공동상속인들은 토지를 F의 단독소유로 하는 상속재산 분할협의를 하였다.
F는 2010. 7. 1. 그 협의분할을 원인으로 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
건물까지 F가 단독 상속하였는지는 소송에서 중요한 쟁점이 되었다. 환송 전 원심은 F가 건물의 일부 상속지분만 가진 것으로 보았지만, 환송심에서는 건물도 F의 단독소유로 하는 분할협의가 있었다는 사실이 인정되었다.
다. 어머니는 자녀 B에게 토지만 증여하였고, 같은 날 담보권이 설정되었다
F는 2010. 8. 23. 자녀 B에게 토지를 증여하고 이전등기를 마쳐 주었다. 건물의 소유권까지 B에게 이전한 것은 아니었다.
B는 같은 날 토지에 관하여 채무자를 N, 근저당권자를 O조합, 채권최고액을 6,500만 원으로 하는 근저당권을 설정하였다. O조합 앞으로 지상권도 함께 설정하였다.
이후 원고는 이 지상권 설정을 법정지상권 포기와 연결하여 주장하였지만, 환송심은 이를 담보가치를 유지하기 위한 설정으로 보았다.
라. 어머니가 사망하면서 자녀들이 건물 지분을 상속하였다
F는 2012. 3. 12. 사망하였다.
E와 F에게는 피고 B와 C를 포함하여 7명의 자녀가 있었다. 먼저 사망한 자녀의 계통에서는 대습상속이 이루어졌고, 이 사건의 피고 B와 C는 각 건물에 관하여 각각 7분의 1의 상속지분을 보유하게 되었다.
그 결과 B는 토지를 단독으로 소유하면서 건물은 다른 상속인들과 공유하는 지위에 있었고, C는 건물 공유자였다.
마. 경매로 토지를 취득한 A가 건물 철거와 사용료 지급을 청구하였다
O조합은 2013년 7월경 근저당권에 기하여 토지의 임의경매를 신청하였다. 원고 A는 2014. 1. 21. 그 경매절차에서 토지를 매수하였다.
A는 건물 지분을 보유한 B와 C를 상대로 소송을 제기하였다. 환송심에서 정리된 청구는 다음과 같다.
- 피고들이 각 7분의 1 지분에 관하여 주택·창고 및 화장실·축사를 철거할 것
- 토지를 인도할 것
- 피고들이 각각 613,800원과 지연손해금을 지급할 것
- 2015. 9. 1.부터 건물 철거 및 토지 인도 완료일까지 매월 각각 32,700원을 지급할 것
금전청구는 피고들이 토지를 권원 없이 사용한다는 전제에서 구한 임료 상당의 부당이득반환청구였다. 위 금액들은 청구금액이며, 최종적으로 지급이 인정된 금액은 아니다.
바. 피고들은 추후보완 항소를 거쳐 법정지상권을 다투었다
제1심은 소장과 판결 정본 등이 피고들에게 공시송달되는 방식으로 진행되었다.
피고들은 2015. 12. 28.경 법원에서 기록을 열람하고 판결 선고 사실을 알게 되었다고 주장하면서, 2016. 1. 8. 추후보완 항소를 제기하였다. 법원은 그보다 앞서 판결 선고 사실을 알았다고 볼 자료가 없다는 등의 이유로 항소를 적법하다고 판단하였다.
환송 전 원심은 법정지상권 항변을 배척하였지만, 대법원 전원합의체는 이를 파기환송하였다.
환송심은 피고들의 법정지상권을 인정하여 원고 청구를 모두 기각하였고, 재상고기각으로 확정되었다.
법리
가. 관습법상 법정지상권은 여전히 유효한 법규범이다
대법원 전원합의체는 동일인 소유였던 토지와 건물이 매매·증여 등으로 소유자를 달리하게 되었을 때, 건물 철거 특약 등이 없는 경우 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권이 인정된다는 기존 법리를 유지하였다.
주요 근거는 다음과 같다.
- 민법 제185조가 관습법에 의한 물권의 창설을 인정한다.
- 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 법제에서 건물의 존속을 보호할 필요가 있다.
- 당사자 사이에 토지 사용관계에 관한 약정이 있으면 이를 우선하므로, 관습법상 법정지상권은 보충적으로 작용한다.
- 토지 소유자는 지료를 청구할 수 있고, 지상권에도 존속기간이 있어 소유권 제한이 무제한으로 지속되는 것은 아니다.
- 관습에 대한 사회 구성원들의 법적 확신이 소멸하였다고 인정할 만한 자료가 없다.
따라서 토지 소유권 행사가 제한된다는 사정만으로 관습법상 법정지상권의 효력을 부정할 수는 없다고 보았다.
