해당판결
가. 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 91다44773 판결
〔가등기말소·가등기에기한본등기〕
피고 문중의 상고를 기각하였다. 매매예약 성립일부터 10년이 지난 후 이루어진 예약완결권 행사는 이미 소멸한 권리를 전제로 하므로 효력이 없다는 원심 판단이 유지되었다.
나. 원심 — 서울고등법원 1991. 11. 5. 선고 91나19014(본소), 19021(반소) 판결
매매예약 체결일부터 피고의 예약완결권 행사일까지 10년이 경과하였다고 인정하고, 피고의 임야 점유 여부와 관계없이 예약완결권이 소멸하였다고 판단하였다.
관련판례
가. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077 판결
이 사건 판결을 인용한 후속 판례로서, 당사자가 약정하는 예약완결권의 행사기간에는 특별한 제한이 없다고 명확히 하였다.
매매예약일부터 약 30년 후까지 행사할 수 있도록 약정한 사안에서, 10년이 지났다는 이유만으로 예약완결권이 소멸하였다고 판단한 원심을 파기하였다.
따라서 이 사건의 법리를 “매매예약완결권은 약정과 관계없이 언제나 10년이 지나면 소멸한다”는 의미로 이해해서는 안 된다.
나. 관련판례의 인용 관계
첨부된 이 사건 판결은 구체적인 사건번호를 들어 다른 판례를 인용하지 않았다. 위 2016다42077 판결은 행사기간 약정의 의미를 보완하기 위해 함께 검토할 후속 판례이다.
관련법령
가. 민법 제564조 제1항 — 매매의 일방예약
매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
이 사건에서 직접 문제 된 조항이다. 예약완결권자는 자신의 의사표시로 예약을 완결하여 매매의 효력을 발생시킬 수 있다. 변경조문
나. 민법 제564조 제2항·제3항 — 완결 여부의 최고
의사표시 기간을 정하지 않았다면 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 요구할 수 있고, 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃는다.
이는 이 사건의 10년 제척기간 판단과 구별되는, 같은 조문에 규정된 별도의 제도이다. 변경조문
이 사건 판결은 ‘민법 제564조’로 표시하고 있으며 구법 표시는 없으므로, 별도의 구법 표시를 붙이지 않는다.
사실관계
가. 당사자 관계와 매매예약
피고인 서씨황간파문중은 원고들의 피상속인과 이 사건 임야에 관한 매매예약을 체결하였다.
원고들은 예약자의 상속인들로서 가등기말소를 청구하였고, 피고 문중은 반소로 가등기에 기한 본등기를 청구하였다.
첨부 판결에는 구체적인 매매예약일, 가등기일 및 대금 지급 내역은 기재되어 있지 않다.
나. 예약완결권 행사는 매매예약일부터 10년이 지난 뒤 이루어졌다
원심은 매매예약이 체결된 때부터 피고가 예약완결권을 행사한 때까지 10년이 경과하였다고 인정하였다.
이에 따라 피고의 의사표시는 이미 제척기간 경과로 소멸한 권리를 행사한 것이므로 효력이 없다고 판단하였다.
다. 피고 문중은 임야 점유와 상대방의 권리 승인을 주장하였다
피고는 매매예약 이후 임야를 계속 점유해 왔다는 점을 들어 권리가 소멸하지 않았다고 주장하였다.
또한 그러한 점유를 예약자와 그 상속인들이 용인한 것은 자신의 예약완결권을 계속 승인한 것이므로, 승인에 따른 소멸시효 중단을 인정해야 한다는 취지로 주장하였다.
라. 대법원은 점유 여부를 판단할 필요 없이 상고를 기각하였다
대법원은 부동산을 인도받은 경우라도 예약완결권은 제척기간이 지나면 소멸하므로, 피고가 실제로 임야를 점유하고 있었는지 따질 필요가 없다고 보았다.
권리 승인에 따른 시효중단 주장에 대해서는 원심까지 제출하지 않은 주장이라는 점과 함께, 제척기간에 걸리는 예약완결권에 소멸시효 중단 법리를 적용할 수 없다는 점을 들어 배척하였다. 대법원-91다44766
법리
가. 예약완결권은 매매의 효력을 발생시키는 형성권이다
매매예약완결권은 이미 성립한 매매계약에 따라 등기이행을 요구하는 채권과 구별된다.
예약완결권자는 매매를 완결하겠다는 의사표시로 매매의 효력 자체를 발생시킨다. 이처럼 일방의 의사표시로 법률관계를 형성하는 권리이므로 형성권에 해당한다.
따라서 먼저 예약완결권을 기간 내에 행사했는지를 확인해야 한다. 기간이 지난 후에는 예약완결권을 행사하더라도 그 행사로 매매의 효력이 발생하지 않는다.
나. 행사기간 약정이 없다면 예약 성립일부터 10년이다
이 사건 판결이 제시한 기준은 다음과 같다.
약정이 없는 경우의 기산점은 매매예약이 성립한 때이다. 부동산을 인도받은 날이나 상대방이 등기를 거절한 날을 기준으로 새로 10년을 계산하는 것이 아니다.
다만 후속 판례가 밝힌 것처럼 행사기간을 10년보다 길게 약정하는 것도 가능하므로, 우선 계약서상 기간 약정의 존재와 내용을 확인해야 한다. 대법원-91다44766 국가법령정보센터
다. 부동산의 인도·점유만으로 예약완결권이 보존되지는 않는다
이 사건의 핵심은 목적물을 점유하는 것과 예약완결권을 행사하는 것은 다르다는 점이다.
피고가 임야를 인도받아 계속 점유하고 있었다고 하더라도, 그 사정만으로 예약완결권의 제척기간 진행이 멈추거나 기간이 연장되지는 않는다.
법원이 점유 여부를 따질 필요조차 없다고 한 이유도 여기에 있다. 이 사건을 “피고의 점유가 인정되지 않아 패소한 사건”으로 정리하면 부정확하다. 점유가 인정되더라도 기간 경과에 따른 결론은 달라지지 않는다는 판단이다.
라. 제척기간에는 승인에 따른 소멸시효 중단 법리를 적용할 수 없다
피고는 상대방이 자신의 점유를 용인하였으므로 예약완결권을 승인한 것이고, 그로 인해 소멸시효가 중단되었다고 주장하였다.
그러나 대법원은 이 권리의 행사기간이 소멸시효가 아닌 제척기간이라는 점을 분명히 하였다. 따라서 상대방의 승인을 이유로 소멸시효 중단 법리를 원용하여 예약완결권이 계속 존속한다고 주장할 수 없다.
이는 이 사건에서 실제로 권리 승인이 있었는지를 판단하기에 앞서, 주장한 시효중단 법리 자체를 적용할 수 없다는 판단이다.
마. 가등기의 존재와 예약완결권의 존속을 구별해야 한다
이 사건은 가등기가 존재하는 상태에서 그에 기한 본등기를 구한 사건이다. 그러나 가등기가 남아 있다는 사실만으로 예약완결권이 행사기간을 넘어 존속하는 것은 아니다.
실무에서는 계약이 매매예약인지, 예약완결권을 언제 행사했는지, 행사기간 약정이 있는지를 먼저 확인해야 한다. 단순히 가등기와 점유가 계속되고 있다는 사정만으로 본등기청구가 가능하다고 판단해서는 안 된다.