해당판결
서울서부지방법원 2013. 4. 19. 선고 2013나1697 판결 [추심금]
가. 판결의 핵심
주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면, 양수인은 임대인의 지위와 함께 가압류의 제3채무자 지위도 승계한다.
따라서 양수인이 임차인에게 보증금을 반환하더라도 그 지급으로 가압류채권자에게 대항할 수 없는 것이 원칙이다. 가압류채권자는 종전 임대인이 아니라 임대인의 지위를 승계한 양수인에 대하여 가압류의 효력을 주장할 수 있다.
나. 환송심에서 인정된 지급 범위
환송심은 주택 양수인에게 추심금 원금 19,552,605원 전액과 지연손해금의 지급을 명하였다.
다만 지연손해금은 압류 및 추심명령이 송달된 날부터 인정하지 않고, 추심금 지급을 구하는 소장 부본이 송달된 다음 날인 2010. 2. 23.부터 인정하였다.
판결에 표시된 연 20%는 당시 적용된 법령에 따른 이 사건 판결상의 이율이다.
하급심
가. 제1심
원고의 추심금 청구를 기각하였다.
제1심의 결론은 후속 판결에서 확인되며, 구체적인 판단 이유는 대법원과 환송심에서 확인된 내용을 중심으로 정리한다.
나. 환송 전 원심
환송 전 원심은 종전 임대인을 제3채무자로 한 가압류결정의 효력이 주택 양수인에게까지 미치지는 않는다고 판단하였다.
이에 따라 양수인을 상대로 한 원고의 추심금 청구를 받아들이지 않았다.
다. 대법원의 판단
대법원 전원합의체는 임대인의 지위가 법률에 따라 양수인에게 이전되면, 보증금반환채무에 관한 가압류의 제3채무자 지위도 함께 이전된다고 판단하였다.
양수인에게 가압류의 효력이 미치지 않는다고 본 원심판결을 파기하고 사건을 환송하였다.
라. 환송 후 원심
서울서부지방법원 2013. 4. 19. 선고 2013나1697 판결
환송심은 대법원의 판단에 따라 양수인에게 가압류의 효력이 미친다고 보았다.
양수인이 임차인에게 보증금 전액을 지급하였다는 항변을 배척하였고, 가압류 사실을 알지 못한 데 과실이 없었다는 점도 입증되지 않았다고 판단하였다.
원금 청구는 전부 인용하되, 지연손해금 청구 중 일부를 기각하였다.
관련판례
가. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 및 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결
대법원이 임대인 지위의 법정승계에 관한 근거로 인용한 판결들이다.
대항력 있는 주택임대차에서 임차주택이 양도되면 양수인이 임대차계약상의 권리·의무를 승계하고, 보증금반환채무도 면책적으로 인수한다는 법리이다.
이 사건에서는 이러한 임대인 지위의 승계가 가압류의 제3채무자 지위에도 미치는지가 문제되었다.
나. 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다58720 판결
환송심이 민법 제470조의 유추적용에 따른 면책 가능성을 검토하면서 인용한 판결이다.
환송심은 양수인이 가압류 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 보증금을 지급하였다면, 채권의 준점유자에 대한 변제 법리를 유추적용하여 면책을 인정할 수 있다고 보았다.
다만 이 사건에서는 그러한 선의·무과실의 입증이 부족하여 면책을 인정하지 않았다.
다. 대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다47117 판결
추심명령은 압류채권자에게 채권을 추심할 권한을 부여하는 것이며, 그 자체로 제3채무자에게 지급기한을 정하여 지급을 명하는 것은 아니다.
따라서 추심금에 관한 제3채무자의 지체책임은 추심명령 송달만으로 발생하지 않고, 추심명령 발령 후 압류채권자로부터 지급청구를 받은 다음 날부터 발생한다. 환송심은 이 법리를 적용하여 지연손해금의 기산일을 정하였다.
관련법령
가. 주택임대차보호법 제3조 제1항·제3항
제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 대항력이 발생하는 요건을 정한다.
판결 당시 제3항은 다음과 같이 규정하였다.
“임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”
두 판결은 위 규정을 ‘주택임대차보호법 제3조 제3항’으로 인용하였다. 이 조항은 2013. 8. 13. 개정으로 제4항으로 이동하였으므로, 판결 당시 조문번호와 현행 조문번호를 구별해야 한다.
나. 민법 제470조
“채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실없는 때에 한하여 효력이 있다.”
환송심은 가압류 사실을 모르고 임차인에게 보증금을 지급한 주택 양수인의 면책 여부에 이 규정을 유추적용할 수 있다고 보았다. 다만 선의와 무과실은 면책을 주장하는 양수인이 입증하여야 한다.