나. 반대의견은 폐기를 주장하였으나 다수의견으로 채택되지는 않았다
김재형 대법관은 관습법상 법정지상권을 광범위하게 인정해 온 판례를 폐기해야 한다는 반대의견을 제시하였다.
보충의견은 기존 관습법을 전제로 형성된 법률관계를 입법적 보완 없이 일시에 뒤집으면 오히려 법적 안정성을 해칠 수 있다고 강조하였다.
이 사건의 결론을 정한 것은 관습법상 법정지상권의 효력을 유지한 다수의견이다.
다. 토지는 단독소유이고 건물은 공유라는 이유만으로 성립을 부정할 수 없다
환송 전 원심은 F가 토지를 단독으로 소유하였지만 건물은 다른 상속인들과 공유하였으므로, 토지와 건물이 동일인에게 속하였다고 볼 수 없다고 판단하였다.
대법원은 이러한 이유만으로 법정지상권을 부정한 것이 잘못이라고 보았다.
토지의 단독소유자가 지상 건물을 다른 사람들과 공유하다가 토지만 제3자에게 양도한 경우에는 건물 공유자들에게 관습법상 법정지상권이 인정될 수 있다.
따라서 F가 건물의 일부 지분만 보유하였다는 원심의 전제를 따르더라도, 다른 성립요건을 추가로 심리해야 했다.
다만 이 법리는 토지가 여러 사람의 공유인 경우와 구별해야 한다. 이 사건에서 대법원이 문제 삼은 구조는 토지 단독소유와 건물 공유가 결합된 경우였다.
라. 미등기 건물도 상속으로 소유권을 취득할 수 있다
원고는 건물이 미등기 상태이므로 피고들이 건물 소유권을 취득하지 못하였다고 주장하였다.
환송심은 피고들의 취득 원인이 상속이라는 점을 들어 이를 배척하였다. 상속에 따른 부동산 소유권 취득에는 등기가 필요하지 않기 때문이다.
상속재산 협의분할도 공동상속인들이 서로 지분을 매매하는 것과 동일하게 취급되지 않는다. 협의분할로 특정 상속인에게 귀속된 재산은 원칙적으로 상속개시 당시 피상속인으로부터 직접 승계된 것으로 본다.
환송심은 건물도 F의 단독소유로 하는 분할협의가 있었다는 피고들의 주장에 원고가 명백히 다투지 않았다는 점을 고려하였다. 법원이 2023. 7. 6. 변론기일에서 이 부분의 주장·증명을 촉구하였는데도, 원고는 변론종결 때까지 이를 다투지 않았다.
이에 따라 F가 E의 사망 당시로 소급하여 토지와 건물을 단독 상속하였다고 판단하였다.
마. 환송심은 두 피고에게 서로 다른 근거의 법정지상권을 인정하였다
환송심은 F가 토지와 건물을 단독 상속한 뒤 B에게 토지만 증여하였으므로, F가 건물 소유를 위한 관습법상 법정지상권을 취득하였다고 보았다.
그 후 각 피고의 권리는 다음과 같이 구분하였다.
B는 관습법상 법정지상권을 주장하였지만, 환송심은 같은 사실관계에 민법 제366조를 적용하는 것은 법률의 해석·적용을 달리하는 것으로서 변론주의에 반하지 않는다고 설명하였다.
다만 위 표는 환송심이 이 사건에서 채택한 법적 구성이다. 민법 제366조의 일반적인 성립요건을 검토할 때에는 저당권 설정 당시의 토지·건물 소유관계를 확인해야 한다. 이 사건을 근거로 경매 당시의 소유관계만 충족하면 언제나 법정지상권이 성립한다고 확대해서는 안 된다.
바. 금융기관에 담보 목적의 지상권을 설정했다고 기존 건물의 철거에 동의한 것은 아니다
원고는 B가 O조합에 근저당권과 지상권을 함께 설정해 주었으므로 관습법상 법정지상권을 포기한 것이라고 주장하였다.
환송심은 해당 지상권 설정의 목적을 토지의 담보가치 유지로 보았다. 기존 상태의 사용을 유지하면서 제3자가 새로운 토지 이용권을 취득하는 것을 막기 위한 설정이라는 것이다.
이러한 지상권 설정만으로 이미 존재하는 건물을 철거하기로 약정하였다거나, 건물 소유를 위한 법정지상권을 포기하였다고 단정할 수 없다고 판단하였다.
따라서 금융기관 명의의 지상권등기가 있다는 사실과 건물 철거 합의 또는 법정지상권 포기의 존재는 구분하여 심리해야 한다.
사. 부당이득반환청구의 기각은 지료 지급의무까지 부정한 것이 아니다
환송심은 피고들이 법정지상권에 따라 토지를 사용할 권원을 가진다고 판단하였다.
그 결과 무권원 점유를 전제로 한 건물 철거·토지 인도청구뿐 아니라 임료 상당의 부당이득반환청구도 기각하였다.
