해당 판결
대법원 2016년 10월 13일 선고 2014다1508 판결〔매매대금반환〕
매수인의 계약 전체 해제 주장을 배척하고, 매수인의 이행거절을 이유로 한 매도인의 해제를 인정한 원심 판단을 유지하였다. 다만, 몰취할 위약금의 산정 범위와 감액 정도에 잘못이 있다고 보아 원고 패소 부분 중 계약금 8,364,464,000원 및 지연손해금 부분을 파기환송하였다.
하급심
확정 여부: 대법원에서 매수인의 별도 위약금 청구 패소 부분과 계약금 반환액 8,364,464,000원 부분은 확정되었다. 파기환송심의 추가 인용 부분에 대한 재상고 및 확정 여부는 미확인이다.
관련 판례
- 대법원 1996년 2월 9일 선고 94다57817 판결: 일부 이행불능의 경우, 이행 가능한 나머지 부분만으로 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약 전부의 해제가 가능하다는 법리. 국가법령정보센터
- 대법원 2005년 3월 29일 자 2005마58 결정: 쌍방에게 책임 없는 일부 이행불능에서는 가능한 부분의 급부의무가 존속하고, 반대급부청구권도 이에 대응하여 감축된다는 법리. 파기환송심이 인용하였다.
- 대법원 2007년 9월 20일 선고 2005다63337 판결: 명백한 이행거절이 있으면 이행기 전이라도 최고 없이 해제할 수 있고, 이행거절 여부는 당사자의 행동과 구체적인 사정을 종합하여 판단한다는 법리.
- 대법원 2014년 5월 29일 선고 2014다1089 판결: 계약 중 일부만 채무불이행으로 해제되는 경우, 몰취할 위약금도 해제된 부분에 상응하는 범위로 제한된다는 판단의 근거로 인용되었다.
관련 법령
- 민법 제537조: 쌍방의 책임 없는 사유로 채무가 이행불능이 된 경우의 위험부담. 일부 이행불능에 상응하는 매매대금 감축의 근거이다. 국가법령정보센터
- 민법 제546조: 채무자의 책임 있는 사유로 발생한 이행불능과 계약해제.
- 민법 제544조: 채무불이행에 따른 해제 및 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우의 최고 생략.
- 민법 제398조 제2항·제4항: 과다한 손해배상 예정액의 감액 및 위약금의 손해배상액 예정 추정.
사실관계
당사자와 매매계약
원고는 2007년 10월 30일 피고로부터 광교신도시 A6블록 공동주택용지를 167,289,280,000원에 매수하였다. 공급 당시에는 전용면적 85㎡ 초과 임대주택 485세대, 용적률 120% 등의 조건이 제시되어 있었다.
원고는 계약금 16,728,928,000원과 중도금 100,373,568,000원을 지급하였으나, 잔금 50,186,784,000원은 지급하지 않았다. 중도금은 금융기관의 대출금으로 지급되었다.
판결문에 수록된 구체적인 계약 내용
아래 인용은 판결문에 수록된 계약 조항의 관련 부분이다.
특약사항 제2조도 개발계획·실시계획 등의 변경으로 토지이용계획, 주변 토지 용도, 토지사용 가능시기 등이 변경될 수 있음을 정하면서, “이로 인한 변경내용에 대하여는 매수인이 수인하여야 합니다”라고 규정하였다.
계약 체결 후 건축가능면적의 감소
공동사업시행자들은 2010년 3월 26일 토지 남측 도로의 진출입 램프 설치를 의결하였다. 소음저감대책으로 남측 건축한계선의 이격범위가 10m에서 30m로 확대되면서 다음과 같은 변화가 발생하였다.
즉, 토지 자체의 면적은 10% 이상 감소하지 않았지만, 건축가능면적은 약 10.2% 감소하였다.
쌍방의 해제 통보와 소송
원고는 정상적인 임대주택 사업 추진이 불가능해졌다고 주장하면서, 2010년 3월부터 5월까지 계약해제와 대금 반환 등을 반복하여 요구하였다. 원고의 요청에 따라 대출은행도 피고에게 이미 지급한 대금의 반환을 요청하였다.
피고는 2010년 5월 27일 해제 통보를 하고, 같은 해 6월 1일 대출은행에 계약금을 제외한 대금 및 환급이자를 반환하였다. 계약금은 위약금으로 몰취하였다.
이에 원고는 피고를 상대로 계약금 반환과 계약금 상당의 별도 위약금 지급을 청구하였다.
법리
건축가능면적의 감소는 일부 이행불능이지만, 계약 목적 전체의 달성이 불가능해진 것은 아니다.
법원은 계약 목적물이 단순한 토지면적에 한정되지 않고, 공급조건에 따른 건축·이용 가능성도 포함한다고 보았다. 따라서 건축한계선 변경으로 건축가능면적이 줄어든 것은 질적·법률적 일부 이행불능에 해당하였다.
다만 대금 감액 등 정산을 거쳐 나머지 부분의 이행이 가능하므로, 계약 목적 전체를 달성할 수 없는 전부 이행불능은 아니라고 판단하였다.
여기서 불능은 해당 토지의 소유권을 전혀 이전할 수 없다는 의미가 아니다. 당초 예정한 건축상 제한이 없는 상태로 토지를 공급할 의무가 일부 이행불능에 이른 것이다.
변경을 수인한다는 약정도 불이익 전부를 매수인에게 전가하는 근거는 되지 않는다.
계약서에 토지이용계획 변경 등에 관한 수인의무가 있더라도, 당초 예상 가능한 범위를 넘어 계약상 권리·의무의 균형이 실질적으로 깨지는 불이익까지 무조건 감수해야 하는 것은 아니다.