다. 민법 제387조 제2항 및 제379조
민법 제387조 제2항은 이행기한이 없는 채무에 대하여 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 발생하도록 규정한다.
민법 제379조는 다른 법률이나 약정이 없는 경우의 법정이율을 연 5%로 정한다. 환송심은 별도의 추심금 지급청구 시점과 민법상 이율을 고려하여 지연손해금을 산정하였다.
라. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항·제2항
금전채무의 이행을 명하는 판결에서 적용할 지연손해금의 특례와, 채무자가 이행의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당한 경우의 예외를 정한 규정이다.
환송심은 피고가 이행의무를 다툰 것이 상당하다고 인정되는 판결 선고일까지 연 5%를 적용하고, 그다음 날부터 당시 적용되던 연 20%를 적용하였다.
사실관계
가. 당사자의 관계
나. 임대차계약과 대항요건의 구비
임차인 B는 2002. 4. 7. 다가구주택의 일부를 보증금 3,000만 원으로 정하여 임차하였다.
이후 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주하였다. 주택 소유권은 순차로 이전되었고, 2003. 11. 3. 소유권을 취득한 G가 임대인의 지위를 승계하였다.
다. 보증금반환채권의 가압류
원고는 2005. 5. 31. 임차인 B를 채무자, 당시 임대인 G를 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 대한 가압류결정을 받았다.
가압류결정은 2005. 6. 20. G에게 송달되었다.
가압류의 대상은 주택 자체가 아니라 임차인의 보증금반환채권이었다.
라. 주택 양도와 보증금 반환
피고는 2007. 8. 2. G로부터 주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계하였다.
그 후 2007. 10. 10. 임차인 B에게 보증금 3,000만 원 전액을 반환하였다.
마. 본압류 이전과 추심명령
원고는 임차인 B에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여, 2009. 11. 26. 기존 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았다.
청구금액은 19,552,605원이었고, 제3채무자는 주택 양수인인 피고로 표시되었다. 명령은 2009. 11. 30. 피고에게 송달되었다.
바. 추심금 소송과 피고의 항변
원고가 피고를 상대로 추심금을 청구하자, 피고는 추심명령을 받기 전에 이미 임차인에게 보증금을 전액 반환하였다고 주장하였다.
또한 보증금반환채권이 가압류되었다는 사실을 모르고 지급하였으므로 유효한 변제로 보아야 한다고 주장하였다.
환송심은 두 주장을 모두 받아들이지 않았다.
법리
가. 임대인 지위의 승계에는 가압류의 제3채무자 지위도 포함된다
대항력 있는 주택임대차에서 임차주택이 양도되면, 양수인은 법률에 따라 임대인의 권리·의무를 승계한다.
보증금반환채무의 지급을 금지당한 제3채무자의 지위는 보증금반환채무를 부담하는 임대인의 지위와 분리할 수 없다. 따라서 임대인의 지위가 양수인에게 이전되면 가압류의 제3채무자 지위도 함께 이전된다.
이는 양수인이 가압류를 인수하겠다고 별도로 약정하여야만 발생하는 효력이 아니다.
나. 가압류채권자는 양수인에게 가압류의 효력을 주장한다
이 사건과 같이 임대인의 지위가 법정승계되면 종전 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고, 보증금반환채무는 양수인이 부담한다.
가압류채권자 역시 종전 임대인에 대한 가압류만을 고집할 것이 아니라, 그 지위를 승계한 양수인을 상대로 가압류의 효력을 주장하고 후속 집행을 진행하게 된다.
실제로 원고는 가압류 당시의 임대인 G가 아니라, 이후 소유권을 취득한 피고를 제3채무자로 하여 본압류 이전 및 추심명령을 받았다.
다. 추심명령을 받기 전에 반환했더라도 기존 가압류의 효력을 피할 수 없다
피고가 임차인에게 보증금을 반환한 것은 자신에게 압류 및 추심명령이 송달되기 전이었다.
그러나 그보다 앞서 종전 임대인에게 가압류결정이 송달되었고, 피고는 주택 취득과 함께 그 제3채무자 지위를 승계하였다.
따라서 자신에게 추심명령이 도착하기 전에 지급하였다는 사정만으로 가압류채권자에게 대항할 수는 없다.
라. 가압류 사실을 몰랐다는 주장만으로 면책되지 않는다
환송심은 양수인이 가압류 사실을 알지 못했고 그에 과실도 없었다면, 민법 제470조를 유추적용하여 면책을 인정할 수 있다고 보았다.
그러나 선의와 무과실은 양수인이 주장·입증하여야 한다. 단순히 가압류결정을 직접 송달받지 않았다거나 임차인이 반환을 요구하였다는 사실만으로 당연히 면책되는 것은 아니다.