그러나 법정지상권자가 토지를 무상으로 사용할 수 있다는 의미는 아니다.
전원합의체는 토지 소유자가 법정지상권자에게 지료를 청구할 수 있고, 별도의 지료확정재판이 있기 전에도 법원의 지료결정을 전제로 지급을 청구할 수 있다고 설명하였다.
따라서 법정지상권이 인정되는 사건에서는 토지 사용료를 청구한다는 경제적 목적이 같더라도 청구의 법적 근거와 필요한 주장·증명을 구분해야 한다.
아. 기존 ChatByun 칼럼과의 연결
ChatByun의 「토지와 밀린 지료채권을 함께 넘겨받아도, 종전 연체기간을 합산해 지상권을 없앨 수는 없다」는 법정지상권이 성립한 뒤 지료의 결정, 권리의 승계, 연체에 따른 소멸청구를 다룬다.
이 사건이 건물 소유자에게 토지를 사용할 권리가 성립하는지를 다룬다면, 그 칼럼은 성립한 권리를 지료 미지급 때문에 소멸시킬 수 있는지를 다룬다. 토지 소유자는 철거청구가 배척된 이후에도 지료청구와 지상권의 존속 여부를 각각 검토해야 한다는 점에서 연결된다.
ChatByun의 「공유토지 지분 14/17을 가졌어도 건물 철거를 청구할 수 없었던 이유」는 공유자 사이의 토지 사용·관리 특약이 승계되어 건물 철거청구가 배척된 사례이다.
그 사례의 사용권원은 공유자 사이의 특약이고, 이 사건의 사용권원은 법정지상권이다. 건물이 존속한다는 결과가 같더라도 권리의 발생 근거, 승계 범위, 종료 요건은 구분해야 한다.
실무상 유의점
가. 경매 매수인은 등기부 외에 건물의 신축·상속·분할 경위를 확인해야 한다
미등기 건물이 있다는 이유만으로 소유자가 없거나 철거할 수 있다고 판단해서는 안 된다.
누가 신축하였는지, 토지와 건물을 함께 소유한 시기가 있었는지, 상속재산 분할협의에 건물이 포함되었는지, 토지와 건물의 소유자가 언제 달라졌는지를 확인해야 한다.
특히 상속으로 취득한 건물은 등기부에 소유관계가 나타나지 않더라도 소유권 취득이 인정될 수 있다.
나. 관습법상 법정지상권과 민법 제366조의 법정지상권을 구분해야 한다
매매·증여에 따른 소유권 분리와 저당권 실행에 따른 소유권 분리는 적용 법리가 다를 수 있다.
소유권 변동일, 저당권 설정일, 경매 매각대금 납부일을 시간순으로 정리하고, 각 시점의 토지·건물 소유관계와 기존 지상권의 성립·승계를 검토해야 한다.
건물 철거 특약의 효력도 동일하지 않다. 전원합의체 보충의견은 민법 제366조가 강행규정이라는 점에서 관습법상 법정지상권과 구별된다고 설명하였다.
다. 상속재산 분할협의의 대상과 상대방의 사실주장을 구체적으로 다투어야 한다
토지만 특정 상속인에게 귀속시키기로 한 것인지, 미등기 건물까지 함께 귀속시키기로 한 것인지가 결론을 바꿀 수 있다.
이 사건 환송심에서는 건물도 F가 단독 상속하였다는 주장에 대한 원고의 대응이 사실인정에 영향을 미쳤다. 법률적 주장만 반복하면서 그 전제가 되는 분할협의의 존재와 범위를 다투지 않는 일이 없도록 해야 한다.
라. 철거청구와 지료청구를 함께 설계해야 한다
법정지상권 항변이 예상된다면 무권원 점유를 전제로 한 부당이득청구만으로 대응하는 것은 충분하지 않을 수 있다.
법정지상권이 인정되는 경우에 대비하여 지료의 결정과 지급을 구하는 청구를 어떻게 구성할지 검토해야 한다. 건물을 철거할 수 있는지와 토지 사용대가를 받을 수 있는지는 별개의 문제이다.
마. 법정지상권의 존속기간과 범위도 따로 확인해야 한다
관습법상 법정지상권이 인정되었다고 건물 소유자가 토지를 영구히 사용할 수 있는 것은 아니다.
존속기간을 따로 정하지 않은 경우에는 건물의 종류 등에 따라 민법 제280조·제281조가 적용된다. 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년이라는 기준이 있으므로 구체적인 구조와 성립 시점을 확인해야 한다.
이 사건의 확정판결은 환송심 변론종결 당시의 권리관계를 판단한 것이다. 이후의 기간 만료, 권리 소멸, 사용범위 변경 문제까지 미리 확정한 것으로 이해해서는 안 된다.