법원은 건축가능면적이 상당히 감소하였는데도 대금 감액 등 아무런 정산 없이 매수인에게 수인의무만 부담시키는 것은 현저히 균형을 잃는다고 보았다.
쌍방에게 귀책사유가 없는 일부 이행불능은 그에 상응하는 대금 감축으로 처리한다.
법원은 램프 설치의 공익적 목적, 개발계획 변경 가능성, 피고에게 다른 소음저감방안을 선택할 의무가 있었다고 보기 어려운 점 등을 고려하여 피고의 귀책사유를 부정하였다.
따라서 민법 제537조에 따라 불능 범위에 상응하는 급부의무와 반대급부청구권이 소멸·감축되고, 가능한 나머지 부분의 계약관계는 존속한다.
이 사건에서는 미지급 잔금이 남아 있었으므로, 일부 불능만으로 곧바로 기지급 대금을 반환하기보다 잔여 매매대금청구권을 적정하게 감축하는 문제로 처리하였다.
‘토지면적 10% 증감’과 ‘건축가능면적 감소’는 구별된다.
제4조 제1항과 제9조 제2항 제3호는 확정측량에 따른 토지 자체의 실제적·양적 증감을 전제로 한 조항이다.
건축한계선 변경으로 인한 건축가능면적 감소는 토지 이용에 관한 질적 제한이므로, 약 10.2% 감소하였더라도 위 조항에 따른 약정해제 사유에는 해당하지 않는다고 판단하였다.
‘협의하여 해제할 수 있다’는 문구는 일방적 해제권을 부여하지 않는다.
제9조 제3항은 당사자 사이의 합의해제를 위한 협의·정산절차를 정한 것으로 해석하였다. 따라서 계약 이행에 장애가 생겼다는 이유만으로 일방이 곧바로 해제권을 행사할 수는 없다.
법원은 사정변경을 이유로 한 전체 해제 주장도 받아들이지 않았다.
매수인이 이행 가능한 나머지 부분까지 명백히 거절하면 매도인의 해제가 인정될 수 있다.
원고는 일부 이행불능 부분을 제외한 계약이 존속함에도, 계약 전체의 해제와 대금 반환을 반복하여 요구하고 대출은행을 통한 대금 회수 절차까지 진행하였다.
법원은 이러한 일련의 행동을 잔존채무에 대한 명백한 이행거절로 판단하였다. 이에 따라 피고의 2010년 5월 27일 해제 통보가 도달함으로써 이행 가능한 나머지 부분도 해제되었다고 보았다.
따라서 원고의 일부 이행불능을 이유로 한 전체 해제는 부정되었지만, 원고의 이행거절을 이유로 한 피고의 해제는 인정되었다.
위약금은 일부 불능을 반영하여 산정한 다음, 과다 여부를 별도로 판단해야 한다.
대법원은 위약금을 계산하는 단계를 구별하였다.
- 먼저 쌍방 무귀책의 일부 불능 부분을 제외하여, 매수인의 이행거절로 해제된 잔존 부분에 상응하는 계약금만 손해배상 예정액으로 삼는다.
- 그다음 민법 제398조 제2항에 따라 그 예정액이 부당하게 과다한지를 판단한다.
환송 전 원심처럼 계약금 전액을 예정액으로 삼은 뒤 일률적으로 50%로 감액하는 방식은 적절하지 않다고 판단하였다.
파기환송심의 계산은 다음과 같다.
가치 감소분은 재매각 가격 하락액 전부를 인정한 것이 아니다. 환송심은 시장 침체 등의 영향도 고려하여, 당초 매매대금과 재매각 가격의 차액 중 50%만 건축한계선 변경에 따른 가치 감소분으로 평가하였다.
또한 피고가 대금을 정산하지 않고 잔금 전액을 요구한 사정, 원고의 의견이 충분히 반영되지 않은 사정, 원고가 일부 불능 이후 계약의 존속 범위를 잘못 판단하여 이행거절에 이른 사정 등을 고려하여 예정액을 90% 감액하여 10%만 인정하였다.
실무적 유의점
변경의 대상과 법적 효과를 각각 특정해야 한다.
“면적이 10% 이상 감소하면 해제할 수 있다”는 문구만 두면, 이 사건처럼 건축가능면적 감소가 포함되지 않을 수 있다. 계약 목적에 따라 토지면적, 건축가능면적, 허용 연면적, 용적률, 세대수를 구별하고, 각 변경에 대한 대금 조정과 해제 요건을 정할 필요가 있다.
협의해제와 일방적 약정해제권을 구별해야 한다.
“협의하여 해제할 수 있다”는 조항은 협의가 결렬되었을 때의 일방적 해제권까지 보장하지 않는다. 일정한 변경이 발생하면 일방이 해제할 수 있도록 하려면, 상대방의 동의 없이 서면통지로 행사할 수 있는 권리인지를 명확히 정해야 한다.
일부 이행불능을 이유로 계약 전체의 이행을 거절하는 데에는 별도의 책임 문제가 따른다.
대금 감축을 요구할 수 있는 상황과 계약 전체를 종료할 수 있는 상황은 구별된다. 해제 사유가 인정되지 않는 상태에서 전체 이행을 명백히 거절하면, 그 거절 자체가 상대방의 해제 및 손해배상청구 근거가 될 수 있다.
위약금 검토에서는 ‘산정 대상의 축소’와 ‘과다한 예정액의 감액’을 별도로 주장·검토해야 한다.
일부 불능에 상응하는 부분을 먼저 제외하는 것은 위약금의 산정 범위에 관한 문제이고, 그 후 사정을 고려하여 금액을 낮추는 것은 손해배상 예정액 감액의 문제이다. 두 단계를 구별해야 반환액을 정확하게 산정할 수 있다.