이 사건에서는 피고가 가압류 사실을 몰랐다는 점이나, 종전 임대인에게 가압류 여부를 확인하였다는 점을 인정할 증거가 없었다. 이에 따라 면책 주장이 배척되었다.
마. 대법원의 보충의견과 환송심의 판단은 구별해야 한다
대법원 다수의견은 임대인 지위와 가압류 제3채무자 지위의 승계를 인정하였다.
다수의견에 대한 보충의견에서는 선의·무과실로 보증금을 반환한 양수인을 채권의 준점유자에 대한 변제 법리로 보호할 가능성을 언급하였으나, 그 문제에 관한 판단까지 내리지는 않았다.
이후 환송심이 민법 제470조의 유추적용 가능성과 입증책임을 구체적으로 검토하고, 이 사건에서는 입증이 부족하다는 이유로 면책을 부정하였다.
따라서 선의·무과실에 관한 구체적인 판단은 환송심의 판단으로 구분하여 설명해야 한다.
바. 추심명령 송달과 추심금 지급청구는 구별된다
추심명령은 채권자에게 추심권한을 부여하는 명령이다. 제3채무자에게 특정일까지 추심금을 지급하라고 명하는 이행판결과는 성격이 다르다.
따라서 추심명령이 송달되었다는 사실만으로 곧바로 추심채권자에 대한 지연손해금이 발생하는 것은 아니다.
이 사건에서는 소장 부본 송달에 의한 지급청구를 기준으로 그다음 날인 2010. 2. 23.부터 지연손해금이 인정되었다. 추심명령 송달일인 2009. 11. 30.부터의 지연손해금 청구는 받아들여지지 않았다.
사. 반대의견은 실체법상 승계와 집행법상 지위를 구별하였다
전원합의체의 반대의견은 주택 양수인이 보증금반환채무를 승계하는 것과, 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위를 승계하는 것은 별개의 문제라고 보았다.
특히 양수인이 가압류에 관한 통지를 받지 못한 채 지급금지의 부담을 지게 되는 점과 거래상 조사 부담 등을 지적하였다.
그러나 다수의견은 주택임대차보호법에 따른 임대인 지위의 법정승계와 가압류채권자의 보호를 근거로 제3채무자 지위의 승계를 인정하였다. 이 사건의 판단 기준은 다수의견에 따른 법리이다.
실무적유의점
가. 주택 매수 전 보증금반환채권의 가압류 여부를 확인한다
주택의 등기사항만 확인해서는 임차인의 보증금반환채권에 대한 가압류 여부까지 확인할 수 없다.
매도인에게 가압류·압류·추심명령 등의 송달 여부를 확인하고, 관련 결정문과 송달자료를 인계받을 필요가 있다. 임차인의 설명과 매도인의 설명이 일치하는지도 확인해야 한다.
나. 보증금 반환 직전에 지급받을 권한을 다시 확인한다
주택 취득 당시 문제가 없었다고 하더라도 실제 보증금을 반환하는 시점에는 채권압류나 양도 등으로 지급 상대방이 달라졌을 수 있다.
임차인에게 지급하기 전에 지급금지나 권리변동 여부를 확인하고, 확인 과정과 근거자료를 남겨 두어야 한다.
다. 선의·무과실은 확인 과정에 관한 증거로 뒷받침한다
가압류 사실을 몰랐다는 진술만으로는 면책을 인정받기 어렵다.
매도인에게 확인한 서면, 관련 결정문 인계 내역, 임차인과의 교신 등 당시 합리적인 확인을 하였음을 보여 주는 자료가 중요하다. 다만 확인서를 받았다는 사실 하나만으로 무과실이 언제나 인정되는 것은 아니다.
라. 가압류채권자는 주택 양수인에 맞추어 후속 집행을 진행한다
임대주택이 양도되었다면 현재 소유자와 임대인 지위의 승계 여부를 확인해야 한다.
이 사건과 같이 법정승계가 인정되는 경우에는 양수인을 제3채무자로 하여 본압류 이전 및 추심절차를 진행하고, 소유권 변동을 확인할 수 있는 자료를 갖출 필요가 있다.
마. 추심명령을 받은 뒤 별도의 지급청구와 도달자료를 확보한다
추심명령의 송달과 추심금 지급청구는 구별하여 관리해야 한다.
추심권자는 명령 발령 후 지급청구를 하고 그 도달일을 확인할 수 있는 자료를 보관해야 한다. 이는 추심금에 대한 지연손해금의 기산일을 정하는 데 중요하다.
바. 법정승계가 적용되는 임대차인지 먼저 판단한다
이 판결은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차를 전제로 한다.